Przekazanie mieszkania TBS przed cesją partycypacji

Czy można przekazać mieszkanie TBS przed podpisaniem cesji?

Trzeba odróżnić faktyczne wydanie mieszkania od prawnego przeniesienia praw i obowiązków z umowy partycypacji oraz od zmiany osoby uprawnionej do najmu. Przekazanie kluczy przyszłemu najemcy nie powoduje, że osoba ta automatycznie staje się najemcą SIM ani stroną umowy partycypacji. Prywatne porozumienie stron również nie tworzy samo w sobie stosunku najmu z SIM.

Dlatego najbezpieczniej nie wydawać lokalu przed ustaleniem, który wariant z art. 29 ustawy ma zastosowanie, sprawdzeniem warunków przyszłego najemcy i podpisaniem wymaganych dokumentów. W typowej sytuacji konieczna będzie zgoda SIM, ale nie jest to reguła bez wyjątku. Art. 29 ust. 5a przewiduje przypadek, w którym zgoda określona w ust. 5 nie jest wymagana.

Trzeba też sprawdzić umowę najmu, umowę partycypacji i regulamin obowiązujący w danym TBS/SIM. Mogą one regulować między innymi podnajem, oddanie mieszkania do używania osobie trzeciej, zgłaszanie mieszkańców oraz sposób prowadzenia procedury związanej z przeniesieniem partycypacji. Wcześniejsze faktyczne oddanie mieszkania innej osobie może więc wywołać spór niezależnie od tego, czy strony uzgodniły już między sobą cenę i pozostałe warunki transakcji.

Kiedy zgoda TBS/SIM jest wymagana, a kiedy nie?

Przed zastosowaniem art. 29 trzeba ustalić, kto jest stroną umowy partycypacji i na jakiej podstawie została ona zawarta. Art. 29 ust. 5 dotyczy osoby fizycznej, która zawarła z SIM umowę, o której mowa w art. 29 ust. 1. Nie należy więc zakładać, że jedna procedura przeniesienia dotyczy każdego modelu partycypacji występującego w zasobach TBS/SIM.

Zwykłe przeniesienie praw przez osobę fizyczną

Jeżeli zastosowanie ma art. 29 ust. 5, osoba fizyczna co do zasady nie może bez zgody SIM przenieść praw i obowiązków wynikających z umowy partycypacji na wskazanego przez siebie najemcę. Jeżeli zgoda jest wymagana, należy przeprowadzić procedurę przewidzianą przez SIM i zachować potwierdzenie jej udzielenia. SIM nie może pobierać opłaty za wyrażenie zgody, o której mowa w art. 29 ust. 5. Szerzej skutki takiego działania omawia materiał o cesji partycypacji TBS bez zgody towarzystwa.

Przeniesienie praw na obecnego najemcę

Szczególna reguła obowiązuje wtedy, gdy prawa i obowiązki z umowy partycypacji są przenoszone na obecnego najemcę tego samego lokalu. Zgoda SIM nadal jest w tym wariancie wymagana, ale możliwość odmowy jest ustawowo ograniczona. SIM może odmówić wyłącznie wtedy, gdy najemca zalega przez łączny okres co najmniej 3 miesięcy z czynszem, określonymi kosztami pobieranymi przez SIM albo opłatami niezależnymi od SIM, które SIM pobiera od najemcy.

Oznacza to, że przy przeniesieniu na obecnego najemcę SIM nie ma takiej samej swobody odmowy jak przy zwykłym przeniesieniu na inną osobę. Trzeba jednak dokładnie sprawdzić stan rozliczeń lokalu, ponieważ ustawowa przesłanka odnosi się właśnie do zaległości wymienionych w art. 29 ust. 5.

Wyjątek dla osoby z I albo II grupy podatkowej

Art. 29 ust. 5a wprowadza istotny wyjątek. Jeżeli prawa i obowiązki są przenoszone na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, a osoba ta spełnia warunki określone w art. 30 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, art. 29 ust. 5 nie stosuje się. Wyjątek nie działa jednak wtedy, gdy osoba przejmująca prawa jest już najemcą tego lokalu.

W takim wariancie zgoda z art. 29 ust. 5 nie jest więc wymagana. Nie oznacza to jednak, że można ograniczyć się do przekazania pieniędzy i kluczy. Nadal trzeba wykazać spełnienie przesłanek wyjątku, prawidłowo przenieść prawa i obowiązki oraz uporządkować dokumenty związane z najmem. Samo powołanie się na pokrewieństwo nie zastępuje tych czynności.

Przepisy art. 29 ust. 5a i 5b mają zastosowanie także do umów w sprawie partycypacji zawartych przez SIM z osobą fizyczną w okresie od 1 stycznia 2005 r. do wejścia w życie nowelizacji z 2025 r. Wynika to z przepisu przejściowego tej nowelizacji.

Jakie warunki musi spełnić osoba przejmująca prawa?

Wyjątek z art. 29 ust. 5a jest uzależniony nie tylko od przynależności osoby przejmującej prawa do I albo II grupy podatkowej. Osoba ta musi również spełniać warunki określone w art. 30 ust. 1. Z tego powodu przed podpisaniem umowy trzeba sprawdzić między innymi sytuację mieszkaniową osoby i członków gospodarstwa domowego oraz właściwy dla danego przypadku limit dochodowy.

Art. 30 ust. 1 przewiduje zasadę dotyczącą braku tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości w dniu objęcia lokalu oraz limity dochodowe zależne między innymi od sposobu finansowania lokalu i liczby osób w gospodarstwie domowym. Nie należy posługiwać się jednym uniwersalnym limitem bez ustalenia, który wariant ustawowy dotyczy konkretnego mieszkania.

TBS/SIM może wymagać dokumentów pozwalających sprawdzić spełnienie warunków najmu i przeprowadzić własną procedurę administracyjną lub umowną. Regulamin i praktyka SIM nie mogą jednak prowadzić do pominięcia ustawowego wyjątku z art. 29 ust. 5a. Jeżeli strony planują odpłatne przeniesienie praw, szersze zasady takiej transakcji omawia artykuł o cesji partycypacji TBS/SIM.

Umowa przedwstępna, zaliczka i wcześniejsze wydanie lokalu

Umowa przedwstępna może zabezpieczyć strony, ale jej treść powinna odpowiadać właściwemu wariantowi prawnemu. Jeżeli zgoda SIM jest wymagana, można uzależnić zawarcie umowy docelowej od jej uzyskania oraz od pozytywnego zakończenia wymaganej weryfikacji. Jeżeli zastosowanie ma art. 29 ust. 5a, warunki powinny odnosić się przede wszystkim do wykazania przynależności do I albo II grupy podatkowej, spełnienia art. 30 ust. 1 i przygotowania dokumentów potrzebnych do skutecznego przeniesienia praw.

W umowie warto dokładnie określić termin zawarcia umowy docelowej, dokumenty, które ma dostarczyć osoba przejmująca prawa, wysokość i charakter wpłacanej kwoty, zasady jej zwrotu oraz moment wydania lokalu. Trzeba jasno wskazać, czy przekazywana suma jest zaliczką, zadatkiem czy częścią ceny oraz co stanie się z nią, jeżeli wymagane warunki prawne nie zostaną spełnione.

Jeżeli mimo ryzyka strony chcą umożliwić przyszłemu najemcy wcześniejsze korzystanie z mieszkania, powinny najpierw sprawdzić, czy umowa najmu i regulamin SIM na to pozwalają. Dodatkowe prywatne porozumienie może określać odpowiedzialność za szkody, media, wyposażenie i obowiązek opuszczenia lokalu, ale nie zastąpi tytułu prawnego wobec SIM i nie usunie skutków ewentualnego naruszenia umowy najmu.

Odmowa SIM, zakończenie najmu i zwrot partycypacji

Odmowę zgody na przeniesienie trzeba odróżnić od zakończenia najmu. Sama odmowa SIM nie rozwiązuje automatycznie umowy najmu i nie powoduje natychmiastowego zwrotu partycypacji. Są to odrębne zdarzenia prawne.

Art. 29 ust. 5b przewiduje szczególne rozwiązanie dla sytuacji, w której SIM odmówiła zgody wymaganej na podstawie art. 29 ust. 5. Po zakończeniu umowy najmu i opróżnieniu lokalu kwota partycypacji podlega wtedy zwrotowi na zasadach wskazanych w art. 29a ust. 3 i 4. Zasady te przewidują między innymi ustawowy sposób ustalenia kwoty zwrotu i co do zasady termin nie dłuższy niż 12 miesięcy od opróżnienia lokalu. Jeżeli umowa wiąże termin zwrotu z zawarciem umowy z następnym najemcą, zwrot może nastąpić w tym dniu, ale nie później niż w ustawowym terminie.

Art. 29 ust. 5b zawiera jednak ważne zastrzeżenie: szczególne odesłanie do art. 29a ust. 3 i 4 nie ma zastosowania, jeżeli zakończenie najmu nastąpiło po upływie 3 miesięcy od dnia odmowy. W takiej sytuacji podstawę i zasady rozliczenia trzeba ustalić według właściwego modelu partycypacji, treści umowy i pozostałych mających zastosowanie przepisów.

Nie należy też zakładać, że najemca może zawsze zakończyć najem z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Jeżeli najem lokalu jest zawarty na czas nieoznaczony, a czynsz płatny miesięcznie, art. 688 Kodeksu cywilnego przewiduje zasadniczo wypowiedzenie najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Trzeba jednak sprawdzić umowę i przepisy szczególne. Możliwe jest również rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, jeżeli SIM wyrazi na to zgodę.

