Wynajmowanie garażu na terenie wspólnoty mieszkaniowej

Korzystanie z garażu we wspólnocie mieszkaniowej

Podstawowe znaczenie ma status prawny garażu. Inaczej ocenia się garaż stanowiący odrębny lokal użytkowy, inaczej pomieszczenie przynależne do mieszkania, a jeszcze inaczej miejsce postojowe albo garaż znajdujący się w części wspólnej nieruchomości. Dopiero po sprawdzeniu księgi wieczystej, aktu notarialnego, dokumentacji wspólnoty i ewentualnych uchwał można jednoznacznie ustalić, kto i w jakim zakresie może z garażu korzystać.

Jeżeli garaż jest własnością konkretnej osoby, właściciel może co do zasady oddać go w najem, także osobie, która nie mieszka w budynku. Wspólnota nie może zakazać właścicielowi rozporządzania jego własnością tylko dlatego, że najemca jest osobą z zewnątrz. Ograniczenia mogą jednak wynikać z przeznaczenia garażu, przepisów prawa, umowy, regulaminu korzystania z części wspólnych albo z tego, że korzystanie z garażu narusza prawa innych mieszkańców.

Osobno omawiamy też zagadnienie: prawo pierwokupu garażu.

Jeżeli natomiast garaż albo dojazd do niego jest częścią nieruchomości wspólnej, jeden z właścicieli nie może samodzielnie oddać tej części do wyłącznego korzystania osobie trzeciej bez odpowiedniej podstawy prawnej. W takim przypadku znaczenie mają uchwały wspólnoty, sposób zarządu nieruchomością wspólną i ewentualne wcześniejsze umowy dotyczące korzystania z miejsc postojowych.

Aktualnie przy ocenie sposobu zarządu ważny jest także podział na małą i większą wspólnotę. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie przekracza trzech, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Jeżeli lokali jest więcej niż trzy, właściciele powinni działać według zasad ustawy o własności lokali, w tym przez zarząd lub zarządcę oraz uchwały w sprawach przekraczających zwykły zarząd. W opisanym stanie faktycznym mowa o ośmiu mieszkaniach, więc co do zasady mamy do czynienia ze wspólnotą zarządzaną według ustawy o własności lokali.

Dojazd do garażu przez teren wspólnoty

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Oznacza to, że jeżeli do garażu prowadzi wspólna droga, właściciel garażu może z niej korzystać w zakresie niezbędnym do dojazdu. Zwykle takie uprawnienie rozciąga się także na osobę, której właściciel udostępnił garaż, na przykład najemcę.

To uprawnienie nie jest jednak nieograniczone. Właściciel lokalu ma obowiązek korzystać z lokalu i nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania innym współwłaścicielom. Najemca garażu nie powinien więc parkować poza wyznaczonym miejscem, blokować przejazdu, pozostawiać auta na biegu jałowym pod oknami, niszczyć nawierzchni ani korzystać z terenu wspólnoty w sposób odbiegający od normalnego dojazdu do garażu.

Wspólnota może uporządkować zasady korzystania z dojazdu, na przykład przez regulamin ruchu na terenie nieruchomości, ograniczenie prędkości, zakaz postoju poza garażem, zasady wydawania pilotów lub kluczy, a także sposób rozliczania kosztów napraw szkód w częściach wspólnych. Nie może natomiast uchwałą pozbawić właściciela realnego dostępu do jego garażu, jeżeli dostęp ten wynika z prawa własności albo z prawidłowo ustanowionego sposobu korzystania.

Odległość garażu lub miejsca postojowego od okien

W opisanej sprawie istotna jest informacja, że garaż ma znajdować się około 2 m od okien. Nie zawsze sama taka odległość przesądza o bezprawności, bo trzeba ustalić, z jakim obiektem mamy do czynienia, kiedy powstał, czy został wybudowany legalnie i jakie przepisy obowiązywały w chwili jego budowy albo przebudowy.

Obecne rozporządzenie w sprawie warunków technicznych przewiduje szczegółowe odległości dla stanowisk postojowych, w tym zadaszonych, oraz otwartych garaży wielopoziomowych. Dla samochodów osobowych odległość od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym nie może być mniejsza niż 7 m przy parkingu do 10 stanowisk, 10 m przy parkingu od 11 do 60 stanowisk i 20 m przy parkingu powyżej 60 stanowisk.

Te same przepisy określają także minimalne odległości stanowisk postojowych od granicy działki budowlanej: 3 m przy parkingu do 10 stanowisk dla samochodów osobowych, 6 m przy parkingu od 11 do 60 stanowisk oraz 16 m przy parkingu powyżej 60 stanowisk. Przepisy przewidują wyjątki, między innymi dla parkingów między liniami rozgraniczającymi ulicę oraz dla określonych stanowisk w zabudowie jednorodzinnej.

Trzeba jednak uważać na automatyczne przenoszenie tych zasad na każdy garaż. § 19 rozporządzenia dotyczy przede wszystkim stanowisk postojowych, zadaszonych stanowisk i otwartych garaży wielopoziomowych. W przypadku zamkniętego garażu szczególnej analizy wymaga między innymi usytuowanie wjazdu, legalność samego obiektu, zgodność z zatwierdzonym projektem budowlanym oraz ewentualne uciążliwości w postaci hałasu, spalin lub naruszenia bezpieczeństwa.

Jeżeli garaż został wzniesiony wiele lat temu, nie należy oceniać go wyłącznie przez pryzmat dzisiejszych przepisów. Należy sprawdzić pozwolenie na budowę, projekt zagospodarowania działki, decyzję o warunkach zabudowy albo miejscowy plan, a także dokumentację odbiorową. Jeżeli obiekt powstał bez wymaganej zgody albo w istotnym odstępstwie od zatwierdzonego projektu, sprawa może wymagać interwencji organu nadzoru budowlanego.

Co może zrobić wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota powinna zacząć od ustalenia, czy problem dotyczy własności prywatnej, części wspólnej czy sposobu korzystania z dojazdu. Jeżeli garaż jest prywatny, wspólnota nie może po prostu zakazać jego wynajmu. Może jednak reagować na bezprawne korzystanie z części wspólnych, niszczenie nawierzchni, parkowanie poza wyznaczonym miejscem, naruszanie regulaminu albo powodowanie uciążliwości.

Najbardziej praktyczne działania to pisemne wezwanie właściciela garażu do uporządkowania sposobu korzystania z garażu przez najemców, uchwała porządkująca zasady ruchu i postoju na terenie wspólnoty, dokumentowanie szkód oraz obciążanie kosztami napraw osoby odpowiedzialnej. Gdy zachowanie najemców powoduje ponadprzeciętne uciążliwości, możliwe jest także dochodzenie roszczeń na podstawie przepisów o ochronie własności i immisjach.

Jeżeli spór dotyczy nie tylko garażu, lecz także korzystania przez osoby trzecie z nieruchomości mieszkalnej, pomocne może być porównanie z innymi sytuacjami, takimi jak wynajem pokoi w domu. W obu przypadkach kluczowe jest to, czy właściciel działa w granicach swojego prawa i czy nie narusza praw sąsiadów.

W budynkach komunalnych albo z udziałem gminy warto dodatkowo sprawdzić regulaminy zarządcy, uchwały wspólnoty, umowy najmu lokali komunalnych oraz sposób rozliczania kosztów. Sam fakt istnienia garażu lub korzystania z parkingu nie przesądza jeszcze o prawie do świadczeń mieszkaniowych, ale w sprawach socjalnych i lokalowych znaczenie mogą mieć także inne okoliczności, w tym dodatek mieszkaniowy oraz sytuacja najemcy lokalu.

Jakie dokumenty należy sprawdzić?

Przed podjęciem ostrzejszych działań warto zebrać dokumenty, które pozwolą oddzielić problem prawny od konfliktu sąsiedzkiego. W szczególności należy sprawdzić:

• księgę wieczystą nieruchomości i ewentualną księgę garażu,
• akt notarialny właściciela garażu albo dokumenty ustanawiające sposób korzystania z miejsca postojowego,
• uchwały wspólnoty dotyczące parkowania, ruchu, pilotów, bram i kosztów utrzymania dojazdu,
• pozwolenie na budowę, projekt zagospodarowania działki, dokumentację powykonawczą i decyzje dotyczące garażu,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli miały znaczenie dla budowy garażu,
• dowody uciążliwości, na przykład zdjęcia, nagrania, notatki z datami, korespondencję z zarządcą i informacje o uszkodzeniach nawierzchni.

Jeżeli dokumenty potwierdzą, że garaż jest legalny i stanowi prywatną własność, spór powinien koncentrować się na sposobie korzystania z niego, a nie na samym fakcie wynajmu. Jeżeli natomiast dokumentów nie ma albo wynika z nich, że garaż albo dojazd wykonano niezgodnie z pozwoleniem, uzasadnione może być skierowanie sprawy do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

FAQ

Czy właściciel garażu może wynająć go osobie spoza wspólnoty?

Tak, jeżeli garaż jest jego własnością albo ma inne skuteczne prawo do wyłącznego korzystania z garażu. Wspólnota nie może zakazać wynajmu tylko dlatego, że najemca nie mieszka w budynku. Może natomiast reagować na naruszenia regulaminu, szkody, blokowanie dojazdu i nadmierne uciążliwości.

Czy wspólnota może zakazać wjazdu najemcy garażu?

Co do zasady nie, jeżeli wjazd jest konieczny do korzystania z legalnego garażu i odbywa się zgodnie z przeznaczeniem części wspólnej. Wspólnota może jednak wprowadzić rozsądne zasady porządkowe, na przykład ograniczenie prędkości, zakaz postoju pod oknami albo obowiązek korzystania z konkretnej bramy.

Czy odległość 2 m od okien zawsze oznacza naruszenie prawa?

Nie zawsze. Trzeba ustalić, czy chodzi o stanowisko postojowe, zadaszone miejsce postojowe, otwarty garaż, zamknięty garaż czy wjazd do garażu oraz kiedy obiekt powstał. Aktualne przepisy przewidują minimalne odległości dla określonych stanowisk postojowych, ale ocena starego garażu wymaga sprawdzenia dokumentacji budowlanej.

Co zrobić, jeżeli najemcy garażu niszczą drogę wspólną?

Należy dokumentować szkody, zgłosić je zarządowi lub zarządcy i wezwać właściciela garażu do zaprzestania naruszeń oraz pokrycia kosztów naprawy, jeżeli szkoda powstała z winy jego najemcy. Wspólnota może też uchwalić zasady korzystania z dojazdu i dochodzić roszczeń cywilnych.

Kiedy warto zgłosić sprawę do nadzoru budowlanego?

Wtedy, gdy istnieją konkretne wątpliwości co do legalności garażu, zgodności jego usytuowania z pozwoleniem na budowę, projektu zagospodarowania działki albo warunków technicznych. Sam konflikt sąsiedzki zwykle nie wystarczy; potrzebne są okoliczności wskazujące na naruszenia budowlane.

Podsumowanie

Wynajmowanie garażu na terenie wspólnoty mieszkaniowej osobie spoza wspólnoty zasadniczo może być zgodne z prawem, jeżeli garaż należy do właściciela i jest używany zgodnie z przeznaczeniem. Wspólnota nie powinna zwalczać samego wynajmu, lecz konkretne naruszenia: bezprawne korzystanie z części wspólnych, uciążliwości, niszczenie nawierzchni, blokowanie przejazdu albo niezgodność obiektu z dokumentacją budowlaną.

Najbezpieczniejszym działaniem jest zebranie dokumentów i rozdzielenie trzech kwestii: prawa własności do garażu, prawa do dojazdu przez część wspólną oraz legalności budowlanej garażu lub miejsc postojowych. Dopiero na tej podstawie można zdecydować, czy wystarczy uchwała porządkowa wspólnoty, wezwanie właściciela garażu, roszczenie cywilne, czy zawiadomienie nadzoru budowlanego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz.U. 2021 poz. 1048 ze zm. - ISAP
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, t.j. Dz.U. 2022 poz. 1225 ze zm. - ISAP
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 144 i art. 222 § 2 - ISAP
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 10 listopada 2015 r., II SA/Po 761/15.
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 maja 2011 r., II OSK 794/10.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.