Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Głosowanie uchwał we wspólnocie mieszkaniowej za pomocą internetu

Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 2017-09-06

Mam pytanie dotyczące głosowania we wspólnocie mieszkaniowej za pomocą internetu, a dokładnie za pomocą e-kartoteki. Czy oddane w ten sposób głosy są ważne? W naszej wspólnocie swojego czasu została podjęta uchwała, która dopuszcza możliwość takiego głosowania [dołączam ją do wglądu]. Zarząd wspólnoty twierdzi jednak, że głosy oddane tą drogą są nieważne i w związku z tym część uchwał według nich nie została podjęta i należy teraz dotrzeć do tych właścicieli i zebrać od nich jeszcze raz głosy na karcie do głosowania. Czy zarząd ma rację?

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

Zgodnie z art. 78 § 2 Kodeksu cywilnego (K.c.) złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej, opatrzonego podpisem elektronicznym, weryfikowanym za pomocą certyfikatu jest równoważne oświadczeniu woli złożonemu w formie pisemnej.

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej uchwały nie obejmują spraw, które wymagałyby zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności, a żaden przepis nie wymaga, aby pod uchwałą naniesiony został podpis głosującego.

Zachowanie formy pisemnej to zwykle sprawa dobrego zwyczaju, należytego zabezpieczenia interesów wspólnoty mieszkaniowej, na której w razie sporu co do podjęcia uchwały zawsze spoczywał będzie obowiązek udowodnienia, że „za” głosowała większość właścicieli. Jest to proste, gdy dysponuje się kartami do głosowania, na których głosujący nanieśli swoje podpisy.

Jednak oddanie głosu w postaci wiadomości przesłanej pocztą elektroniczną również pozostawia ślad. Tak samo jest w przypadku głosowania „za pomocą Internetu, poprzez program do obsługi wspólnot mieszkaniowych np. system E-kartoteka …”.

Duża swoboda co do formy oddawania głosów we wspólnocie wynikająca z ustawy o własności lokali nie oznacza dowolności, ponieważ zastosowanie mają przepisy ogólne Kodeksu cywilnego regulujące zagadnienia związane ze składaniem oświadczeń woli. Stosownie do treści art. 60 K.c. „Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli)”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Przepis ten wskazuje, że oświadczenie woli – a zatem i głos oddany nad uchwałą – może zostać ujawnione również w postaci elektronicznej poprzez przesłanie go w formie elektronicznej. Przy czym forma elektroniczna to np.: poczta elektroniczna, komunikatory, programy do obsługi wspólnot mające taką funkcjonalność( konta właścicieli i możliwość oddawania przez nich głosu za pomocą tego programu). Przyjąć zatem należałoby, że taka forma głosowania jest prawnie dopuszczalna, oczywiście z wyjątkiem tych uchwał, które obejmują czynności, co do których przepis wyraźnie zastrzega formę pisemną, czy formę aktu notarialnego (aczkolwiek nie przeszkadza to podjęciu wstępnego projektu uchwały w zwykłej formie).

Głosowanie za pośrednictwem poczty elektronicznej lub „za pomocą Internetu, poprzez program do obsługi wspólnot mieszkaniowych np. E-kartoteka to prawnie dopuszczalne rozwiązanie.

Przepis art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali stanowi, iż uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Ustawa precyzuje wyłącznie, iż uchwały mają być podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. W tym drugim przypadku zbieranie głosów ma nastąpić indywidualnie, decyzję natomiast, w jakiej formie zarząd będzie zbierał owe głosy, pozostawiono uznaniu zainteresowanych.

Załączona uchwała podjęta przez właścicieli lokali miała na celu wyrażenie zgody na oddawanie głosów na uchwały wspólnoty poprzez właścicieli tworzących ową wspólnotę, „za pomocą Internetu, poprzez program do obsługi wspólnot mieszkaniowych np. System E-kartoteka …”. Dalej uchwalono, iż wyżej wymieniona metoda głosowania uchwał nie wyklucza dotychczas stosowanych.

Skoro zatem wspólnota podjęła w ważnym głosowaniu uchwałę umożliwiającą jej członkom złożenie indywidualnego oświadczenia woli w drodze elektronicznej, która nie jest jedyną dopuszczalną formą głosowania, nie sposób uznać, by uchwała ta była nieważna, wymagała uchylenia i naruszała interes właścicieli lokali. Uchwała taka, wobec dynamicznego rozwoju środków komunikacji, jest w pełni uzasadniona i skutkuje zwiększeniem dostępności dla osób zainteresowanych podjęciem przez zarząd czynności wymagających uchwały właścicieli lokali.

Z powyższego wynika zatem, iż głosowanie dokonywane przez właścicieli lokali wspólnoty „za pomocą Internetu, poprzez program do obsługi Wspólnot Mieszkaniowych np. System E-kartoteka – firmy Mieszczanin” nie jest obowiązkowe. Każdy zainteresowany ma prawo oddania głosu w inny sposób.

Sama ustawa o własności lokali nie wskazuje technicznego rozwiązania „indywidualnego zbierania głosów przez zarząd”. Ustawa nie zastrzega żadnej szczególnej formy dla indywidualnego zbierania głosów właścicieli lokali.

Nie budzi żadnych wątpliwości, iż oddanie głosu jest oświadczeniem woli, a zgodnie z treścią art. 60 K.c. wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Szczególne sposoby wyrażenia woli są wymagane tylko w sytuacji „wyjątków w ustawie przewidzianych”.

Z kolei elektroniczne oświadczenie woli występuje w formie zwykłej i kwalifikowanej, a więc z użyciem bezpiecznego podpisu elektronicznego. W świetle powołanego wyżej przepisu nie ma podstaw, by odmawiać złożeniu oświadczenia woli za pośrednictwem poczty e-mail, lub za pomocą internetu – poprzez odpowiedni program do obsługi wspólnot mieszkaniowych – prawnie skutecznych konsekwencji.

Tym samym uchwały, na które głosy oddawano w postaci elektronicznej wskazanej przez wspólnotę, są ważne i skuteczne.

Przepisy prawa nie zmuszają nikogo do głosowania za pomocą internetu. Wspólnota nie może zmusić właściciela do głosowania tylko w taki sposób. Nawet gdyby właściciel złożył deklarację o takim sposobie głosowania, nie oznacza to, że ów właściciel nie będzie miał już prawa zagłosować w innej, w tym w tradycyjnej formie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Czy matka może cofnąć prawo własności mieszkania?

Około 15 lat temu rodzice przepisali na mnie i moją małżonkę mieszkanie spółdzielcze. W 2008 r. wykupiliśmy je, tzn. ja i moja żona, na...

Kto płaci za różnicę wskazań między wodomierzem głównym a wodomierzami indywidualnymi?

Problem dotyczy rozliczenia za wodę. Według głównego wodomierza jest niedopłata, którą administracja rozłożyła na wszystkich lokatorów, nawet na tych,...

Konflikt w wspólnocie mieszkaniowej dotyczącej strychu

Sprawa dotyczy konfliktu w wspólnocie mieszkaniowej dotyczącej strychu. Jestem nowym członkiem wspólnoty mieszkaniowej, która od 4 lat trwa...

Zakup mieszkania w kamienicy w centrum miasta – bezpieczeństwo transakcji

Planuję zakup mieszkania w starej kamienicy w centrum miasta. Proszę mi doradzić, jak zapewnić sobie bezpieczeństwo prawne takiej transakcji. Jakie...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »