Szkoda w mieszkaniu po remoncie części wspólnej – kto odpowiada?

Kto odpowiada za szkody w lokalu po remoncie części wspólnej?

Uszkodzenie łazienki, instalacji, płytek, wyposażenia albo innych elementów lokalu podczas remontu stropu, dachu, pionów, klatki schodowej czy elewacji nie jest zwykłą niedogodnością, którą właściciel musi zaakceptować. Jeżeli powstała szkoda majątkowa, właściciel lokalu może żądać jej naprawienia na zasadach ogólnych prawa cywilnego.

W praktyce odpowiedzialnym może być wspólnota mieszkaniowa, zarząd wspólnoty, profesjonalny zarządca nieruchomości, wykonawca robót budowlanych, podwykonawca, a niekiedy kilka tych podmiotów łącznie. Kluczowe jest ustalenie, kto podjął decyzję o remoncie, kto zawarł umowę z wykonawcą, kto sprawował nadzór nad pracami i czy szkoda wynikała z wadliwego wykonania robót, braku zabezpieczenia lokalu albo zaniechania nadzoru.

Nie wystarczy więc ogólne stwierdzenie, że remont dotyczył części wspólnej. Trzeba odtworzyć ciąg zdarzeń: uchwałę albo decyzję o remoncie, umowę z wykonawcą, protokoły z prac, zgłoszenia właściciela, korespondencję ze wspólnotą i zarządcą oraz dokumentację szkody.

Wspólnota mieszkaniowa jako strona roszczenia

Wspólnota mieszkaniowa nie jest tylko luźnym zbiorem właścicieli. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, a wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Oznacza to, że w sprawie szkody związanej z nieruchomością wspólną wspólnota może występować jako pozwany.

Nie zawsze jednak sam fakt istnienia wspólnoty oznacza, że to ona ostatecznie poniesie ciężar odszkodowania. Jeżeli szkoda została wyrządzona przez wykonawcę albo przez zarządcę, wspólnota może próbować wykazać, że powierzyła wykonanie prac profesjonaliście i nie ponosi winy w wyborze lub nadzorze. Nie wyłącza to jednak potrzeby oceny konkretnej umowy, zakresu uchwały, obowiązków zarządcy oraz przebiegu remontu.

Znaczenie ma również art. 17 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Dlatego spory odszkodowawcze dotyczące remontów części wspólnych są dla wspólnoty sprawami wymagającymi rzetelnego wyjaśnienia, a nie prostego odesłania właściciela do wykonawcy.

Odpowiedzialność odszkodowawcza wspólnoty, zarządcy i wykonawcy

Podstawą odpowiedzialności odszkodowawczej jest najczęściej art. 415 Kodeksu cywilnego: kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Poszkodowany powinien wykazać trzy elementy: powstanie szkody, zdarzenie powodujące szkodę oraz związek przyczynowy między tym zdarzeniem a szkodą. W praktyce oznacza to konieczność wykazania, że uszkodzenia powstały właśnie w czasie remontu części wspólnej albo bezpośrednio wskutek tych prac.

W sprawach remontowych bardzo często pojawia się art. 429 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje odpowiedzialność osoby, która powierza wykonanie czynności drugiemu, za szkodę wyrządzoną przez wykonawcę przy wykonywaniu powierzonej czynności, chyba że powierzający nie ponosi winy w wyborze albo powierzył czynność osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które zawodowo trudnią się wykonywaniem takich czynności. Wspólnota lub zarządca mogą więc bronić się tym, że prace powierzono profesjonalnej firmie, ale taka obrona nie zawsze będzie skuteczna.

Jeżeli szkoda wynikała nie tylko z błędu wykonawcy, lecz także z braku zabezpieczenia mieszkania, zignorowania zgłoszeń właściciela, wadliwego nadzoru albo nieprawidłowej organizacji remontu, odpowiedzialność może objąć także zarządcę lub wspólnotę. Jeżeli za szkodę odpowiada kilka osób, zastosowanie może mieć art. 441 Kodeksu cywilnego, który przewiduje solidarną odpowiedzialność kilku osób za szkodę wyrządzoną czynem niedozwolonym.

Warto pamiętać, że odpowiedzialność wspólnoty za zobowiązania może mieć znaczenie także wtedy, gdy zmienił się zarząd albo firma administrująca budynkiem. Zmiana osób zajmujących się sprawami wspólnoty nie powoduje automatycznie, że roszczenia związane z nieruchomością wspólną przestają obciążać wspólnotę.

Obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości

Jeżeli nieruchomością zarządza zewnętrzny, zawodowy zarządca, trzeba sprawdzić jego polisę OC. Zgodnie z art. 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Jeżeli wykonuje czynności przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, ubezpieczenie obejmuje również odpowiedzialność za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem tych osób.

Minimalna suma gwarancyjna obowiązkowego OC zarządcy, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów z 26 kwietnia 2019 r., wynosi równowartość 50 000 euro w złotych w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz do wszystkich zdarzeń w okresie ubezpieczenia nie dłuższym niż 12 miesięcy. Kwotę przelicza się według pierwszego w danym roku kursu średniego euro ogłoszonego przez NBP.

Polisa OC zarządcy nie oznacza jednak, że właściciel lokalu powinien rezygnować z roszczeń wobec wspólnoty albo wykonawcy. Najbezpieczniej w wezwaniu wskazać wszystkie podmioty, które mogły mieć wpływ na powstanie szkody, i zażądać podania danych ubezpieczyciela. Jeżeli znane są dane zakładu ubezpieczeń, poszkodowany może zgłosić szkodę także bezpośrednio do ubezpieczyciela, powołując się na odpowiedzialność cywilną ubezpieczonego.

Czy wspólnota może odmówić pokrycia strat?

Wspólnota może odmówić zapłaty, ale sama odmowa nie rozstrzyga sprawy. Jeżeli remont dotyczył nieruchomości wspólnej i został zorganizowany w interesie wspólnoty, właściciel lokalu ma podstawy do żądania wyjaśnienia, kto odpowiada za szkody oraz z jakiej przyczyny wspólnota odmawia zapłaty.

Odmowa może być zasadna na przykład wtedy, gdy szkoda została wyrządzona wyłącznie przez profesjonalnego wykonawcę, którego wybrano z należytą starannością, a wspólnota ani zarządca nie mieli realnego wpływu na sposób wykonania czynności powodującej szkodę. Może być natomiast bezzasadna, gdy remont był źle zaplanowany, nie zabezpieczono lokalu, zlekceważono wcześniejsze zgłoszenia właściciela albo prace wykonano bez wymaganej zgody wspólnoty lub poza zakresem umowy.

Istotne jest także, czy remont stropu, dachu, instalacji lub innego elementu nieruchomości wspólnej mieścił się w zwykłym zarządzie, czy wymagał uchwały właścicieli jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Art. 22 ustawy o własności lokali wskazuje, że do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umów stanowiących wykonanie tej czynności. Kwalifikacja zależy od zakresu, kosztów i skutków danego remontu.

Jak udokumentować szkodę i przygotować wezwanie do zapłaty?

Przed skierowaniem sprawy do sądu trzeba zebrać dowody. Przydatne będą zdjęcia i nagrania uszkodzeń, protokół szkody sporządzony z udziałem przedstawiciela wspólnoty, zarządcy lub wykonawcy, kosztorys naprawy, faktury, rachunki, korespondencja e-mail, zgłoszenia awarii, harmonogram robót oraz dane firmy wykonującej prace. Jeżeli szkoda jest większa albo sporna, warto rozważyć prywatną opinię rzeczoznawcy budowlanego lub kosztorysanta.

Wezwanie do zapłaty powinno zawierać opis szkody, datę i okoliczności jej powstania, wskazanie związku z remontem części wspólnej, kwotę roszczenia albo sposób jej wyliczenia, termin zapłaty oraz żądanie podania danych ubezpieczyciela OC. Dobrą praktyką jest wysłanie wezwania do wspólnoty mieszkaniowej, zarządcy i wykonawcy, jeżeli nie jest jasne, który podmiot ponosi odpowiedzialność.

Jeżeli strona odmawia zapłaty, warto żądać pisemnego uzasadnienia. Taka odpowiedź pozwala ustalić linię obrony drugiej strony i zdecydować, czy roszczenie kierować do sądu przeciwko jednemu podmiotowi, czy przeciwko kilku pozwanym. W pozwie można dochodzić nie tylko kosztów naprawy zniszczonych elementów, lecz także innych normalnych następstw szkody, jeżeli są udowodnione i pozostają w adekwatnym związku przyczynowym ze zdarzeniem.

Przedawnienie roszczenia o odszkodowanie

Roszczenie odszkodowawcze nie powinno być odkładane. Przy szkodach wyrządzonych czynem niedozwolonym podstawowe znaczenie ma art. 442¹ Kodeksu cywilnego. Roszczenie przedawnia się co do zasady z upływem 3 lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się albo przy zachowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć o szkodzie i osobie obowiązanej do jej naprawienia. Termin ten nie może być jednak dłuższy niż 10 lat od dnia zdarzenia wywołującego szkodę.

W sprawach, w których w grę wchodzi odpowiedzialność kontraktowa, na przykład wynikająca z konkretnej umowy zawartej z właścicielem lokalu, terminy mogą być oceniane inaczej. Dlatego przy większych szkodach warto ustalić podstawę roszczenia, zanim upłynie dłuższy czas od remontu.

FAQ

Podsumowanie

Właściciel lokalu, którego mieszkanie zostało uszkodzone podczas remontu części wspólnej, nie musi przyjmować odmowy wspólnoty bez dalszych działań. Powinien ustalić, kto zlecił i nadzorował prace, kto je wykonywał, czy prace były prawidłowo zabezpieczone oraz czy zarządca posiada polisę OC. Odpowiedzialność może obciążać wspólnotę, zarządcę, wykonawcę albo kilka podmiotów łącznie.

Najważniejsze jest szybkie zabezpieczenie dowodów i wysłanie rzeczowego wezwania do zapłaty. Jeżeli odpowiedzialne podmioty odmawiają naprawienia szkody, sprawę można skierować do sądu, dobierając pozwanych do ustalonego stanu faktycznego.