Wykup mieszkania komunalnego przez osobę trzecią, jak zadbać o swoje interesy?

Charakterystyka umowy dożywocia

W pierwszej kolejności należy wskazać, że jakiekolwiek działania pomiędzy dwoma najemcami – formalnym i nieformalnym – możliwe są dopiero wówczas, gdy jedna z tych osób wykupi nieruchomość i stanie się jej właścicielem. Zgodnie bowiem z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.):

§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Umowa dożywocia jest to tzw. umowa o funkcji alimentacyjnej, wykorzystywana głównie w celu zapewnienia pieczy i środków utrzymania osobom starszym albo niepełnosprawnym, które w zamian za przeniesienie własności nieruchomości uzyskują szereg świadczeń, które zapewniają im byt. Dodatkowo świadczenia składające się na treść prawa dożywocia są określone bardzo szeroko i w sposób niewyczerpujący, co oznacza, że treść umowy może być rozszerzana przez strony.

Inna umowa między obecnym najemcą i nieformalnym lokatorem

Proszę mieć na uwadze, że jeżeli mieszkanie komunalne zostanie nabyte z bonifikatą, to umowa dożywocia zawarta zaraz po jego nabyciu będzie powodowała utratę bonifikaty. W tym zakresie, aby zabezpieczyć interesy tego drugiego najemcy, zasadne byłoby zawarcie umowy, w której oficjalny najemca zobowiąże się wobec tego drugiego, pod rygorem zapłaty określonej w niej kary umownej, do:

1. wykupu nieruchomości,
2. ustanowienia na rzecz drugiego najemcy służebności mieszkania,
3. po upływie okresu uprawniającego do skorzystania z bonifikaty zobowiąże się do zawarcia umowy dożywocia.

Inne zabezpieczenie najemcy – zapis testamentowy

Nieformalny najemca, który ma docelowo mieszkać w tej nieruchomości, powinien podjąć wskazane działania, aby jego interesy były jak najbardziej chronione. Można jeszcze rozważyć zapis testamentowy, gdy oficjalny najemca będzie już właścicielem nieruchomości. Natomiast tutaj jeżeli nie są to osoby spokrewnione, to należy liczyć się, po pierwsze, z podatkiem od spadku, a po drugie – z potencjalną możliwością wystąpienia o wypłatę zachowku przez osoby z rodziny tego najemcy (chyba że zostanie zawarta umowa, że te osoby zrzekają się dziedziczenia).

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.