Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Głosowanie uchwał we wspólnocie mieszkaniowej za pomocą internetu

Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 2017-09-06

Mam pytanie dotyczące głosowania we wspólnocie mieszkaniowej za pomocą internetu, a dokładnie za pomocą e-kartoteki. Czy oddane w ten sposób głosy są ważne? W naszej wspólnocie swojego czasu została podjęta uchwała, która dopuszcza możliwość takiego głosowania [dołączam ją do wglądu]. Zarząd wspólnoty twierdzi jednak, że głosy oddane tą drogą są nieważne i w związku z tym część uchwał według nich nie została podjęta i należy teraz dotrzeć do tych właścicieli i zebrać od nich jeszcze raz głosy na karcie do głosowania. Czy zarząd ma rację?

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Zgodnie z art. 78 § 2 Kodeksu cywilnego (K.c.) złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej, opatrzonego podpisem elektronicznym, weryfikowanym za pomocą certyfikatu jest równoważne oświadczeniu woli złożonemu w formie pisemnej.

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej uchwały nie obejmują spraw, które wymagałyby zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności, a żaden przepis nie wymaga, aby pod uchwałą naniesiony został podpis głosującego.

Zachowanie formy pisemnej to zwykle sprawa dobrego zwyczaju, należytego zabezpieczenia interesów wspólnoty mieszkaniowej, na której w razie sporu co do podjęcia uchwały zawsze spoczywał będzie obowiązek udowodnienia, że „za” głosowała większość właścicieli. Jest to proste, gdy dysponuje się kartami do głosowania, na których głosujący nanieśli swoje podpisy.

Jednak oddanie głosu w postaci wiadomości przesłanej pocztą elektroniczną również pozostawia ślad. Tak samo jest w przypadku głosowania „za pomocą Internetu, poprzez program do obsługi wspólnot mieszkaniowych np. system E-kartoteka …”.

Duża swoboda co do formy oddawania głosów we wspólnocie wynikająca z ustawy o własności lokali nie oznacza dowolności, ponieważ zastosowanie mają przepisy ogólne Kodeksu cywilnego regulujące zagadnienia związane ze składaniem oświadczeń woli. Stosownie do treści art. 60 K.c. „Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli)”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Przepis ten wskazuje, że oświadczenie woli – a zatem i głos oddany nad uchwałą – może zostać ujawnione również w postaci elektronicznej poprzez przesłanie go w formie elektronicznej. Przy czym forma elektroniczna to np.: poczta elektroniczna, komunikatory, programy do obsługi wspólnot mające taką funkcjonalność( konta właścicieli i możliwość oddawania przez nich głosu za pomocą tego programu). Przyjąć zatem należałoby, że taka forma głosowania jest prawnie dopuszczalna, oczywiście z wyjątkiem tych uchwał, które obejmują czynności, co do których przepis wyraźnie zastrzega formę pisemną, czy formę aktu notarialnego (aczkolwiek nie przeszkadza to podjęciu wstępnego projektu uchwały w zwykłej formie).

Głosowanie za pośrednictwem poczty elektronicznej lub „za pomocą Internetu, poprzez program do obsługi wspólnot mieszkaniowych np. E-kartoteka to prawnie dopuszczalne rozwiązanie.

Przepis art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali stanowi, iż uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Ustawa precyzuje wyłącznie, iż uchwały mają być podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. W tym drugim przypadku zbieranie głosów ma nastąpić indywidualnie, decyzję natomiast, w jakiej formie zarząd będzie zbierał owe głosy, pozostawiono uznaniu zainteresowanych.

Załączona uchwała podjęta przez właścicieli lokali miała na celu wyrażenie zgody na oddawanie głosów na uchwały wspólnoty poprzez właścicieli tworzących ową wspólnotę, „za pomocą Internetu, poprzez program do obsługi wspólnot mieszkaniowych np. System E-kartoteka …”. Dalej uchwalono, iż wyżej wymieniona metoda głosowania uchwał nie wyklucza dotychczas stosowanych.

Skoro zatem wspólnota podjęła w ważnym głosowaniu uchwałę umożliwiającą jej członkom złożenie indywidualnego oświadczenia woli w drodze elektronicznej, która nie jest jedyną dopuszczalną formą głosowania, nie sposób uznać, by uchwała ta była nieważna, wymagała uchylenia i naruszała interes właścicieli lokali. Uchwała taka, wobec dynamicznego rozwoju środków komunikacji, jest w pełni uzasadniona i skutkuje zwiększeniem dostępności dla osób zainteresowanych podjęciem przez zarząd czynności wymagających uchwały właścicieli lokali.

Z powyższego wynika zatem, iż głosowanie dokonywane przez właścicieli lokali wspólnoty „za pomocą Internetu, poprzez program do obsługi Wspólnot Mieszkaniowych np. System E-kartoteka – firmy Mieszczanin” nie jest obowiązkowe. Każdy zainteresowany ma prawo oddania głosu w inny sposób.

Sama ustawa o własności lokali nie wskazuje technicznego rozwiązania „indywidualnego zbierania głosów przez zarząd”. Ustawa nie zastrzega żadnej szczególnej formy dla indywidualnego zbierania głosów właścicieli lokali.

Nie budzi żadnych wątpliwości, iż oddanie głosu jest oświadczeniem woli, a zgodnie z treścią art. 60 K.c. wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Szczególne sposoby wyrażenia woli są wymagane tylko w sytuacji „wyjątków w ustawie przewidzianych”.

Z kolei elektroniczne oświadczenie woli występuje w formie zwykłej i kwalifikowanej, a więc z użyciem bezpiecznego podpisu elektronicznego. W świetle powołanego wyżej przepisu nie ma podstaw, by odmawiać złożeniu oświadczenia woli za pośrednictwem poczty e-mail, lub za pomocą internetu – poprzez odpowiedni program do obsługi wspólnot mieszkaniowych – prawnie skutecznych konsekwencji.

Tym samym uchwały, na które głosy oddawano w postaci elektronicznej wskazanej przez wspólnotę, są ważne i skuteczne.

Przepisy prawa nie zmuszają nikogo do głosowania za pomocą internetu. Wspólnota nie może zmusić właściciela do głosowania tylko w taki sposób. Nawet gdyby właściciel złożył deklarację o takim sposobie głosowania, nie oznacza to, że ów właściciel nie będzie miał już prawa zagłosować w innej, w tym w tradycyjnej formie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »