Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem TBS?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przekazanie mieszkania TBS przed sporządzeniem umowy cesji

Maciej Podgórski • Opublikowane: 2018-02-26

Planuję przepisać partycypację w budynku TBS-u na inną osobę. Chcę wskazać TBS-owi nowego najemcę, a TBS ma miesiąc na weryfikację tej osoby. Termin ten upłynie 31 marca i wtedy podpiszę ostateczną umowę cesji z nowym najemcą (teraz będzie umowa przedwstępna i zaliczka). Najemca chciałby jednak, by przekazanie mieszkania nastąpiło w połowie miesiąca, czyli przed sporządzeniem umowy cesji. Czy możemy tak zrobić?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

TBS ma prawo nie wyrazić zgody na najem lokalu TBS, jeśli wskazany najemca nie spełni kryteriów ustawowych. Aby zostać najemcą mieszkania w TBS, należy spełnić warunki zawarte w ustawie z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie z art. 30 ust. 1 wspomnianej ustawy „Towarzystwo Budownictwa Społecznego może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli:

1) osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości,
2) średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu lokalu nie przekracza 1,3 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny, więcej niż o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym”.

Wobec tego istnieje ryzyko, że osoba wskazana jako nowy najemca nie spełni powyższych kryteriów. Jeśli zdecyduje się Pani przekazać lokal w połowie miesiąca, wskazany najemca wprowadzi się, a następnie zostanie negatywnie zweryfikowany przez TBS, może dojść do sytuacji, w której wskazany najemca nie będzie chciał się wyprowadzić z zajętego mieszkania. Trzeba też brać pod uwagę, że wskazany przez Panią najemca może wyrządzić szkody w przekazanym mieszkaniu.

Dodatkowo obawiam się, że nie może Pani jednostronnie wypowiedzieć umowy najmu mieszkania TBS z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia. Zgodnie z art. 33 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego „w sprawach nieuregulowanych w rozdziale 4 ustawy (dotyczącym Towarzystwa Budownictwa Mieszkaniowego) stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu cywilnego o najmie”.

Z kolei artykuł 688 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że „jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”.

Zatem zgodnie z ustawą może Pani wypowiedzieć najem z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Umowa najmu może być też rozwiązana za porozumieniem stron w każdym czasie.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego „osoba fizyczna, która zawarła z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, może bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy, pod warunkiem, że najemca jest małżonkiem, krewnym albo powinowatym tej osoby”.

Wobec tego, jeśli wskazany najemca nie jest Pani małżonkiem, krewnym ani powinowatym, cesja będzie wymagała zgody TBS-u. Do cesji zastosowanie znajdzie art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że „wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania”.

Cesja praw jest umową cywilnoprawną zawieraną pomiędzy wierzycielem (zbywcą wierzytelności/cedentem) a osobą trzecią (nabywcą wierzytelności/cesjonariuszem), na podstawie której wierzyciel przenosi swoją wierzytelność wobec dłużnika na osobę trzecią. Jeśli TBS wyda zgodę na cesję, wydaje się, że cesja partycypacji będzie dopuszczalna przed upływem terminu wypowiedzenia najmu TBS pod warunkiem, że umowa o partycypacje tego nie zabrania.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Co zrobić, gdy TBS nie chce wydać zgody na przekazanie partycypacji?

Jestem najemcą w TBS-ie, natomiast partycypantem moja siostra i umowę partycypacji podpisała w 2004 r. Siostra chce przepisać partycypację na...

 

Czy komornik może zająć za długi partycypację w TBS?

Czy komornik może zająć za długi partycypację w TBS?  

 

Brak zgody na sprzedaż partycypacji w TBS

Mój dziadek i babcia zawarli umowę o partycypacji w TBS-ie. Najemcą mieszkania jest mój ojciec i ponosił cały koszt wynajmu i opłat....

 

Jak mogę podnająć mieszkanie z TBS?

Jak mogę podnająć mieszkanie z TBS?

Jak mogę podnająć mieszkanie z TBS? Partycypantem mieszkania (w którym aktualnie mieszkam – jestem najemczynią) jest mój brat i bratowa,...

Upadłość ogólnopolskiego TBS, czym to grozi?

Pytanie dotyczy mieszkania TBS, a konkretnie chodzi mi o TBS ogólnopolski, który ogłosił upadłość układową. Czy kupienie takiej partycypacji jest...

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »