Zadaszenie balkonu - czy potrzebujesz zgody?

Uzyskanie zgody na wykonanie zadaszenia balkonu

W mojej ocenie powinien Pan uzyskać zgodę wspólnoty lub zarządcy, ponieważ konstrukcja wykracza poza zabudowę balkonu. To, czy może Pan postawić zadaszenie na swoim balkonie, jest kwestią sporną i zależy od tego, czy zadaszenie wchodzi w część wspólną nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 13 ustawy o własności lokali:

„1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.

Powstaje jednak pytanie, czy strefa elewacji przylegająca do Pana balkonu, a więc znajdująca się na Pana balkonie, jest Pana własnością czy własnością wspólną.

Balkon – część wspólna czy prywatna?

Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 28 marca 2017 r. (sygn. akt II OSK 1929/15) „Prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciele ci mają, wynikający z przepisu art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z zm.), obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie”.

Zgodnie także z dalszą opinią orzecznictwa: „Przestrzeń wewnętrzna wprawdzie służy do użytku wyłącznie właścicielowi tego lokalu, który ma do niej dostęp, jednak nie oznacza to, że elementy »wyodrębniające« tak rozumianą przestrzeń, a więc podłoga, ściany czy balustrada, również stanowią część lokalu. Oprócz tego bardzo często jest tak, że części służące do wyłącznego użytku, mogą wpływać na sytuację pozostałych współwłaścicieli. Nie jest możliwym precyzyjne ustalenie podziału, jaka część budynku służy do użytku wyłącznie danego właściciela, a jaka część powinna stanowić nieruchomość wspólną”.

Jak Pan więc widzi, orzecznictwo nie jest zgodne, które części balkonu czy też tarasu stanowią własność właściciela lokalu, a które są elementami nieruchomości wspólnej. Jednak przyjmuje się, że jeżeli konstrukcja wychodzi poza ramy balkonu, wymaga zgody wspólnoty, ponieważ balustrady nie stanowią już części przynależącej do lokalu.

Jak wynika z uchwały SN z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 10/08) „właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowym mieszkańca lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową”. Dlatego też należy uznać, iż wszelkie prace i remonty związane przestrzenią w obrębie Pana balkonu zależą od Pana woli i tak powinien Pan bronić swojego stanowiska. Jeżeli jednak zadaszenie wychodzi poza bryłę balkonu, należy mówić już o części wspólnej – do czego powinien Pan posiadać zgodę wspólnoty.

Konsekwencje wykonania zadaszenia bez zgody wspólnoty mieszkaniowej

Jeżeli nie ma Pan takiej zgody, to niestety wspólnota czy też administracja może wystąpić na drogę sądową z powództwem o naruszenie prawa własności i usunięcie zadaszenia, a więc przywrócenie stanu pierwotnego, jeżeli wybuduje Pan konstrukcję bez wymaganej zgody. Jeżeli woda będzie lecieć na balkon sąsiada, to on również może wystosować roszczenie o naruszenie jego prawa własności i immisje z tym związane.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.