Wynajmowanie garażu na terenie wspólnoty mieszkaniowej

Korzystanie z garażu we wspólnocie mieszkaniowej

Podstawę prawną opinii stanowi: ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W przedstawionej sprawie mamy do czynienia z garażem we wspólnocie mieszkaniowej. Z uwagi na fakt, iż w nieruchomości wspólnej wyodrębniono co najmniej 7 lokali, znajdują zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy – właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. W sprawach dotyczących części wspólnych kompetencje posiada wspólnota mieszkaniowa działająca przez zarząd. Jednak wspólnota nie może ingerować w indywidualne prawo własności. Właściciel garażu jest upoważniony do korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem (stawiania samochodów). Może również wynajmować swoją własność osobą trzecim.

Jednak problemem jest usytuowanie tego garażu. W opisie brak jest informacji mówiących o tym, kiedy przedmiotowy garaż został wybudowany oraz czy posiada stosowne pozwolenia, dlatego też odniosę się do obecnie obowiązujących przepisów. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie unormowane są odległości, jakie powinny spełniać miejsca parkingowe i parkingi od budynków.

Zobacz również: Opłata za miejsce postojowe w garażu podziemnym

Dojście i dojazd do garażu przez teren wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z § 14 ust. 1: „Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m. § 18 przewiduje że:

„1. Zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne.

2. Liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne.”

Zobacz również: Wynajem garażu bez umowy

Odległość garażu od zabudowań

Odległość garażu od zabudowań została unormowana w § 19 rozporządzenia, zgodnie z którym:

„1. Odległość stanowisk postojowych, w tym również zadaszonych, oraz otwartych garaży wielopoziomowych od: placu zabaw dla dzieci, boiska dla dzieci i młodzieży, okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku opieki zdrowotnej, w budynku oświaty i wychowania, w budynku mieszkalnym, w budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem: hotelu, motelu, pensjonatu, domu wypoczynkowego, domu wycieczkowego, schroniska młodzieżowego i schroniska, nie może być mniejsza niż:

1) dla samochodów osobowych:

a) 7 m – w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,

b) 10 m – w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,

c) 20 m – w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych;

2) dla samochodów innych niż samochody osobowe:

a) 10 m – w przypadku parkingu do 4 stanowisk postojowych włącznie,

b) 20 m – w przypadku parkingu powyżej 4 stanowisk postojowych.

2. Stanowiska postojowe, w tym również zadaszone, oraz otwarte garaże wielopoziomowe należy sytuować na działce budowlanej w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:

1) dla samochodów osobowych:

a) 3 m – w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,

b) 6 m – w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,

c) 16 m – w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych;

2) dla samochodów innych niż samochody osobowe:

a) 6 m – w przypadku parkingu do 4 stanowisk postojowych włącznie,

b) 16 m – w przypadku parkingu powyżej 4 stanowisk postojowych.

3. Odległości, o których mowa w ust. 1 i 2, stosuje się do sytuowania wjazdów do zamkniętego garażu w stosunku do okien budynku opieki zdrowotnej, budynku oświaty i wychowania, a także placów zabaw i boisk dla dzieci i młodzieży.

4. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1 i 2, nie jest wymagane przy sytuowaniu parkingów między liniami rozgraniczającymi ulicę.

5. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, nie jest wymagane w przypadku parkingów niezadaszonych składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych przypadających na jeden lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, zlokalizowanych przy tym budynku.

6. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 2 pkt 1 lit. a, nie jest wymagane w przypadku niezadaszonych parkingów składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych w zabudowie jednorodzinnej oraz w zabudowie zagrodowej, jeżeli stykają się one z niezadaszonymi parkingami dla samochodów osobowych na sąsiedniej działce.

7. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 2, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.”

Jeśli przyjąć, że plac postojowy, w przypadku istnienia budynku pozbawionego innych możliwości parkingowych, stanowi urządzenie budowlane zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, to konsekwentnie trzeba przyjąć, że jest ono częścią obiektu budowlanego. Nie ma bowiem znaczenia fizyczne połączenie struktury placu postojowego z bryłą budynku, gdyż definicja urządzenia budowlanego wymaga tylko, aby było ono związane z obiektem budowlanym funkcjonalnie, zapewniając możliwość użytkowania tego obiektu zgodnie z przeznaczeniem (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Poznaniu z dnia 10 listopada 2015 r. II SA/Po 761/15).

Do obiektu będącego zadaszonym miejscem postojowym mają zastosowanie wymogi wynikające z § 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 maja 2011 r. II OSK 794/10).

Podsumowując, podstawowym ustaleniem, jakiego powinien Pani dokonać, jest weryfikacja dokumentów wspólnoty związanych z pozwoleniem na budowę oraz decyzją o warunkach zabudowy. Należy zweryfikować, czy garaż ten został wybudowany zgodnie z pozwoleniem. W przeciwnym wypadku może stanowić samowolę budowlaną. Istnieje również możliwość wznowienia decyzji o pozwolenie na budowę w przypadku zaistnienia sprzeczności z warunkami technicznymi określonymi w przepisach prawa.

Zobacz również: Opłaty za garaż we wspólnocie mieszkaniowej

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.