Wynajem mieszkania rodzinie z Ukrainy z dzieckiem

Czy dopisać żonę i dziecko najemcy do umowy?

Właściciel może uregulować w umowie albo aneksie, że żona i dziecko najemcy mieszkają w lokalu za jego zgodą. Zanim jednak określi żonę jako nowego współnajemcę albo wyłącznie domownika, powinien sprawdzić, czy nie jest ona już najemcą z mocy prawa. Przy ustalaniu warunków umowy warto oddzielić kwestie zabezpieczeń od samej sytuacji rodzinnej najemcy; szerzej omawiamy wynajem mieszkania osobie z dzieckiem.

Zgodnie z art. 680¹ Kodeksu cywilnego małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli stosunek najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny został nawiązany w czasie trwania małżeństwa. W takim przypadku aneks może jedynie potwierdzać istniejący status żony, a nie dopiero go tworzyć. Jeżeli przesłanki tego przepisu nie są spełnione, żona może zostać współnajemcą na podstawie uzgodnionej zmiany umowy albo pozostać osobą uprawnioną do zamieszkiwania z najemcą.

Jeżeli właściciel chce jedynie potwierdzić pobyt rodziny w mieszkaniu, dokument powinien wyraźnie wskazywać, że zgoda dotyczy zamieszkiwania w ramach obowiązującego stosunku najmu i nie tworzy dodatkowego, samodzielnego tytułu prawnego do lokalu ponad to, co wynika z ustawy i umowy.

Małoletnie dziecko zwykle nie powinno być stroną umowy. W praktyce wpisuje się je jako osobę zamieszkującą z rodzicami, bez obciążania go obowiązkiem zapłaty czynszu czy podpisywania oświadczeń. Jeżeli dokument ma służyć do spraw administracyjnych albo pobytowych, warto unikać sformułowań w rodzaju „gwarancja prawa do mieszkania” czy „prawo pobytu bez ograniczeń”.

Czy rodzina z dzieckiem utrudni wypowiedzenie najmu?

Samo zamieszkiwanie żony i dziecka najemcy w mieszkaniu nie odbiera właścicielowi prawa do wypowiedzenia umowy. Przy lokalu mieszkalnym właściciel musi jednak stosować ustawę o ochronie praw lokatorów w zakresie właściwym dla danego rodzaju najmu. Wypowiedzenie zwykłego najmu powinno być dokonane na piśmie, wskazywać przyczynę i mieścić się w ustawowych podstawach.

Przy zaległościach czynszowych wypowiedzenie jest możliwe, jeżeli lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu albo pobieranych przez właściciela opłat niezależnych od właściciela co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Przed wypowiedzeniem właściciel musi pisemnie uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych oraz bieżących należności. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu można wypowiedzieć stosunek prawny, zasadniczo najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Ważne jest prawidłowe doręczanie pism wszystkim dorosłym osobom będącym najemcami. Jeżeli żona jest współnajemcą, nie należy ograniczać korespondencji wyłącznie do osoby, która pierwotnie podpisała umowę. Przy późniejszym pozwie o opróżnienie lokalu trzeba też prawidłowo oznaczyć osoby, których nakaz opróżnienia miałby dotyczyć.

Odpowiedzialność żony najemcy za czynsz i opłaty

Jeżeli żona jest współnajemcą, zakres jej odpowiedzialności wynika z przepisów oraz z treści umowy. Właściciel może dodatkowo precyzyjnie uregulować w umowie odpowiedzialność dorosłych najemców za czynsz, opłaty eksploatacyjne, media, odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu oraz szkody w mieszkaniu, o ile postanowienia nie naruszają przepisów bezwzględnie obowiązujących.

Nawet bez wpisania pełnoletniego domownika jako strony umowy Kodeks cywilny przewiduje solidarną odpowiedzialność stale zamieszkujących z najemcą osób pełnoletnich za czynsz i inne należne opłaty. Odpowiedzialność ta jest ograniczona do należności za okres ich stałego zamieszkiwania. Wyjątek dotyczy pełnoletnich zstępnych pozostających na utrzymaniu najemcy, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie.

Właściciel powinien więc ustalić, czy żona jest już współnajemcą na podstawie art. 680¹ Kodeksu cywilnego, ma nim zostać na podstawie aneksu, czy pozostaje wyłącznie domownikiem. To rozróżnienie ma znaczenie przy dochodzeniu zaległości, wypowiedzeniu umowy i późniejszym postępowaniu sądowym.

Eksmisja rodziny z dzieckiem z prywatnego mieszkania

Po skutecznym wypowiedzeniu albo wygaśnięciu umowy lokatorzy powinni dobrowolnie opróżnić lokal. Jeżeli tego nie zrobią, właściciel nie może samodzielnie wymieniać zamków, wyrzucać rzeczy, odcinać mediów ani usuwać lokatorów siłą. Przy zwykłym najmie konieczne jest postępowanie sądowe, uzyskanie tytułu wykonawczego i przeprowadzenie egzekucji przez komornika. Najem okazjonalny, jeżeli spełniono jego wymogi, ma odrębną procedurę opartą na notarialnym oświadczeniu najemcy.

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu przy zwykłym najmie sąd orzeka, czy osobom objętym nakazem przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia opróżnianego lokalu.

Trzeba odróżnić lokale z publicznego zasobu od typowego prywatnego mieszkania. W przypadku lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego reguła z art. 14 ust. 4 ustawy, zgodnie z którą sąd nie może orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego m.in. wobec kobiety w ciąży, małoletniego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę, co do zasady nie ma zastosowania. Wyjątki dotyczą m.in. stosunków prawnych nawiązanych ze spółdzielnią mieszkaniową albo społeczną inicjatywą mieszkaniową. Sąd nadal bierze pod uwagę sytuację rodzinną i materialną, ale samo zamieszkiwanie dziecka w typowym prywatnym mieszkaniu nie przesądza o przyznaniu najmu socjalnego.

Jeżeli sąd przyzna prawo do najmu socjalnego, wykonanie opróżnienia lokalu zostanie wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. Właściciel może wtedy dochodzić odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego, a w określonych sytuacjach także roszczeń wobec gminy.

Czy obywatelstwo ukraińskie zmienia prawa lokatora?

Co do zasady samo obywatelstwo ukraińskie nie zmienia praw i obowiązków wynikających z umowy najmu mieszkania. Rodzina z Ukrainy korzysta z ochrony lokatorskiej właściwej dla danego rodzaju najmu, a właściciel stosuje te same zasady wypowiedzenia, dochodzenia zapłaty i opróżnienia lokalu, z uwzględnieniem szczególnych przepisów odnoszących się do beneficjentów ochrony czasowej.

Umowa najmu albo zaświadczenie właściciela może być potrzebne rodzinie do potwierdzenia adresu zamieszkania lub tytułu do lokalu w sprawach administracyjnych. Taki dokument nie oznacza jednak, że właściciel przejmuje obowiązek utrzymywania rodziny, zapewnienia jej innego mieszkania albo gwarantowania legalności pobytu w Polsce.

Od 5 marca 2026 r. szczególne uproszczenie najmu okazjonalnego nie jest oparte na samym obywatelstwie ukraińskim. Po uchyleniu wcześniejszej podstawy ze specustawy rozwiązanie przeniesiono do art. 112e ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Dlatego przed przygotowaniem dokumentów trzeba ustalić aktualny status konkretnego najemcy.

Najem okazjonalny dla rodziny z Ukrainy

Jeżeli właściciel dopiero planuje zawarcie nowej umowy, może rozważyć najem okazjonalny. Jest to szczególny typ najmu lokalu mieszkalnego zawierany przez właściciela będącego osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Umowa oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Zakres załączników zależy obecnie od tego, czy najemca jest beneficjentem ochrony czasowej. Sam paszport ukraiński nie wystarcza do zastosowania art. 112e. Jeżeli stroną umowy jest więcej niż jedna osoba dorosła, status i wymagane dokumenty trzeba ocenić w odniesieniu do każdego najemcy.

Wariant A — najemca jest beneficjentem ochrony czasowej

Art. 112e wyłącza wobec takiego najemcy stosowanie art. 19a ust. 2 pkt 2 i 3, ust. 3 oraz art. 19d ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. Oznacza to, że beneficjent ochrony czasowej nie musi wskazywać innego lokalu, do którego będzie mógł się wyprowadzić po wykonaniu obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania, ani przedstawiać oświadczenia właściciela lub innej osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie.

Nie stosuje się wobec niego także obowiązku wskazania nowego lokalu i dostarczenia nowej zgody w ciągu 21 dni po utracie możliwości zamieszkania w lokalu zastępczym oraz szczególnej podstawy wypowiedzenia związanej z niedopełnieniem tego obowiązku.

Pozostałe podstawowe wymogi najmu okazjonalnego pozostają aktualne. Nadal potrzebna jest pisemna umowa na czas oznaczony oraz oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Właściciel musi też zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak tego zgłoszenia powoduje, że nie stosuje się art. 19c i 19d ustawy o ochronie praw lokatorów.

Ustawa z 23 stycznia 2026 r. przewidziała ponadto, że do umów najmu okazjonalnego zawartych wcześniej na podstawie art. 69 specustawy ukraińskiej stosuje się obecnie art. 112e.

Wariant B — obywatel Ukrainy nie jest beneficjentem ochrony czasowej

Jeżeli najemca nie ma statusu beneficjenta ochrony czasowej, samo obywatelstwo ukraińskie nie daje uproszczenia z art. 112e. Wówczas stosuje się zwykły komplet dokumentów najmu okazjonalnego: notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, wskazanie innego lokalu oraz oświadczenie właściciela tego lokalu albo osoby posiadającej do niego tytuł prawny o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Na żądanie wynajmującego podpis pod tym ostatnim oświadczeniem powinien być notarialnie poświadczony.

W tym wariancie działa również art. 19a ust. 3: po utracie możliwości zamieszkania we wskazanym lokalu najemca ma 21 dni od powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu na wskazanie innego lokalu i przedstawienie odpowiedniej zgody. Niedopełnienie tego obowiązku może prowadzić do wypowiedzenia na zasadach art. 19d ust. 5.

Jak bezpiecznie przygotować aneks?

Aneks powinien wprost wskazywać, kto jest stroną umowy, a kto tylko osobą zamieszkującą w lokalu. W przypadku małżonków trzeba wcześniej uwzględnić art. 680¹ Kodeksu cywilnego, bo w określonych sytuacjach wspólność najmu powstaje z mocy prawa. Jeżeli żona ma dopiero zostać współnajemcą na podstawie zmiany umowy, należy wpisać jej dane, uzyskać podpis i jasno określić prawa i obowiązki. Jeżeli pozostaje tylko domownikiem, warto to nazwać wprost.

W aneksie można wskazać liczbę osób zamieszkujących w lokalu, zasady podnajmu i oddawania lokalu innym osobom, obowiązek informowania o zmianie składu domowników, sposób rozliczania mediów, adresy do doręczeń oraz obowiązek opróżnienia lokalu po ustaniu tytułu prawnego.

Nie należy wpisywać postanowień sprzecznych z prawem, np. zgody na natychmiastowe wyrzucenie lokatorów bez wymaganej procedury, zrzeczenia się ustawowej ochrony lokatorskiej albo zgody na odcięcie mediów w razie zaległości. Takie zapisy mogą być nieskuteczne, a jednocześnie narażać właściciela na zarzut bezprawnego działania.

FAQ

Podsumowanie

Dopisanie żony i dziecka najemcy z Ukrainy do dokumentów nie jest zakazane, ale wymaga precyzji. Przy żonie trzeba najpierw ustalić, czy nie jest już współnajemcą z mocy art. 680¹ Kodeksu cywilnego, czy ma zostać stroną na podstawie aneksu, czy pozostaje wyłącznie domownikiem. Małoletnie dziecko zwykle wystarczy wskazać jako osobę zamieszkującą z rodzicami.

Przy najmie okazjonalnym po 5 marca 2026 r. nie należy ani automatycznie stosować dawnych przepisów specustawy, ani automatycznie żądać od każdego obywatela Ukrainy pełnego zestawu załączników. Najpierw trzeba ustalić, czy konkretny najemca jest beneficjentem ochrony czasowej. To od tego statusu zależy zastosowanie art. 112e.