Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ściąganie kwoty bonifikaty od nabywcy mieszkania

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2017-09-08

W 2011 r. zakupiłam mieszkanie od znajomych z bonifikatą. W akcie notarialnym zagwarantowali, że dopełnią wszystkich formalności, i zapewnili, że zwrot bonifikaty nie będzie miał miejsca. Niedawno otrzymałam pismo z UM, że wzywa mnie, jako dłużnika rzeczowego, do zwrotu bonifikaty. Dowiedziałam się, że sąsiedzi nie dopełnili wszystkich formalności, aby uzyskać zgodę rady miasta na odstąpienie od bonifikaty. Odbyła się już ponoć rozprawa w sądzie, w której zawarli ugodę z miastem o rozłożeniu na raty, ale nie spłacali tego długu. W związku z powyższym zajęli rentę (część) dłużników. UM wystąpił z pismem do mnie. Czy UM mógł tak zrobić, skoro mieli możliwość ściągania z renty? Co mogę zrobić?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Ściąganie kwoty bonifikaty od nabywcy mieszkania

Umowna kaucyjna hipoteka

W niniejszej sprawie zapewne ustanowiona została hipoteka umowna kaucyjna, która miała zabezpieczać wszelkie wierzytelności mogące powstać z obowiązku zwrotu kwoty bonifikaty po jej waloryzacji, jak też odsetki ustawowe za opóźnienie.

Taki wpis powoduje, że właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką kaucyjną jest obowiązany jako dłużnik rzeczowy do zaspokojenia z tej nieruchomości wierzyciela, któremu przysługuje wierzytelność zabezpieczona hipoteką na tej nieruchomości. I nie ma tu mowy o pierwszeństwie egzekucji z renty.

Roszczenie gminy/miasta znajduje odzwierciedlenie w przepisie art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2014, poz. 518), który stanowi, że jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

W myśl art. 69 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 2013, poz. 707 ze zm.) hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Odpowiedzialność dłużnika osobistego i dłużnika rzeczowego jest odpowiedzialnością solidarną a jej istotą jest to, że spełnienie świadczenia przez jednego z dłużników zwalnia pozostałych. Przy czym w przypadku obciążenia hipoteką dłużnik osobisty ponosi odpowiedzialność z całego swojego majątku, a dłużnik rzeczowy tylko z nieruchomości obciążonej hipoteką. Przepis art. 319 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi materialnoprawne unormowanie odpowiedzialności dłużnika, a zatem dłużnik rzeczowy, zgodnie z dyspozycją powołanego wyżej art. 69 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, ponosi odpowiedzialność za nieprzedawnione odsetki w pełnej wysokości z ograniczeniem jego odpowiedzialności jedynie do wartości nieruchomości.

W tym wypadku ustanowienie hipoteki miało miejsce przed nowelizacją przepisów. Kwestie intertemporalne, związane z dokonaną ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece, były przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego wyroku z dnia 12 kwietnia 2012 r., sygn. akt II CSK 472/11 (LEX nr 1254653), który wskazał, że ustawa ta zawiera przepis przechodni, stanowiąc w art. 10 zd. 1 i 2, że do hipotek zwykłych i kaucyjnych zabezpieczających roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nie objętych hipoteką zwykłą, powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece w dotychczasowym brzmieniu, z wyjątkiem art. 76 ust. 1 i 4 tej ustawy, który stosuje się w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą. Z brzmienia przepisu nie wynika zatem, by ustawa regulowała w całości kwestie intertemporalne, a zwłaszcza nie wynika zasada działania ustawy wstecz. Jest to zgodne z wyrażoną w art. 3 Kodeksu cywilnego zasadą lex retro non agit nakazującą dokonanie oceny skutków zdarzeń prawnych na podstawie ustawy obowiązującej w czasie, w której zdarzenie nastąpiło.

Z art. 10 ust. 2 zd. 2 tej ustawy wynika zatem, że do hipoteki kaucyjnej zabezpieczającej roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną powstałej przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej (tak jak w niniejszym przypadku), zastosowanie znajdą przepisy w brzmieniu sprzed nowelizacji, tj. obowiązujące do dnia 20 lutego 2011 r. Konkluzja ta odnosi się w szczególności do obecnie uchylonego art. 104 ustawy (obowiązującego w dniu ustanowienia hipoteki kaucyjnej), który stanowił, iż hipoteka kaucyjna zabezpiecza odsetki oraz koszty postępowania mieszczące się w sumie wymienionej we wpisie hipoteki.

