Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wysoka dopłata za media po wielu miesiącach najmu

Anna Sufin • Opublikowane: 2021-07-12

Pod koniec okresu najmu mieszkania właściciel lokalu mieszkalnego przedstawił mi (najemcy) rachunki rozliczające media za ostatnie 28 miesięcy z kwotą do dopłaty na poziomie 5000 zł. Umowa określa, iż wynajmujący będzie rozliczał media co 12 miesięcy, co nie miało miejsca. Jako najemca, zgodnie z umową, regularnie wpłacałam zaliczki na media w kwocie 300 zł miesięcznie. W obecnej sytuacji wynajmujący zaskoczył mnie wysoką kwotą dopłaty, a ja nie miałam świadomości, iż przekraczam koszty mediów ponad 300 zł (brak informacji w trybie co 12 miesięcy) i w związku z tym nie mogłam „rozłożyć” tej kwoty, regularnie dopłacając za media; nie mogłam podjąć środków zaradczych w postaci świadomego oszczędzania na mediach; zostałam pozbawiona prawa do decyzji o nieprzedłużaniu umowy najmu z wścielę (z uwagi na zbyt wysokie koszty eksploatacji) – a w międzyczasie zawarliśmy kilka aneksów przedłużających okres najmu. Czy z tym da się coś zrobić? Czy właściwe (reprezentowany przez zarządcę) mógł zaniechać 12-miesięcznego okresu rozliczeń ze mną bez żadnego skutku ze szkodą dla mnie – bo naraził na nieświadomie ponoszone koszty, czemu nie mogłam przedsięwziąć? Jak z tego wybrać? Czuję się potraktowana niesprawiedliwie, z pominięciem zasady równości obu stron umowy. Co można zaproponować właścicielowi mieszkania na tym etapie pertraktacji?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wysoka dopłata za media po wielu miesiącach najmu

Zasady ponoszenia innych opłat niż czynsz w przypadku najmu lokali mieszkalnych reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 611) – dalej: „ustawa”.

Opłaty za media

Przede wszystkim należy wskazać, że ustawa wyodrębnia trzy odrębne kategorie: czynsz, inne opłaty za korzystanie z lokalu oraz opłaty niezależne od właściciela.

Zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy „w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6”.

Definicję opłat niezależnych od właściciela zawiera art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy, który stanowi że „pod tym pojęciem należy rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych”. Opłaty te muszą być wykazane i muszą odpowiadać rzeczywistym kosztom dostarczenia do danego lokalu energii, gazu, wody itd.

Prawo pobierania opłat jest obwarowane zastrzeżeniem zawartym w art. 9 ust. 6 ustawy, zgodnie z którym opłaty niezależne od właściciela mogą być przez właściciela pobierane tylko wówczas, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Obowiązek rozliczania opłat za media

W myśl art. 9 ust. 2 ustawy w razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw.

Poza wyżej powołanymi regulacjami ustawa nie określa szczegółowych zasad pobierania i rozliczania przez strony stosunku najmu tzw. opłat za media. Strony mogą zatem, opierając się na zasadzie swobody umów, przyjąć dowolny model rozliczania tych opłat.

Z treści załączonej umowy wynika, że do obowiązków najemcy należało płacenie czynszu w wysokości oraz opłat za energię elektryczną, zużycie zimnej i ciepłej wody oraz ścieków i ogrzewanie – wg liczników i/lub faktur. Na poczet ww. opłat najemca zobowiązany był uiszczać co miesiąc zaliczki w kwocie 300 zł. Opłaty za media miały być rozliczane co 12 miesięcy.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że w trakcie obowiązywania umowy wynajmujący nie rozliczał opłat za media. Dopiero przed zakończeniem jej obowiązywania przedstawił zestawienie obejmujące opłaty poniesione w okresie ostatnich 28 miesięcy.

Niewywiązanie się z obowiązku rozliczenia przez najemcę

Niewątpliwie na Pani jako najemcy lokalu mieszkalnego ciążył na mocy umowy obowiązek ponoszenia opłat za energię elektryczną, ogrzewanie, wodę i ścieki. Rachunki miały być regulowane bezpośrednio przez wynajmującego. Oczywistym jest, że jeżeli nie zdecydowali się Państwo na przepisanie liczników na najemcę, wynajmujący zobowiązany był gromadzić faktury (rachunki) i przedkładać je Pani w celu dokonania rozliczenia. W umowie zawarto lakoniczny zapis, zgodnie z którym „Opłaty za media będą rozliczane co 12 miesięcy”. Wynajmujący nie wywiązywał się z tego obowiązku.

Ugoda z właścicielem

W mojej ocenie zaniechanie dokonania tych rozliczeń przez wynajmującego nie zwalnia Pani, niestety, z obowiązku uiszczenia należności z tytułu opłat za media. Należności te nie uległy przedawnieniu. Z samej umowy nie wynika również, jakoby zaniechanie dokonania rozliczeń w okresach dwunastomiesięcznych miało działać „na korzyść” najemcy. Oczywiście można by się „pokusić” o takie rozwiązanie, wdając się w spór z wynajmującym. W toku postępowania sądowego musiałaby Pani jednak udowodnić, że taka właśnie była intencja obu stron w rozumieniu tego zapisu umowy.

Zdecydowanie rozsądniej byłoby, nie wdając się w spór z właścicielem mieszkania, podjąć próbę wynegocjowania jakiegoś korzystnego dla Pani rozwiązania (np. rozłożenia należności na raty czy „umorzenia” części żądanej kwoty). Takie rozwiązanie warto byłoby spisać w formie ugody pozasądowej.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »