Jak legalnie sprzedać mieszkanie z lokatorem?

Sprzedaż mieszkania z lokatorem a polskie prawo – co musisz wiedzieć?

Podstawową zasadą, która reguluje sprzedaż wynajmowanej nieruchomości, jest zasada ciągłości stosunku najmu. Mówi o niej wprost Kodeks cywilny, a jej zrozumienie jest fundamentalne dla całego procesu.

Zgodnie z Art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego:

"W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia."

Co to oznacza w praktyce? Sprzedaż mieszkania nie powoduje automatycznego rozwiązania umowy z najemcą. Nowy właściciel z mocy prawa staje się stroną tej umowy, czyli nowym wynajmującym. Przejmuje on wszystkie prawa i obowiązki poprzedniego właściciela wynikające z umowy najmu oraz z Ustawy o ochronie praw lokatorów. To najważniejsza informacja dla sprzedającego – nie musisz "pozbywać się" lokatora przed sprzedażą, ponieważ prawo chroni jego interesy.

Jakie są prawa i obowiązki nowego właściciela?

Nabywca mieszkania z lokatorem wchodzi w buty dotychczasowego wynajmującego. Oznacza to, że jest on zobowiązany do respektowania warunków zawartej umowy najmu, w tym wysokości czynszu, okresu trwania umowy oraz innych ustaleń. Prawa lokatora są dodatkowo chronione przez Ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Nowy właściciel nie może:

• Dowolnie podnieść czynszu, chyba że pozwalają na to przepisy wspomnianej ustawy.
• Wypowiedzieć umowy najmu bez zaistnienia ustawowych przesłanek.
• Zmienić warunków umowy bez zgody lokatora.

To właśnie te ograniczenia sprawiają, że wielu potencjalnych nabywców na rynku wtórnym rezygnuje z zakupu nieruchomości z najemcą.

Czy umowa najmu wpływa na proces sprzedaży?

Zdecydowanie tak. Rodzaj zawartej umowy najmu ma kluczowe znaczenie dla atrakcyjności oferty i możliwości działania nowego właściciela.

• Umowa na czas określony: Jest to umowa najtrudniejsza do wypowiedzenia. Co do zasady, ani lokator, ani wynajmujący nie mogą jej rozwiązać przed upływem terminu, na jaki została zawarta, chyba że w umowie przewidziano konkretne przypadki umożliwiające wcześniejsze wypowiedzenie. Dla kupującego, który chciałby zamieszkać w nieruchomości, jest to sytuacja niemal patowa.
• Umowa na czas nieokreślony: Taka umowa daje nowemu właścicielowi większe pole manewru, ale wciąż jest on ograniczony przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów. Może ją wypowiedzieć, ale tylko z zachowaniem ustawowych terminów i przy zaistnieniu konkretnych przyczyn, np. gdy sam zamierza w lokalu zamieszkać (Art. 11 ust. 4 i 5 ustawy). Proces ten jest jednak długotrwały i nierzadko skomplikowany.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem na wolnym rynku – wyzwania i trudności

Próba sprzedaży mieszkania z najemcą na tradycyjnym rynku nieruchomości wiąże się z szeregiem problemów:

1. Ograniczona grupa nabywców: Większość osób poszukuje mieszkania na własne potrzeby mieszkaniowe i nie jest zainteresowana "inwestycją" w nieruchomość z lokatorem, którego praw muszą przestrzegać.
2. Niższa cena: Nieruchomości z lokatorem są postrzegane jako mniej atrakcyjne, co bezpośrednio przekłada się na niższą cenę ofertową. Różnica może sięgać nawet 20-30% w stosunku do pustego lokalu.
3. Problemy z prezentacją mieszkania: Organizacja oględzin wymaga współpracy z lokatorem. Jeśli najemca nie jest chętny do współpracy, prezentacja nieruchomości staje się praktycznie niemożliwa.
4. Niepewność prawna: Potencjalni kupcy często obawiają się skomplikowanych przepisów i ryzyka związanego z "odziedziczeniem" lokatora, który może okazać się problematyczny.

Skup nieruchomości z lokatorem – szybkie i bezpieczne rozwiązanie

Wobec powyższych trudności, coraz więcej właścicieli decyduje się na alternatywną ścieżkę. Rozwiązaniem, które zyskuje na popularności, jest skup nieruchomości z lokatorem prowadzony przez wyspecjalizowane firmy. To usługa skierowana do osób, które chcą sprzedać nieruchomość szybko, bezpiecznie i bez zbędnych formalności.

Profesjonalny skup nieruchomości doskonale zna realia prawne i rynkowe związane z takimi transakcjami. Firmy te są przygotowane na przejęcie nieruchomości wraz z lokatorem i wzięcie na siebie wszystkich obowiązków z tym związanych. Dla sprzedającego oznacza to ogromną oszczędność czasu i nerwów.

Jeśli stoisz przed takim wyzwaniem i cenisz sobie czas oraz bezpieczeństwo transakcji, profesjonalny skup nieruchomości może być najlepszym wyjściem. Zapoznaj się z ofertą na https://velodomo.pl/.

Jak przebiega proces sprzedaży mieszkania do skupu nieruchomości?

Jeśli zdecydujesz się oddać nieruchomość do skupu nieruchomości, cały proces jest zazwyczaj uproszczony do minimum i przebiega w kilku krokach:

1. Zgłoszenie i wstępna wycena: Właściciel kontaktuje się z firmą, przedstawiając podstawowe informacje o nieruchomości i sytuacji prawnej (m.in. rodzaj umowy najmu). Na tej podstawie firma dokonuje wstępnej, niezobowiązującej wyceny.
2. Analiza dokumentów i oferta: Po akceptacji wstępnych warunków, firma prosi o niezbędne dokumenty (numer księgi wieczystej, umowa najmu) i przedstawia ostateczną ofertę cenową.
3. Podpisanie umowy u notariusza: Finał transakcji odbywa się w kancelarii notarialnej. Podpisywana jest umowa sprzedaży, a środki finansowe są zazwyczaj wypłacane sprzedającemu natychmiast, często przelewem w dniu podpisania aktu.

Cała procedura, od pierwszego kontaktu do otrzymania zapłaty, może zamknąć się nawet w kilka dni. Działalność firm takich jak profesjonalny skup mieszkań to odpowiedź na potrzeby rynku i trudności, z jakimi borykają się właściciele nieruchomości z lokatorami.

Podsumowując, sprzedaż mieszkania z najemcą jest w pełni legalna, a prawo chroni ciągłość umowy najmu. Choć sprzedaż na wolnym rynku jest możliwa, często bywa procesem długim, niepewnym i niekorzystnym finansowo. Dla osób ceniących sobie czas, bezpieczeństwo transakcji i pewność otrzymania gotówki, znacznie lepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług firm specjalizujących się w transakcjach takich jak skup mieszkania z obciążeniem prawnym.