Wypowiedzenie umowy najmu, lokator nie chce się wyprowadzić

Podstawa prawna

Podstawą prawną odpowiedzi jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r., poz. 725).
Zgodnie z art. 11 ust. 5 tej ustawy, właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu nie później niż na trzy lata naprzód, jeżeli zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu.

Pozew o eksmisję

Po upływie okresu wypowiedzenia najemca zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Aby doprowadzić do jego usunięcia, konieczne jest uzyskanie wyroku eksmisyjnego.
Należy złożyć do sądu pozew o eksmisję, wskazując, że:

• najemca miał prawo do lokalu do końca okresu wypowiedzenia,

• umowa została skutecznie wypowiedziana,

• najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu.

Po przeprowadzeniu postępowania sąd może orzec eksmisję, a na podstawie wyroku komornik przeprowadzi usunięcie lokatora. Należy pamiętać, że eksmisji nie wykonuje się w okresie ochronnym – od 1 listopada do 31 marca.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu

Po ustaniu umowy nie można już mówić o czynszu, lecz o odszkodowaniu za bezumowne korzystanie z lokalu.
Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane co miesiąc uiszczać odszkodowanie do dnia opróżnienia lokalu.
Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać czynszowi, jaki właściciel mógłby uzyskać z tytułu najmu na wolnym rynku. W razie poniesienia strat przekraczających tę kwotę właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego.

Właściciel powinien pisemnie poinformować byłego najemcę o wysokości naliczanych opłat i o okresie, za jaki są należne.

Mieszkanie zastępcze

Właściciel nie ma obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego. Może jednak dobrowolnie zaproponować inne mieszkanie, jeśli dysponuje takim lokalem.
Jeśli najemca nie zgodzi się na to rozwiązanie, właściciel nie ma narzędzi prawnych, aby go do tego zmusić przed wyrokiem sądu. Dopiero na etapie egzekucji komornik może uwzględnić wskazany lokal jako miejsce przeniesienia eksmitowanego lokatora.