Czy konkubina może zamieszkać w mieszkaniu komunalnym bez ryzyka wypowiedzenia umowy najmu?

Osoby wspólnie zamieszkujące

Pana wątpliwości dotyczące konieczności wyrażenia zgody przez gminę/wynajmującego co do meldunku Pana konkubiny mogą być uzasadnione. Wynika to zarówno z zapisów umowy najmu, jak i przepisów powszechnie obowiązujących, na które zresztą umowa najmu się powołuje.

W § 2 i 2a umowy podano Pana obowiązek potwierdzania i zgłaszania osób do wspólnego zamieszkania i spełnienie obowiązku meldunkowego. Jeżeli Pan tego nie zrobi, to na podstawie § 7 umowy w ostatnim akapicie podano, iż wynajmujący może Panu umowę wypowiedzieć.

Umowa użyczenia z konkubiną

Nadto, w umowie zobowiązał się Pan, iż nie odda lokalu w bezpłatne używanie innym osobom. Bezpłatne używanie to nic innego jak wspólne zamieszkanie z inną osobą, z którą coś Pana łączy – np. więzy rodzinne lub przyjaźń. Prawa nazywa takie zobowiązanie użyczeniem.

Z prawnego punktu widzenia między Panem a konkubiną może wtedy zaistnieć umowa użyczenia. Brak pisemnej umowy między Państwem, której przedmiotem jest faktyczne korzystanie z lokalu, nie oznacza, że konkubina nie ma tytułu prawnego do tego lokalu. Oczywiście, jest to częsta sytuacja i samo życie, gdzie np. dzieci mieszkają z rodzicem i to często od zawsze, ale nie oznacza to, że prawo nie może nazwać takiego zobowiązania. To samo pojęcie stosujemy w Pana przypadku. Ta umowa została zawarta w sposób dorozumiany i pozwala mieszkać w lokalu i z niego korzystać. Ale tylko wobec Pana. Stanowi o tym art. 710 Kodeksu cywilnego:

„Art. 710 [Pojęcie] Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy”.

Funkcja użyczenia ujęta została trafnie przez Sąd Najwyższy w Uchwale z 8.7.1992 r. (sygn. akt III CZP 81/92). SN wskazywał w niej, że „treść stosunku użyczenia, a zarazem jego społeczno-gospodarcza funkcja, sprowadza się zatem do – motywowanego zazwyczaj chęcią pomocy lub inną bezinteresowną pobudką – przysporzenia przez użyczającego korzyści kontrahentowi”.

Właśnie istota użyczenia sprowadza się do stosunków zobowiązaniowych między członkami rodziny, znajomymi itp. Jej elementem istotnym nie jest zapłata ceny lub czynszu.

Skoro jednak wynajmujący zawarł ww. uregulowania w umowie najmu, to musi Pan uzyskać jego zgodę. Osobiście nie uważam, aby czymś to groziło, skoro dopuszcza się w ogóle zmiany w osobach podanych do wspólnego zamieszkania, ale zarazem formalnie wynajmujący zgody wyrazić nie musi.

Zasady najmu lokali komunalnych

Proponuję jednak, aby Pan zapoznał się z zasadami udostępniania lokali do najmu na terenie gminy, gdyż to gmina ma prawo samodzielnie ustalać takie zasady. Są to różnie nazywane akty prawa miejscowego, ale zawsze przyjęte uchwałą rady gminy (np. polityka lokalowa gminy, zasady najmu lokali komunalnych gminy itp.). To samo dotyczy także kryteriów dochodowych, o co się Pan martwi w przypadku przyszłej małżonki. To tam także będą takie kryteria.

Zapisy umowy, które podałem, są odzwierciedleniem art. 6882 Kodeksu cywilnego („Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym”), ale i także art. 11 ust.2 pkt 3) ustawy z dn. 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

„Art. 11 [Wypowiedzenie]

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela”.

Ślub z konkubiną a mieszkanie komunalne

Można także założyć, iż wobec małżonki gmina nie będzie miała podstaw odmowy, zarówno ze względu na szeroko rozumiany obowiązek alimentacyjny wzajemnie wobec małżonków – czyli ww. art. 6882, ale i także na podstawie art. 691, gdzie podano ogólne prawo współmałżonka do wstąpienia w najem po śmierci drugiego:

„Art. 691 [Wstąpienie osób bliskich]

§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1–4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego”.

Ta kwestia może jednak także być bardziej szczegółowo regulowana w zasadach najmu lokalu komunalnych gminy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 1992 r. sygn. akt III CZP 81/92

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.