Praca za granicą a utrata mieszkania komunalnego

Czy praca za granicą grozi utratą mieszkania komunalnego?

Okresowa praca za granicą sama w sobie nie powoduje automatycznej utraty mieszkania komunalnego. Dla gminy kluczowe będzie jednak to, czy lokal nadal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy, czy też stał się lokalem faktycznie niezamieszkiwanym albo przekazanym do używania innym osobom.

Podstawą oceny jest przede wszystkim ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz umowa najmu zawarta z gminą. Warto też sprawdzić uchwałę rady gminy określającą zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy, ponieważ może ona przewidywać obowiązki informacyjne albo zasady weryfikacji najemców.

Jeżeli najemca pracuje za granicą, ale regularnie wraca do mieszkania, utrzymuje w nim swoje rzeczy, odbiera korespondencję, opłaca czynsz, media i pozostaje w kontakcie z administracją, łatwiej wykazać, że wyjazd ma charakter czasowy. Nie oznacza to jednak pełnego bezpieczeństwa w każdej sytuacji. Jeżeli z okoliczności wynika, że najemca przeniósł centrum życiowe za granicę, gmina może badać, czy doszło do faktycznego opuszczenia lokalu. Powiązaną kwestię omawiamy w artykule „jakie są możliwości”.

Kiedy gmina może wypowiedzieć umowę najmu lokalu komunalnego?

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie stosunku prawnego przez właściciela może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie i musi określać przyczynę wypowiedzenia. Jest to warunek ważności wypowiedzenia.

W sprawach dotyczących mieszkania komunalnego najczęściej znaczenie mają następujące podstawy:

• używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, po wcześniejszym pisemnym upomnieniu,
• zaległość z czynszem lub innymi opłatami co najmniej za trzy pełne okresy płatności, po pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty,
• wynajęcie, podnajęcie albo oddanie lokalu lub jego części do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
• niezamieszkiwanie najemcy w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,
• posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokator może go używać, a lokal spełnia warunki lokalu zamiennego.

Przy podstawie dotyczącej oddania lokalu innej osobie istotne jest sformułowanie „bez wymaganej pisemnej zgody”. Zgodnie z art. 688² Kodeksu cywilnego zgoda wynajmującego nie jest wymagana w odniesieniu do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Wyjątek ten trzeba oceniać w konkretnym stanie faktycznym.

Aktualne brzmienie art. 11 ust. 3 ustawy przewiduje, że właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Może też wypowiedzieć umowę z miesięcznym terminem, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości i może on z tego lokalu korzystać.

Niezamieszkiwanie w lokalu przez ponad 12 miesięcy

Najważniejszą przesłanką w opisanej sytuacji jest niezamieszkiwanie najemcy w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Chodzi nie tylko o formalny meldunek, lecz o faktyczne korzystanie z mieszkania jako miejsca zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. W praktyce gmina może sprawdzać m.in. zużycie mediów, wizyty pracowników administracji, informacje od sąsiadów, korespondencję, stan lokalu, obecność rzeczy osobistych oraz częstotliwość pobytów najemcy.

Nie każda dłuższa nieobecność oznacza niezamieszkiwanie. Inaczej należy ocenić czasowy kontrakt zagraniczny, chorobę, studia, opiekę nad członkiem rodziny albo wyjazd sezonowy, a inaczej trwałe przeniesienie życia do innego kraju. W razie sporu decydują konkretne okoliczności, a nie samo twierdzenie najemcy, że zamierza kiedyś wrócić.

Jeżeli w sprawie pojawia się rzeczywista absencja w lokalu i trwa ona ponad rok, gmina może uznać, że mieszkanie komunalne nie spełnia już swojej funkcji wobec najemcy. Wtedy ryzyko wypowiedzenia istotnie rośnie.

Przyjazdy do mieszkania co kilka miesięcy

Regularne przyjazdy do mieszkania co kilka miesięcy mogą przemawiać na korzyść najemcy, ale nie są automatycznym zabezpieczeniem przed wypowiedzeniem. Znaczenie ma to, czy pobyty są realne, czy lokal pozostaje urządzony i gotowy do używania przez najemcę, czy najemca odbiera korespondencję, dba o stan techniczny mieszkania i faktycznie traktuje je jako swoje miejsce zamieszkania.

W przypadku wyjazdu za granicę na okres dłuższy niż 6 miesięcy należy pamiętać także o obowiązkach meldunkowych wynikających z ustawy o ewidencji ludności. Obywatel polski, który wyjeżdża za granicę bez zamiaru stałego pobytu na okres dłuższy niż 6 miesięcy, powinien zgłosić wyjazd oraz powrót. Zgłoszenie takiego wyjazdu nie jest jednak tym samym co utrata prawa najmu. Może natomiast mieć znaczenie dowodowe, dlatego warto zadbać o spójność informacji przekazywanych gminie.

Praktycznie najbezpieczniej jest pisemnie poinformować administrację lub gminę o czasowym charakterze wyjazdu, podać adres do korespondencji, adres e-mail i telefon, opłacać czynsz bez opóźnień, udostępniać lokal do wymaganych przeglądów oraz zachowywać dowody okresowych powrotów. Więcej o podobnych sytuacjach omawia temat dom w innej gminie.

Czy syn zameldowany w lokalu chroni przed wypowiedzeniem?

Sam meldunek syna nie przesądza o prawie do lokalu. Meldunek ma charakter ewidencyjny i potwierdza fakt pobytu pod określonym adresem, ale nie tworzy samodzielnego tytułu prawnego do mieszkania komunalnego. Jeżeli syn jest wyłącznie zameldowany, ale nie jest współnajemcą ani nie ma innego tytułu prawnego do używania lokalu, jego sytuacja jest słabsza niż sytuacja osoby wpisanej do umowy najmu. W tym kontekście warto też sprawdzić omówienie „usunąć partnerkę syna z mieszkania”.

Jeżeli syn studiuje za granicą i wraca do lokalu jedynie okresowo, trzeba oddzielić dwie kwestie: jego meldunek oraz prawo głównego najemcy do dalszego używania mieszkania. Gmina będzie przede wszystkim badała, czy najemca faktycznie zamieszkuje w lokalu albo czy nie przestał używać lokalu zgodnie z jego społeczno-mieszkaniowym przeznaczeniem.

Jeżeli celem jest zabezpieczenie sytuacji syna na przyszłość, należy sprawdzić, czy lokalne zasady gminy dopuszczają dopisanie osoby do umowy, zmianę głównego najemcy albo inne rozwiązanie. Nie można zakładać, że sam wieloletni meldunek automatycznie zastąpi umowę najmu.

Czy rodzice mogą zamieszkać w mieszkaniu komunalnym podczas nieobecności najemcy?

Zamieszkanie rodziców w lokalu podczas nieobecności najemcy wymaga ostrożnej oceny. Art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Od zasady wymagania zgody istnieje jednak ważny wyjątek. Zgodnie z art. 688² Kodeksu cywilnego zgoda wynajmującego nie jest wymagana w odniesieniu do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Samo pokrewieństwo nie wystarcza do automatycznego zastosowania tego wyjątku. Trzeba ustalić, czy w konkretnej sytuacji rzeczywiście istnieje taki obowiązek alimentacyjny w rozumieniu prawa rodzinnego.

Jeżeli obowiązek alimentacyjny wobec danej osoby istnieje, sam brak pisemnej zgody gminy nie może być automatycznie traktowany jako oddanie lokalu „bez wymaganej pisemnej zgody” w rozumieniu art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy. Nie oznacza to jednak, że najem jest zabezpieczony przed wypowiedzeniem z innych przyczyn. Nadal trzeba ocenić zwłaszcza, czy główny najemca faktycznie zamieszkuje w lokalu i czy jego nieobecność nie trwa dłużej niż 12 miesięcy.

Jeżeli rodzice mieliby jedynie doglądać mieszkania, odbierać korespondencję, wietrzyć lokal czy reagować na awarie, sytuacja może być oceniana inaczej niż stałe zamieszkanie. Jeżeli natomiast faktycznie mieliby się przeprowadzić i używać lokalu jako swojego mieszkania, należy przed podjęciem decyzji ustalić, czy w danym przypadku potrzebna jest zgoda gminy i czy zachodzi wyjątek z art. 688² K.c. Niezależnie od tego trzeba uwzględnić ryzyko związane z długotrwałym niezamieszkiwaniem głównego najemcy.

Przy takich planach warto przeanalizować także problem gdy ktoś inny mieszka w lokalu, ponieważ granica między opieką nad mieszkaniem a oddaniem lokalu do używania bywa w praktyce sporna.

Co najlepiej zrobić przed dłuższym wyjazdem?

Najemca mieszkania komunalnego, który planuje pracę za granicą albo już przebywa za granicą, powinien działać ostrożnie i dokumentować, że nie porzucił lokalu. W praktyce warto:

• sprawdzić umowę najmu i regulamin używania lokalu,
• ustalić, czy przy zamieszkaniu innych osób wymagana jest zgoda gminy oraz czy w konkretnej sytuacji zachodzi wyjątek z art. 688² K.c.,
• nie oddawać lokalu rodzicom ani innym osobom bez wymaganej pisemnej zgody gminy, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek z art. 688² K.c.,
• poinformować administrację o czasowym wyjeździe i pozostawić aktualne dane kontaktowe,
• regularnie opłacać czynsz i opłaty niezależne od właściciela,
• zachować dowody powrotów do lokalu i faktycznego korzystania z mieszkania,
• odbierać korespondencję z gminy i administracji,
• umożliwiać przeglądy techniczne, odczyty liczników i usuwanie awarii,
• w razie wyjazdu za granicę na dłużej niż 6 miesięcy dopełnić obowiązków meldunkowych.

Nie należy natomiast zakładać, że samo opłacanie czynszu wystarczy w każdej sytuacji. Jeżeli lokal stoi pusty przez długi okres, nie ma w nim rzeczy osobistych najemcy, media prawie nie są zużywane, a najemca faktycznie mieszka i pracuje za granicą, gmina może podjąć działania zmierzające do wypowiedzenia umowy.

Podsumowanie

Czasowy wyjazd do pracy za granicę nie musi prowadzić do utraty mieszkania komunalnego, ale wymaga ostrożnego postępowania. Najemca powinien móc wykazać, że lokal nadal służy jego potrzebom mieszkaniowym. Największe ryzyko pojawia się przy niezamieszkiwaniu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy oraz przy oddaniu mieszkania lub jego części do używania bez pisemnej zgody wtedy, gdy zgoda jest prawnie wymagana.

Jeżeli w lokalu podczas wyjazdu mają zamieszkać rodzice albo inne osoby bliskie, nie można poprzestać na samym ustaleniu stopnia pokrewieństwa. Trzeba sprawdzić, czy zachodzi wyjątek z art. 688² K.c. dotyczący osoby, wobec której najemca ma obowiązek alimentacyjny. Niezależnie od tego należy nadal ocenić czas i charakter nieobecności głównego najemcy. Jeżeli gmina doręczy wypowiedzenie, trzeba szybko sprawdzić jego przyczynę, termin, formę i zgodność z art. 11 ustawy.

FAQ