Kategoria: Mieszkanie komunalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Osobne majątki małżonków a wykupienie lokalu komunalnego

Małgorzata Rybarczyk • Opublikowane: 2016-03-17

Mam mieszkanie własnościowe, które nabyłam w drodze darowizny. Po tym fakcie zawarłam związek małżeński. Mamy rozdzielność majątkową. Mąż jest najemcą mieszkania komunalnego, które chce wykupić. Umowę zawarł wiele lat przed naszym ślubem. Czy mąż może w ogóle wykupić mieszkanie? Czy może to zrobić sam, czy ze mną; jeżeli tak; to jakie warunki trzeba spełnić? Czy gmina może stwierdzić, że jego potrzeby mieszkaniowe są spełnione, i rozwiązać umowę najmu?

Małgorzata Rybarczyk

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Zbywanie lokali komunalnych na rzecz ich najemców przebiega w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ustawa ta w art. 34 określa:

„1. W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

1) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

2) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony”.

Sama ustawa nie przewiduje żadnych dodatkowych obostrzeń, oprócz konieczności posiadania umowy najmu na czas nieoznaczony w przypadku sprzedaży lokali na rzecz ich najemców. Ustawodawca stwierdził jedynie, iż gmina może tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy, aby tworzyć warunki do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, do czego zobowiązuje je art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. W tym celu rada gminy właściwa dla miejscowości, w której znajduje się Państwa lokal, zobowiązana jest uchwali:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

  • wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy,
  • zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel.

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności:

  • prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne,
  • analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata,
  • planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach,
  • zasady polityki czynszowej,
  • sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach,
  • źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach,
  • wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne,
  • opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności: niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali, planowaną sprzedaż lokali.

W wykonaniu tychże obowiązków gminy wydają uchwały, w których to uszczegóławiają zasady, w oparciu o które następuje sprzedaż mieszkań na rzecz lokatorów. Gminy mają całkowitą swobodę w kształtowaniu warunków koniecznych do spełnienia w przypadku ubiegania się o wykup lokalu komunalnego. W większości przypadków gminy uzależniają prawo do ubiegania się o najem lokalu komunalnego, jaki i jego wykupienia od braku innego lokalu mieszkalnego posiadanego przez najemcę, a także przez jego współmałżonka. Oznacza to, że posiadanie lokalu mieszkalnego chociażby przez współmałżonka powoduje utratę prawa do tego lokalu. W takim przypadku gmina może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego, a lokal przeznaczony do sprzedaży zbyć z pominięciem jego dotychczasowego najemcy w trybie przetargowym, do którego przystąpić może każda osoba, a przy sprzedaży nie ma obowiązku stosowania żadnych preferencyjnych warunków. Nie jest tutaj istotne, czy pomiędzy małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa i kiedy powstała, jak również sposób, w jaki drugi z małżonków wszedł w posiadania swego mieszkania.

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: „z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków”. Oznacza to, iż w momencie, gdy jeden z małżonków posiada prawo do lokalu mieszkalnego, to tym samym po ślubie i drugi małżonek uzyskuje prawo do tego lokalu, więc przestaje spełniać przesłanki do nabycia lokalu komunalnego.

Pomimo bowiem, iż lokal współmałżonka nie wchodzi dzięki umowie majątkowej do majątku drugiego małżonka, to nie zmienia to faktu, że drugi małżonek posiada prawo do lokalu mieszkalnego. Zgodnie bowiem z art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. A co do zasady już samo posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu chociażby przez jednego małżonka, w większości uchwał, wyklucza prawo do ubiegania się nie tylko o wykup mieszkania komunalnego ale również o samo jego przyznanie.

Można także próbować wykazać istnienie separacji pomiędzy małżonkami. W przypadku separacji nadal oficjalnie są Państwo małżeństwem, z tym jedynie zastrzeżeniem, iż z mocy samego wyroku orzekającego separację następuje zniesienie wspólności majątkowej małżeńskiej. Tym samym nadal można mówić o tym iż współmałżonek posiada prawo do lokalu mieszkalnego. Opłata od pozwu o sądowe orzeczenie separacji wynosi 600 zł.

Tak więc niestety decyzja należy wyłącznie do gminy i tego, czy ta uzna, iż rozdzielność majątkowa lub separacja wyklucza posiadanie prawa do innego lokalu. Co do zasady jednak w ostatnim czasie gminy, zmierzając do odzyskiwania mieszkań, z wagi na ich brak, stoją na sztywnym stanowisku, iż nie przysługuje prawo nie tylko do wykupienia lokalu, ale także prawo do zajmowania mieszkania. W takiej sytuacji gminy wydają decyzje nakazująca opuszczenie mieszkania przez najemcę w terminie do 6 miesięcy.

Tak jak jednak mówiłam wcześniej, wszystko zależy od polityki gminy.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »