Wskazanie lokalu zastępczego w najmie okazjonalnym, fikcja czy skuteczna tarcza?
• Data: 2026-02-26 • Autor: Urszula Trojanowska-Woźniak
Mam pytanie dotyczące najmu okazjonalnego. Jestem właścicielem mieszkania i zamierzam je wynajmować. Jest chętna osoba, ale właśnie co do niej pojawiły się wątpliwości. Jak się okazało, ten potencjalny najemca ma własne mieszkanie, a mimo to chce wynająć moje – jego wyjaśnienia, dlaczego nie chce mieszkać u siebie, są dość niejasne. Stąd pytanie: co się stanie, jeśli w trakcie umowy najmu ten pan sprzeda swoje mieszkanie i wtedy oświadczy, że nie ma gdzie się podziać? Czy umowa najmu okazjonalnego może to jakoś zabezpieczyć? Jeśli nie, czy istnieje jakiekolwiek inne rozwiązanie prawne, aby chroniło przed niesolidnym, niepłacącym najemcą?
.jpg)
Obowiązek wskazania lokalu zastępczego – kluczowe zabezpieczenie w najmie okazjonalnym
Zgodnie z art. 19a ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: „ustawa o ochronie praw lokatorów), wskazuję, że: W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu (wskazanym jako lokal zastępczy), najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić stosowne oświadczenie, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5. Czyli właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Powyższe oznacza, że w przypadku utraty możliwości zamieszkania w lokalu zastępczym wskazanym przez najemcę w umowie najmu okazjonalnego, jest on zobowiązany do wskazania innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz przedstawienia wynajmującemu oświadczenia właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim przez najemcę w razie wykonania obowiązku opróżnienia i wydania lokalu stanowiącego przedmiot najmu okazjonalnego. Ustawodawca wyznaczył najemcy, na dokonanie powyższych obowiązków, termin 21-dniowy liczony od dnia powzięcia wiadomości o utracie możliwości zamieszkania w lokalu zastępczym, pod rygorem wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu z zachowaniem terminu wypowiedzenia nie krótszego niż 7 dni.
Co jeszcze można zrobić? Alternatywy i granice elastyczności umowy
Innego rozwiązania prawnego, które można byłoby wprowadzić do umowy, a które byłoby prawnie dopuszczalne, nie ma. Jedynie, jeżeli najemca się zgodzi, mogą Państwo się umówić na wskazanie dwóch alternatywnych adresów zastępczych, jednak prawo tego nie wymaga, zatem najemca nie musi się zgodzić. Nie można również najemcy zobowiązać, aby nie wyzbywał się mieszkania zastępczego przez cały okres trwania najmu okazjonalnego.
Wątpliwości co do najemcy? Nie bój się skrócić umowy
Proszę pamiętać, że jeżeli istnieje obawa co do możliwości późniejszej eksmisji najemcy, można zawsze zawrzeć umowę najmu okazjonalnego na krótszy okres, a następnie ją aneksować lub podpisać nową.
Przykłady
Znikający lokal zastępczy
Anna wynajęła mieszkanie w ramach najmu okazjonalnego. Najemca wskazał lokal rodziców jako miejsce zastępcze. Po kilku miesiącach okazało się, że rodzice sprzedali dom, a najemca... nie miał gdzie się wyprowadzić.
Mieszkanie „na zapas”
Marek chciał wynająć swoje mieszkanie osobie, która posiadała własne, ale „nie chciała tam wracać”. Zgodził się. Gdy doszło do konfliktu i próbował wypowiedzieć umowę, najemca oświadczył, że sprzedał swój lokal i nie ma się dokąd wynieść.
Szybki najem, długi problem
Właściciel podpisał umowę najmu okazjonalnego na rok, licząc na szybką transakcję. Po trzech miesiącach najemca przestał płacić, a wskazany lokal zastępczy... przestał istnieć. Egzekucja ciągnęła się przez wiele miesięcy.
Podsumowanie
Najem okazjonalny daje właścicielowi mieszkania silniejsze narzędzia ochrony, ale tylko wtedy, gdy wszystkie wymagane elementy – w tym lokal zastępczy – są realne i aktualne. Warto dokładnie weryfikować najemcę i zadbać o elastyczne zapisy, które pozwolą szybko reagować na zmiany sytuacji.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w przygotowaniu umowy najmu okazjonalnego lub masz wątpliwości co do najemcy? Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism i analiz umów. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Wskazanie lokalu zastępczego w najmie okazjonalnym, fikcja czy skuteczna tarcza?
» Kolejna umowa najmu czas oznaczony, jak się zabezpieczyć?
» Zakończenie umowy o użytkowanie wieczyste
» Rozliczenie wynajmu mieszkania otrzymanego w spadku
» Zarządzanie małą wspólnotą mieszkaniową, gdy współwłaściciele nie wykonują obowiązków
