Odpowiedzialność za szkody podczas remontu w nieruchomości wspólnej

Budynek mieszkalny wspólnoty mieszkaniowej zarządzany przez zarządcę nieruchomości

W przedstawionej przez Pana sytuacji istotną informacją jest to, że wspólnota zleciła zarząd nieruchomością podmiotowi zewnętrznemu, tj. zarządcy.

Zarówno wspólnota mieszkaniowa, jak i osoba sprawująca funkcję zarządcy nieruchomości mogą być pozywane, tj. być stroną w procesie (jeżeli bowiem nie uda się porozumieć w drodze polubownej, pozostanie postępowanie sądowe). Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa może pozywać i być pozwana.

Zarząd nieruchomością może być zaś powierzony podmiotowi zewnętrznemu, profesjonalnie zajmującemu się taką działalnością. Istotną informacją jest to, że zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością.

Odpowiedzialność odszkodowawcza wspólnoty mieszkaniowej i zarządcy nieruchomości

Ewentualny pozew o odszkodowanie powinien być skierowany przeciwko sprawcy szkody albo solidarnie – przeciwko kilku sprawcom. W przedstawionej sytuacji nie wiemy bowiem, kto zatrudnił i podjął się zorganizowania prac remontowych.

Zgodnie z art. 429 Kodeksu cywilnego (K.c.) – właściciel nieruchomości, który powierzył wykonywanie czynności profesjonalnemu zarządcy nieruchomości, może zostać zwolniony od odpowiedzialności. Powyższe potwierdza także orzecznictwo:

„Sąd Rejonowy powyższy pogląd podziela, przychylając się do stanowiska, że w przypadku ustanowienia profesjonalnego zarządcy i powierzenia mu nadzoru nad stanem nieruchomości, to na nim ciążą obowiązki i odpowiedzialność za ewentualne szkody” (wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Śródmieścia we Wrocławiu I Wydział Cywilny z dnia 17 października 2014 r., sygn. akt I C 859/13).

Wezwanie zarówno wspólnoty, jak i zarządcy do naprawienia szkody

By dokonać jednak dokładnej oceny, kto ponosi odpowiedzialność, konieczne jest szersze ustalenie stanu faktycznego. Naprawa stropu może być bowiem uznana za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a odpowiedzialność zarządcy w konsekwencji może zostać wyłączona.

W przedstawionej sytuacji należy w pierwszej kolejności wezwać zarówno wspólnotę, jak i zarządcę do naprawienia szkody, dokumentując jej powstanie (np. zdjęciami), wskazać, iż szkoda powstała w związku z prowadzonym remontem i że te podmioty ponoszą za to winę. Skierowanie ww. wezwania i uzyskanie oficjalnej odpowiedzi pozwoli szerzej ocenić sytuację i zdecydować, jakie kroki należy dalej podjąć i kogo pozwać.

W przypadku braku porozumienia możliwe będzie skierowanie powództwa i pozwanie zarówno wspólnoty, jak i zarządcy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.