Zwrot darowanego mieszkania a wypowiedzenie najmu komunalnego przez gminę

Kiedy gmina może wypowiedzieć najem mieszkania komunalnego z powodu innego lokalu?

Podstawą wypowiedzenia w takiej sytuacji jest art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z aktualnym brzmieniem przepisu właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

W praktyce gmina nie powinna poprzestać na prostym stwierdzeniu, że najemca dostał mieszkanie w darowiźnie. Trzeba zbadać łącznie kilka elementów: czy najemca rzeczywiście miał tytuł prawny do innego lokalu, gdzie ten lokal się znajdował, czy można było w nim zamieszkać, jaki był jego stan techniczny, powierzchnia i wyposażenie oraz czy odpowiadał potrzebom konkretnego gospodarstwa domowego. Warto również sprawdzić omówienie „Remont mieszkania komunalnego bez zgody gminy”. Więcej na ten temat przedstawiamy w artykule „Zamiana mieszkania komunalnego na większe”. W powiązanym artykule wskazujemy, czy gmina może wejść do mieszkania komunalnego na kontrolę.

Ważne jest również pojęcie pobliskiej miejscowości. Ustawa definiuje je jako miejscowość położoną w powiecie, w którym znajduje się lokal, albo w powiecie graniczącym z tym powiatem. Jeżeli darowane mieszkanie jest dalej, ta przesłanka może nie być spełniona.

Czy darowane mieszkanie musi nadawać się do realnego zamieszkania?

Tak. Tytuł prawny do lokalu to za mało, jeżeli najemca nie może realnie z niego korzystać. Ustawa wymaga, aby lokator mógł używać innego lokalu i aby lokal ten spełniał warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Lokal zamienny powinien znajdować się w tej samej miejscowości co lokal dotychczasowy, mieć co najmniej takie urządzenia techniczne jak lokal dotychczas używany oraz odpowiednią powierzchnię pokoi. Warunek powierzchni uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a przy gospodarstwie jednoosobowym 20 m² tej powierzchni.

Dlatego w sprawach o wypowiedzenie najmu komunalnego istotne są fakty: czy darowane mieszkanie było puste, czy ktoś w nim mieszkał, czy najemca miał możliwość objęcia lokalu w posiadanie, czy lokal miał sprawne instalacje, czy był dostępny dla osoby starszej lub chorej oraz czy metraż odpowiadał liczbie domowników.

Czy zwrot darowizny po wypowiedzeniu najmu pomaga?

Zwrot darowanego mieszkania po doręczeniu wypowiedzenia nie powoduje automatycznie, że wypowiedzenie staje się nieważne. Zwykle kluczowy jest stan istniejący w chwili złożenia wypowiedzenia. Jeżeli wtedy najemca miał tytuł prawny do innego lokalu, mógł go używać, a lokal spełniał wymagania lokalu zamiennego, gmina może twierdzić, że wypowiedzenie było skuteczne.

Nie oznacza to jednak, że sprawa jest przesądzona. Zwrot darowizny może mieć znaczenie w rozmowach z gminą, zwłaszcza gdy pokazuje, że darowizna miała charakter przejściowy, nie rozwiązywała realnie problemu mieszkaniowego albo lokal od początku nie nadawał się do zamieszkania przez najemcę. Najważniejsze jest jednak wykazanie, że już w chwili wypowiedzenia nie były spełnione przesłanki z art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy.

Jeżeli darowany lokal był tylko formalnie własnością najemcy, ale w rzeczywistości był zajęty przez inne osoby, wymagał poważnego remontu, był niedostępny z przyczyn prawnych albo nie spełniał warunków lokalu zamiennego, warto to udokumentować i przedstawić gminie.

Jak sprawdzić, czy wypowiedzenie najmu jest prawidłowe?

Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i musi wskazywać przyczynę wypowiedzenia. Przyczyna nie powinna być ogólnikowa. Najemca powinien wiedzieć, dlaczego gmina wypowiada umowę i jaki konkretnie lokal uznaje za alternatywę mieszkaniową.

Jeżeli problem z dalszym trwaniem umowy wynika z innego zdarzenia niż wypowiedzenie, na przykład gdy nastąpiła śmierć współnajemcy mieszkania komunalnego, trzeba zastosować odrębne zasady dotyczące kontynuacji najmu.

Warto też odróżnić takie wypowiedzenie od innych sporów z gminą, takich jak podwyżka czynszu w mieszkaniu komunalnym, bo każda z tych spraw ma inne podstawy i terminy działania.

Po otrzymaniu wypowiedzenia warto sprawdzić:

• czy pismo zostało podpisane przez osobę uprawnioną do działania w imieniu gminy lub zarządcy,
• czy wskazano konkretną podstawę prawną i faktyczną wypowiedzenia,
• czy zachowano miesięczny termin wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego,
• czy lokal z darowizny znajduje się w tej samej lub pobliskiej miejscowości w rozumieniu ustawy,
• czy najemca mógł faktycznie używać tego lokalu,
• czy lokal spełniał warunki przewidziane dla lokalu zamiennego,
• czy sytuacja rodzinna, zdrowotna i mieszkaniowa najemcy została oceniona rzetelnie.

Co napisać do gminy po otrzymaniu wypowiedzenia?

Najemca może złożyć do gminy pisemny wniosek o cofnięcie wypowiedzenia, ponowne przeanalizowanie sprawy albo zawarcie porozumienia; gdy problem obejmuje także zaległości czynszowe, pomocna może być również ugoda z gminą przy zadłużeniu mieszkania. Jeżeli sprawa dotyczy również ponownego ubiegania się o lokal, znaczenie może mieć także punktacja do mieszkania komunalnego. W piśmie nie warto ograniczać się do informacji, że darowizna została zwrócona. Trzeba odnieść się do ustawowych przesłanek wypowiedzenia i przedstawić dowody.

W piśmie można wskazać, że:

• darowany lokal nie nadawał się do zamieszkania ze względu na stan techniczny,
• lokal był zajęty przez inne osoby i najemca nie mógł faktycznie z niego korzystać,
• powierzchnia pokoi była zbyt mała w stosunku do liczby domowników,
• lokal nie miał porównywalnego wyposażenia technicznego,
• stan zdrowia, niepełnosprawność, wiek lub bariery architektoniczne uniemożliwiały realną przeprowadzkę,
• lokal nie znajdował się w tej samej lub pobliskiej miejscowości,
• wypowiedzenie nie wskazuje konkretnej i prawidłowej przyczyny.

Do pisma warto dołączyć dokumenty: akty notarialne darowizny i zwrotnego przeniesienia własności, dokumentację medyczną, zdjęcia lokalu, zaświadczenia o osobach zamieszkujących lokal, informacje o metrażu, korespondencję z gminą oraz dowody potwierdzające brak realnej możliwości zamieszkania w darowanym mieszkaniu.

Czy wiek, choroba albo trudna sytuacja życiowa chronią przed utratą lokalu?

Wiek, choroba lub trudna sytuacja życiowa nie wyłączają automatycznie możliwości wypowiedzenia najmu na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy. Mogą jednak mieć znaczenie przy ocenie, czy najemca mógł realnie używać innego lokalu i czy lokal ten rzeczywiście spełniał funkcję lokalu zamiennego dla tej konkretnej osoby.

Przykładowo lokal na wysokim piętrze bez windy może być formalnie mieszkaniem, ale dla osoby po poważnej chorobie albo z ograniczeniami ruchowymi może nie być realną alternatywą. Podobnie lokal wymagający kosztownego remontu, pozbawiony podstawowych instalacji albo zajęty przez innych domowników może nie spełniać ustawowego warunku faktycznej używalności.

Jeżeli sprawa trafi do sądu o opróżnienie lokalu, sąd ocenia również, czy osobom objętym wyrokiem przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Bierze przy tym pod uwagę między innymi szczególną sytuację materialną i rodzinną, a w określonych przypadkach nie może orzec o braku takiego uprawnienia, chyba że dana osoba może zamieszkać w innym lokalu albo jej sytuacja materialna pozwala zaspokoić potrzeby mieszkaniowe we własnym zakresie.

Co grozi, jeśli najemca nie opuści mieszkania po wypowiedzeniu?

Po upływie okresu wypowiedzenia gmina może uznać, że najemca zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Nie oznacza to jednak, że może samodzielnie wymienić zamki, wyrzucić rzeczy albo usunąć najemcę z mieszkania. Do przymusowego opróżnienia lokalu potrzebny jest tytuł wykonawczy, czyli najpierw wyrok sądu, a następnie postępowanie egzekucyjne.

W postępowaniu sądowym najemca może podnosić, że wypowiedzenie było nieskuteczne, bo nie spełniono wszystkich przesłanek ustawowych albo naruszono wymogi formalne. Jeżeli sąd wyda wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, powinien rozstrzygnąć także o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia.

Znaczenie może mieć również okres ochronny. Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu co do zasady nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Od tej zasady istnieją jednak wyjątki, dlatego trzeba oceniać konkretny stan faktyczny.

Jeżeli sprawa jest już na etapie sądowym lub egzekucyjnym, pomocne może być omówienie dalszych kroków, takich jak odpowiedź na pozew, wnioski dowodowe albo środki zaskarżenia. Zobacz także: anulowanie nakazu eksmisji z mieszkania komunalnego.

FAQ

Czy gmina może wypowiedzieć najem tylko dlatego, że dostałem mieszkanie w darowiźnie?

Nie zawsze. Darowizna jest ważną okolicznością, ale gmina musi wykazać, że najemca miał tytuł prawny do innego lokalu, lokal znajdował się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, najemca mógł go używać i lokal spełniał warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Czy zwrot darowizny po wypowiedzeniu unieważnia wypowiedzenie?

Nie automatycznie. Najczęściej ocenia się stan z chwili doręczenia wypowiedzenia. Zwrot darowizny może jednak wzmacniać argumentację, jeżeli pokazuje, że darowany lokal nie był realnym rozwiązaniem mieszkaniowym.

Czy mieszkanie darowane przez rodzinę musi być puste?

Nie ma prostego wymogu, aby było puste, ale najemca musi móc faktycznie go używać. Jeżeli lokal jest zajęty przez inne osoby i nie ma realnej możliwości zamieszkania, może to podważać jedną z przesłanek wypowiedzenia.

Czy od wypowiedzenia najmu komunalnego składa się odwołanie administracyjne?

Co do zasady nie. Najem lokalu komunalnego jest stosunkiem cywilnoprawnym. Można złożyć do gminy pismo o cofnięcie wypowiedzenia lub ponowne przeanalizowanie sprawy, ale spór o skuteczność wypowiedzenia rozstrzyga zwykle sąd cywilny.

Czy osoba starsza albo chora może powołać się na swój stan zdrowia?

Tak, zwłaszcza gdy stan zdrowia wpływa na możliwość realnego korzystania z innego lokalu albo gdy sprawa dotyczy prawa do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu po ewentualnym wyroku eksmisyjnym. Sam wiek lub choroba nie zawsze blokują wypowiedzenie, ale mogą być bardzo istotnym dowodem.

Czy gmina może eksmitować najemcę bez wyroku sądu?

Nie. Jeżeli najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie, gmina musi dochodzić opróżnienia lokalu przed sądem. Dopiero prawomocny wyrok zaopatrzony w klauzulę wykonalności może być podstawą egzekucji.

Podsumowanie

Gmina może wypowiedzieć najem mieszkania komunalnego z powodu posiadania przez najemcę innego lokalu, ale tylko wtedy, gdy spełnione są wszystkie przesłanki z art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemca musi mieć tytuł prawny do lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości, lokal musi nadawać się do realnego używania i spełniać warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Zwrot darowanego mieszkania po wypowiedzeniu nie daje automatycznej gwarancji zachowania lokalu komunalnego. W wielu sprawach ważniejsze jest wykazanie, że darowane mieszkanie od początku nie było realną alternatywą: ze względu na zajęcie przez inne osoby, zły stan techniczny, za małą powierzchnię, bariery architektoniczne albo sytuację zdrowotną najemcy.

Po otrzymaniu wypowiedzenia warto szybko zebrać dokumenty, złożyć rzeczowe pismo do gminy i przygotować argumenty na wypadek sporu sądowego. Im dokładniej najemca wykaże brak ustawowych przesłanek wypowiedzenia, tym większa szansa na skuteczną obronę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. 2023 poz. 725 - ELI/Dziennik Ustaw
2. Art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów - wypowiedzenie stosunku najmu lokalu, w tym wypowiedzenie z powodu tytułu prawnego do innego lokalu
3. Art. 2 ust. 1 pkt 6 i 13 ustawy o ochronie praw lokatorów - definicja lokalu zamiennego i pobliskiej miejscowości
4. Art. 14-17 ustawy o ochronie praw lokatorów - uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu i zasady wykonywania wyroków eksmisyjnych

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.