Przed podjęciem decyzji o zakończeniu najmu warto osobno ustalić rozliczenie partycypacji po zakończeniu najmu, kaucję, media, stan lokalu, ewentualne należności oraz termin przekazania mieszkania SIM.

Jak bezpiecznie przeprowadzić przeniesienie i przekazanie lokalu?

Kolejność czynności powinna wynikać z rodzaju umowy partycypacji i statusu osoby, która ma przejąć prawa. W praktyce warto postępować następująco:

1. Sprawdź umowę partycypacji i najmu – ustal, kto jest partycypantem, kto jest najemcą i na jakiej podstawie prawnej zawarto umowę partycypacji.
2. Ustal właściwy wariant art. 29 – sprawdź, czy chodzi o zwykłe przeniesienie wymagające zgody, przeniesienie na obecnego najemcę czy wyjątek z art. 29 ust. 5a.
3. Przy obecnym najemcy sprawdź zaległości – przy tym wariancie możliwość odmowy zgody przez SIM jest ograniczona do przypadków określonych w art. 29 ust. 5.
4. Przy wyjątku rodzinnym sprawdź obie przesłanki – odpowiednią grupę podatkową oraz warunki z art. 30 ust. 1, a także upewnij się, że osoba przejmująca prawa nie jest już najemcą tego lokalu.
5. Przygotuj dokumenty i rozliczenie pieniędzy – jeżeli potrzebna jest zgoda SIM, uzyskaj ją przed dokonaniem przeniesienia. Jeżeli zgoda nie jest wymagana, udokumentuj podstawę zastosowania wyjątku.
6. Podpisz właściwe dokumenty przeniesienia – umowa przedwstępna lub wpłata pieniędzy nie zastępują czynności docelowych.
7. Dopiero potem wydaj lokal – sporządź protokół zdawczo-odbiorczy, odczyty liczników, opis wyposażenia i dokumentację zdjęciową oraz jednoznacznie ustal dzień przejęcia kosztów związanych z mieszkaniem.

FAQ

Czy mogę przekazać klucze przed zakończeniem formalności w TBS/SIM?

Samo przekazanie kluczy jest możliwe faktycznie, ale może być prawnie bardzo ryzykowne. Nie powoduje przeniesienia najmu ani praw z umowy partycypacji. Najbezpieczniej ustalić najpierw właściwy tryb z art. 29, spełnić wymagane warunki i podpisać dokumenty docelowe, a dopiero potem wydać mieszkanie.

Czy do przeniesienia partycypacji zawsze potrzebna jest zgoda TBS/SIM?

Nie zawsze. Przy osobie fizycznej objętej art. 29 ust. 5 zgoda jest zasadą, ale art. 29 ust. 5a wyłącza stosowanie tego przepisu, gdy prawa i obowiązki są przenoszone na osobę z I albo II grupy podatkowej spełniającą warunki art. 30 ust. 1, pod warunkiem że osoba ta nie jest już najemcą tego lokalu.

Co się zmienia, gdy partycypację przejmuje obecny najemca?

Wtedy zgoda SIM jest wymagana, ale SIM może odmówić jej wyłącznie w ustawowo określonym przypadku zaległości najemcy z wymienionymi opłatami za łączny okres co najmniej 3 miesięcy. Jeżeli obecny najemca jest jednocześnie osobą z I albo II grupy podatkowej, wyjątek z art. 29 ust. 5a nie ma zastosowania, ponieważ przepis wyraźnie wyłącza osobę będącą już najemcą tego lokalu.

Czy SIM może pobrać opłatę za zgodę na przeniesienie praw?

Nie. Art. 29 ust. 6 stanowi, że SIM nie pobiera opłaty za wyrażenie zgody, o której mowa w art. 29 ust. 5.

Co dzieje się z partycypacją, jeżeli SIM odmówi zgody?

Odmowa nie oznacza automatycznego zakończenia najmu ani natychmiastowego zwrotu pieniędzy. Jeżeli następnie dojdzie do zakończenia najmu i opróżnienia lokalu, art. 29 ust. 5b przewiduje zwrot na zasadach art. 29a ust. 3 i 4, z wyjątkiem sytuacji, gdy najem zakończył się po upływie 3 miesięcy od odmowy.

Czy umowa przedwstępna wystarczy do przejęcia mieszkania TBS?

Nie. Umowa przedwstępna reguluje zobowiązania między jej stronami, ale sama nie przenosi najmu wobec SIM ani nie zastępuje wymaganej zgody lub przesłanek wyjątku z art. 29 ust. 5a. Powinna przede wszystkim określać warunki zawarcia umowy docelowej, rozliczenie zaliczki lub zadatku i moment wydania lokalu.