Wynajem mieszkania rodzinie z Ukrainy z dzieckiem

Czy dopisać żonę i dziecko najemcy do umowy?

Właściciel może dopisać żonę najemcy do umowy albo potwierdzić, że żona i dziecko mieszkają w lokalu za jego zgodą. Trzeba jednak precyzyjnie rozróżnić trzy rozwiązania: żona może zostać współnajemcą, może być tylko osobą uprawnioną do zamieszkiwania z najemcą albo właściciel może wydać wyłącznie zaświadczenie potwierdzające faktyczne zamieszkiwanie.

Najdalej idące skutki wywołuje wpisanie żony jako strony umowy. Wtedy staje się ona współnajemcą, podpisuje aneks albo nową umowę, może otrzymywać wypowiedzenia i może odpowiadać za zobowiązania z najmu. Jeżeli właściciel chce jedynie potwierdzić pobyt rodziny w mieszkaniu, powinien wyraźnie napisać, że zgoda dotyczy zamieszkiwania w ramach obowiązującej umowy najmu, bez tworzenia samodzielnego prawa do lokalu po stronie domownika.

Małoletnie dziecko zwykle nie powinno być stroną umowy. W praktyce wpisuje się je jako osobę zamieszkującą z rodzicami, bez obciążania go obowiązkiem zapłaty czynszu czy podpisywania oświadczeń. Jeżeli dokument ma służyć do spraw administracyjnych albo pobytowych, warto unikać sformułowań w rodzaju „gwarancja prawa do mieszkania” czy „prawo pobytu bez ograniczeń”.

Czy rodzina z dzieckiem utrudni wypowiedzenie najmu?

Samo zamieszkiwanie żony i dziecka najemcy w mieszkaniu nie odbiera właścicielowi prawa do wypowiedzenia umowy. Przy lokalu mieszkalnym właściciel musi jednak stosować ustawę o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie, wskazywać przyczynę i mieścić się w ustawowych podstawach.

Przy zaległościach czynszowych wypowiedzenie jest możliwe, jeżeli lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu albo pobieranych przez właściciela opłat niezależnych od właściciela co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Przed wypowiedzeniem właściciel musi pisemnie uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych oraz bieżących należności. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu można wypowiedzieć stosunek prawny, zasadniczo najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Ważne jest prawidłowe doręczanie pism wszystkim dorosłym osobom będącym stronami umowy. Jeżeli żona jest współnajemcą, nie należy ograniczać korespondencji wyłącznie do pierwotnego najemcy. Przy późniejszym pozwie o opróżnienie lokalu trzeba też prawidłowo oznaczyć osoby, których nakaz opróżnienia miałby dotyczyć.

Odpowiedzialność żony najemcy za czynsz i opłaty

Jeżeli żona zostanie współnajemcą, właściciel może w umowie wyraźnie przewidzieć solidarną odpowiedzialność dorosłych najemców za czynsz, opłaty eksploatacyjne, media, odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu oraz szkody w mieszkaniu, o ile postanowienia nie naruszają przepisów bezwzględnie obowiązujących.

Nawet bez wpisania pełnoletniego domownika jako strony umowy Kodeks cywilny przewiduje solidarną odpowiedzialność stale zamieszkujących z najemcą osób pełnoletnich za czynsz i inne należne opłaty. Odpowiedzialność ta jest ograniczona do należności za okres ich stałego zamieszkiwania. Wyjątek dotyczy pełnoletnich zstępnych pozostających na utrzymaniu najemcy, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie.

Właściciel powinien więc ustalić, czy chce uzyskać dodatkowego współnajemcę, czy jedynie wiedzieć, kto faktycznie mieszka w lokalu. To rozróżnienie ma znaczenie przy dochodzeniu zaległości, wypowiedzeniu umowy i późniejszym postępowaniu sądowym.

Eksmisja rodziny z dzieckiem z prywatnego mieszkania

Po skutecznym wypowiedzeniu albo wygaśnięciu umowy lokatorzy powinni dobrowolnie opróżnić lokal. Jeżeli tego nie zrobią, właściciel nie może samodzielnie wymieniać zamków, wyrzucać rzeczy, odcinać mediów ani usuwać lokatorów siłą. Konieczne jest postępowanie sądowe, uzyskanie tytułu wykonawczego i przeprowadzenie egzekucji przez komornika.

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka, czy osobom objętym nakazem przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia opróżnianego lokalu.

Trzeba jednak odróżnić lokale z publicznego zasobu od typowego prywatnego mieszkania. W przypadku lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego przepis, zgodnie z którym sąd nie może orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego m.in. wobec kobiety w ciąży, małoletniego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę, nie stosuje się automatycznie. Sąd nadal ocenia sytuację rodzinną, materialną i sposób korzystania z lokalu, ale samo zamieszkiwanie dziecka w prywatnym mieszkaniu nie przesądza o przyznaniu najmu socjalnego.

Jeżeli sąd przyzna prawo do najmu socjalnego, wykonanie opróżnienia lokalu zostanie wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. Właściciel może wtedy dochodzić odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego, a w określonych sytuacjach także roszczeń wobec gminy.

Czy obywatelstwo ukraińskie zmienia prawa lokatora?

Co do zasady obywatelstwo ukraińskie nie zmienia praw i obowiązków wynikających z umowy najmu mieszkania. Rodzina z Ukrainy korzysta z ochrony lokatorskiej tak jak inni lokatorzy, a właściciel stosuje te same zasady wypowiedzenia, dochodzenia zapłaty i opróżnienia lokalu.

Umowa najmu albo zaświadczenie właściciela może być potrzebne rodzinie do potwierdzenia adresu zamieszkania lub tytułu do lokalu w sprawach administracyjnych. Taki dokument nie oznacza jednak, że właściciel przejmuje obowiązek utrzymywania rodziny, zapewnienia jej innego mieszkania albo gwarantowania legalności pobytu w Polsce.

Po wejściu w życie ustawy z 23 stycznia 2026 r. o wygaszeniu części rozwiązań pomocowych trzeba każdorazowo sprawdzać aktualny status pobytowy konkretnej osoby. Część uprawnień i terminów została utrzymana, inne szczególne rozwiązania wygaszono albo zastąpiono nowymi podstawami prawnymi. Dla właściciela najważniejsze jest, aby nie utożsamiać potwierdzenia zamieszkania z udzieleniem gwarancji pobytowej.

Najem okazjonalny dla rodziny z Ukrainy

Jeżeli właściciel dopiero planuje zawarcie nowej umowy, może rozważyć najem okazjonalny. Jest to szczególny typ najmu lokalu mieszkalnego zawierany przez właściciela będącego osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.

Standardowo do umowy najmu okazjonalnego dołącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji, wskazanie lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać po opróżnieniu wynajmowanego mieszkania, oraz oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Właściciel musi też zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu, aby korzystać z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu.

Dawne uproszczenie dotyczące najmu okazjonalnego dla obywateli Ukrainy, które wyłączało część wymogów dokumentacyjnych, zostało uchylone z dniem 5 marca 2026 r. Dlatego przy nowych umowach nie należy automatycznie przyjmować, że najemca z Ukrainy nie musi wskazywać lokalu zastępczego albo przedstawiać zgody właściciela takiego lokalu.

Jak bezpiecznie przygotować aneks?

Aneks powinien wprost wskazywać, kto jest stroną umowy, a kto tylko osobą zamieszkującą w lokalu. Jeżeli żona ma zostać współnajemcą, należy wpisać jej dane, uzyskać podpis i określić odpowiedzialność za czynsz, opłaty, media, szkody oraz obowiązek wydania lokalu po zakończeniu najmu. Jeżeli ma być tylko domownikiem najemcy, trzeba to nazwać wprost.

W aneksie warto wskazać liczbę osób zamieszkujących w lokalu, zakaz podnajmu i oddawania lokalu innym osobom bez pisemnej zgody właściciela, obowiązek informowania o zmianie składu domowników, sposób rozliczania mediów, adresy do doręczeń oraz obowiązek opróżnienia lokalu przez wszystkie osoby zamieszkujące po ustaniu najmu.

Nie należy wpisywać postanowień sprzecznych z prawem, np. zgody na natychmiastowe wyrzucenie lokatorów bez sądu, zrzeczenia się ustawowej ochrony lokatorskiej albo zgody na odcięcie mediów w razie zaległości. Takie zapisy mogą być nieskuteczne, a jednocześnie narażać właściciela na zarzut bezprawnego działania.

FAQ

Podsumowanie

Dopisanie żony i dziecka najemcy z Ukrainy do dokumentów nie jest zakazane, ale wymaga precyzji. Najważniejsze jest ustalenie, czy żona ma być współnajemcą, czy tylko osobą zamieszkującą z najemcą. Od tego zależy odpowiedzialność za opłaty, sposób doręczania pism i zakres praw po zakończeniu najmu.

Największe ryzyko dla właściciela nie wynika z obywatelstwa lokatorów, lecz z ogólnych zasad ochrony lokatorów, procedury wypowiedzenia i konieczności sądowo-komorniczego opróżnienia lokalu. Przy prywatnym mieszkaniu obecność dziecka nie oznacza automatycznego prawa do najmu socjalnego, ale sąd nadal ocenia konkretną sytuację rodziny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725 z późn. zm. - ELI.gov.pl.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 680¹, art. 688¹ i art. 688² - ISAP Sejm.

3. Ustawa z dnia 23 stycznia 2026 r. o wygaszeniu rozwiązań wynikających z ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Dz.U. 2026 poz. 203 - ELI.gov.pl.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.