Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wydatki poniesione na adaptację mieszkania do używania

Marcin Sądej • Opublikowane: 2019-09-02

Mam umowę deweloperską na mieszkanie, które zamierzam wynajmować. Za kilka miesięcy odbiorę klucze do mieszkania. Chciałabym jednak już teraz rozpocząć prace przygotowujące lokal do najmu. Moje pytanie dotyczy możliwości zaliczenia do kosztów wydatków poniesionych na adaptację mieszkania do używania, mimo że nie mam aktu własności mieszkania. Proszę o odpowiedź dla dwóch wariantów opodatkowania wynajmu: działalność gospodarcza w zakresie wynajmu i najem prywatny bez działalności rozliczany na zasadach skali podatkowej.

Marcin Sądej

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

W obu przypadkach skutki będą takie same.

Trzeba bowiem wskazać, że lokal stanowiący odrębną nieruchomość jest na gruncie ustawy PIT uznawany za środek trwały, który podlega odpisom amortyzacyjnym.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy PIT środkiem trwałym są stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.

W rezultacie zarówno w przypadku, gdy lokal jest wykorzystywany w działalności gospodarczej, jak i gdy jest oddany do używania na podstawie umowy najmu stanowi on środek trwały podlegający amortyzacji.

Trzeba jeszcze zauważyć, że aby obiekt mógł być uznany za środek trwały i jako taki przyjęty do używania koniecznym jest, aby był on zdatny do użytku. Lokal w stanie deweloperskim nie jest zdatny do użytku, dopiero po przeprowadzeniu prac adaptacyjnych i przystosowawczych lokal będzie zdatny do użytku i będzie mógł zostać uznany za środek trwały.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W rezultacie w obu scenariuszach wszelkie wydatki poniesione na adaptację lokalu do używania nie mogą być ujęte w kosztach bezpośrednio, lecz powiększają wartość początkową nieruchomości, od której następnie będą dokonywane odpisy amortyzacyjne.

Jak stanowi bowiem art. 22g ust. 3 ustawy PIT wartością początkową (będącą podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych) nabytego lokalu jest cena nabycia stanowiąca kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania.

Takie stanowisko potwierdza interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 22.11.2016 r., nr 2461-IBPB-2-2.4511.1017.2016.1.AK:

„Kosztami uzyskania przychodu będą również wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię na remont mieszkania a więc odtworzenie jego pierwotnej wartości użytkowej a nie mające charakteru modernizacji (ulepszenia) w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym wskazać należy, że nie mogą one być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu bezpośrednio a wyłącznie poprzez odpisy amortyzacyjne jeżeli Wnioskodawczyni wprowadzi lokal mieszkalny do ewidencji środków trwałych. Wskazać bowiem należy, że możliwość zaliczenia wydatków na remont do kosztów uzyskania przychodu bezpośrednio nie dotyczy przypadku, w którym nakłady zostały poniesione przed oddaniem składnika majątku do używania, zaś ich celem było przystosowanie tego składnika do używania. Takie wydatki powinny powiększać koszty nabycia środka trwałego, a więc zwiększać jego wartość początkową. Mogą zatem wpływać na wysokość kosztów uzyskania przychodów, ale tylko poprzez odpisy amortyzacyjne, a nie bezpośrednio.

Oznacza to, że wydatki na remont (przystosowanie) lokalu mieszkalnego do wynajmu, tj. wydatki na malowanie ścian, wymianę instalacji sanitarnej, wymianę stolarki drzwiowej, wymianę fliz po blisko 20 latach użytkowania, poniesione przez Wnioskodawczynię przed przekazaniem go do użytkowania, będą stanowić składnik jego wartości początkowej. Wydatki te będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pośrednio, tj. poprzez odpisy amortyzacyjne. W sytuacji bowiem, gdy podatnik będąc właścicielem lokalu ponosi wydatki mające na celu przystosowanie go do używania (np. najmu), tj. czyni ten składnik kompletnym, zdatnym do używania, wówczas wartość poczynionych nakładów, stanowi element wartości początkowej środka trwałego. Istotne jest wówczas jednak aby lokal został wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

Z kolei wydatki na remont mieszkania, tj. wydatki na malowanie ścian, wymianę instalacji sanitarnej, wymianę stolarki drzwiowej, wymianę fliz poniesione przed oddaniem lokalu do używania, jeżeli Wnioskodawczyni wprowadzi lokal mieszkalny do ewidencji środków trwałych, można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ale pośrednio czyli poprzez odpisy amortyzacyjne. Wszelkie wydatki na remont przedmiotowego lokalu mieszkalnego zmierzające do przystosowania go do wynajmu i poniesione do dnia przekazania lokalu do używania zwiększają jego wartość początkową i poprzez odpisy amortyzacyjne będą zaliczane do kosztów uzyskania przychodów. W sytuacji bowiem, gdy podatnik jest właścicielem składnika majątku, co ma miejsce w rozpatrywanej sytuacji, a następnie ponosi wydatki mające na celu przystosowanie go do używania (np. najmu), tj. czyni ten składnik kompletnym, zdatnym do używania, wówczas wartość poczynionych nakładów, stanowi element wartości początkowej środka trwałego.”

Analogicznie Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 25.01.2017 r., nr 0461-ITPB1.4511.951.2016.2.PSZ:

„Z przedłożonego wniosku wynika, iż w dniu 25 października 2016 r. zakupił Pan od firmy developerskiej lokal niemieszkalny (rekreacyjno-wypoczynkowy) w stanie developerskim. Lokal wymagał przeprowadzenia prac takich jak położenie podłóg, malowanie całości, wyłożenie kafelek, zainstalowanie armatury, założenie oświetlenia. Lokal zostanie umeblowany. Obecnie prowadzi Pan prace remontowo-wyposażeniowe, ponosząc duże wydatki. Powyższy lokal został wprowadzony do ewidencji środków trwałych w dniu 25 października 2016 r. Wyposażenie lokalu niemieszkalnego to elementy budowlane, wykończeniowe, umeblowanie, osprzęt elektryczny, sprzęt AGD i TV. Wartość niektórych elementów przekroczy kwotę 3.500 zł i zostaną one wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w przypadku źródła przychodów, jakim jest najem należy przyjąć, iż składniki majątku oddane do używania na podstawie umowy najmu, jeżeli przewidywany okres ich wykorzystywania jest dłuższy niż rok, są środkami trwałymi.

Tym samym odpisy amortyzacyjne dokonywane zgodnie z przepisami art. 22a-22o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od wartości początkowej środków trwałych wprowadzonych do ewidencji środków trwałych, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Za wartość początkową środka trwałego – lokalu niemieszkalnego – uznać należy wydatki poniesione przez Pana na jego nabycie, powiększone o wydatki ściśle związane z przystosowaniem tego lokalu do wynajmu. Wydatki poniesione przez Pana na przystosowanie lokalu niemieszkalnego do wynajmu, nie mogą zostać zaliczone bezpośrednio do koszów uzyskania przychodów. W sytuacji bowiem, gdy podatnik ponosi wydatki mające na celu przystosowanie środka trwałego do używania (np. najmu), tj. czyni ten środek kompletnym, zdatnym do używania, wówczas wartość poczynionych nakładów, stanowi obok ceny nabycia element wartości początkowej środka trwałego.

W sytuacji opisanej we wniosku lokal ten nie był kompletny i zdatny do użytkowania w dniu jego nabycia. W momencie zakupu lokal niemieszkalny był w stanie »deweloperskim«, co oznacza, że aby przedmiotowy lokal był kompletny i zdatny do użytku musi być wyposażony we wszystkie elementy umożliwiające jego funkcjonowanie, zgodnie z przeznaczeniem.

Mając na względzie powołane powyżej przepisy oraz sytuację opisaną we wniosku należy stwierdzić, że nie może Pan zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów opisanych we wniosku wydatków poniesionych na przystosowanie lokalu niemieszkalnego do wynajmu. Wydatki poniesione na wykonanie prac wykończeniowych w zakupionym lokalu niemieszkalnym przed oddaniem go do użytkowania będą zwiększały wartość początkową środka trwałego, bowiem warunkowały one rozpoczęcie najmu tego lokalu. Wydatki te (poniesione przed oddaniem lokalu do używania) były niezbędne, aby przedmiotowy lokal był kompletny i zdatny do użytku, tym samym będą stanowiły element jego wartości początkowej.

W konsekwencji ww. wydatki mogą stanowić koszt uzyskania przychodu, jednakże tylko poprzez odpisy amortyzacyjne.”

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Sprowadzenie przez najemcę dzikiej lokatorki z dziećmi

Najemca wymówił umowę najmu, a mimo to nie wyprowadził się. Sprowadził do mieszkania ciężarną dziką lokatorkę z dzieckiem. Teraz odgraża się,...

Zmiana warunków umowy najmu mieszkania od pracodawcy

Od 2005 r. wynajmuję mieszkanie od pracodawcy na czas nieokreślony. W styczniu tego roku dostałam zmianę tej umowy (z datą grudniową),...

Pokrycie kosztów remontu wynajmowanego mieszkania

Właściciel mieszkania po mojej wyprowadzce nie chce oddać mi kaucji, a nawet żąda ode mnie dopłaty. Moim zdaniem mieszkanie nie wymaga żadnego remontu,...

Nie mogę rozwiązać umowy najmu z powodu śmierci najemcy

Miałam najemcę pomieszczenia magazynowego, który zmarł dwa miesiące temu. Od tej pory nikt mi nie płaci czynszu za pomieszczenie. Konkubina, u której...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »