Awaria w spółdzielni mieszkaniowej, kto zapłaci za zniszczoną łazienkę?

Odpowiedzialność finansowa w spółdzielniach mieszkaniowych za awarie

Kwestie te reguluje przede wszystkim ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (j.t. Dz. U. 2013 r., poz. 1222 ze zm.; zwana dalej „u.s.m.”). W art. 61 u.s.m. określa podstawowe obowiązki związane z udostępnieniem lokalu. Przepis ten stanowi:

„Art. 61. 1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Jeżeli osoba ta jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.

2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego korzystającej, spółdzielnia jest obowiązana zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy, do czasu przybycia tej osoby; z czynności tych sporządza się protokół.

3. Po wcześniejszym uzgodnieniu terminu osoba korzystająca z lokalu powinna także udostępnić spółdzielni lokal w celu:

1) dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;

2) zastępczego wykonania przez spółdzielnię prac obciążających członka spółdzielni albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni.

4. Jeżeli lokal lub budynek wymaga remontu obciążającego spółdzielnię lub przebudowy, spółdzielnia może żądać od osób korzystających z tego lokalu lub budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót po wcześniejszym uzgodnieniu terminu.

5. (uchylony).

6. Jeżeli rodzaj remontu budynku tego wymaga, osoby korzystające z lokalu lub budynku obowiązane są na żądanie i koszt spółdzielni w uzgodnionym terminie przenieść się do lokalu zamiennego na okres wykonywania remontu, ściśle oznaczony i podany do wiadomości zainteresowanych. Okres ten nie może być dłuższy niż 12 miesięcy.

7. W okresie używania lokalu zamiennego członek spółdzielni bądź osoba niebędąca członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo właściciel lokalu niebędący członkiem spółdzielni wnosi opłaty jedynie za używanie tego lokalu. Opłaty za używanie lokalu zamiennego, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie mogą być wyższe niż opłaty za używanie lokalu dotychczasowego.

8. Lokalem zamiennym, o którym mowa w ust. 6 i 7, jest lokal zamienny w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.).”

Z powyższego przepisu wynika, że w razie zaistnienia awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody istnieje obowiązek niezwłocznego udostępnienia lokalu (art. 61 ust. 1 zd. 1 u.s.m.). Natomiast jeżeli osoba korzystająca z lokalu jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale (art. 61 ust. 1 zd. 2 u.s.m.). W innych przypadkach wejście do lokalu powinno nastąpić po uzgodnieniu z korzystającym (art. 61 ust. 4 u.s.m.).

Z Pani relacji wynika jednak, że doszło do awarii polegającej na zalaniu mieszkania znajdującego się pod Panią. Przyjąć zatem wypada, że spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu, nawet bez Pani zgody, w celu usunięci awarii.

Zobacz również: Przegląd kominiarski wspólnoty mieszkaniowe

Awaria w spółdzielni mieszkaniowej

Odnośnie zaś kwestii odpowiedzialności za ewentualne rozbicie Pani glazury w związku z awarią, to wskazać należy, że jeżeli zalaniu jest winny sąsiad (np. nieprawidłowy remont, nieszczelne krany etc.), to będzie mogła Pani ewentualnie wystąpić wobec sąsiada z roszczeniem na podstawie art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 459; zwanej dalej „K.c.”). Przepis ten stanowi:

 „Art. 415. Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.”

Sąd Najwyższy przyjął taką możliwość w uchwale 7 sędziów z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 63/12, wyłączając jednocześnie w takiej sprawie zastosowanie art. 433 K.c.

Natomiast, jeśli awaria została spowodowana nieszczelnością pionu albo innych urządzeń stanowiących własność wspólną, za którą spółdzielnia odpowiada, to sytuacja jest bardziej złożona.

Zasadniczo bowiem spółdzielnia ma prawo, nawet wbrew stanowisku lokatora, wejść do lokalu i usunąć awarię. Przepisy nie regulują natomiast bezpośrednio, kto powinien ponieść koszty usunięcia takiej awarii w Pani lokalu. Sytuacje takie regulują najczęściej akty wewnętrzne spółdzielni (regulaminy, statut), których obowiązek przestrzegania wynika z art. 1 ust. 7 u.s.m. w związku z art. 18 § 5 pkt 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 1560 ze zm.; zwanej dalej „u.p.s.”).

Najczęściej w aktach wewnętrznych przyjmuje się, że nie można zabudowywać pionów instalacji wodno-kanalizacyjnych i gazowych w sposób uniemożliwiający dojście do tych pionów w przypadkach awaryjnych lub remontowych.

Musi zatem Pani sprawdzić, czy przepisy w Państwa spółdzielni takie postanowienia zawierają.

Natomiast gdyby nie było takich szczególnych postanowień i spółdzielnia nie chciała przywrócić stanu poprzedniego, to można ewentualnie zastanowić się nad powództwem z art. 415 K.c. wobec spółdzielni. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych stanowi bowiem w § 8 ust. 2, że przy remontach nie powinno się pogarszać stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich. Przepis ten stanowi:

„§ 8. 1. Przy remontach budynku należy zapewnić:

1) realizację robót w kolejności wynikającej z opracowanego planu remontów,

2) bezpieczeństwo użytkowników i osób trzecich w trakcie prowadzenia robót,

3) stosowanie rozwiązań technicznych, materiałowych i technologicznych ograniczających uciążliwość użytkowania lokali oraz podnoszących walory użytkowe lokali.

2.Wszelkie zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywane w związku z wykonywaniem robót remontowych, nie powinny powodować pogorszenia stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich.”

Niemniej jednak, tak jak wskazałem wyżej, trzeba uprzednio sprawdzić, czy przepisy wewnętrzne spółdzielni nie regulują takiej sytuacji. Jeżeli normują taką sytuację, to na podstawie art. 1 ust. 7 u.s.m. w zw. z art. 18 § 5 pkt 1 u.p.s. będą one dla Pani wiążące.

Zobacz również: Wymiana pionów w bloku

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.