Wynajmowanie garażu na terenie wspólnoty mieszkaniowej

Korzystanie z garażu we wspólnocie mieszkaniowej

Podstawowe znaczenie ma status prawny garażu. Inaczej ocenia się garaż stanowiący odrębny lokal użytkowy, inaczej pomieszczenie przynależne do mieszkania, a jeszcze inaczej miejsce postojowe albo garaż znajdujący się w części wspólnej nieruchomości. Dopiero po sprawdzeniu księgi wieczystej, aktu notarialnego, dokumentacji wspólnoty i ewentualnych uchwał można jednoznacznie ustalić, kto i w jakim zakresie może z garażu korzystać.

Jeżeli garaż jest własnością konkretnej osoby, właściciel może co do zasady oddać go w najem, także osobie, która nie mieszka w budynku. Wspólnota nie może zakazać właścicielowi rozporządzania jego własnością tylko dlatego, że najemca jest osobą z zewnątrz. Ograniczenia mogą jednak wynikać z przeznaczenia garażu, przepisów prawa, skutecznych postanowień umownych albo z tego, że korzystanie z garażu narusza prawa innych mieszkańców.

Garaż stanowiący pomieszczenie przynależne do mieszkania jest częścią składową lokalu, a nie samodzielną nieruchomością lokalową. Nie wyklucza to co do zasady oddania go w najem, ale trzeba sprawdzić jego przeznaczenie i zakres uprawnień właściciela. Z kolei udział we współwłasności hali garażowej nie oznacza automatycznie prawa do wyłącznego dysponowania dowolnym stanowiskiem. Znaczenie ma umowa określająca sposób korzystania ze współwłasności, ewentualnie inne skuteczne ustalenia współwłaścicieli.

Osobno omawiamy też zagadnienie: prawo pierwokupu garażu.

Jeżeli natomiast garaż albo dojazd do niego jest częścią nieruchomości wspólnej, jeden z właścicieli nie może samodzielnie oddać tej części do wyłącznego korzystania osobie trzeciej bez odpowiedniej podstawy prawnej. W takim przypadku znaczenie mają uchwały wspólnoty, sposób zarządu nieruchomością wspólną i ewentualne wcześniejsze umowy dotyczące korzystania z miejsc postojowych.

Aktualnie przy ocenie sposobu zarządu ważny jest także podział na małą i większą wspólnotę. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie przekracza trzech, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Jeżeli lokali jest więcej niż trzy, właściciele powinni działać według zasad ustawy o własności lokali, w tym przez zarząd lub zarządcę oraz uchwały w sprawach przekraczających zwykły zarząd. W opisanym stanie faktycznym mowa o ośmiu mieszkaniach, więc co do zasady mamy do czynienia ze wspólnotą zarządzaną według ustawy o własności lokali.

Dojazd do garażu przez teren wspólnoty

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Oznacza to, że jeżeli do garażu prowadzi wspólna droga, właściciel garażu może z niej korzystać w zakresie wynikającym z jego tytułu prawnego. Zwykle takie uprawnienie obejmuje także osobę, której właściciel udostępnił garaż, na przykład najemcę. Jeżeli jednak droga należy do innego podmiotu, konieczne może być sprawdzenie odrębnego tytułu do przejazdu, na przykład służebności.

To uprawnienie nie jest jednak nieograniczone. Właściciel lokalu ma obowiązek korzystać z lokalu i nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania innym współwłaścicielom. Najemca garażu nie powinien więc parkować poza wyznaczonym miejscem, blokować przejazdu, pozostawiać auta na biegu jałowym pod oknami, niszczyć nawierzchni ani korzystać z terenu wspólnoty w sposób odbiegający od normalnego dojazdu do garażu.

Wspólnota może uporządkować zasady korzystania z dojazdu, na przykład przez regulamin ruchu na terenie nieruchomości, ograniczenie prędkości, zakaz postoju poza garażem, zasady wydawania pilotów lub kluczy, a także sposób rozliczania kosztów napraw szkód w częściach wspólnych. Nie może natomiast uchwałą arbitralnie pozbawić właściciela realnego dostępu do jego garażu, jeżeli dostęp ten wynika z przysługującego mu prawa.

Regulamin wspólnoty może określać sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, ale nie stanowi samodzielnej podstawy do ograniczenia prawa właściciela do wynajęcia prywatnego garażu. Uchwała wprowadzająca takie ograniczenie może podlegać zaskarżeniu na zasadach określonych w art. 25 ustawy o własności lokali.

Odległość garażu lub miejsca postojowego od okien

W opisanej sprawie istotna jest informacja, że garaż ma znajdować się około 2 m od okien. Nie zawsze sama taka odległość przesądza o bezprawności, bo trzeba ustalić, z jakim obiektem mamy do czynienia, kiedy powstał, czy został wybudowany legalnie i jakie przepisy obowiązywały przy jego budowie albo późniejszej przebudowie.

Nie istnieje jedna, bezwarunkowo właściwa odległość od okien dla wszystkich prywatnych garaży. Inne wymagania mogą odnosić się do otwartego stanowiska postojowego, inne do zamkniętego budynku garażowego, a jeszcze inne do wjazdu, wentylacji czy ochrony przeciwpożarowej.

Dawny § 19 warunków technicznych i zmiany od września 2026 r.

Przez wiele lat odległości parkingów od okien określał § 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie to utraciło moc we wrześniu 2026 r., dlatego nie należy przedstawiać jego wymagań jako bezwarunkowo obowiązujących dla każdej nowej inwestycji.

Ustawa z 31 lipca 2026 r. (Dz.U. z 2026 r. poz. 1161) wprowadziła do Prawa budowlanego art. 102a–102c. Przepisy te przewidują możliwość stosowania dotychczasowych wymagań technicznych w określonym zakresie przez 18 miesięcy od 20 września 2026 r., a więc w okresie przejściowym obejmującym zasadniczo czas do 20 marca 2028 r. Nie oznacza to automatycznego przedłużenia mocy całego rozporządzenia z 2002 r. w odniesieniu do każdej inwestycji.

Art. 102a Prawa budowlanego dotyczy wskazanych w ustawie postępowań związanych między innymi z pozwoleniem na budowę, zatwierdzaniem projektu budowlanego i zgłoszeniem budowy. Umożliwia stosowanie dotychczasowych przepisów przy spełnieniu określonych warunków, w tym złożeniu przez inwestora wymaganego oświadczenia o przygotowaniu projektu według wcześniejszych wymagań. Przewidziano również szczególne zastosowanie tych regulacji do określonych dokumentów legalizacyjnych.

Art. 102b Prawa budowlanego pozwala stosować dotychczasowe wymagania techniczne w odniesieniu do określonych budów i robót budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 2 i ust. 4 tej ustawy. Przepis ten nie obejmuje automatycznie wszystkich robót wykonywanych bez pozwolenia na budowę. Za każdym razem trzeba sprawdzić zakres konkretnego zamierzenia i warunki przewidziane w ustawie.

Natomiast art. 102c dotyczy odrębnego rozporządzenia z 16 sierpnia 1999 r. o warunkach technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Nie jest samodzielną podstawą do stosowania odległości parkingowych określonych w dawnym § 19 rozporządzenia z 2002 r.

W przypadku już istniejącego garażu należy dodatkowo uwzględnić przepisy właściwe w czasie jego projektowania i realizacji oraz wcześniejsze regulacje przejściowe. Sam fakt zmiany warunków technicznych nie oznacza, że każdy legalnie wybudowany obiekt trzeba przebudować według późniejszych parametrów.

Jakie odległości przewidywał § 19 dla stanowisk postojowych?

W dotychczasowym reżimie prawnym § 19 rozporządzenia z 2002 r. określał między innymi odległości stanowisk postojowych dla samochodów osobowych, w tym stanowisk zadaszonych, oraz otwartych garaży wielopoziomowych. Dla okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym i innych obiektów wskazanych w przepisie obowiązywały następujące podstawowe wartości:

Są to parametry wynikające z dawnego § 19, a nie uniwersalne odległości dla wszystkich garaży. Ich zastosowanie zależy od rodzaju inwestycji, przepisów właściwych w danym czasie oraz spełnienia warunków przejściowych, jeżeli inwestor chce zastosować dotychczasowe wymagania po 20 września 2026 r.

Przepisy przewidywały również wyjątki, między innymi dotyczące parkingów sytuowanych między liniami rozgraniczającymi ulicę oraz określonych stanowisk w zabudowie jednorodzinnej. Znaczenie mogły mieć też szczególne regulacje dotyczące stanowisk dla samochodów użytkowanych przez osoby niepełnosprawne. Dlatego nawet przy parkingu objętym dawnym § 19 nie można ograniczyć analizy do porównania odległości z jedną liczbą.

Trzeba również ustalić, skąd i dokąd należy mierzyć odległość. W dawnym § 19 chodziło o odległości od stanowisk postojowych, w tym zadaszonych, lub otwartych garaży wielopoziomowych do określonych obiektów i granic. Nie jest to automatycznie odległość od ściany każdego zamkniętego garażu do najbliższego okna.

Czy odległość dwóch metrów od okien oznacza samowolę?

Nie. Samo ustalenie, że garaż znajduje się około 2 m od okna, nie wystarcza do stwierdzenia samowoli budowlanej, niezgodności z warunkami technicznymi ani obowiązku rozbiórki.

Najpierw trzeba odróżnić rzeczywiste stanowisko postojowe od zamkniętego garażu, ustalić datę budowy, zatwierdzony projekt oraz podstawę prawną realizacji obiektu. Dawny § 19 odnosił się do określonych parkingów i otwartych garaży wielopoziomowych, natomiast usytuowanie zamkniętego garażu mogło podlegać także innym wymaganiom, w tym dotyczącym odległości budynków, wjazdu, wentylacji i bezpieczeństwa pożarowego.

W przypadku obiektu powstałego wiele lat temu należy sprawdzić pozwolenie na budowę lub zgłoszenie, projekt zagospodarowania działki, dokumentację odbiorową oraz ewentualne późniejsze roboty budowlane. Odrębnej oceny wymaga również zmiana sposobu użytkowania garażu, jeżeli faktycznie doszło do zmiany warunków wskazanych w art. 71 Prawa budowlanego. Zwykła zmiana osoby korzystającej z garażu nie oznacza jeszcze takiej zmiany sposobu użytkowania.

Jeżeli natomiast garaż jest legalny, ale jego eksploatacja powoduje spaliny, hałas, drgania lub utrudnienia w korzystaniu z mieszkań i części wspólnych, roszczenia mogą wynikać z przepisów prawa cywilnego niezależnie od oceny legalności budowlanej.

Co może zrobić wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota powinna zacząć od ustalenia, czy problem dotyczy własności prywatnej, części wspólnej czy sposobu korzystania z dojazdu. Jeżeli garaż jest prywatny, wspólnota nie może po prostu zakazać jego wynajmu. Może jednak reagować na bezprawne korzystanie z części wspólnych, niszczenie nawierzchni, parkowanie poza wyznaczonym miejscem, naruszanie zgodnych z prawem zasad porządkowych albo powodowanie uciążliwości.

Najbardziej praktyczne działania to pisemne wezwanie właściciela garażu do uporządkowania sposobu korzystania z garażu przez najemców, uchwała porządkująca zasady ruchu i postoju na terenie wspólnoty, dokumentowanie szkód oraz dochodzenie kosztów ich naprawy od podmiotu odpowiedzialnego. Nie można automatycznie przypisać właścicielowi odpowiedzialności za każde zachowanie najemcy bez ustalenia odpowiedniej podstawy prawnej.

Gdy zachowanie użytkowników garażu powoduje nadmierne uciążliwości, zastosowanie może znaleźć art. 144 Kodeksu cywilnego. Zakazuje on zakłócania korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W przypadku bezprawnych naruszeń własności możliwe jest również roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego.

Roszczenia cywilne należy odróżniać od kompetencji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. PINB bada możliwe naruszenia prawa budowlanego, takie jak samowolna budowa, istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu, niewłaściwy stan techniczny obiektu lub określone nieprawidłowości w jego użytkowaniu. Nie rozstrzyga natomiast każdego sporu sąsiedzkiego i nie może zakazać wynajmu prywatnego garażu wyłącznie ze względu na to, że najemca nie jest członkiem wspólnoty.

