Najemca mieszkania nie płaci i nie ma z nim kontaktu – co zrobić?

Najemca nie płaci czynszu – czy można od razu wypowiedzieć umowę?

Przy najmie lokalu mieszkalnego punktem wyjścia jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Najemca mieszkania jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, a wynajmujący jest właścicielem w rozumieniu ustawy, nawet jeśli formalnie jest osobą wynajmującą lokal prywatnie.

Osobno omawiamy też zagadnienie: najemca trafił do więzienia.

Oznacza to, że wypowiedzenie umowy przez właściciela może nastąpić tylko w przypadkach określonych w ustawie. Zgodnie z art. 11 ust. 1 wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia, pod rygorem nieważności.

Jeżeli przyczyną są zaległości w czynszu lub innych opłatach za używanie lokalu, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, dopiero wtedy, gdy lokator pozostaje w zwłoce co najmniej za trzy pełne okresy płatności i mimo pisemnego uprzedzenia nie zapłaci zaległych oraz bieżących należności w dodatkowym miesięcznym terminie.

W praktyce oznacza to, że sam zapis umowy przewidujący natychmiastowe wypowiedzenie najmu okazjonalnego albo zwykłego najmu po 30 dniach zaległości nie zawsze będzie skuteczny. W lokalu mieszkalnym nie można dowolnie pogorszyć sytuacji lokatora w stosunku do zasad ustawowych.

W tym kontekście warto sprawdzić także: szkody po najmie.

Jak prawidłowo wypowiedzieć najem z powodu zaległości?

Bezpieczna kolejność działania jest następująca: najpierw trzeba ustalić wysokość zaległości, następnie wysłać do najemcy pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych oraz bieżących należności. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu można złożyć pisemne wypowiedzenie umowy.

Wypowiedzenie powinno wskazywać konkretną podstawę i przyczynę, czyli zaległości w czynszu lub opłatach, okresy, których dotyczą, oraz informację, że wcześniej wysłano pisemne uprzedzenie i dodatkowy termin upłynął bez zapłaty. Jeżeli umowa jest zawarta na czas oznaczony, nie należy opierać wypowiedzenia wyłącznie na ogólnym postanowieniu umowy, jeżeli dla lokalu mieszkalnego konieczne jest zastosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli problem dotyczy umowy na czas oznaczony, warto porównać zasady wypowiadania zwykłego najmu z zasadami opisującymi rozwiązanie najmu na czas określony. W zależności od rodzaju umowy znaczenie mogą mieć zarówno postanowienia kontraktu, jak i przepisy szczególne chroniące lokatora.

Czy właściciel może wejść do mieszkania po 30 dniach zaległości?

Nie należy przyjmować, że po upływie 30 dni zaległości właściciel automatycznie odzyskuje prawo do swobodnego wejścia do mieszkania. Dopóki najemca ma tytuł prawny do lokalu albo faktycznie włada lokalem, samowolne wejście może rodzić ryzyko cywilne i karne, w tym zarzut naruszenia miru domowego z art. 193 Kodeksu karnego.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy najemca jednoznacznie wydał lokal, zwrócił klucze, zabrał rzeczy i potwierdził zakończenie korzystania z mieszkania. Sam komunikat, że planuje zrezygnować z najmu, nie zawsze wystarczy. Jeżeli z korespondencji wynika jedynie zamiar rezygnacji, a nie faktyczne wydanie lokalu, właściciel powinien działać ostrożnie.

Ustawa przewiduje szczególną sytuację awaryjną. Zgodnie z art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów w razie awarii wywołującej szkodę lub bezpośrednio zagrażającej powstaniem szkody lokator ma obowiązek niezwłocznie udostępnić lokal. Jeżeli jest nieobecny albo odmawia, właściciel może wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej, a gdy wymaga tego sytuacja – także przy udziale straży pożarnej. Po takim wejściu trzeba zabezpieczyć lokal i rzeczy oraz sporządzić protokół.

Jeżeli nie ma awarii, ale istnieją mocne przesłanki, że lokal został porzucony, praktycznie najbezpieczniej jest najpierw wezwać najemcę do potwierdzenia wydania lokalu, zwrotu kluczy i odbioru rzeczy. Wezwanie warto wysłać na wszystkie znane adresy, w tym adres z umowy, adres korespondencyjny, adres zagraniczny, adres e-mail i inne kanały komunikacji, zachowując dowody nadania oraz odbioru wiadomości.

Jak zabezpieczyć lokal, rzeczy najemcy i dowody?

Jeżeli wejście do lokalu jest uzasadnione, trzeba zadbać o dokumentację. Najlepiej sporządzić protokół wejścia, opisać stan drzwi, liczników, wyposażenia, ewentualnych uszkodzeń i pozostawionych rzeczy, wykonać zdjęcia albo nagranie oraz zapewnić obecność świadków. W razie awarii należy działać zgodnie z art. 10 ustawy i zadbać o udział właściwych służb.

Nie należy wyrzucać rzeczy najemcy ani rozporządzać nimi bez podstawy. Pozostawione przedmioty trzeba zabezpieczyć, opisać i wezwać najemcę do odbioru w rozsądnym terminie. Jeżeli rzeczy mają znaczną wartość albo pojawia się spór, pochopne ich usunięcie może narazić właściciela na odpowiedzialność odszkodowawczą.

Warto pamiętać o stanowisku wyrażonym w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 8 kwietnia 2014 r., sygn. akt V ACa 827/13. Sąd wskazał, że samo odebranie przedmiotu najmu przez wynajmującego w celu ochrony własnego majątku, po informacji od najemcy o niekorzystaniu z lokalu, nie zawsze oznacza rozwiązanie umowy, jeżeli nie ma zgodnych oświadczeń stron o zakończeniu najmu. To ważne przy dochodzeniu dalszego czynszu lub odszkodowania.

Gdy sytuacja przeradza się w spór o dalsze zajmowanie mieszkania, przydatne może być omówienie, jak rozwiązać Zaległy czynsz i oddanie kluczy bez naruszania przepisów o ochronie posiadania.

Jak dochodzić zaległego czynszu i rachunków?

Roszczeń o zaległy czynsz, opłaty za media, odszkodowanie za zniszczenia oraz koszty przywrócenia lokalu do stanu zgodnego z umową można dochodzić na drodze sądowej. Najpierw warto wysłać przedsądowe wezwanie do zapłaty z dokładnym wyliczeniem należności, terminem płatności i numerem rachunku.

Do pozwu trzeba przygotować umowę najmu, aneksy, potwierdzenia zaległości, rozliczenia mediów, korespondencję, zdjęcia, protokół zdawczo-odbiorczy, protokół wejścia do lokalu oraz dowody prób kontaktu. Roszczenia o czynsz jako świadczenia okresowe przedawniają się co do zasady z upływem 3 lat, dlatego nie warto zwlekać z działaniami.

Jeżeli pobrano kaucję, można potrącić z niej należności wynajmującego z tytułu najmu, w tym zaległy czynsz i uzasadnione koszty napraw. Kaucja podlega rozliczeniu i zwrotowi w terminie miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego. Trzeba jednak dysponować realnym wyliczeniem i dowodami, a nie jedynie ogólnym twierdzeniem o długu.

Jeżeli najemca mieszka za granicą, nie przekreśla to dochodzenia zapłaty. Jeżeli znany jest jego aktualny adres w Niemczech, można kierować korespondencję na ten adres i rozważyć pozew z doręczeniem zagranicznym. Jeżeli miejsca pobytu nie da się ustalić, w postępowaniu sądowym może być potrzebny wniosek o ustanowienie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu na podstawie art. 143 Kodeksu postępowania cywilnego. Sąd wymaga zwykle uprawdopodobnienia, że powód podjął realne próby ustalenia adresu.

Przykłady

FAQ

Czy miesięczna zaległość w czynszu wystarczy do wypowiedzenia najmu?

Co do zasady nie, jeżeli chodzi o najem lokalu mieszkalnego i wypowiedzenie przez właściciela z powodu zaległości. Ustawa wymaga zwłoki za co najmniej trzy pełne okresy płatności, wcześniejszego pisemnego uprzedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty.

Czy zapis o natychmiastowym wypowiedzeniu po 30 dniach jest ważny?

Może być nieskuteczny wobec lokatora, jeżeli narusza przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. W umowie najmu mieszkania nie można dowolnie skrócić ochrony, którą ustawa przyznaje lokatorowi.

Czy właściciel może wejść do mieszkania, gdy najemca nie odbiera telefonu?

Sam brak kontaktu nie daje automatycznego prawa wejścia do lokalu. Wyjątkiem może być awaria zagrażająca szkodą, przy zachowaniu procedury z art. 10 ustawy, albo sytuacja, w której najemca jednoznacznie wydał lokal i nie korzysta już z niego.

Co zrobić, gdy najemca wyjechał do Niemiec?

Należy wysłać korespondencję na wszystkie znane adresy, w tym adres zagraniczny i adres wskazany w umowie, a także zachować dowody kontaktu. Jeżeli trzeba skierować pozew, a aktualny adres nie jest znany, możliwe jest złożenie wniosku o ustanowienie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu.

Czy można potrącić zaległy czynsz z kaucji?

Tak, jeżeli roszczenie jest rzeczywiste i udokumentowane. Kaucję rozlicza się po opróżnieniu lokalu, a wynajmujący może potrącić swoje należności z tytułu najmu, w tym zaległy czynsz, opłaty i uzasadnione szkody.

Podsumowanie

Przy zaległościach czynszowych i braku kontaktu z najemcą najważniejsze jest zachowanie formalnej kolejności działań. Właściciel mieszkania powinien odróżnić trzy kwestie: wypowiedzenie umowy, faktyczne odzyskanie lokalu oraz dochodzenie pieniędzy. Każda z nich wymaga innych dokumentów i innych dowodów.

Największym błędem jest założenie, że 30 dni zaległości pozwala automatycznie zakończyć najem i wejść do mieszkania. Bez jednoznacznego wydania lokalu albo sytuacji awaryjnej takie działanie może narazić właściciela na zarzuty. Bezpieczniejsze jest pisemne wezwanie, dokumentowanie korespondencji, prawidłowe wypowiedzenie i rozważne zabezpieczenie dowodów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 8 kwietnia 2014 r., sygn. akt V ACa 827/13

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.