Kategoria: TBS

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem TBS?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Problem z mieszkaniem TBS po śmierci najemcy

Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2018-11-23

Mieszkanie w TBS otrzymaliśmy w 2000 r., zdając mieszkanie komunalne i wpłacając kaucję 10% wartości. Głównym najemcą był mój teść. Dwa lata później, po śmierci teścia wystąpiliśmy do TBS o przepisanie umowy najmu na męża i na mnie. Dostaliśmy umowę tylko na męża bez wyjaśnienia dlaczego. Przed miesiącem zmarł mój mąż. Zgłosiłam się do TBS, aby przepisać umowę na siebie, ale powiedzieli mi, że muszę wpłacić partycypację, bo zmieniała się interpretacja przepisów. Niestety nie jestem przygotowana na tak duży wydatek. Gdy załatwiałam to mieszkanie, mówili, że mieszkanie będzie przechodziło na kolejnego najemcę zamieszkałego w tym lokalu, teraz mówią co innego. Co mogę w tym wypadku zrobić, nie mam się gdzie przeprowadzić?

Katarzyna Nosal

»Wybrane opinie klientów

Szczegolowa i szybka odpowiedz, w tym wszystkie dodatkowe pytania. Polecam
Irena, lekarka
Odpowiedź na pytanie wraz z dopytaniem była wyczerpująca i trafiająca w sedno sprawy.Znakomity serwis , szybka odpowiedź która zmieniłamój pogląd na sprawę. Bardzo polecam.
Robert, rzemieslnik
Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat

Kwestie najmu z zasobów Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) reguluje ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie z tą ustawą w aktualnej wersji najem z zasobów towarzystwa może mieć miejsce tylko w określonych sytuacjach. Niemniej jednak zgodnie z art. 33 ustawy w sprawach nieuregulowanych w rozdziale dotyczącym najmu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu cywilnego o najmie. To właśnie w Kodeksie cywilnym znajdziemy odpowiedź na pytanie o kwestie następstwa najmu w sytuacji śmierci głównego najemcy. Ta sprawa nie jest w omawianej ustawie uregulowana.

Zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego – w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Z całą pewnością zamieszkiwała Pani w mieszkaniu z mężem. Nie widzę tu żadnych podstaw do zasłaniania się jakąś odmienną interpretacją.

Musi Pani jednak pamiętać, że najemcy TBS muszą spełniać określone warunki na chwilę obecną. Wprawdzie w stosunek najmu może Pani wstąpić automatycznie, jednak TBS ma pełne prawo weryfikować Pani prawo do lokalu pod tym kątem. Zgodnie z art. 30 ustawy o popieraniu niektórych form budownictwa mieszkaniowego Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wybudowany przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

1) osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości,

2) średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu lokalu wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r., w przypadku, gdy z budową lokalu było związane zawarcie umowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 lub w art. 29a ust. 1, nie przekracza 1,3 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny, więcej niż:

a) o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,

b) o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,

c) o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób,

3) średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego albo przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. w innych przypadkach, niż wskazane w pkt 2, nie przekracza:

a) 80% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,

b) 120% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,

c) 165% w trzyosobowym gospodarstwie domowym,

d) 200% w czteroosobowym gospodarstwie domowym,

e) 200% w gospodarstwie większym niż czteroosobowe, powiększone o dodatkowe 40% na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym

– iloczynu wysokości ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny oraz współczynnika 1,2.

W wielkim skrócie chodzi o to, by najemca spełniał określone kryterium dochodowe. Ustęp 3 cytowanego przepisu stanowi, że najemca jest obowiązany składać towarzystwu raz na 2 lata, w terminie do dnia 31 maja danego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim oraz informować towarzystwo niezwłocznie o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. Zgodnie z ustępem 4 najemca lub osoba ubiegająca się o najem lokalu mieszkalnego jest obowiązana, na żądanie towarzystwa, przedstawić zaświadczenie właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz osoby zgłoszone przez nią do wspólnego zamieszkania.

Ustawa reguluje też kwestię, co dzieje się w przypadku niespełniania warunków, o których była mowa. Zgodnie z art. 30 ust. 5 ustawy w razie:

1) złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą, towarzystwo wypowiada umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia; po rozwiązaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana płacić towarzystwu miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu miesięcznego, jaki płaciłaby, gdyby umowa nie została rozwiązana;

2) gdy najemca nie złoży deklaracji w terminie, o którym mowa w ust. 3, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu;

3) gdy najemca wykaże w deklaracji dochody przekraczające wysokość określoną odpowiednio w ust. 1 pkt 2 lub 3, towarzystwo wypowiada umowę najmu w części dotyczącej czynszu, określając nową stawkę w wysokości o 1% wyższej od czynszu dotychczasowego za każdy 1% dochodu gospodarstwa domowego ponad wysokość określoną odpowiednio w ust. 1 pkt 2 lub 3;

3a) gdy najemca wykaże w deklaracji dochody przekraczające wysokość określoną odpowiednio w ust. 1 pkt 2, 2a lub 3 o nie więcej niż 10%, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu, ustalając nową stawkę w wysokości o 1% wyższej od czynszu dotychczasowego za każdy 1% dochodu gospodarstwa domowego ponad wysokość określoną odpowiednio w ust. 1 pkt 2, 2a lub 3, jeżeli kwota, o którą planuje się podwyższyć dotychczasowy czynsz, jest wyższa od kosztów związanych z wypowiedzeniem umowy najmu;

4) gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, towarzystwo wypowiada umowę w części dotyczącej czynszu lub wypowiada umowę najmu.

Jeśli TBS jako właściciel lokalu nie zechce przyjąć, iż z mocy ustawy wstąpiła Pani w najem po mężu, niestety pozostaje jedynie droga sądowa, by tego dowieść. Zgodnie z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego: „Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.”. To postępowanie służy właśnie temu, by wykazać swoje prawa do rzeczy, o ile w inny sposób nie ma takiej możliwości. Swoje prawo do lokalu mogłaby też Pani dowieść w ewentualnym postępowaniu o opróżnienie lokalu, gdyby z takim wystąpił TBS, niemniej jednak czekanie na inicjatywę TBS wprowadzałoby stan niepewności.

Jeśli byli Państwo tylko najemcami mieszkania, to nie widzę żadnego uzasadnienia dla twierdzenia, że teraz najem nie może być kontynuowany bez wpłacenia partycypacji. Radzę zażądać od TBS wskazania konkretnych przepisów, które pozwalają mu na wysuwanie takich roszczeń.

Na koniec dodam, że nie jest ważne, że jest Pani synową pierwszego najemcy. Skoro mąż został uznany za głównego najemcę mieszkania, to Pani przysługą prawa wynikające z pokrewieństwem z nim. Kodeks cywilny nic nie mówi o związkach z pierwszym najemcą mieszkania a z najemcą, który zamieszkiwał w lokalu w chwili śmierci.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem TBS?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »