Uciążliwa działalność gastronomiczna pod mieszkaniem
• Data: 2024-01-04 • Autor: Mateusz Rzeszowski
Czasami zdarza się, że działalność gastronomiczna prowadzona w budynku mieszkalnym wpływa źle na otoczenie poprzez uciążliwe zapachy. W niniejszym artykule analizujemy przepisy Kodeksu cywilnego, które regulują tę kwestię, oraz wskazujemy, jak dochodzić swoich praw na drodze sądowej w przypadku naruszeń. Artykuł ten jest szczególnie przydatny dla osób doświadczających negatywnych skutków działań sąsiednich przedsiębiorstw. Jako przykład posłuży nam sprawa pana Marcina.
Pod mieszkaniem pana Marcina otwarto działalność gastronomiczną (smażalnia burgerów). Jest to dla pana Marcina bardzo uciążliwe. Poinformował nas, że w jego łazience zapach jest nie do zniesienia. Wspólnota mieszkaniowa nie zgadza się na zamontowanie nowego ciągu wentylacyjnego z lokalu na zewnątrz budynku. Pan Marcin zapytał nas, co może zrobić w tej sytuacji.
Naruszenie zasad współżycia społecznego
Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego właściciel w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Jednakże bardzo szerokie uprawnienia właściciela (np. do prowadzenia działalności gospodarczej w postaci smażalni burgerów) ulegają poważnym ograniczeniom. Kończą się one bowiem w momencie, kiedy zaczyna się uprawnienie innej osoby. O takiej sytuacji mówi art. 144 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.
Zobacz również: Uciążliwa działalność gospodarcza w sąsiedztwie
Uciążliwe zapachy w mieszkaniu w sąsiedztwie restauracji
W związku z tym panu Marcinowi, który ma mieszkanie nad lokalem gastronomicznym, przysługuje roszczenie względem właściciela nieruchomości lokalowej, w której mieści się burgerownia (niezależnie, czy jest nim osoba prowadząca firmę, czy inny podmiot, który wynajmuje pomieszczenia) o zaprzestanie naruszeń, polegających na przenikaniu intensywnego zapachu do mieszkania pana Marcina. W sytuacji, gdy użytkowany przez burgerownię lokal jest nieprzystosowany do prowadzenia tego typu działalności, to do właściciela lokalu należy zapewnienie odpowiednich warunków, w tym wystarczająco drożnego ciągu wentylacyjnego i ewentualne pertraktacje ze wspólnotą.
W piśmie skierowanym do właściciela lokalu pan Marcin może powołać się na oba wspominane przepisy, tj. art. 140 Kodeksu cywilnego, ze względu na fakt, iż naruszane są zasady współżycia społecznego, oraz na art. 144 Kodeksu cywilnego jako podstawę jego roszczenia.
W przypadku, jeśli próba polubownego załatwienia sporu nie przyniesie skutku, pan Marcin może wytoczyć powództwo o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń, w oparciu o dyspozycję art. 24 Kodeksu cywilnego. Ponadto, jeżeli poprzez immisje wyrządzona została szkoda (np. pan Marcin nie był w stanie znieść zapachu i musiał przeprowadzić się na pewien czas lub zapach przeniknął do dywanów, ścian itp.), pan Marcin może żądać jej naprawienia na zasadach ogólnych.
„Art. 24 § 1. Ten, czyje dobro osobiste zostaje zagrożone cudzym działaniem, może żądać zaniechania tego działania, chyba że nie jest ono bezprawne. W razie dokonanego naruszenia może on także żądać, ażeby osoba, która dopuściła się naruszenia, dopełniła czynności potrzebnych do usunięcia jego skutków, w szczególności ażeby złożyła oświadczenie odpowiedniej treści i w odpowiedniej formie. Na zasadach przewidzianych w kodeksie może on również żądać zadośćuczynienia pieniężnego lub zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej na wskazany cel społeczny.
§ 2. Jeżeli wskutek naruszenia dobra osobistego została wyrządzona szkoda majątkowa, poszkodowany może żądać jej naprawienia na zasadach ogólnych”.
Sugeruję także panu Marcinowi zawarcie informacji o możliwości dochodzenia praw na drodze sądowej w piśmie do właściciela lokalu, który prowadzi uciążliwą działalność gospodarczą w budynku mieszkalnym, co powinno go dodatkowo zmotywować do podjęcia niezbędnych działań.
Zobacz również: Salon kosmetyczny w mieszkaniu
Przykłady
Zakłócanie ciszy przez klub nocny
Mieszkańcy jednej z warszawskich dzielnic narzekają na hałas, który pochodzi z pobliskiego klubu nocnego. Muzyka odtwarzana jest na wysokim poziomie głośności do wczesnych godzin porannych, co zakłóca spokój sąsiadów. Mieszkańcy skarżą się na trudności z zaśnięciem oraz utrzymaniem zdrowego rytmu dobowego. W tej sytuacji mogą oni powołać się na art. 144 Kodeksu cywilnego i domagać się od właściciela klubu ograniczenia hałasu, aby nie zakłócał on nadmiernie ich spokoju.
Dym z piekarni w okolicznych mieszkaniach
W małym miasteczku właściciel piekarni zainstalował nowy piec, z którego wydobywa się dym i zapach pieczywa. Chociaż dla niektórych może to być przyjemny aromat, dla mieszkańców sąsiedniego bloku stał się on uciążliwy – dym wdzierał się do ich mieszkań przez otwarte okna. Mieszkańcy mogą żądać od właściciela piekarni instalacji lepszego systemu filtracji, na podstawie art. 140 i 144 Kodeksu cywilnego, w celu zaprzestania naruszeń zasad współżycia społecznego.
Nadmierne korzystanie z działki rekreacyjnej
W pewnej wsi właściciel dużego ogrodu często organizuje spotkania przy grillu i głośne imprezy, które trwają do późnych godzin nocnych, szczególnie w weekendy. Sąsiedzi, którzy pragną spokojnego wypoczynku, skarżą się na ciągły hałas i zapach dymu. W tej sytuacji mogą oni wystosować skargę, na podstawie art. 140 i 144 Kodeksu cywilnego, oraz wymagać od właściciela działki ograniczenia hałasu i zapachów, aby nie przekraczały one przeciętnej miary wynikającej z lokalnych stosunków.
Podsumowanie
Podsumowując, przestrzeganie zasad współżycia społecznego jest kluczowe dla harmonijnego współistnienia w społeczności. Kodeks cywilny oferuje narzędzia prawne do ich ochrony i umożliwia dochodzenie roszczeń w przypadkach, gdy działania jednych osób negatywnie wpływają na życie innych ludzi. Znajomość odpowiednich przepisów może ułatwić rozwiązywanie różnych konfliktów w tym zakresie.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy prawnej w rozwiązaniu konfliktów związanych z naruszeniem zasad współżycia społecznego? Skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu pism, które pozwolą skutecznie dochodzić Twoich praw. Już dziś opisz nam swój problem w formularzu znajdującym się pod tekstem.
Oferta porad prawnych
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie zarządzania nieruchomościami wspólnymi lub masz pytania dotyczące funduszu remontowego, nasz zespół doświadczonych prawników jest dostępny online, aby oferować profesjonalne porady i wsparcie w przygotowaniu niezbędnych dokumentów. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybką i efektywną pomoc prawną dostosowaną do Twoich indywidualnych potrzeb.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Mateusz Rzeszowski
Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Specjalizuje się w prawie zamówień publicznych oraz obsłudze prawnej firm. Zajmuje się również sporządzaniem projektów umów, uchwał, regulaminów, polityk oraz innych aktów. Jednocześnie, posiada także szerokie zainteresowania w innych dziedzinach prawa, pozwalające na udzielanie porad w zróżnicowanych stanach faktycznych i prawnych.
