Mieszkanie sprzedane na licytacji komorniczej – co zrobić?

Licytacja mieszkania nie oznacza jeszcze natychmiastowej eksmisji

Po sprzedaży mieszkania na licytacji komorniczej nie dochodzi automatycznie do natychmiastowego opuszczenia lokalu. Najpierw nabywca musi wykonać warunki licytacyjne, a następnie sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i stanowi podstawę do ujawnienia jego prawa w księdze wieczystej.

Art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi również, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się w niej pomieszczeń, bez potrzeby nadawania klauzuli wykonalności. W typowej sytuacji nabywca nie musi więc wytaczać osobnego pozwu o eksmisję przeciwko byłemu właścicielowi.

Nie oznacza to jednak, że nowy właściciel może działać samodzielnie. Nie powinien wymieniać zamków, usuwać rzeczy, odcinać mediów ani zmuszać mieszkańców do wyprowadzki z pominięciem egzekucji. Jeżeli lokal nie zostanie dobrowolnie wydany, czynności prowadzi komornik zgodnie z przepisami o opróżnieniu lokalu.

Po prawomocnym przysądzeniu własności zaczyna się zasadnicza sytuacja nabywcy mieszkania z licytacji i osób, które nadal w nim mieszkają. Na tym etapie trzeba rozdzielić uprawnienia byłego właściciela od praw innych mieszkańców. Od tego momentu praktyczne znaczenie ma wprowadzenie w posiadanie po licytacji komorniczej, ponieważ nabywca może korzystać z tytułu wykonawczego wynikającego z prawomocnego przysądzenia własności.

Co zrobić od razu po licytacji mieszkania?

Najpierw trzeba ustalić, na jakim etapie jest postępowanie egzekucyjne. Sama informacja, że lokal został sprzedany na licytacji, nie wystarcza. Inna jest sytuacja przed uprawomocnieniem się przysądzenia własności, a inna po doręczeniu pism od komornika dotyczących opróżnienia lokalu.

• Uzyskaj odpis postanowienia o przysądzeniu własności i sprawdź, czy jest prawomocne.
• Dla każdej osoby mieszkającej w lokalu ustal, na jakiej podstawie korzystała z niego przed licytacją: jako właściciel, najemca, biorący w użyczenie, małżonek lub dziecko korzystające z tytułu pochodnego albo osoba mająca inne prawo.
• Zbierz umowy, orzeczenia, decyzje, dokumenty rodzinne, korespondencję, dokumenty z księgi wieczystej i inne dowody dotyczące tytułu do lokalu.
• Odbieraj korespondencję z sądu i od komornika. Jeżeli otrzymasz wezwanie dotyczące opróżnienia lokalu, odpowiedz i wskaż prawa lub okoliczności, które powinny zostać uwzględnione.
• Równolegle skontaktuj się z gminą i sprawdź możliwość uzyskania pomocy mieszkaniowej według lokalnych zasad.

Warto również rozmawiać z nabywcą o realnym terminie wyprowadzki. Uzgodnienie dodatkowego czasu na przeprowadzkę może być praktycznie korzystne, ale powinno być zapisane na piśmie i nie zastępuje oceny praw osób, które powołują się na własny tytuł do lokalu.

Były właściciel a były lokator — kluczowa różnica po licytacji

Definicja „lokatora” z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów obejmuje najemcę oraz osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Dlatego osoba, której jedyną podstawą zamieszkiwania była własność, po jej utracie nie staje się z tego powodu byłym lokatorem objętym art. 14 tej ustawy.

Art. 999 K.p.c. nakazuje jednak odpowiednio stosować art. 791 K.p.c. Oznacza to, że egzekucja nie może pomijać praw wynikających z przepisów o ochronie lokatorów ani praw skutecznych wobec nabywcy. Przed oceną ochrony trzeba więc zakwalifikować status każdej osoby osobno.

Sam fakt pokrewieństwa nie rozstrzyga jeszcze statusu, ale określone relacje rodzinne mogą być źródłem pochodnego tytułu do korzystania z mieszkania. Dlatego przy domownikach trzeba badać nie tylko to, kto był właścicielem, lecz także z czego konkretnie wynikało prawo danej osoby do zamieszkiwania. W podobnych sprawach warto porównać zasady dotyczące lokalu socjalnego dla domowników po licytacji.

Najem socjalny po licytacji — kiedy może być rozważany?

Prawo do najmu socjalnego nie powstaje tylko dlatego, że były właściciel po licytacji nie ma dokąd się wyprowadzić. Jeżeli jedynym tytułem tej osoby była własność, art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów nie daje jej statusu lokatora ani automatycznego uprawnienia do najmu socjalnego.

Inaczej może wyglądać sytuacja osoby, która przed licytacją była najemcą lub korzystała z lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż własność. Jeżeli sąd rozstrzyga o obowiązku opróżnienia lokalu wobec lokatora, art. 14 nakazuje orzec o uprawnieniu albo braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego. Sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Trzeba jednak uwzględnić art. 14 ust. 7. Gdy osoba utraciła tytuł do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, obowiązkowa ochrona z art. 14 ust. 4 — dotycząca m.in. małoletnich i osób z niepełnosprawnościami — co do zasady nie ma zastosowania, z wyjątkami wskazanymi w ustawie. Dlatego nawet wobec osoby mającej status byłego lokatora sama małoletność lub niepełnosprawność nie zawsze oznacza automatyczne prawo do najmu socjalnego.

W egzekucji prowadzonej na podstawie prawomocnego przysądzenia własności sytuacja procesowa jest bardziej złożona, ponieważ art. 999 § 1 K.p.c. pozwala nabywcy prowadzić egzekucję bez odrębnego wyroku eksmisyjnego, a jednocześnie odsyła do art. 791 K.p.c. Jeżeli dłużnik twierdzi, że przysługuje mu prawo skuteczne wobec wierzyciela, art. 791 § 3 przewiduje wstrzymanie wobec niego czynności przez komornika i pouczenie o tygodniowym terminie na wytoczenie powództwa o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności w stosunku do tej osoby. Po miesiącu komornik podejmuje dalsze czynności, chyba że postępowanie zostanie zawieszone na podstawie postanowienia sądu o zabezpieczeniu.

Nie jest to jednak uniwersalny tryb dla każdego powołania się na ochronę lokatorską. Właściwy środek procesowy zależy od statusu osoby, treści jej prawa i etapu egzekucji. Uchwała Sądu Najwyższego z 8 grudnia 2017 r., III CZP 75/17, potwierdza znaczenie ochrony lokatorskiej w sprawach związanych z art. 999 K.p.c., lecz dotyczyła przepisów w brzmieniu obowiązującym przed 3 maja 2012 r., dlatego nie należy mechanicznie przenosić jej tezy na obecny tryb egzekucji.

Niepełnosprawne dziecko w zlicytowanym mieszkaniu

Orzeczenie o niepełnosprawności małoletniego dziecka jest bardzo ważną okolicznością, ale nie zmienia statusu prawnego byłego właściciela. Jeżeli rodzic utracił mieszkanie, którego był właścicielem, nie staje się przez to lokatorem i nie nabywa prawa do najmu socjalnego tylko dlatego, że wychowuje dziecko z niepełnosprawnością.

Osobno trzeba ocenić status samego dziecka. Małoletnie dziecko mieszkające z rodzicem może wywodzić pochodny tytuł do korzystania z mieszkania ze stosunków rodzinnych. Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 109/10 przyjął, że art. 14 ustawy lokatorskiej może mieć zastosowanie do małoletnich dzieci oraz małżonka właściciela, który utracił własność. Nie oznacza to jednak automatycznego przyznania najmu socjalnego w każdej sprawie, zwłaszcza wobec ograniczenia wynikającego z art. 14 ust. 7.

Niepełnosprawność ma także samodzielne znaczenie przy ubieganiu się o pomoc gminną. Do wniosku warto dołączyć aktualne orzeczenie, dokumentację leczenia i rehabilitacji oraz opisać wymagania dotyczące dostępności, położenia, powierzchni lub wyposażenia lokalu. Ustawa wymaga, aby gminne zasady wynajmowania lokali określały warunki, jakie musi spełniać lokal przeznaczony dla osób z niepełnosprawnościami, z uwzględnieniem ich rzeczywistych potrzeb.

Pomieszczenie tymczasowe po sprzedaży mieszkania

Pomieszczenie tymczasowe nie jest tym samym co najem socjalny lokalu. Ma znaczenie na etapie wykonywania obowiązku opróżnienia mieszkania, gdy z tytułu wykonawczego nie wynika prawo do najmu socjalnego ani do lokalu zamiennego.

Zgodnie z art. 1046 § 4 K.p.c., jeżeli dłużnik ma opuścić lokal mieszkalny, nie ma prawa do najmu socjalnego ani lokalu zamiennego i nie ma innego lokalu lub pomieszczenia, do którego mógłby zostać przeniesiony, komornik co do zasady wstrzymuje się z opróżnieniem do czasu wskazania przez gminę pomieszczenia tymczasowego. Jeżeli odpowiednie pomieszczenie wskaże wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia, komornik nie czeka na ofertę gminy.

Nie każdy dłużnik ma jednak prawo do pomieszczenia tymczasowego. Art. 25d ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje wyłączenia m.in. w niektórych sprawach związanych z przemocą domową lub rażącym naruszaniem porządku, przy zajęciu opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego, przy najmie okazjonalnym, najmie instytucjonalnym oraz przy opróżnianiu samego pomieszczenia tymczasowego. Jeżeli prawo do pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje, art. 1046 § 5¹ K.p.c. przewiduje usunięcie do noclegowni, schroniska lub innej placówki wskazanej przez gminę.

Dlatego stwierdzenie „nie mam prawa do najmu socjalnego” nie wystarcza jeszcze do ustalenia dalszego przebiegu egzekucji. Trzeba sprawdzić tytuł wykonawczy, sytuację mieszkaniową dłużnika oraz ustawowe wyłączenia.

Wniosek do gminy i dokumenty

Pomoc mieszkaniowa z zasobu gminy jest odrębną ścieżką od sądowego orzekania o uprawnieniu do najmu socjalnego. Nawet jeśli były właściciel nie może oprzeć roszczenia na art. 14 ustawy lokatorskiej, może złożyć w gminie wniosek o pomoc mieszkaniową na zasadach wynikających z uchwały danej gminy.

Nie należy czekać do ostatniego pisma od komornika. Wniosek warto złożyć jak najszybciej i dołączyć w szczególności:

• dokumenty o dochodach i stanie majątkowym,
• informacje o wszystkich osobach wspólnie zamieszkujących,
• orzeczenie o niepełnosprawności oraz zaświadczenia dotyczące leczenia i rehabilitacji,
• korespondencję z sądu, od komornika i od nabywcy,
• dokumenty dotyczące wcześniejszego tytułu do lokalu,
• informacje potwierdzające brak realnej możliwości zamieszkania w innym lokalu.

Każda gmina stosuje własną uchwałę określającą kryteria dochodowe, lokalowe i społeczne oraz zasady pierwszeństwa. Złożenie wniosku nie oznacza automatycznego przyznania lokalu, ale dokumenty dotyczące niepełnosprawności, potrzeb dziecka i ryzyka utraty mieszkania mogą mieć istotne znaczenie dla oceny pilności sprawy i odpowiednich warunków lokalu.

Jeżeli termin opróżnienia lokalu jest bliski, warto równolegle skontaktować się z właściwym ośrodkiem pomocy społecznej i przekazać gminie kopie pism komornika. W razie sporu o tytuł prawny mieszkańca lub prawo skuteczne wobec nabywcy nie należy ograniczać się do wniosku mieszkaniowego — terminy procesowe mogą być krótkie.

FAQ

Czy po licytacji komorniczej trzeba od razu opuścić mieszkanie?

Nie. Sama licytacja nie przenosi jeszcze własności. Kluczowe jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności. Po jego uprawomocnieniu nabywca może korzystać z niego jako z tytułu wykonawczego do objęcia nieruchomości i opróżnienia pomieszczeń, ale czynności przymusowe prowadzi komornik.

Czy były właściciel ma prawo do najmu socjalnego po licytacji?

Nie z samego faktu utraty własności. Jeżeli jedynym tytułem tej osoby było prawo własności, nie jest ona lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów i nie może opierać prawa do najmu socjalnego na art. 14 tylko dlatego, że nadal mieszka w lokalu.

Czy dziecko z niepełnosprawnością gwarantuje najem socjalny?

Nie. Niepełnosprawność dziecka nie daje byłemu właścicielowi automatycznego prawa do najmu socjalnego i nie zamienia go w lokatora. Trzeba jednak osobno zbadać status prawny dziecka, a jego stan zdrowia ma duże znaczenie przy ubieganiu się o pomoc gminną i ustalaniu potrzebnego standardu zakwaterowania.

Czy domownik byłego właściciela jest lokatorem?

Nie można przyjąć jednej reguły dla wszystkich domowników. Małżonek lub małoletnie dziecko mogą mieć pochodny tytuł wynikający ze stosunków rodzinnych, a inna osoba może korzystać z lokalu na podstawie umowy. Sam meldunek nie tworzy prawa do lokalu, a samo pokrewieństwo nie zastępuje ustalenia konkretnej podstawy prawnej.

Czy każdy bez prawa do najmu socjalnego otrzyma pomieszczenie tymczasowe?

Nie. Art. 1046 K.p.c. przewiduje procedurę z pomieszczeniem tymczasowym, ale ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera wyłączenia. Trzeba sprawdzić przede wszystkim podstawę opróżnienia lokalu i art. 25d ustawy.

Co zrobić po otrzymaniu wezwania od komornika?

Należy szybko ustalić, na jakiej podstawie każda osoba mieszkała w lokalu przed licytacją, zebrać dokumenty i odpowiedzieć komornikowi. Jeżeli ktoś powołuje się na prawo skuteczne wobec nabywcy, trzeba pilnie ocenić art. 791 K.p.c. i właściwy środek procesowy; w określonym w tym przepisie przypadku termin na wniesienie powództwa wynosi tydzień od pouczenia przez komornika.