Wysoka dopłata za media po wielu miesiącach najmu

Zasady ponoszenia innych opłat niż czynsz w przypadku najmu lokali mieszkalnych reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 611) – dalej: „ustawa”.

Opłaty za media

Przede wszystkim należy wskazać, że ustawa wyodrębnia trzy odrębne kategorie: czynsz, inne opłaty za korzystanie z lokalu oraz opłaty niezależne od właściciela.

Zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy „w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6”.

Definicję opłat niezależnych od właściciela zawiera art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy, który stanowi że „pod tym pojęciem należy rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych”. Opłaty te muszą być wykazane i muszą odpowiadać rzeczywistym kosztom dostarczenia do danego lokalu energii, gazu, wody itd.

Prawo pobierania opłat jest obwarowane zastrzeżeniem zawartym w art. 9 ust. 6 ustawy, zgodnie z którym opłaty niezależne od właściciela mogą być przez właściciela pobierane tylko wówczas, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Zobacz również: Wypowiedzenie mieszkania w trybie natychmiastowym

Obowiązek rozliczania opłat za media

W myśl art. 9 ust. 2 ustawy w razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw.

Poza wyżej powołanymi regulacjami ustawa nie określa szczegółowych zasad pobierania i rozliczania przez strony stosunku najmu tzw. opłat za media. Strony mogą zatem, opierając się na zasadzie swobody umów, przyjąć dowolny model rozliczania tych opłat.

Z treści załączonej umowy wynika, że do obowiązków najemcy należało płacenie czynszu w wysokości oraz opłat za energię elektryczną, zużycie zimnej i ciepłej wody oraz ścieków i ogrzewanie – wg liczników i/lub faktur. Na poczet ww. opłat najemca zobowiązany był uiszczać co miesiąc zaliczki w kwocie 300 zł. Opłaty za media miały być rozliczane co 12 miesięcy.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że w trakcie obowiązywania umowy wynajmujący nie rozliczał opłat za media. Dopiero przed zakończeniem jej obowiązywania przedstawił zestawienie obejmujące opłaty poniesione w okresie ostatnich 28 miesięcy.

Niewywiązanie się z obowiązku rozliczenia przez najemcę

Niewątpliwie na Pani jako najemcy lokalu mieszkalnego ciążył na mocy umowy obowiązek ponoszenia opłat za energię elektryczną, ogrzewanie, wodę i ścieki. Rachunki miały być regulowane bezpośrednio przez wynajmującego. Oczywistym jest, że jeżeli nie zdecydowali się Państwo na przepisanie liczników na najemcę, wynajmujący zobowiązany był gromadzić faktury (rachunki) i przedkładać je Pani w celu dokonania rozliczenia. W umowie zawarto lakoniczny zapis, zgodnie z którym „Opłaty za media będą rozliczane co 12 miesięcy”. Wynajmujący nie wywiązywał się z tego obowiązku.

Ugoda z właścicielem

W mojej ocenie zaniechanie dokonania tych rozliczeń przez wynajmującego nie zwalnia Pani, niestety, z obowiązku uiszczenia należności z tytułu opłat za media. Należności te nie uległy przedawnieniu. Z samej umowy nie wynika również, jakoby zaniechanie dokonania rozliczeń w okresach dwunastomiesięcznych miało działać „na korzyść” najemcy. Oczywiście można by się „pokusić” o takie rozwiązanie, wdając się w spór z wynajmującym. W toku postępowania sądowego musiałaby Pani jednak udowodnić, że taka właśnie była intencja obu stron w rozumieniu tego zapisu umowy.

Zdecydowanie rozsądniej byłoby, nie wdając się w spór z właścicielem mieszkania, podjąć próbę wynegocjowania jakiegoś korzystnego dla Pani rozwiązania (np. rozłożenia należności na raty czy „umorzenia” części żądanej kwoty). Takie rozwiązanie warto byłoby spisać w formie ugody pozasądowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.