Przekazanie mieszkania TBS przed sporządzeniem umowy cesji

Kryteria ustawowe aby zostać najemcą w TBS

TBS ma prawo nie wyrazić zgody na najem lokalu TBS, jeśli wskazany najemca nie spełni kryteriów ustawowych. Aby zostać najemcą mieszkania w TBS, należy spełnić warunki zawarte w ustawie z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie z art. 30 ust. 1 wspomnianej ustawy „Towarzystwo Budownictwa Społecznego może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli:

1) osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości,
2) średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu lokalu nie przekracza 1,3 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny, więcej niż o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym”.

Wobec tego istnieje ryzyko, że osoba wskazana jako nowy najemca nie spełni powyższych kryteriów. Jeśli zdecyduje się Pani przekazać lokal w połowie miesiąca, wskazany najemca wprowadzi się, a następnie zostanie negatywnie zweryfikowany przez TBS, może dojść do sytuacji, w której wskazany najemca nie będzie chciał się wyprowadzić z zajętego mieszkania. Trzeba też brać pod uwagę, że wskazany przez Panią najemca może wyrządzić szkody w przekazanym mieszkaniu.

Dodatkowo obawiam się, że nie może Pani jednostronnie wypowiedzieć umowy najmu mieszkania TBS z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia. Zgodnie z art. 33 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego „w sprawach nieuregulowanych w rozdziale 4 ustawy (dotyczącym Towarzystwa Budownictwa Mieszkaniowego) stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu cywilnego o najmie”.

Z kolei artykuł 688 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że „jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”.

Zatem zgodnie z ustawą może Pani wypowiedzieć najem z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Umowa najmu może być też rozwiązana za porozumieniem stron w każdym czasie.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego „osoba fizyczna, która zawarła z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, może bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy, pod warunkiem, że najemca jest małżonkiem, krewnym albo powinowatym tej osoby”.

Wobec tego, jeśli wskazany najemca nie jest Pani małżonkiem, krewnym ani powinowatym, cesja będzie wymagała zgody TBS-u. Do cesji zastosowanie znajdzie art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że „wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania”.

Cesja praw jest umową cywilnoprawną zawieraną pomiędzy wierzycielem (zbywcą wierzytelności/cedentem) a osobą trzecią (nabywcą wierzytelności/cesjonariuszem), na podstawie której wierzyciel przenosi swoją wierzytelność wobec dłużnika na osobę trzecią. Jeśli TBS wyda zgodę na cesję, wydaje się, że cesja partycypacji będzie dopuszczalna przed upływem terminu wypowiedzenia najmu TBS pod warunkiem, że umowa o partycypacje tego nie zabrania.

Zobacz również: Cesja partycypacji TBS a podatek

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.