Blokady parkingowe na cudzym gruncie a uchwała wspólnoty

Czy wspólnota może zamontować blokady na gruncie gminy?

Co do zasady nie. Wspólnota mieszkaniowa nie staje się dysponentem gruntu tylko dlatego, że znajduje się on przy budynku albo że mieszkańcy faktycznie z niego korzystają. Zakres działania wspólnoty wynika przede wszystkim z zarządu nieruchomością wspólną, czyli gruntem, częściami budynku i urządzeniami, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Jeżeli wybrukowany ciąg komunikacyjny, dziedziniec albo teren zielony należy do gminy, wspólnota powinna mieć zgodę gminy, umowę, decyzję administracyjną albo inną podstawę prawną pozwalającą na ustawienie blokad, słupków lub podobnych urządzeń. Sama uchwała wspólnoty nie zastępuje zgody właściciela gruntu.

Jeżeli montaż ma charakter trwały albo wymaga ingerencji w nawierzchnię, trzeba dodatkowo ocenić przepisy budowlane. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oznacza tytuł wynikający m.in. z własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych. Wspólnota, która takiego prawa nie ma, nie powinna prowadzić robót na cudzym terenie.

Jeszcze inaczej wygląda sytuacja, gdy teren jest pasem drogowym. Wtedy zajęcie pasa drogowego na cele niezwiązane z budową, przebudową, remontem, utrzymaniem i ochroną dróg co do zasady wymaga zezwolenia zarządcy drogi. Bez takiej podstawy może powstać ryzyko nakazu usunięcia urządzeń oraz sankcji administracyjnych.

Uchwała wspólnoty a zaskarżenie do sądu

W opisanej sytuacji trzeba oddzielić dwie sprawy: ważność uchwały oraz faktyczny montaż blokad na cudzym gruncie. Uchwała może być wadliwa, jeżeli wykracza poza zakres zarządu nieruchomością wspólną, nakazuje wydatkowanie pieniędzy wspólnoty na cudzą nieruchomość bez podstawy prawnej albo narusza interes właściciela lokalu.

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub umową właścicieli lokali, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenia jego interesów. Termin wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W praktyce ważne jest także to, że zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Dlatego przy uchwale przewidującej szybki zakup i montaż blokad warto w pozwie rozważyć wniosek o zabezpieczenie. Szerzej wyjaśniamy to w artykule o tym, kiedy możliwe jest zaskarżenie uchwały wspólnoty do sądu.

Ograniczenie parkowania przez wspólnotę

Wspólnota może ustalać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, w tym organizować ruch i parkowanie na swoim terenie, jeżeli służy to prawidłowemu zarządowi, bezpieczeństwu, dostępowi dla służb, wywozowi odpadów albo ochronie części wspólnych. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności.

Art. 12 ustawy o własności lokali stanowi, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Podobną zasadę wyraża art. 206 Kodeksu cywilnego w odniesieniu do współwłasności. Uchwała nie powinna więc pozbawiać części właścicieli realnej możliwości korzystania z części wspólnych, jeżeli nie przemawiają za tym obiektywne i proporcjonalne powody.

Trzeba jednak podkreślić, że właściciel lokalu nie zawsze ma indywidualne, bezwzględne prawo parkowania samochodu „pod budynkiem”. Jeżeli teren należy do gminy i nie wyznaczono dla danego właściciela miejsca postojowego, możliwość parkowania może wynikać raczej z faktycznego korzystania z terenu niż z prawa przysługującego wobec wspólnoty. Inaczej należy oceniać miejsce postojowe wpisane do aktu notarialnego, udział w hali garażowej, umowę quoad usum albo wyraźnie wydzieloną część nieruchomości wspólnej.

Jeżeli uchwała dotyczy części wspólnej i w sposób nieproporcjonalny ogranicza korzystanie z niej przez właścicieli, może być kwestionowana jako uchwała ograniczająca prawo do części wspólnej. Znaczenie ma treść uchwały, dotychczasowy sposób korzystania z terenu, bezpieczeństwo, dostęp do altany śmietnikowej, możliwość dojazdu pojazdów uprzywilejowanych oraz to, czy wspólnota zastosowała środek najmniej uciążliwy dla właścicieli.

Fundusz remontowy i wydatkowanie pieniędzy wspólnoty

Fundusz remontowy powinien służyć przede wszystkim utrzymaniu, remontom i nakładom dotyczącym nieruchomości wspólnej. Wydatkowanie pieniędzy wspólnoty na urządzenia montowane na gruncie gminy może budzić poważne zastrzeżenia, jeżeli wspólnota nie ma tytułu prawnego do tego terenu i nie wykazała związku wydatku z prawidłowym zarządem własną nieruchomością.

Nie można jednak z góry wykluczyć każdej inwestycji poza granicami działki wspólnoty. W praktyce zdarzają się sytuacje, w których wspólnota zawiera z gminą umowę, uzyskuje zgodę na określone urządzenia albo współfinansuje rozwiązanie potrzebne do prawidłowego korzystania z budynku. Bez dokumentów potwierdzających podstawę prawną i interes wspólnoty taki wydatek łatwo podważać.

Właściciel lokalu może żądać od zarządu dokumentów dotyczących uchwały, kosztorysu, faktur, umowy z wykonawcą, zgody gminy, ewentualnego zgłoszenia robót albo korespondencji z urzędem. Jeżeli zarząd odmawia informacji, pomocne może być odwołanie się do zasad kontroli działalności zarządu i prawa właściciela do dokumentów wspólnoty.

Co zrobić, gdy blokady już zostały zamontowane?

W pierwszej kolejności warto ustalić stan prawny gruntu. Można sprawdzić księgę wieczystą, ewidencję gruntów, mapę zasadniczą albo wystąpić do gminy z pytaniem, czy teren jest własnością gminy, drogą wewnętrzną, pasem drogowym czy nieruchomością oddaną komuś w zarząd albo dzierżawę.

Następnie należy zażądać od zarządu wspólnoty dokumentów: uchwały, protokołu głosowania, listy głosów, kosztorysu, faktur, umowy z wykonawcą oraz zgody właściciela gruntu. Jeżeli głosował Pan przeciwko uchwale, warto zachować dowody sprzeciwu, korespondencję oraz zdjęcia blokad i miejsca montażu.

Do gminy najlepiej skierować pisemne zawiadomienie, że na jej gruncie zamontowano urządzenia przez podmiot trzeci, wraz z prośbą o wskazanie, czy gmina wyraziła zgodę, na jakiej podstawie i czy zamierza podjąć działania w sprawie. Jeżeli urządzenia utrudniają dojazd służbom, dostęp do pojemników na odpady lub ruch pieszy, trzeba to wyraźnie opisać i udokumentować.

Jeżeli uchwała nie została jeszcze wykonana, a termin do jej zaskarżenia biegnie, właściciel powinien rozważyć szybkie skierowanie pozwu. Jeżeli blokady już stoją, pozew nadal może mieć znaczenie dla rozliczenia wydatków wspólnoty, usunięcia skutków uchwały i oceny odpowiedzialności zarządu.

FAQ

Czy wspólnota może montować blokady parkingowe poza swoją działką?

Może to zrobić tylko wtedy, gdy ma zgodę właściciela terenu albo inny tytuł prawny. Jeżeli grunt należy do gminy, potrzebna jest podstawa pochodząca od gminy, a nie sama uchwała wspólnoty. Uzupełniająco przydatny może być tekst „administrator wyłączył ogrzewanie”.

Ile czasu jest na zaskarżenie uchwały wspólnoty?

Termin wynosi 6 tygodni. Liczy się go od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Czy pozew automatycznie wstrzymuje montaż blokad?

Nie. Zaskarżona uchwała co do zasady podlega wykonaniu. Aby zapobiec montażowi albo innym skutkom uchwały, trzeba rozważyć wniosek do sądu o wstrzymanie jej wykonania.

Czy właściciel ma zawsze prawo parkować pod budynkiem?

Nie zawsze. Prawo do parkowania zależy od stanu prawnego miejsca postojowego, przeznaczenia terenu, treści aktu notarialnego, uchwał, umów i dotychczasowego sposobu korzystania. Właściciel ma natomiast prawo współkorzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Co zrobić, gdy teren jest gminny?

Najlepiej pisemnie zawiadomić gminę, załączyć zdjęcia i poprosić o informację, czy wspólnota miała zgodę na montaż blokad. Równolegle można żądać dokumentów od zarządu wspólnoty i ocenić, czy uchwałę należy zaskarżyć.

Podsumowanie

Wspólnota mieszkaniowa nie może samą uchwałą przyznać sobie prawa do montowania blokad parkingowych na gruncie, który należy do gminy. Do takiego działania potrzebna jest zgoda właściciela terenu albo inna konkretna podstawa prawna. Jeżeli jej nie ma, sprawę warto zgłosić gminie i jednocześnie przeanalizować uchwałę pod kątem zaskarżenia.

Właściciel lokalu powinien pilnować terminu 6 tygodni, żądać dokumentów od zarządu, zabezpieczyć dowody i rozważyć wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały. W sprawach dotyczących parkowania kluczowe znaczenie ma to, czy sporny teren jest nieruchomością wspólną, gruntem gminy, pasem drogowym czy miejscem objętym szczególnym prawem do korzystania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - ISAP, w szczególności art. 12 i art. 25.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - ISAP, w szczególności art. 206.
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - ISAP, w szczególności art. 3 pkt 11 i art. 4.
4. Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - ISAP, w szczególności art. 40.
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 maja 2009 r., sygn. akt VI ACa 1124/08.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.