Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy potrzebna zgoda wspólnoty mieszkaniowej na wymianę witryny na drzwi?

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2017-07-24 • Aktualizacja: 2021-07-02

Jestem właścicielem lokalu użytkowego, który znajduje się w lokalu mieszkalnym. Zamierzam zamontować dodatkowe drzwi w swoim lokalu poprzez wymianę jednego przeszklenia w witrynie właśnie na drzwi. Wejście jest bezpośrednio z ulicy, mam już zgodę architekta budynku na taką wymianę, czy potrzebna jest również zgoda wspólnoty mieszkaniowej?

 

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Czy potrzebna zgoda wspólnoty mieszkaniowej na wymianę witryny na drzwi?

Część wspólna nieruchomości

We wspólnocie mieszkaniowej istnieją dwa rodzaje nieruchomości: samodzielne lokale oraz nieruchomość wspólna. Przyjmuje się, że wszystkie elementy budynku, które nie stanowią samodzielnych lokali, są elementami nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna to zaś grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ta definicja zawarta w ustawie o własności lokali jest bardzo ogólna, ale, niestety, nie istnieje żaden katalog opisujący, które elementy budynku należy traktować jako własność pojedynczych mieszkańców, które zaś przeznaczone są do użytku wspólnego. Niemniej orzecznictwo i praktyka wykształciła pewne kryteria.

I tak ściana zewnętrzna budynku (a taka zdaje się być Pana przypadkiem) jest jego elementem konstrukcyjnym, zatem bezsprzecznie stanowi część nieruchomości wspólnej. Zatem i elewacja to część nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że do zarządzania nią, czyli do podejmowania wszelkich decyzji w sprawie korzystania z elewacji stosuje się przepisy ustawy o własności lokali.

Zasadą jest, że od zakresu ingerencji w część przysługującą ogółowi mieszkańców zależeć będzie, które prace modernizacyjne przed ich przeprowadzeniem wymagać będą pozyskania zgody wspólnoty. Z całą pewnością remont lub przeprowadzenie prac wykończeniowych wyłącznie w obrębie lokalu stanowiącego własność danej osoby, nie ingerują w części wspólne ogółu mieszkańców, zatem wykonanie takich prac nie będzie wiązało się z uprzednim obowiązkiem zgłoszenia czy też wyrażenia zgody przez wspólnotę.

W sytuacji natomiast gdy dokonywana modernizacja nawet w niewielkim stopniu wpłynie na część wspólną nieruchomości, wówczas konieczna jest zgoda WM (wspólnoty mieszkaniowej). Zgodnie z interpretacją Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego:

„Wymiana okien i drzwi nie wymaga żadnych zgłoszeń ani pozwoleń, o ile nie wiąże się z ingerencją w budynek polegającą na zmianie kształtu lub wielkości otworów. W takim przypadku nie mamy do czynienia z remontem w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.), lecz jest to zwykłe użytkowanie rzeczy, wynikające z prawa własności. Inaczej należy natomiast zakwalifikować zmianę wielkości otworów drzwiowych i okiennych, w tym ich zabudowę – wtedy w zależności od zakresu tych robót konieczne może być zgłoszenie a nawet uzyskanie pozwolenia na budowę.”

Zamiana szklanej witryny na drzwi wejściowe spowoduje zmianę wyglądu elewacji (niewielką, ale jednak). Pozostanie ustalenie wysokości progu – czy nie wystąpią jakieś przeszkody, ale to już nie kwestia WM.

Z uzasadnienia wyroku WSA w Gorzowie Wlkp. z dnia 8 października 2008 roku, sygn. akt. II SA/Go 299/08:

„Wykonanie witryny wejściowej w ścianie zewnętrznej budynku niewątpliwie należałoby zakwalifikować jako przebudowę (art. 3 ust. 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, ze zm.), na którą musiałaby wyrazić zgodę Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w Z. przy ul. [...]/Alei [...], gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, w związku z czym potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (art. 22 ust. 2 w zw. z ust. 3 pkt 5 u.w.l.).”

Zasadniczo zanim Pan przystąpił do prac remontowych było dobrze ich zakres uzgodnić z WM. Tylko bowiem w przypadku prowadzenia prac budowlano-remontowych w obrębie lokalu, które w żaden sposób nie ingerowały w części wspólne budynku, nie wymagają one zgody WM. Oczywiście istnieją też wyjątki – w postaci specyficznych ustaleń w regulaminie porządkowym, czy też w uchwale WM – polegające na wprowadzeniu ograniczeń mających na celu np. zachowanie spójnego wyglądu budynku i widocznych lokali (np. właśnie użytkowych). Innymi słowy, jeżeli przebudowa czy też remont Pańskiego lokalu użytkowego miałby wpłynąć na jakąkolwiek część wspólną budynku (tutaj : elewację) WM mogłoby oprotestować takie Pana poczynania.

 

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »