Ściąganie kwoty bonifikaty od nabywcy mieszkania
• Data: 2025-09-04 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
W 2018 r. zakupiłam mieszkanie od znajomych z bonifikatą. W akcie notarialnym zagwarantowali, że dopełnią wszystkich formalności, i zapewnili, że zwrot bonifikaty nie będzie miał miejsca. Niedawno otrzymałam pismo z UM, że wzywa mnie, jako dłużnika rzeczowego, do zwrotu bonifikaty. Dowiedziałam się, że sąsiedzi nie dopełnili wszystkich formalności, aby uzyskać zgodę rady miasta na odstąpienie od bonifikaty. Odbyła się już ponoć rozprawa w sądzie, w której zawarli ugodę z miastem o rozłożeniu na raty, ale nie spłacali tego długu. W związku z powyższym zajęli rentę (część) dłużników. UM wystąpił z pismem do mnie. Czy UM mógł tak zrobić, skoro mieli możliwość ściągania z renty? Co mogę zrobić?
Umowna kaucyjna hipoteka
W niniejszej sprawie zapewne ustanowiona została hipoteka umowna kaucyjna, która miała zabezpieczać wszelkie wierzytelności mogące powstać z obowiązku zwrotu kwoty bonifikaty po jej waloryzacji, jak też odsetki ustawowe za opóźnienie.
Taki wpis powoduje, że właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką kaucyjną jest obowiązany jako dłużnik rzeczowy do zaspokojenia z tej nieruchomości wierzyciela, któremu przysługuje wierzytelność zabezpieczona hipoteką na tej nieruchomości. I nie ma tu mowy o pierwszeństwie egzekucji z renty.
Roszczenie gminy/miasta znajduje odzwierciedlenie w przepisie art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2014, poz. 518), który stanowi, że jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.
W myśl art. 69 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 2013, poz. 707 ze zm.) hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Odpowiedzialność dłużnika osobistego i dłużnika rzeczowego jest odpowiedzialnością solidarną a jej istotą jest to, że spełnienie świadczenia przez jednego z dłużników zwalnia pozostałych. Przy czym w przypadku obciążenia hipoteką dłużnik osobisty ponosi odpowiedzialność z całego swojego majątku, a dłużnik rzeczowy tylko z nieruchomości obciążonej hipoteką. Przepis art. 319 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi materialnoprawne unormowanie odpowiedzialności dłużnika, a zatem dłużnik rzeczowy, zgodnie z dyspozycją powołanego wyżej art. 69 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, ponosi odpowiedzialność za nieprzedawnione odsetki w pełnej wysokości z ograniczeniem jego odpowiedzialności jedynie do wartości nieruchomości.
W tym wypadku ustanowienie hipoteki miało miejsce przed nowelizacją przepisów. Kwestie intertemporalne, związane z dokonaną ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece, były przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego wyroku z dnia 12 kwietnia 2012 r., sygn. akt II CSK 472/11 (LEX nr 1254653), który wskazał, że ustawa ta zawiera przepis przechodni, stanowiąc w art. 10 zd. 1 i 2, że do hipotek zwykłych i kaucyjnych zabezpieczających roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nie objętych hipoteką zwykłą, powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece w dotychczasowym brzmieniu, z wyjątkiem art. 76 ust. 1 i 4 tej ustawy, który stosuje się w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą. Z brzmienia przepisu nie wynika zatem, by ustawa regulowała w całości kwestie intertemporalne, a zwłaszcza nie wynika zasada działania ustawy wstecz. Jest to zgodne z wyrażoną w art. 3 Kodeksu cywilnego zasadą lex retro non agit nakazującą dokonanie oceny skutków zdarzeń prawnych na podstawie ustawy obowiązującej w czasie, w której zdarzenie nastąpiło.
Z art. 10 ust. 2 zd. 2 tej ustawy wynika zatem, że do hipoteki kaucyjnej zabezpieczającej roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną powstałej przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej (tak jak w niniejszym przypadku), zastosowanie znajdą przepisy w brzmieniu sprzed nowelizacji, tj. obowiązujące do dnia 20 lutego 2011 r. Konkluzja ta odnosi się w szczególności do obecnie uchylonego art. 104 ustawy (obowiązującego w dniu ustanowienia hipoteki kaucyjnej), który stanowił, iż hipoteka kaucyjna zabezpiecza odsetki oraz koszty postępowania mieszczące się w sumie wymienionej we wpisie hipoteki.
Nie będzie nawet wymagana kolejna sprawa, a tylko nadanie klauzuli wykonalności przeciwko Państwu jako dłużnikom rzeczowym. Niestety jedynym wyjściem z sytuacji jest ugoda z urzędem. Nie ma innej linii obrony.
Termin przedawnienia roszczeń gminy o zwrot bonifikaty wynosi 10 lat. Bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne, czyli z chwilą sprzedaży lokalu przez właściciela. Więc nie można mówić nawet o przedawnieniu.
Być może urząd umorzy część zobowiązania, ale wcale nie musi. Jest w pełni wymagalne, a podpisując umowę zakupu, należało niestety brać pod uwagę wpis na hipotekę. Być może raty wejdą w grę.
A Państwu pozostaje roszczenie regresowe – zwrotne od kupujących, i zapewne egzekucja z renty – po kilkaset złotych miesięcznie.
Przykłady
Pani Anna w 2010 roku kupiła mieszkanie komunalne od swojej ciotki, która uzyskała je wcześniej od miasta z bonifikatą. W akcie notarialnym zapisano, że ciotka zobowiązuje się do dopełnienia wszelkich formalności związanych z utrzymaniem bonifikaty, a Anna zaufała, że sprawa została załatwiona. Kilka lat później otrzymała pismo z urzędu miasta z żądaniem zwrotu bonifikaty jako dłużnik rzeczowy, ponieważ ciotka nie uzyskała wymaganej zgody rady miasta. Okazało się, że urząd już wcześniej dochodził należności od ciotki, ale bezskutecznie, więc teraz przyszedł czas na zabezpieczoną hipotekę.
Pan Tomasz kupił lokal w kamienicy od małżeństwa, które przed laty wykupiło mieszkanie z 90% bonifikatą. W dniu zakupu wiedział, że w księdze wieczystej figuruje hipoteka kaucyjna na rzecz miasta, ale nie spodziewał się, że po tylu latach urząd będzie jeszcze czegoś dochodził. Po kilku miesiącach otrzymał wezwanie do zapłaty kilkudziesięciu tysięcy złotych – okazało się, że wcześniejsi właściciele nie spłacili bonifikaty mimo wyroku sądowego i ugody. Tomasz, jako właściciel mieszkania obciążonego hipoteką, musi teraz samodzielnie zmierzyć się z problemem, choć nigdy nie korzystał z bonifikaty.
Małżeństwo Kowalskich, które w 2009 roku zakupiło mieszkanie z bonifikatą, po kilku latach sprzedało je swojej znajomej – pani Marcie – zapewniając ją, że wszystko zostało uregulowane. Marta zaciągnęła kredyt hipoteczny i wprowadziła się z dzieckiem. Po pięciu latach od transakcji, kiedy myślała, że sprawa jest zamknięta, urząd miasta wystąpił do niej jako dłużnika rzeczowego z żądaniem zapłaty ponad 40 tysięcy złotych tytułem zwrotu bonifikaty. Dowiedziała się wtedy, że wcześniejsi właściciele nie złożyli wymaganych dokumentów i nie uzyskali zgody na zachowanie bonifikaty, a wpis hipoteczny nadal ją obciąża. Dziś musi spłacać dług lub liczyć na ugodę, jednocześnie pozywając poprzednich właścicieli o odszkodowanie.
Podsumowanie
Zakup mieszkania z wpisaną hipoteką kaucyjną, zabezpieczającą ewentualny zwrot bonifikaty, niesie poważne ryzyko prawne, nawet jeśli nowy właściciel nie korzystał z żadnych ulg. Urząd miasta ma pełne prawo dochodzić należności od aktualnego właściciela jako dłużnika rzeczowego, niezależnie od działań wobec pierwotnych beneficjentów bonifikaty. W takiej sytuacji jedynym wyjściem może być zawarcie ugody z gminą i dochodzenie roszczeń zwrotnych od sprzedających. Dlatego przed zakupem nieruchomości z bonifikatą warto dokładnie przeanalizować księgę wieczystą i historię prawną lokalu.
Oferta porad prawnych
Masz wątpliwości, czy grozi Ci obowiązek zwrotu bonifikaty? Otrzymałeś pismo z urzędu lub nie wiesz, co oznacza wpis hipoteki w księdze wieczystej? Skorzystaj z naszej pomocy – oferujemy szybkie i rzetelne porady prawne online, bez wychodzenia z domu. Prześlij nam swoje pytanie i dokumenty, a prawnik przeanalizuje Twoją sprawę i wskaże najlepsze rozwiązanie.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
4. Wyrok Sądu Najwyższego wyroku z dnia 12 kwietnia 2012 r., sygn. akt II CSK 472/11
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Pleśń w mieszkaniu a obowiązki właściciela, kiedy najemca może żądać wentylacji?
» Dług za mieszkanie komunalne i nakaz komorniczy a ugoda
» Obowiązki dzieci wobec schorowanego rodzica, służebność mieszkania a rzeczywista opieka
» Rura kanalizacyjna przechodzi przez moje mieszkanie, co mogę zrobić
» Wypowiedzenie umowy najmu z powodu uciążliwego sąsiada