Nie będzie nawet wymagana kolejna sprawa, a tylko nadanie klauzuli wykonalności przeciwko Państwu jako dłużnikom rzeczowym. Niestety jedynym wyjściem z sytuacji jest ugoda z urzędem. Nie ma innej linii obrony.

Termin przedawnienia roszczeń gminy o zwrot bonifikaty wynosi 10 lat. Bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne, czyli z chwilą sprzedaży lokalu przez właściciela. Więc nie można mówić nawet o przedawnieniu.

Być może urząd umorzy część zobowiązania, ale wcale nie musi. Jest w pełni wymagalne, a podpisując umowę zakupu, należało niestety brać pod uwagę wpis na hipotekę. Być może raty wejdą w grę.

A Państwu pozostaje roszczenie regresowe – zwrotne od kupujących, i zapewne egzekucja z renty – po kilkaset złotych miesięcznie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Wyposażenie mieszkania socjalnego - brak gazu

Wyposażenie mieszkania socjalnego - brak gazu

Mam przydział na mieszkanie socjalne z tytułu eksmisji. W umowie jest napisane, że w wyposażeniu mieszkania jest gaz, ale faktycznie go tam nie...

Eksmisja z zadłużonego mieszkania i spłata długu

Moja teściowa mieszkała w zadłużonym mieszkaniu, gmina eksmitowała ją i dała jej lokal socjalny, ale niestety nadal musi spłacać dług...

 

Konflikt w wspólnocie mieszkaniowej dotyczącej strychu

Sprawa dotyczy konfliktu w wspólnocie mieszkaniowej dotyczącej strychu. Jestem nowym członkiem wspólnoty mieszkaniowej, która od 4 lat trwa...

 

Zakup mieszkania w kamienicy w centrum miasta - bezpieczeństwo transakcji

Zakup mieszkania w kamienicy w centrum miasta - bezpieczeństwo transakcji

Planuję zakup mieszkania w starej kamienicy w centrum miasta. Proszę mi doradzić, jak zapewnić sobie bezpieczeństwo prawne takiej transakcji. Jakie...

Głosowanie uchwał we wspólnocie mieszkaniowej za pomocą internetu

Głosowanie uchwał we wspólnocie mieszkaniowej za pomocą internetu

Mam pytanie dotyczące głosowania we wspólnocie mieszkaniowej za pomocą internetu, a dokładnie za pomocą e-kartoteki. Czy oddane w ten sposób głosy...

Jak przekazać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego byłej żonie?

Jak przekazać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego byłej żonie?

Jak mogę przepisać mieszkanie, w którym jestem głównym najemcą, na byłą żonę? Mieszkanie jest spółdzielcze. Chodzi o to, aby została...

Sprzeciw na podwyższenie funduszu remontowego

Jestem właścicielem mieszkanka we wspólnocie (11 mieszkań o różnym metrażu). Zarząd stwierdził, że potrzebna jest wymiana dachu w budynku...

 

Użyczenie mieszkania krewnej a podatki

Jesteśmy z żoną współwłaścicielami dwóch mieszkań. Jedno z nich chcemy użyczyć bezpłatnie krewnej, pasierbicy brata mojej żony. Czy...

 

Zrzeczenie się wynagrodzenia przez członka rady nadzorczej spółdzielni

Zrzeczenie się wynagrodzenia przez członka rady nadzorczej spółdzielni

Czy członek rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej morze zrzec się wynagrodzenia? Regulamin rady przewiduje prawo do wynagrodzenia, ale brak zapisu...

Jak zgodnie z prawem pozbyć się rzeczy pozostawionych przez najemcę?

Jak zgodnie z prawem pozbyć się rzeczy pozostawionych przez najemcę?

Po długiej i zawiłej sprawie udało się doprowadzić do dobrowolnego opuszczenia mojego mieszkania przez najemcę, który nie płacił. W mieszkaniu...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »