Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wypowiedzenie umowy najmu z powodu uciążliwego sąsiada

Agata Alberska • Opublikowane: 2016-10-28

Sąsiad posiada dużego psa, którego wypuszcza z mieszkania (z 3 piętra) bez kagańca i smyczy na dwór (ja wynajmuję mieszkanie na 2 piętrze pod tym sąsiadem). Ostatnio zdarzyło się nawet, że pies wtargnął do naszego mieszkania i przestraszył dzieci. Sytuacja została zgłoszona na policję. Po otrzymaniu upomnienia sąsiad nam naubliżał, po czym w nocy ciężkim przedmiotem tłukł o podłogę, wybudzając dzieci ze snu. Wyjście z mieszkania stało się dużym problemem z obawy o bezpieczeństwo. Drugą przyczyną przymusu opuszczenia wynajętego mieszkania jest muzyka, którą serwuje nam ten sam sąsiad do godziny około 23. Uniemożliwia to odpoczynek i sen. Wezwana policja ponownie upomniała sąsiada, za co on się „zrewanżował”, znowu tłukąc w nocy jakimś przedmiotem o podłogę. Nie chcemy tam dalej mieszkać, ale wynajmujący twierdzi, że nie jest to wada mieszkania. Co nam Państwo radzą?

Agata Alberska

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego* (K.c.): „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”, natomiast art. 144 K.c. przewiduje, że: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. W oparciu o powyższe przepisy zabronione jest takie działanie właściciela nieruchomości sąsiedniej, które powoduje uciążliwość dla innych właścicieli. Powodowanie takiej uciążliwości jest zakazane i może prowadzić do poniesienia odpowiedzialności prawnej.

Przepis art. 144 K.c. dotyczy sytuacji, w której właściciel korzystający ze swej nieruchomości oddziałuje na nieruchomości sąsiednie. Artykuł ten ogranicza właściciela nieruchomości przez nakazanie mu powstrzymania się przy wykonywaniu prawa własności od takich działań lub zaniechań na nieruchomości, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich w stopniu przekraczającym pewną granicę w postaci przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Art. 144 jest więc jednym z ustawowych wyznaczników treści i granic własności. Sąsiednią jest każda nieruchomość znajdująca się w zasięgu oddziaływania immisji. Nie chodzi tu tylko o bezpośrednie sąsiedztwo, oddziaływanie może dotyczyć również nieruchomości położonych w dalszej odległości. Oddziaływania, które nie polegają na wtargnięciu naruszającego na cudzą nieruchomość, lecz wynikają z działalności prowadzonej na własnej nieruchomości, określa się jako immisje (szerzej na ten temat, W.J. Katner, Ochrona własności…).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią może przybrać postać immisji bezpośredniej lub immisji pośredniej. Przez to pierwsze pojęcie rozumie się jako bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej własności (naruszenie własności). Immisja pośrednia natomiast to ujemne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, przy czym źródłem tego oddziaływania jest korzystanie przez właściciela z jego nieruchomości. Działania właściciela mogą prowadzić m.in. do wytworzenia ciepła, hałasu, wstrząsów, przykrych zapachów, które utrudniają korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Immisjami pośrednimi są także zanieczyszczenie powietrza czy zakłócenia w zakresie odbioru radiowego lub telewizyjnego. Komentowany przepis wyznacza granice dopuszczalnych immisji pośrednich.

Wśród immisji pośrednich wyróżnia się immisje pozytywne i negatywne. Immisje pozytywne oddziałują wprost na nieruchomości sąsiednie poprzez rozchodzenie się substancji lub energii. Immisje negatywne polegają na tamowaniu przenikania na nieruchomości sąsiednie, np. światła słonecznego. Zarówno immisje pozytywne, jak i negatywne mieszczą się w dyspozycji art. 144. Wyróżnia się także immisje materialne oraz niematerialne. Z reguły przyjmuje się, że z immisjami materialnymi mamy do czynienia wtedy, gdy następuje przenikanie na nieruchomości sąsiednie cząstek materii (pyły, gazy) lub pewnych sił (hałasy, wstrząsy). Immisje niematerialne oddziałują na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej, zwłaszcza na jego poczucie bezpieczeństwa, estetyki, niezależności.

Oddziaływanie pośrednie na nieruchomości sąsiednie jest dopuszczalne, jeśli mieści się w granicach przeciętnej miary. Oceny przeciętnej miary dokonuje się według dwóch kryteriów: społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Odnośnie do oceny przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 22 listopada 1985 r., II CR 149/85 (OSNCP 1986, nr 10, poz. 162), stwierdzając, że musi być ona dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie dalszego budowania budynku mieszkalnego uległaby ograniczeniu (glosa do powołanego wyroku W. J. Katnera, NP 1988, nr 10-12, s. 209). Jak z tego wynika, chodzi tu o dokonanie oceny według normy obiektywnej, a nie subiektywnej wrażliwości czy potrzeb właścicieli poszczególnych nieruchomości.

Roszczenia właścicieli nieruchomości sąsiednich mają zastosowanie w razie przekroczenia granicy nieruchomości sąsiedniej. Właścicielowi przysługuje wówczas roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem (art. 222 § 2), w tym także dokonanie określonych działań pozytywnych, bez których przywrócenie do stanu zgodnego z prawem nie byłoby możliwe. Roszczenie to obejmuje także, w razie potrzeby, żądanie zaniechania czynności przygotowawczych niezbędnych do przeprowadzenia zakazanych immisji. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie zawsze jest jednoznaczne z przywróceniem stanu poprzedniego, stan zgodny z prawem bowiem oznaczać może jedynie zminimalizowanie immisji do takiego poziomu zakłóceń, że nie będzie ona już więcej przekraczała „przeciętnej miary”. Jednakże uwzględnienie roszczenia negatoryjnego (art. 222 § 2) w sytuacji, gdy wybudowanie obiektu budowlanego zgodnie z pozwoleniem na budowę narusza prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej przez zakłócenie korzystania z niej (art. 144), nie może polegać na nakazaniu rozebrania obiektu (wyrok SN z 16 grudnia 1992 r., I CRN 188/92, LexisNexis nr 296416, OSNCP 1993, nr 5, poz. 90).

Granicą służącą ocenie dopuszczalności immisji jest przeciętna miara, ustalana przy pomocy dwóch kryteriów: społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Immisje, które tej miary nie przekraczają, są dopuszczalne, jako że nie byłoby możliwe korzystanie z nieruchomości w sposób niedostrzegalny i nieodczuwalny na nieruchomościach sąsiednich. W literaturze wskazano, że kryterium przeciętnej miary nie odnosi się do przyczyn immisji, lecz do samych zakłóceń; jest ono więc miarą skutku, a nie źródła. Pogląd ten skrytykował W. Katner, twierdząc, że skutki są zjawiskiem wtórnym zachowań, dlatego w art. 144 K.c. chodzi jednak głównie o miarę przyczyny, jakkolwiek często nie da się jej oddzielić od miary skutku.

Jako okoliczności, które powinny być uwzględniane przy ocenie przeciętnej miary immisji, wymienia się przykładowo:

1. Częstotliwość występowania zakłóceń. Jak podkreślił SN w wyroku z dnia 10 lipca 2003 r., I CKN 497/01, LEX nr 121698, nieprzerwane występowanie immisji jest istotnym, ale nie jedynym elementem oceny stopnia zakłóceń, dlatego błędne jest zakładanie z góry, że jeżeli niekorzystne oddziaływanie zdarza się tylko raz w tygodniu, to nie przekracza przeciętnej miary dopuszczalnych immisji.

2. Porę, w której zakłócenia są wywoływane. Hałasy, które mogą być uznane za zwyczajne w porze dziennej, mogą okazać się nadmierne w porze nocnej.

3. Intensywność oddziaływań oraz zakres niedogodności i ograniczeń, jakich w związku z nimi doznają właściciele nieruchomości sąsiednich.

4. Skutki immisji dotykające zdrowia i życia ludzi. Jeżeli oddziaływania grożą bezpośrednio i realnie określonym osobom albo grupie osób, to nie mogą być tolerowane i trzeba przyjąć, że przekraczają one przeciętną miarę. Nie wystarcza jednak ogólne tylko stwierdzenie szkodliwości dla zdrowia, ponieważ wszelkie zanieczyszczenia zawierają element szkodliwości dla zdrowia, a nie mogą być uznane z tego powodu za niedopuszczalne.

5. Rodzaj źródła immisji: czy jest to wyłącznie zachowanie ludzkie, czy zakłócenie, które spowodowały lub ułatwiły warunki naturalne.

6. Motywację kierującą działaniami właścicieli. Trzeba ustalić, czy działania rodzące immisje mają racjonalne uzasadnienie w ramach wykonywania prawa własności czy też przybierają postać szykany.

7. Pozytywną społeczną wartość działalności wytwarzającej immisje. Jako przykład podano znaczenie gospodarcze (elektrociepłownia) lub stworzenie miejsc pracy dla wielu osób z danej miejscowości. W orzecznictwie myśl tę ilustruje wyrok SN z dnia 22 czerwca 1972 r., III CRN 126/72, OSNC 1973, nr 3, poz. 45, odnoszący się do drzew stanowiących przeszkodę w nasłonecznieniu nieruchomości sąsiedniej, w którym uwypuklono wartości przyrodnicze zadrzewienia i ich walor krajobrazowy, a także wyrok SN z dnia 28 grudnia 1979 r., III CRN 249/79, OSNC 1980, nr 7-8, poz. 144, dotyczący immisji pszczelich, w którym podkreślono, że przy ocenie przeciętnej miary zakłóceń nie można pomijać pozytywnej roli pszczół w środowisku przyrodniczym. W takiej sytuacji należy starannie wyważyć sprzeczne interesy i zastosować środki pozwalające zredukować uciążliwość immisji przy zachowaniu pozytywnych społecznych skutków określonej działalności. Szczególną ostrożność przy posługiwaniu się tym kryterium postuluje W. Katner, ostrzegając, że może ono prowadzić do preferowania każdej działalności bardziej użytecznej od innej, chociaż fakt ten wcale nie łagodzi uciążliwości powodowanych immisjami.

Na podstawie art. 222 § 2 K.c. należy wezwać do natychmiastowego zaniechania naruszeń i zaprzestania emisji hałasu, a w przypadku niezastosowania się do wezwania, należy wskazać, że sprawa zostanie skierowana na drogę postępowania sądowego.

* Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r. Nr 16, poz. 93)

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »