Mieszkanie sprzedane na licytacji komorniczej – co zrobić?

Licytacja mieszkania nie oznacza jeszcze natychmiastowej eksmisji

Po sprzedaży mieszkania na licytacji komorniczej nie dochodzi automatycznie do natychmiastowego opuszczenia lokalu. Najpierw nabywca musi wykonać warunki licytacyjne, a następnie sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i stanowi podstawę do ujawnienia jego prawa w księdze wieczystej.

Aktualnie szczególnie ważny jest art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z tym przepisem prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się w niej pomieszczeń, bez potrzeby nadawania klauzuli wykonalności. Oznacza to, że w typowej sytuacji nabywca nie musi wytaczać osobnego pozwu o eksmisję przeciwko byłemu właścicielowi i jego domownikom.

Nie oznacza to jednak, że nowy właściciel może działać samodzielnie. Nie powinien wymieniać zamków, usuwać rzeczy, odcinać mediów ani zmuszać mieszkańców do wyprowadzki bez udziału właściwych organów. Jeżeli lokal nie zostanie dobrowolnie wydany, sprawa powinna trafić do komornika, który prowadzi czynności zgodnie z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce właśnie po prawomocnym przysądzeniu własności zaczyna się zasadnicza sytuacja nabywcy mieszkania z licytacji i osób, które nadal w nim mieszkają. Na tym etapie warto ustalić, czy istnieje jeszcze możliwość dobrowolnego terminu wyprowadzki, ugody albo innego zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych rodziny.

Co zrobić od razu po licytacji mieszkania?

Najpierw trzeba ustalić, na jakim etapie jest postępowanie egzekucyjne. Sama informacja, że lokal został sprzedany na licytacji, nie wystarcza. Inna jest sytuacja przed uprawomocnieniem się przysądzenia własności, a inna po doręczeniu pism od komornika dotyczących opróżnienia lokalu.

• Sprawdź, czy sąd wydał już postanowienie o przysądzeniu własności i czy jest ono prawomocne.
• Odbieraj korespondencję z sądu, od komornika i od nabywcy; brak odbioru pism zwykle pogarsza sytuację.
• Zgłoś się do gminy właściwej ze względu na położenie mieszkania i złóż wniosek o pomoc mieszkaniową, lokal z zasobu gminy albo najem socjalny, jeżeli spełniasz lokalne kryteria.
• Przygotuj dokumenty dotyczące dochodów, stanu zdrowia, orzeczenia o niepełnosprawności dziecka, składu rodziny oraz braku możliwości zamieszkania w innym lokalu.
• Jeżeli otrzymasz wezwanie od komornika, odpowiedz pisemnie i wskaż wszystkie okoliczności, które mogą mieć znaczenie dla sposobu wykonania opróżnienia lokalu.

Warto również podjąć rozmowę z nabywcą. Czasami możliwe jest uzgodnienie realnego terminu wyprowadzki, czasowego najmu, dopłaty do przeprowadzki albo innego rozwiązania, które pozwoli uniknąć gwałtownej egzekucji. Ugoda powinna być spisana, najlepiej z jasno wskazanym terminem, zasadami płatności i sposobem wydania lokalu.

Najem socjalny lokalu po licytacji komorniczej

W aktualnym stanie prawnym używa się przede wszystkim pojęcia najmu socjalnego lokalu, choć w praktyce nadal często mówi się o lokalu socjalnym. Zgodnie z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego obciąża gminę właściwą ze względu na miejsce położenia opróżnianego lokalu.

Trzeba jednak uważać na ważne rozróżnienie. Jeżeli sprawa dotyczy klasycznego wyroku eksmisyjnego przeciwko lokatorowi, sąd bada przesłanki najmu socjalnego z urzędu. Jeżeli natomiast lokal był własnością dłużnika i został sprzedany na licytacji, podstawą opróżnienia może być prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności z art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego. W takim postanowieniu sąd zasadniczo nie rozstrzyga tak jak w wyroku eksmisyjnym o prawie do najmu socjalnego.

Art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów wymienia osoby szczególnie chronione, między innymi kobietę w ciąży, małoletniego, osobę niepełnosprawną i osobę sprawującą nad nią opiekę oraz wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorego, emeryta lub rencistę spełniającego kryteria pomocy społecznej, osobę bezrobotną oraz osoby spełniające przesłanki określone w uchwale rady gminy. Sąd nie może odmówić im najmu socjalnego, chyba że mogą zamieszkać w innym lokalu albo ich sytuacja materialna pozwala samodzielnie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe.

Jednocześnie art. 14 ust. 7 ogranicza stosowanie części tej ochrony wobec osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkami dotyczącymi między innymi stosunków prawnych nawiązanych ze spółdzielnią mieszkaniową albo społeczną inicjatywą mieszkaniową. Dlatego po licytacji własnego mieszkania nie wolno automatycznie zakładać, że każdej osobie przysługuje najem socjalny. Decydują: status prawny mieszkańców, rodzaj tytułu do lokalu, sytuacja rodzinna, dochody, stan zdrowia oraz możliwość zamieszkania gdzie indziej.

Jeżeli w mieszkaniu pozostaje dziecko z orzeczeniem o niepełnosprawności, trzeba tę okoliczność podnieść na piśmie wobec gminy i komornika. W razie sporu konieczne może być powództwo o ustalenie uprawnienia do najmu socjalnego albo inny środek procesowy dobrany do konkretnego tytułu wykonawczego. W podobnych sprawach warto sprawdzić także, jak wygląda prawo do lokalu socjalnego po licytacji, zwłaszcza gdy w lokalu mieszkają bliscy byłego właściciela.

Pomieszczenie tymczasowe i ochrona przed bezdomnością

Jeżeli tytuł wykonawczy nie przyznaje prawa do najmu socjalnego lokalu ani prawa do lokalu zamiennego, zastosowanie może mieć art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z nim, gdy dłużnik nie ma tytułu prawnego do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzymuje się z czynnościami do czasu wskazania przez gminę tymczasowego pomieszczenia.

Komornik nie musi jednak czekać, jeżeli wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Trzeba też pamiętać, że ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje sytuacje, w których prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje, na przykład przy określonych przypadkach przemocy domowej, rażącego naruszania porządku domowego, zajęcia lokalu bez tytułu prawnego albo przy niektórych rodzajach najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego.

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik może usunąć go do noclegowni, schroniska albo innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę. Dlatego potoczne stwierdzenie, że nie ma eksmisji na bruk, wymaga doprecyzowania: zasadą jest stosowanie procedur chroniących przed bezdomnością, ale standard tej ochrony zależy od podstawy opróżnienia lokalu i przesłanek ustawowych.

Niepełnosprawne dziecko w zlicytowanym mieszkaniu

Orzeczenie o niepełnosprawności małoletniego dziecka jest jedną z najważniejszych okoliczności w sprawie, ale nie zastępuje formalnych działań. Należy przedłożyć aktualne orzeczenie, zaświadczenia lekarskie, dokumentację leczenia, informacje o szkole, rehabilitacji, potrzebach mieszkaniowych oraz dochodach rodziny.

W pismach do gminy warto wyraźnie wskazać, że przeprowadzka do przypadkowego pomieszczenia może być niewystarczająca, jeżeli dziecko wymaga określonych warunków lokalowych, dostępu do leczenia, rehabilitacji lub szkoły. Jeżeli gmina składa ofertę lokalu albo pomieszczenia, a warunki są nieadekwatne do sytuacji zdrowotnej dziecka, trzeba rozważyć pisemne zakwestionowanie oferty i skorzystanie z dostępnych środków prawnych.

Wniosek do gminy i dokumenty

Nie należy czekać do ostatniego pisma od komornika. Wniosek do gminy warto złożyć jak najszybciej, nawet jeżeli postępowanie egzekucyjne nie jest jeszcze na końcowym etapie. Każda gmina ma własną uchwałę określającą kryteria dochodowe, lokalowe i społeczne, dlatego trzeba sprawdzić lokalne zasady przyznawania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy.

Do wniosku najczęściej dołącza się dokumenty o dochodach, deklarację o stanie majątkowym, informacje o osobach wspólnie zamieszkujących, orzeczenie o niepełnosprawności, zaświadczenia lekarskie, dokumenty z pomocy społecznej, korespondencję od komornika i sądu oraz dokumenty potwierdzające brak innego miejsca zamieszkania. Jeżeli sytuacja jest nagła, warto równolegle skontaktować się z ośrodkiem pomocy społecznej.

Podsumowanie

Po licytacji komorniczej najważniejsze jest ustalenie, czy doszło już do prawomocnego przysądzenia własności. Od tego momentu nabywca dysponuje silnym tytułem wykonawczym, ale opróżnienie lokalu nadal powinno odbywać się zgodnie z procedurą, a nie przez samowolne działania właściciela.

Osoba mieszkająca z małoletnim dzieckiem z niepełnosprawnością powinna działać równolegle w kilku kierunkach: rozmawiać z nabywcą o czasie na wyprowadzkę, zgłosić sprawę w gminie, przygotować dokumenty rodzinne i zdrowotne, reagować na pisma komornika oraz rozważyć pomoc prawnika przy ocenie, czy można dochodzić najmu socjalnego, pomieszczenia tymczasowego albo zabezpieczenia sądowego.

FAQ

Czy po licytacji komorniczej trzeba od razu opuścić mieszkanie?

Nie zawsze. Sama licytacja nie jest jeszcze końcem procedury. Kluczowe jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności. Dopiero ono przenosi własność na nabywcę i może być podstawą do czynności komorniczych zmierzających do opróżnienia lokalu.

Czy nowy właściciel musi zakładać sprawę o eksmisję?

W typowej sprawie po przysądzeniu własności nie musi wytaczać osobnego pozwu o eksmisję. Art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie i opróżnienia pomieszczeń.

Czy dziecko z niepełnosprawnością gwarantuje lokal socjalny?

Nie można tego obiecać automatycznie w każdej sprawie po licytacji własnego mieszkania. Niepełnosprawność dziecka jest jednak bardzo ważną okolicznością przy ocenie sytuacji rodzinnej i mieszkaniowej. Trzeba ją udokumentować i zgłosić gminie, komornikowi oraz ewentualnie sądowi.

Czym różni się najem socjalny od pomieszczenia tymczasowego?

Najem socjalny lokalu jest dalej idącą formą pomocy mieszkaniowej i wymaga spełnienia określonych przesłanek. Pomieszczenie tymczasowe służy przede wszystkim wykonaniu eksmisji, gdy dłużnik nie ma innego miejsca, a z tytułu wykonawczego nie wynika prawo do najmu socjalnego ani lokalu zamiennego.

Co zrobić po otrzymaniu wezwania od komornika?

Należy odpowiedzieć pisemnie, wskazać brak innego lokalu, sytuację dziecka, stan zdrowia, dochody oraz złożone wnioski do gminy. Do pisma warto dołączyć kopie dokumentów. Jeżeli termin jest krótki albo sprawa jest sporna, należy szybko skonsultować możliwość złożenia wniosku do sądu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 791, art. 999 i art. 1046.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 14 oraz art. 25c-25d.

3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2017 r., III CZP 75/17 - orzeczenie SN.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.