Wypowiedzenie umowy najmu, gdy lokator nie chce się wyprowadzić

Podstawa prawna wypowiedzenia najmu przez właściciela

Podstawą oceny sprawy jest przede wszystkim ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 11 ust. 1 tej ustawy wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego musi być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i musi określać przyczynę wypowiedzenia.

Jeżeli właściciel chce zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie zapewnia lokatorowi lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje tytuł do innego lokalu spełniającego warunki lokalu zamiennego, zastosowanie ma art. 11 ust. 5 ustawy. W takim przypadku wypowiedzenie następuje nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

W praktyce przed pozwem należy sprawdzić zwłaszcza, czy wypowiedzenie było pisemne, czy wskazywało konkretną przyczynę, czy zostało skutecznie doręczone, czy termin wypowiedzenia został policzony prawidłowo oraz czy upłynął na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli najemca twierdzi, że wypowiedzenie jest bezpodstawne, sąd będzie badał te elementy w sprawie o eksmisję.

Co zrobić po upływie okresu wypowiedzenia?

Jeżeli okres wypowiedzenia upłynął, a lokator nadal nie wydaje mieszkania, pierwszym praktycznym krokiem powinno być pisemne wezwanie do opróżnienia i wydania lokalu. W wezwaniu warto wskazać datę ustania najmu, podstawę wypowiedzenia, termin dobrowolnego wydania lokalu, numer rachunku do zapłaty bieżących należności oraz informację, że od dnia ustania najmu naliczane jest odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.

Nie należy wymieniać zamków, usuwać rzeczy lokatora, odcinać mediów ani wchodzić do mieszkania wbrew woli osób, które faktycznie nim władają. Nawet właściciel lokalu powinien korzystać z drogi sądowej i komorniczej. Samowolne działania mogą skutkować zarzutem naruszenia posiadania, odpowiedzialnością odszkodowawczą, a w skrajnych przypadkach także odpowiedzialnością karną.

Pozew o eksmisję krok po kroku

Jeżeli były najemca odmawia wyprowadzki, właściciel powinien złożyć pozew o eksmisję do sądu właściwego dla położenia lokalu. W pozwie należy żądać nakazania pozwanym opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu oraz wskazać wszystkie osoby, które faktycznie zajmują mieszkanie.

Do pozwu warto dołączyć przede wszystkim umowę najmu, wypowiedzenie wraz z dowodem doręczenia, wezwanie do wydania lokalu, dokument potwierdzający tytuł własności oraz dowody na to, że właściciel rzeczywiście zamierza w lokalu zamieszkać. Jeżeli lokator posiada inną nieruchomość lub lokale, które mogą zaspokoić jego potrzeby mieszkaniowe, warto zgromadzić dokumenty potwierdzające tę okoliczność, ponieważ może to mieć znaczenie przy ocenie jego sytuacji mieszkaniowej.

W wyroku eksmisyjnym sąd rozstrzyga także, czy osobom eksmitowanym przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Sam fakt długiego zamieszkiwania w lokalu nie oznacza automatycznie, że wypowiedzenie jest nieskuteczne albo że eksmisja jest niemożliwa. Znaczenie ma konkretny stan faktyczny, w tym sytuacja rodzinna, majątkowa i zdrowotna osób zajmujących lokal.

Po prawomocnym wyroku trzeba wystąpić o klauzulę wykonalności, a następnie złożyć wniosek do komornika. Komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku, a dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu podejmuje czynności zmierzające do opróżnienia lokalu. Szerzej opisujemy to w artykule o tym, jak wygląda sądowa procedura eksmisji.

Okres ochronny i lokal socjalny

Wykonanie wyroku eksmisyjnego może zostać odsunięte w czasie. Art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje, że wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Ograniczenie to nie działa w każdej sprawie. Ustawa przewiduje wyjątki, m.in. gdy powodem opróżnienia lokalu jest przemoc w rodzinie, rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu, zachowanie uciążliwe dla innych lokatorów albo zajęcie lokalu bez tytułu prawnego. W zwykłej sprawie po wypowiedzeniu najmu trzeba jednak liczyć się z tym, że procedura sądowa i egzekucyjna może potrwać.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu

Po ustaniu umowy najmu nie nalicza się już klasycznego czynszu z umowy. Od tego momentu podstawą żądania jest art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane co miesiąc uiszczać odszkodowanie aż do dnia opróżnienia lokalu.

Wysokość odszkodowania odpowiada czynszowi, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli dotychczasowy czynsz wynosił 15 zł za metr kwadratowy, a czynsz rynkowy za podobny lokal jest wyższy, właściciel może żądać kwoty odpowiadającej realnej stawce rynkowej, a nie tylko dawnej stawce umownej. W razie sporu trzeba będzie wykazać wysokość żądania, np. ofertami podobnych lokali, opinią rzeczoznawcy albo innymi dowodami rynkowymi.

Jeżeli odszkodowanie w wysokości czynszu rynkowego nie pokrywa całej szkody, właściciel może dochodzić odszkodowania uzupełniającego. Dotyczy to przykładowo sytuacji, gdy przez bezprawne zajmowanie mieszkania właściciel musiał wynająć dla siebie inne mieszkanie albo poniósł inne dające się wykazać koszty.

W piśmie do byłego najemcy warto jasno rozdzielić: odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, opłaty niezależne od właściciela, media oraz ewentualne odsetki za opóźnienie. Jeżeli problemem są także zaległości sprzed ustania umowy, pomocny może być poradnik co gdy najemca nie płaci.

Czy można podwyższyć opłaty do czasu wyprowadzki?

Po zakończeniu najmu nie chodzi o podwyżkę czynszu w dotychczasowej umowie, ale o naliczanie odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Dlatego właściciel powinien pisemnie poinformować byłego najemcę, od jakiej daty i w jakiej wysokości nalicza odszkodowanie, jak zostało ono obliczone oraz w jakim terminie powinno być płacone.

Jeżeli najemca nie płaci dobrowolnie, roszczenia można dochodzić w sądzie. Właściciel może połączyć żądanie zapłaty z pozwem o eksmisję albo dochodzić zapłaty oddzielnie, zależnie od stanu sprawy i wysokości narastających zaległości. W praktyce często warto regularnie dokumentować należności, aby nie czekać z rozliczeniem do końca całej procedury eksmisyjnej.

Czy warto zaproponować mieszkanie zastępcze?

Właściciel nie zawsze ma obowiązek zapewnić lokal zamienny. Jeżeli wypowiedzenie zostało dokonane na podstawie art. 11 ust. 5, czyli z trzyletnim terminem i bez dostarczania lokalu zamiennego, późniejsze zaproponowanie innego mieszkania może być elementem negocjacji, ale nie musi automatycznie rozwiązać sporu.

Propozycja innego lokalu może jednak mieć praktyczny sens. Może skłonić lokatora do zawarcia ugody, skrócić czas sporu i ograniczyć narastanie należności. Jeżeli lokator ma tytuł prawny do innego lokalu, który realnie nadaje się do zamieszkania, należy to wykazać w sądzie. Sama informacja, że jest właścicielem kamienicy, nie zawsze wystarczy; ważne jest, czy ma konkretny lokal, z którego może korzystać i który spełnia odpowiednie warunki.

Ugoda powinna być precyzyjna. Warto określić termin wydania mieszkania, sposób przekazania kluczy, rozliczenie zaległości, ewentualne umorzenie części należności oraz konsekwencje niedotrzymania porozumienia.

Obowiązek rzeczywistego zamieszkania właściciela

Przy wypowiedzeniu z powodu zamiaru zamieszkania przez właściciela w lokalu bardzo ważne jest, aby ten zamiar był rzeczywisty. Art. 11 ust. 6 ustawy przewiduje konsekwencje dla właściciela, który po wypowiedzeniu na podstawie art. 11 ust. 5 nie zamieszkał w swoim lokalu albo zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego.

W takiej sytuacji lokator może żądać, według własnego wyboru, powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach albo zapłaty różnicy w czynszu i opłatach za okres jednego roku. Ustawa przewiduje także, że koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Dlatego w pozwie i w dalszym postępowaniu należy konsekwentnie wykazywać rzeczywistą potrzebę zamieszkania w lokalu.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie, czy wypowiedzenie najmu było formalnie skuteczne i czy rzeczywiście upłynął trzyletni termin wypowiedzenia. Jeżeli tak, lokator zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego, a właściciel może wezwać go do wydania lokalu, naliczać odszkodowanie za bezumowne korzystanie i złożyć pozew o eksmisję.

Nie należy prowadzić eksmisji samodzielnie. Bezpieczna droga to pozew, prawomocny wyrok, klauzula wykonalności i komornik. Równolegle można próbować ugody, w tym zaproponować inne mieszkanie, ale odmowa lokatora nie blokuje prawa właściciela do skierowania sprawy do sądu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725.

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 1046 - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.