Jeżeli garaż albo dojazd należą do części wspólnej, wspólnota może podejmować działania w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, z zachowaniem kompetencji zarządu i właścicieli lokali określonych w ustawie o własności lokali. Gdy ktoś bez odpowiedniego uprawnienia wydziela miejsca parkingowe, zakłada blokady lub ogranicza przejazd, trzeba zbadać tytuł do korzystania z terenu. Zagadnienie to omawia również artykuł o blokadach ograniczających dostęp do garażu.

W budynkach komunalnych albo z udziałem gminy warto dodatkowo sprawdzić regulaminy zarządcy, uchwały wspólnoty i dokumenty określające tytuł do garażu lub miejsca postojowego. Sam udział gminy we własności budynku nie oznacza, że wszyscy użytkownicy garaży podlegają takim samym ograniczeniom jak najemcy lokali komunalnych.

Inaczej należy oceniać sytuację, gdy spór nie dotyczy garażu, lecz intensywnego udostępniania samego lokalu mieszkalnego. Przy najmie krótkoterminowym mieszkania zakres działania wspólnoty oraz kwestie podatkowe wymagają odrębnej analizy.

Jakie dokumenty należy sprawdzić?

Przed podjęciem ostrzejszych działań warto zebrać dokumenty, które pozwolą oddzielić problem prawny od konfliktu sąsiedzkiego. W szczególności należy sprawdzić:

• księgę wieczystą nieruchomości i ewentualną księgę garażu,
• akt notarialny właściciela garażu albo dokumenty ustanawiające sposób korzystania z miejsca postojowego,
• uchwały wspólnoty dotyczące parkowania, ruchu, pilotów, bram i kosztów utrzymania dojazdu,
• pozwolenie na budowę lub dokumentację zgłoszenia, projekt zagospodarowania działki, dokumentację powykonawczą oraz dokumenty dotyczące zakończenia budowy,
• datę uzyskania pozwolenia lub dokonania zgłoszenia, okres realizacji inwestycji oraz informacje o późniejszych przebudowach i ewentualnej zmianie sposobu użytkowania,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli miały znaczenie dla budowy garażu,
• dowody uciążliwości, na przykład zdjęcia, nagrania, notatki z datami, korespondencję z zarządcą i informacje o uszkodzeniach nawierzchni.

Dokumentację budowlaną można próbować uzyskać od właściciela, zarządcy albo właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, zależnie od tego, gdzie jest przechowywana i czy wnioskodawcy przysługuje dostęp do określonych akt. W starszych sprawach nie wszystkie dokumenty muszą być zachowane w komplecie.

Jeżeli dokumenty potwierdzą, że garaż jest legalny i stanowi prywatną własność, spór powinien koncentrować się na sposobie korzystania z niego, a nie na samym fakcie wynajmu. Jeżeli natomiast pojawią się konkretne przesłanki wskazujące, że garaż albo dojazd wykonano bez wymaganych formalności lub niezgodnie z zatwierdzonym projektem, uzasadnione może być skierowanie sprawy do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

W zawiadomieniu do PINB warto podać lokalizację obiektu, przybliżoną datę jego powstania, opis podejrzewanej nieprawidłowości oraz dostępne dokumenty. Nie trzeba samodzielnie przesądzać, że doszło do samowoli, ani żądać od razu rozbiórki. Organ powinien ocenić, czy istnieją podstawy do podjęcia czynności w ramach jego właściwości.

FAQ

Czy właściciel garażu może wynająć go osobie spoza wspólnoty?

Tak, co do zasady może, jeżeli garaż jest jego własnością albo przysługuje mu odpowiedni tytuł do oddania go w najem. Wspólnota nie może zakazać wynajmu tylko dlatego, że najemca nie mieszka w budynku. Jeżeli jednak chodzi o miejsce w hali garażowej lub część wspólną, należy sprawdzić zakres uprawnienia do wyłącznego korzystania i jego ewentualnego udostępniania osobom trzecim.

Czy wspólnota może zakazać wjazdu najemcy garażu?

Co do zasady nie, jeżeli wjazd jest objęty skutecznym prawem dojazdu i konieczny do korzystania z legalnego garażu. Wspólnota może natomiast wprowadzić proporcjonalne zasady porządkowe, na przykład ograniczenie prędkości, zakaz postoju pod oknami albo zasady korzystania z bramy. Nie może wykorzystywać regulaminu do arbitralnego odcięcia dostępu do prywatnego garażu.

Czy odległość 2 m od okien zawsze oznacza naruszenie prawa?

Nie. Trzeba ustalić, czy chodzi o stanowisko postojowe, zadaszone miejsce postojowe, otwarty garaż wielopoziomowy, zamknięty garaż czy wjazd do garażu oraz kiedy obiekt powstał. Dawny § 19 rozporządzenia z 2002 r. określał odległości dla określonych parkingów. Od września 2026 r. jego ewentualne zastosowanie do nowych zamierzeń trzeba rozpatrywać z uwzględnieniem art. 102a i 102b Prawa budowlanego. Ocena starego garażu wymaga natomiast sprawdzenia dokumentacji i przepisów właściwych w czasie jego realizacji.

Czy § 19 rozporządzenia z 2002 r. nadal obowiązuje bez zmian?

Nie można tak przyjąć. Rozporządzenie z 2002 r. utraciło moc we wrześniu 2026 r., ale na mocy ustawy z 31 lipca 2026 r. dotychczasowe wymagania mogą być nadal stosowane w określonych przypadkach w 18-miesięcznym okresie przejściowym liczonym od 20 września 2026 r. Art. 102a reguluje przede wszystkim określone sytuacje związane z dokumentacją projektową i postępowaniami budowlanymi, natomiast art. 102b dotyczy wskazanych kategorii budów i robót. Art. 102c odnosi się do innych przepisów – warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z 1999 r.

Czy dawna odległość 7 m dotyczy każdego zamkniętego garażu?

Nie. Wartość 7 m wynikała z dawnego § 19 i odnosiła się do określonych stanowisk postojowych dla samochodów osobowych oraz obiektów objętych tym przepisem, przy uwzględnieniu wyjątków. Nie można automatycznie zastosować jej do ściany każdego zamkniętego garażu. Taki obiekt wymaga odrębnej oceny przepisów dotyczących budynków, wjazdu, wentylacji i bezpieczeństwa pożarowego.

Co zrobić, jeżeli najemcy garażu niszczą drogę wspólną?

Należy dokumentować szkody, zgłosić je zarządowi lub zarządcy i wezwać do zaprzestania naruszeń. Wspólnota może uchwalić zgodne z prawem zasady korzystania z dojazdu i dochodzić odszkodowania od osoby odpowiedzialnej za szkodę. Odpowiedzialność właściciela garażu za działania najemcy wymaga ustalenia właściwej podstawy prawnej, nie wynika automatycznie z samego zawarcia umowy najmu.

Kiedy warto zgłosić sprawę do nadzoru budowlanego?

Gdy istnieją konkretne przesłanki wskazujące na samowolę budowlaną, istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu, niebezpieczne roboty, niewłaściwy stan techniczny lub inne naruszenie prawa budowlanego. Sam konflikt dotyczący wynajmu garażu osobie spoza wspólnoty nie jest wystarczającą podstawą do stwierdzenia nielegalności obiektu. Sprawy nadmiernego hałasu, spalin i bezprawnego zakłócania korzystania z nieruchomości mogą wymagać odrębnych działań cywilnych.

Podsumowanie

Wynajmowanie garażu na terenie wspólnoty mieszkaniowej osobie spoza wspólnoty zasadniczo może być zgodne z prawem, jeżeli właściciel ma odpowiedni tytuł do garażu i jest on używany zgodnie z przeznaczeniem. Wspólnota nie powinna zwalczać samego wynajmu, lecz konkretne naruszenia: bezprawne korzystanie z części wspólnych, uciążliwości, niszczenie nawierzchni, blokowanie przejazdu albo niezgodność obiektu z dokumentacją budowlaną.

Najbezpieczniejszym działaniem jest zebranie dokumentów i rozdzielenie trzech kwestii: prawa własności lub innego tytułu do garażu, prawa do dojazdu przez część wspólną oraz legalności budowlanej garażu lub miejsc postojowych. W tej ostatniej sprawie trzeba uwzględnić datę inwestycji, kwalifikację obiektu i zmiany w przepisach technicznych od września 2026 r. Dopiero na tej podstawie można zdecydować, czy wystarczy uchwała porządkowa wspólnoty, wezwanie właściciela garażu, roszczenie cywilne czy zawiadomienie nadzoru budowlanego.