Zbycie partycypacji w TBS na rzecz osoby trzeciej a podatki

Cesja praw z umowy partycypacji

Kwestię cesji praw z umowy partycypacji w Towarzystwach Budownictwa Społecznego (TBS) regulują przepisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 26 października 1995 r. Przepis art. 29 ustawy przewiduje:

„1. Pracodawca, działając w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie mogą zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych lokali.

2. Powiat, gmina lub związek międzygminny, działając w celu podnajmowania lokali mieszkalnych osobom fizycznym, może zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych, których będzie najemcą.

3. Podnajmowanie przez powiat, gminę lub związek międzygminny lokalu mieszkalnego, o którym mowa w ust. 2, nie wymaga zgody towarzystwa.

4. Pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych, z wyłączeniem umów, o których mowa w ust. 2, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców”.

A zatem zgodnie z treścią art. 29 ust. 4 ww. ustawy osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych, co do zasady, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców. Nie ma tu jednak zgody w doktrynie, ponieważ są stanowiska, które uważają, że przepis ten nie dotyczy osób fizycznych i wyłącznie art. d29a reguluje prawa i obowiązki osób fizycznych zawierających umowy o partycypację z TBS-em. Przy takim stanowisku, do dokonywania cesji wymagana zatem byłaby zgoda TBS-u. Zgodnie z Pani informacją, zgodę taką Pani posiada.

Trzeba pamiętać, że nabywca partycypacji powinien spełniać warunki określone w ustawie z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego dot. TBS-u.

Zobacz również: Cesja partycypacji na najemcę

Przepisywanie praw partycypacji

W sytuacji, kiedy Pani jako wtórny partycypant zamierza przepisać prawa z tytułu partycypacji w kosztach budowy budynku mieszkalnego na rzecz wskazanej przez siebie osoby, to mamy do czynienia z cesją. Trzeba pamiętać, że osoba, na którą przenosi się prawa z umowy partycypacji, powinna spełniać warunki określone w ustawie z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Instytucję przelewu (cesji) regulują przepis art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Przelew wierzytelności jest swoistą konstrukcją prawną, przewidzianą w ogólnych zasadach zobowiązań prowadzącą do zmiany osoby wierzyciela, podczas gdy przedmiot zobowiązania pozostaje ten sam. Umowy cesji wierzytelności należą do czynności prawnych rozporządzających o skutkach zbliżonych do umowy przenoszącej własność.

Warto tu, w ślad za wyrokiem WSA w Gdańsku z 5 grudnia 2012 r., (I SA/Gd 1028/12), zauważyć, że trudno jest przypisać kwocie partycypacji charakter prawa majątkowego. Kwota partycypacji nie jest bowiem prawem, na podstawie którego osobie uprawnionej przysługują korzyści majątkowe. Stanowi ona warunek zawarcia przez osobę fizyczną z TBS umowy najmu.

Jak Pani jednak zaznacza, umowa cesji oprócz kwoty partycypacji miałaby obejmować również tzw. „ odstępne”, w tym koszt wyposażenia, zatem będzie to niejako umowa odstępująca mieszkanie w TBS. Dobrze byłoby jej treść skonsultować z prawnikiem.

Co do podatków. Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych (np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 16.02.2015 r. IPPB4/415-897/14-2/AM) zbycie praw wynikających z umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego będącego w zasobach TBS na rzecz osoby trzeciej, należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej u.p.d.o.f., tj. do kapitałów pieniężnych i praw majątkowych, w tym odpłatnego zbycia praw majątkowych. Przychód uzyskany z praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 u.p.d.o.f., po pomniejszeniu, zgodnie z art. 22 ust. 1 u.p.d.o.f., o koszty poniesione w celu uzyskania tego przychodu, podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 u.p.d.o.f., łącznie z dochodami z pozostałych źródeł. Podatnik jest zobowiązany złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 1 ww. ustawy). Dochody z praw majątkowych podlegają kumulacji z pozostałymi dochodami, zgodnie z postanowieniami art. 9 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie natomiast do art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Jako koszt uzyskania przychodu może więc Pani zakwalifikować wniesiony wkład tytułem partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, o ile spełnione zostały warunki, o których poniżej.

Zobacz również: Czy mieszkanie TBS można dziedziczyć?

Podatek od spadków i darowizn

W Pani przypadku uzyskała go Pani nieodpłatnie, ale wbrew niektórym stanowiskom, w mojej opinii to nie była darowizna i nie było tu podstaw do zastosowania opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, ponieważ umowa cesji:

• nie jest umową darowizny,
• nie jest wymieniona w ustawie o podatku od spadków i darowizn jako tytuł prawny nabycia praw majątkowych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. – podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:

1. dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego,
2. darowizny, polecenia darczyńcy,
3. zasiedzenia,
4. nieodpłatnego zniesienia współwłasności,
5. zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu,
6. nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.

Zgodnie z treścią art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego – przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego bez ekwiwalentu i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Umowę cesji można uznać jako darowiznę, jeżeli posiada ona cechy darowizny, tzn. oświadczenie darczyńców o przekazaniu darowizny oraz oświadczenie obdarowanego o jej przyjęciu, a ponadto czynność ta musi polegać na nieodpłatnym świadczeniu darczyńcy (kosztem jego majątku) na rzecz obdarowanego, pod warunkiem, że czynność ta nie została wymieniona w treści art. 889 Kodeksu cywilnego. A zatem, jeżeli zawarta zostawała sama tylko nieodpłatna umowa cesji, to nie podlegała ona opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Wówczas nie było również obowiązku składania zgłoszenia o nabyciu własności rzeczy i praw majątkowych SD-Z2 w terminie miesiąca od dnia zawarcia umowy. Natomiast jeżeli została zawarta również umowa darowizny, to poza zapłaceniem stosownego podatku od darowizn, zgodnie z art. 15, należało ją jeszcze zgłosić do urzędu skarbowego. Na dzisiaj ma to takie konsekwencję, że jeżeli między Panią a Pani mamą zawarta została wyłącznie umowa cesji (bez umowy darowizny), to ma Pani prawo od kwoty uzyskanej z tytułu odstąpienia mieszkania, doliczyć do kosztów również kwotę partycypacji. Do kosztów może Pani również zaliczyć koszty, jakie poniesie Pani w związku z dokonaniem cesji na rzecz TBS-u i ewentualnej dopłaty do kaucji.

Zatem podatek zapłaci Pani od kwoty odstępnego, pomniejszonej o koszt partycypacji (o ile nie było umowy darowizny), zapłaty za cesję i ewentualnej dopłaty za kaucję. Koszt mebli i wyposażenia powinna Pani ująć w kwocie odstępnego.

Podatek Pani płaci roczny, sumując dochód z pozostałymi, jakie Pani w danym roku osiągnęła. Płaci Pani 18%, albo 32%, jeżeli zostanie przekroczony próg.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.