Wydatki na adaptację mieszkania do wynajmu a koszty podatkowe

Dlaczego stara odpowiedź wymaga zmiany?

W pierwotnym stanie prawnym zasadnicza odpowiedź sprowadzała się do tego, że wydatki poniesione na przystosowanie lokalu do używania zwiększały wartość początkową środka trwałego, a następnie były rozliczane przez odpisy amortyzacyjne. Obecnie taka konkluzja jest prawidłowa tylko w ograniczonym zakresie, przede wszystkim dla lokali niemieszkalnych albo innych środków trwałych, które nadal mogą podlegać amortyzacji.

Jeżeli chodzi o mieszkanie, czyli lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, kluczowe znaczenie ma art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten wyłącza z amortyzacji m.in. budynki mieszkalne i lokale mieszkalne, jeżeli służą prowadzonej działalności gospodarczej albo są oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub podobnej umowy.

Oznacza to, że samo ustalenie wartości początkowej mieszkania nie daje już podatnikowi prawa do zaliczania odpisów amortyzacyjnych do kosztów podatkowych. To najważniejsza różnica w stosunku do starszych interpretacji podatkowych, które nadal mogą być pomocne przy ocenie charakteru nakładów, ale nie rozstrzygają obecnego skutku podatkowego dla lokali mieszkalnych.

Czy mieszkanie przed aktem notarialnym może być środkiem trwałym?

Nie. Z art. 22a ust. 1 ustawy PIT wynika, że środkiem trwałym może być składnik majątku stanowiący własność albo współwłasność podatnika, kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania oraz przewidziany do używania dłużej niż rok. Sama umowa deweloperska nie przenosi jeszcze własności lokalu, dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego podatnik zasadniczo nie ma własnego środka trwałego w podatkowym znaczeniu.

Jeżeli deweloper pozwala wejść do lokalu i rozpocząć prace wykończeniowe jeszcze przed przeniesieniem własności, wydatki trzeba szczególnie starannie dokumentować. Warto zachować umowę deweloperską, protokół udostępnienia lokalu, korespondencję z deweloperem, faktury imienne, potwierdzenia przelewów oraz dokumenty pokazujące, że prace dotyczyły właśnie tego lokalu.

Trzeba też odróżnić dwie kwestie: cywilnoprawne prawo do wykonywania prac w lokalu oraz podatkowe prawo do rozliczenia wydatków. Nawet jeżeli deweloper zgodzi się na wcześniejsze prace, nie oznacza to automatycznie, że wydatki można od razu zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Najem prywatny mieszkania: ryczałt bez kosztów

Wariant najmu prywatnego rozliczanego według skali podatkowej jest dziś nieaktualny. Osoby fizyczne osiągające przychody z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podatek jest liczony od przychodu, a nie od dochodu.

W praktyce oznacza to, że przy najmie prywatnym mieszkania wydatki na adaptację, wykończenie, remont, zabudowę kuchenną, armaturę czy inne prace przygotowujące lokal do wynajmu nie obniżają bieżącego podatku od najmu. Nie można ich rozliczyć ani bezpośrednio jako kosztów, ani pośrednio przez amortyzację lokalu mieszkalnego.

Stawka ryczałtu od przychodów z najmu prywatnego wynosi zasadniczo 8,5% przychodów do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Przy małżonkach rozliczających przychody z najmu składnika majątku wspólnego limit może wynosić 200 000 zł, jeżeli spełnione są warunki przewidziane w ustawie o ryczałcie.

Jeżeli lokal jest współwłasnością kilku osób, znaczenie ma to, kto jest stroną umowy najmu, komu przypada przychód i w jakiej części. W takich sytuacjach pomocne może być omówienie zasad rozliczania przychodu z najmu przy współwłasności, zwłaszcza gdy mieszkanie zostało nabyte w spadku albo należy do kilku osób.

Działalność gospodarcza w zakresie wynajmu mieszkania

Jeżeli wynajem mieszkania jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, forma opodatkowania działalności ma duże znaczenie. Przy skali podatkowej albo podatku liniowym zasadą jest rozliczanie kosztów uzyskania przychodów, natomiast przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych kosztów się nie rozlicza. Jednak nawet przy zasadach ogólnych albo podatku liniowym lokal mieszkalny nie podlega amortyzacji podatkowej.

Wydatki poniesione przed oddaniem mieszkania do używania, które służą doprowadzeniu lokalu do stanu kompletności i zdatności do najmu, nie powinny być traktowane jak zwykły bieżący remont. Z ekonomicznego punktu widzenia tworzą albo zwiększają wartość lokalu. Problem polega na tym, że dla lokalu mieszkalnego nie można następnie rozliczyć tej wartości przez odpisy amortyzacyjne.

Nie oznacza to jednak, że każdy zakup związany z mieszkaniem automatycznie przepada podatkowo w działalności gospodarczej. Osobno należy oceniać elementy wyposażenia, które nie stają się częścią lokalu, np. wolnostojące meble, sprzęt RTV, część sprzętu AGD czy inne ruchomości. Jeżeli są wykorzystywane w działalności, są właściwie udokumentowane i spełniają warunki podatkowe, mogą stanowić koszt bezpośrednio albo odrębny środek trwały. Przy składnikach majątku o wartości przekraczającej 10 000 zł trzeba rozważyć ujęcie ich w ewidencji środków trwałych i amortyzację na zasadach właściwych dla tych składników, a nie dla samego mieszkania.

W przypadku usług najmu na rzecz przedsiębiorcy trzeba dodatkowo sprawdzić skutki w VAT oraz charakter wynajmu. Inne konsekwencje może mieć klasyczny najem mieszkaniowy na cele mieszkaniowe, a inne najem mieszkania firmie albo najem lokalu użytkowego.

Lokal niemieszkalny lub użytkowy: inne zasady

Jeżeli przedmiotem inwestycji nie jest lokal mieszkalny, lecz lokal niemieszkalny, użytkowy, usługowy albo rekreacyjno-wypoczynkowy kwalifikowany podatkowo jako niemieszkalny, zakaz z art. 22c pkt 2 ustawy PIT dotyczący lokali mieszkalnych nie działa w ten sam sposób. Wtedy wraca klasyczna zasada: nakłady poniesione przed oddaniem środka trwałego do używania, potrzebne do jego przystosowania do najmu, zwiększają jego wartość początkową.

Takimi nakładami mogą być w szczególności prace budowlane, instalacyjne, wykończeniowe, sanitarne, elektryczne, a także elementy trwale związane z lokalem, jeżeli są konieczne do rozpoczęcia najmu. Nie rozlicza się ich wtedy jednorazowo jako kosztów bieżących, lecz przez odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej lokalu, o ile podatnik wybrał formę opodatkowania pozwalającą na rozliczanie kosztów i prowadzi wymaganą ewidencję.

Starsze interpretacje podatkowe zachowują znaczenie właśnie w tym zakresie: pomagają odróżnić remont bieżący od nakładów poniesionych przed oddaniem lokalu do używania. Nie można ich jednak bezrefleksyjnie przenosić na obecne rozliczanie lokali mieszkalnych, bo po zmianach podatkowych amortyzacja mieszkań została wyłączona.

Remont po rozpoczęciu najmu a adaptacja przed najmem

Podatkowo inaczej ocenia się wydatki poniesione przed oddaniem lokalu do używania, a inaczej prace wykonywane już po rozpoczęciu najmu. Prace przygotowujące lokal do pierwszego wynajęcia zwykle służą doprowadzeniu go do stanu kompletności i zdatności do użytku. Dlatego przy lokalach amortyzowanych powiększają wartość początkową.

Bieżący remont wykonany już w trakcie używania lokalu może być oceniany inaczej, ale tylko wtedy, gdy podatnik rozlicza koszty. Przy najmie prywatnym opodatkowanym ryczałtem remont nie obniża podatku. Przy działalności gospodarczej opodatkowanej skalą albo podatkiem liniowym bieżące wydatki remontowe mogą być kosztem, jeżeli mają związek z przychodem, są właściwie udokumentowane i nie stanowią ulepszenia zwiększającego wartość środka trwałego.

Granica między remontem a ulepszeniem bywa sporna. Odtworzenie pierwotnego stanu technicznego lokalu przemawia za remontem. Zmiana standardu, przebudowa, rozbudowa, trwała modernizacja albo przystosowanie lokalu do nowej funkcji może przemawiać za ulepszeniem albo nakładem zwiększającym wartość początkową.

Jak dokumentować wydatki?

Najbezpieczniej gromadzić dokumenty od początku inwestycji, nawet jeżeli na moment poniesienia wydatku nie wiadomo jeszcze, czy i kiedy będzie można go rozliczyć podatkowo. Faktury powinny być wystawiane na osobę, która będzie właścicielem albo współwłaścicielem lokalu i będzie osiągała przychody z najmu.

W dokumentacji warto przechowywać:

• umowę deweloperską i akt notarialny przenoszący własność,
• protokół odbioru albo protokół udostępnienia lokalu do prac,
• faktury i potwierdzenia zapłaty za materiały, usługi i wyposażenie,
• zdjęcia lub opis zakresu prac przed rozpoczęciem najmu,
• umowę najmu oraz dokumenty potwierdzające datę oddania lokalu do używania.

Dobra dokumentacja może mieć znaczenie nie tylko przy bieżącym rozliczeniu działalności gospodarczej. W pewnych sytuacjach może być istotna także przy późniejszej sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza gdy sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat liczonych według zasad podatkowych. W takim przypadku sposób rozliczenia nakładów zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego, dat i rodzaju poniesionych wydatków.

FAQ

Czy mogę odliczyć faktury za wykończenie mieszkania przeznaczonego na najem prywatny?

Nie w bieżącym podatku od najmu. Najem prywatny jest opodatkowany ryczałtem od przychodów, więc nie rozlicza się kosztów uzyskania przychodu. Dodatkowo lokal mieszkalny nie podlega amortyzacji podatkowej.

Czy mieszkanie kupione od dewelopera można amortyzować w działalności gospodarczej?

Nie, jeżeli jest to lokal mieszkalny. Wyłączenie z amortyzacji obejmuje lokale mieszkalne służące działalności gospodarczej oraz lokale mieszkalne oddane w najem, dzierżawę albo podobną umowę.

Czy wydatki poniesione przed aktem notarialnym są kosztem?

Co do zasady nie są zwykłym kosztem bieżącym. Przed aktem notarialnym podatnik nie jest jeszcze właścicielem lokalu. Takie wydatki trzeba dokumentować i ocenić po nabyciu lokalu, z uwzględnieniem tego, czy chodzi o lokal mieszkalny, lokal niemieszkalny, wyposażenie, czy prace zwiększające wartość nieruchomości.

Czy wyposażenie mieszkania można rozliczyć inaczej niż sam lokal?

Tak, ale zależy to od rodzaju wyposażenia i formy opodatkowania. Ruchome składniki, które nie są trwale związane z lokalem, mogą być oceniane jako odrębne składniki majątku. Przy działalności gospodarczej rozliczanej skalą albo podatkiem liniowym mogą być kosztem albo odrębnym środkiem trwałym, jeżeli spełniają warunki ustawowe. Przy najmie prywatnym na ryczałcie kosztów się nie rozlicza.

Czy lokal użytkowy nadal można amortyzować?

Tak, zakaz amortyzacji z art. 22c pkt 2 ustawy PIT dotyczy m.in. lokali mieszkalnych. Lokal niemieszkalny może podlegać amortyzacji, jeżeli spełnia warunki środka trwałego, jest kompletny i zdatny do użytku oraz został prawidłowo ujęty w ewidencji.

Podsumowanie

Przy mieszkaniu przeznaczonym na wynajem najważniejsze są dwie aktualne zasady: najem prywatny rozlicza się ryczałtem bez kosztów, a lokale mieszkalne nie podlegają amortyzacji podatkowej. Dlatego wydatki na adaptację mieszkania poniesione przed rozpoczęciem najmu nie dają dziś takiego efektu podatkowego, jaki wynikał ze starszych interpretacji dotyczących amortyzacji mieszkań.

Inaczej może wyglądać sytuacja lokalu niemieszkalnego, działalności gospodarczej rozliczanej na zasadach pozwalających na koszty oraz odrębnego wyposażenia, które nie jest częścią lokalu. W praktyce przed rozpoczęciem prac warto ustalić, czy wydatek dotyczy lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego, wyposażenia, remontu bieżącego czy nakładu zwiększającego wartość środka trwałego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930
3. Ministerstwo Finansów, informacje o dochodach z najmu - podatki.gov.pl

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.