Praca okresowa za granicą a ryzyko utraty mieszkania od gminy

Wypowiedzenie umowy najmu

Udzielając odpowiedzi na pytanie, należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, przy czym należy wziąć pod uwagę wprowadzone zmiany, które zaczną obowiązywać od 2019 r.*.

W myśl tej ustawy jest Pani lokatorem mieszkania komunalnego – najemcą lokalu lub osobą używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, zaś Pani syn współlokatorem – lokatorem, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem – z Panią.

Obawiają się Państwo, iż z powodu pobytu za granicą i związanej z tym nieobecności w mieszkaniu gmina może Państwu wypowiedzieć stosunek najmu.

Podstawy wypowiedzenia najmu zawarte są w art. 11 ustawy, a można jego dokonać, zgodnie z brzmieniem tego przepisu tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy.

Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Zacytuję przepisy ustawy, które mają związek z postawionym pytaniem:

„2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Zgodnie z art. 11 ust. 10 gmina, z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Dłuższa nieobecność w wynajmowanym mieszkaniu

Odnosząc tą regulację do postawionego problemu nie sposób nie odnieść się do zapisów umowy łączącej Panią z gminą. Proszę zauważyć, iż pierwsza przyczyna wypowiedzenia dotyczy właśnie umowy „używa lokalu w sposób sprzeczny z umową”, dlatego też powinna Pani przejrzeć umowę i zobaczyć, czy nie zawiera ona zapisów, że nie może Pani oddać komuś lokalu do używania, czy jest określony czas możliwego niezamieszkiwania w lokalu.

Zawarte w ustawie, najbardziej dotyczące Pani, podstawy wypowiedzenia to wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody właściciela oraz niezamieszkiwanie najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Zamieszkiwanie Pani rodziców w mieszkaniu podczas Pani nieobecności nie jest zabronione, o ile uzyska Pani na to zgodę gminy, jednak druga przesłanka – niezamieszkiwanie w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy jest samoistną podstawą wypowiedzenia najmu lokalu. Tak więc krótsza nieobecność w mieszkaniu nie może stanowić podstawy wypowiedzenia.

Nowelizacja ustawy w zakresie tych przepisów zmieniła tylko ust. 3 art. 11, który będzie brzmiał:

„3. Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.”

Tak więc w sytuacji przesłanki niezamieszkiwania w lokalu nowelizacja nie zmienia nic.

Umożliwiono rozwiązanie umowy najmu w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale również i w miejscowości pobliskiej, co powinno przyczynić się do wyeliminowania przypadków zajmowania mieszkań gminnych przez osoby, które równocześnie posiadają tytuł prawny do innego lokalu, niekiedy nawet do domu.

Aktualnie właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Podsumowując, podstawą wypowiedzenia może być niezamieszkiwanie przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Jeżeli przyjeżdżałaby Pani do tego mieszkania co kilka miesięcy, normalnie opłacała czynsz, to w takiej sytuacji wypowiedzenie stosunku najmu byłoby bezskuteczne.

* Opis sprawy z czerwca 2018 r.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.