Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Osobne majątki małżonków a wykupienie lokalu komunalnego

Małgorzata Rybarczyk • Opublikowane: 2016-03-17 • Aktualizacja: 2021-03-30

Mam mieszkanie własnościowe, które nabyłam w drodze darowizny. Po tym fakcie zawarłam związek małżeński. Mamy rozdzielność majątkową. Mąż jest najemcą mieszkania komunalnego, które chce wykupić. Umowę zawarł wiele lat przed naszym ślubem. Czy mąż może w ogóle wykupić mieszkanie? Czy może to zrobić sam, czy ze mną; jeżeli tak; to jakie warunki trzeba spełnić? Czy gmina może stwierdzić, że jego potrzeby mieszkaniowe są spełnione, i rozwiązać umowę najmu?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Osobne majątki małżonków a wykupienie lokalu komunalnego

Zbywanie lokali komunalnych na rzecz najemców

Zbywanie lokali komunalnych na rzecz ich najemców przebiega w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ustawa ta w art. 34 określa:

„1. W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

1) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

2) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony”.

Sama ustawa nie przewiduje żadnych dodatkowych obostrzeń, oprócz konieczności posiadania umowy najmu na czas nieoznaczony w przypadku sprzedaży lokali na rzecz ich najemców. Ustawodawca stwierdził jedynie, iż gmina może tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy, aby tworzyć warunki do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, do czego zobowiązuje je art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. W tym celu rada gminy właściwa dla miejscowości, w której znajduje się Państwa lokal, zobowiązana jest uchwali:

  • wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy,
  • zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel.

Obowiązki gminy wobec najemców w programie gospodarowania zasobem gminy

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności:

  • prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne,
  • analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata,
  • planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach,
  • zasady polityki czynszowej,
  • sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach,
  • źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach,
  • wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne,
  • opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności: niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali, planowaną sprzedaż lokali.

W wykonaniu tychże obowiązków gminy wydają uchwały, w których to uszczegóławiają zasady, w oparciu o które następuje sprzedaż mieszkań na rzecz lokatorów. Gminy mają całkowitą swobodę w kształtowaniu warunków koniecznych do spełnienia w przypadku ubiegania się o wykup lokalu komunalnego. W większości przypadków gminy uzależniają prawo do ubiegania się o najem lokalu komunalnego, jaki i jego wykupienia od braku innego lokalu mieszkalnego posiadanego przez najemcę, a także przez jego współmałżonka. Oznacza to, że posiadanie lokalu mieszkalnego chociażby przez współmałżonka powoduje utratę prawa do tego lokalu. W takim przypadku gmina może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego, a lokal przeznaczony do sprzedaży zbyć z pominięciem jego dotychczasowego najemcy w trybie przetargowym, do którego przystąpić może każda osoba, a przy sprzedaży nie ma obowiązku stosowania żadnych preferencyjnych warunków. Nie jest tutaj istotne, czy pomiędzy małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa i kiedy powstała, jak również sposób, w jaki drugi z małżonków wszedł w posiadania swego mieszkania.

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: „z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków”. Oznacza to, iż w momencie, gdy jeden z małżonków posiada prawo do lokalu mieszkalnego, to tym samym po ślubie i drugi małżonek uzyskuje prawo do tego lokalu, więc przestaje spełniać przesłanki do nabycia lokalu komunalnego.

Prawo do lokalu mieszkalnego w małżeństwie

Pomimo bowiem, iż lokal współmałżonka nie wchodzi dzięki umowie majątkowej do majątku drugiego małżonka, to nie zmienia to faktu, że drugi małżonek posiada prawo do lokalu mieszkalnego. Zgodnie bowiem z art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. A co do zasady już samo posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu chociażby przez jednego małżonka, w większości uchwał, wyklucza prawo do ubiegania się nie tylko o wykup mieszkania komunalnego ale również o samo jego przyznanie.

Można także próbować wykazać istnienie separacji pomiędzy małżonkami. W przypadku separacji nadal oficjalnie są Państwo małżeństwem, z tym jedynie zastrzeżeniem, iż z mocy samego wyroku orzekającego separację następuje zniesienie wspólności majątkowej małżeńskiej. Tym samym nadal można mówić o tym iż współmałżonek posiada prawo do lokalu mieszkalnego. Opłata od pozwu o sądowe orzeczenie separacji wynosi 600 zł.

Tak więc niestety decyzja należy wyłącznie do gminy i tego, czy ta uzna, iż rozdzielność majątkowa lub separacja wyklucza posiadanie prawa do innego lokalu. Co do zasady jednak w ostatnim czasie gminy, zmierzając do odzyskiwania mieszkań, z wagi na ich brak, stoją na sztywnym stanowisku, iż nie przysługuje prawo nie tylko do wykupienia lokalu, ale także prawo do zajmowania mieszkania. W takiej sytuacji gminy wydają decyzje nakazująca opuszczenie mieszkania przez najemcę w terminie do 6 miesięcy.

Tak jak jednak mówiłam wcześniej, wszystko zależy od polityki gminy.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »