Rozdzielność majątkowa i mieszkanie małżonka a wykup lokalu komunalnego

Czy rozdzielność majątkowa pozwala wykupić mieszkanie komunalne?

Rozdzielność majątkowa między małżonkami oznacza, że każdy z nich ma swój majątek osobisty i samodzielnie nim zarządza. Nie oznacza jednak automatycznie, że gmina musi zgodzić się na wykup mieszkania komunalnego przez jednego z małżonków.

W sprawach dotyczących mieszkań komunalnych decydują nie tylko przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ale również ustawa o gospodarce nieruchomościami, ustawa o ochronie praw lokatorów oraz uchwały konkretnej gminy. Dlatego ta sama sytuacja może zostać oceniona inaczej w różnych miejscowościach.

Jeżeli mąż zawarł umowę najmu mieszkania komunalnego wiele lat przed ślubem i jest najemcą lokalu na czas nieoznaczony, co do zasady może być osobą uprawnioną do pierwszeństwa w nabyciu lokalu. Nie oznacza to jednak, że gmina ma obowiązek sprzedać mu mieszkanie. Gmina musi najpierw podjąć decyzję o przeznaczeniu danego lokalu do sprzedaży, a następnie przeprowadzić procedurę z uwzględnieniem przepisów ustawy i obowiązujących lokalnie zasad.

Pierwszeństwo najemcy w nabyciu lokalu komunalnego

Zbywanie lokali komunalnych na rzecz najemców odbywa się przede wszystkim na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości przysługuje między innymi osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Przepis ten jest ważny, ale trzeba go dobrze rozumieć. Pierwszeństwo w nabyciu nie oznacza roszczenia o wykup każdego mieszkania komunalnego. Najemca może skorzystać z pierwszeństwa dopiero wtedy, gdy gmina przeznaczy lokal do sprzedaży. Jeżeli lokal nie został przeznaczony do zbycia, sam wniosek najemcy nie zobowiązuje gminy do sprzedaży.

Jeżeli gmina przeznaczy lokal do sprzedaży, osobie będącej najemcą lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony doręcza się pisemne zawiadomienie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia i o przysługującym pierwszeństwie. Termin na złożenie wniosku o nabycie wskazany w zawiadomieniu nie może być krótszy niż 21 dni od dnia jego otrzymania.

W praktyce najemca powinien sprawdzić:

• czy umowa najmu jest zawarta na czas nieoznaczony,
• czy lokal został przeznaczony do sprzedaży,
• czy nie ma zaległości czynszowych lub innych naruszeń umowy najmu,
• jakie zasady sprzedaży i udzielania bonifikat obowiązują w danej gminie,
• czy przy ocenie sytuacji gmina bierze pod uwagę posiadanie innego lokalu przez najemcę lub członków jego gospodarstwa domowego.

Dlaczego uchwała gminy ma kluczowe znaczenie?

Ustawa o ochronie praw lokatorów nakłada na gminę obowiązek tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Rada gminy uchwala w tym celu między innymi wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu.

Wieloletni program powinien obejmować między innymi planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach. Z kolei lokalne zasady gospodarowania zasobem i sprzedaży lokali mają znaczenie dla ustalenia, które mieszkania gmina zamierza zbywać i na jakich zasadach może zostać udzielona bonifikata.

W praktyce znaczenie może mieć również sytuacja mieszkaniowa najemcy i jego rodziny, w tym własność mieszkania, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, najem innego lokalu albo inny tytuł umożliwiający realne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Istotne mogą być także położenie drugiego lokalu, jego powierzchnia, stan techniczny i faktyczna możliwość zamieszkania w nim przez rodzinę.

Nie można więc przyjąć jednej ogólnej zasady, że rozdzielność majątkowa zawsze pozwala wykupić mieszkanie komunalne albo zawsze taki wykup wyklucza. Znaczenie mają konkretne zasady obowiązujące w danej gminie oraz sytuacja rodzinna i mieszkaniowa najemcy.

Mieszkanie małżonka a prawo do wykupu mieszkania komunalnego

Jeżeli żona ma własne mieszkanie nabyte przed ślubem, w drodze darowizny albo ze środków należących do jej majątku osobistego, to mieszkanie co do zasady nie wchodzi do majątku męża. Wynika to z art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym do majątku osobistego każdego z małżonków należą między innymi przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej oraz przedmioty nabyte przez darowiznę, chyba że darczyńca postanowił inaczej.

Nie oznacza to jednak, że takie mieszkanie jest obojętne dla oceny sytuacji mieszkaniowej rodziny. Zgodnie z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Nie dochodzi przez to do przeniesienia własności ani powstania współwłasności, ale istnieje ustawowe uprawnienie rodzinne do korzystania z lokalu.

Trzeba też odróżnić dwie kwestie: majątek małżonków i zasady gospodarowania lokalami komunalnymi. Z chwilą zawarcia małżeństwa co do zasady powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, chyba że zawarli umowę majątkową małżeńską ustanawiającą rozdzielność. Osobnym zagadnieniem jest małżeńska wspólność najmu, która w praktyce może mieć znaczenie przy ocenie praw małżonków do zajmowanego lokalu.

Jeżeli gmina uznaje, że posiadanie przez jednego z małżonków mieszkania ma znaczenie dla sprzedaży lokalu komunalnego lub udzielenia bonifikaty, rozdzielność majątkowa zwykle nie wystarczy do obalenia takiego stanowiska. Trzeba ustalić podstawę stanowiska gminy i, jeżeli jest to istotne, wykazać, czy drugi lokal rzeczywiście może zaspokajać potrzeby mieszkaniowe rodziny. Znaczenie może mieć np. jego powierzchnia, położenie, stan techniczny, sposób korzystania z niego przez inne osoby albo obciążenie prawami osób trzecich.

Zobacz również: inny lokal a prawo do najmu

Czy gmina może wypowiedzieć najem mieszkania komunalnego?

Gmina nie może dowolnie stwierdzić, że najemca ma opuścić lokal, tylko dlatego że jego małżonek posiada mieszkanie. Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego musi nastąpić na piśmie, wskazywać przyczynę wypowiedzenia i mieć podstawę w ustawie.

Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu między innymi wtedy, gdy lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej albo pobliskiej miejscowości, lokator może używać tego lokalu, a lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. W takim przypadku termin wypowiedzenia wynosi miesiąc, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Nie każde mieszkanie związane z małżonkiem najemcy będzie więc automatyczną podstawą wypowiedzenia. Trzeba ustalić, jaki dokładnie tytuł prawny do drugiego lokalu przysługuje najemcy, czy może on z lokalu korzystać oraz czy spełnione są pozostałe ustawowe przesłanki wypowiedzenia. Znaczenie mogą mieć metraż, wyposażenie, stan techniczny, położenie oraz liczba osób, które miałyby w nim zamieszkać.

Odrębnie ustawa przewiduje możliwość wypowiedzenia najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu, gdy najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Inne podstawy wypowiedzenia mogą wynikać z dalszych przepisów art. 11 ustawy i muszą być oceniane stosownie do konkretnej sytuacji.

Jeżeli najemca nie zgadza się z wypowiedzeniem, powinien niezwłocznie przeanalizować jego podstawę. W wielu sprawach zasadnicze znaczenie ma to, czy gmina prawidłowo ustaliła przesłanki wskazane w wypowiedzeniu. Po ustaniu najmu gmina nie może samodzielnie usunąć lokatora z mieszkania; jeżeli lokal nie zostanie dobrowolnie opróżniony, co do zasady konieczne jest uzyskanie orzeczenia nakazującego opróżnienie lokalu i przeprowadzenie egzekucji zgodnie z prawem.

Kto nabywa lokal po wykupie: mąż, żona czy oboje małżonkowie?

Jeżeli tylko mąż jest najemcą mieszkania komunalnego, gmina najczęściej prowadzi procedurę wykupu wobec niego jako osoby uprawnionej z tytułu najmu. To, kto ostatecznie będzie stroną umowy sprzedaży i do jakiego majątku wejdzie lokal, zależy jednak również od sytuacji prawnej małżonków i ich ustroju majątkowego.

Przy rozdzielności majątkowej lokal nabyty przez męża za jego środki co do zasady wejdzie do jego majątku osobistego. Jeżeli jednak cena wykupu ma być finansowana przez żonę, dzieci albo innych członków rodziny, warto uregulować to pisemnie przed zawarciem umowy sprzedaży. W przeciwnym razie mogą powstać spory o to, czy środki były darowizną, pożyczką, nakładem czy inną formą rozliczenia.

Jeżeli małżonkowie nie mają rozdzielności majątkowej, a lokal jest kupowany w czasie trwania małżeństwa ze środków wspólnych, zasadą jest wejście nabytego prawa do majątku wspólnego, chyba że zachodzą przesłanki zaliczenia go do majątku osobistego. W sprawach dotyczących lokali komunalnych warto to wyjaśnić przed podpisaniem aktu notarialnego, ponieważ późniejsze rozliczenia mogą być znacznie trudniejsze.

Bonifikata przy wykupie mieszkania komunalnego

Bonifikata przy wykupie mieszkania komunalnego nie jest prawem automatycznym. W przypadku lokalu należącego do gminy możliwość i warunki udzielenia bonifikaty wynikają z art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz odpowiedniej uchwały rady gminy. Uchwała może określać między innymi wysokość bonifikaty i warunki jej zastosowania.

Trzeba również pamiętać o konsekwencjach sprzedaży mieszkania wykupionego z bonifikatą. Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nabywca lokalu mieszkalnego zbył go albo wykorzystał na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat od nabycia, jest co do zasady zobowiązany na żądanie właściwego organu do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.

Ustawa przewiduje jednak wyjątki. Art. 68 ust. 2a obejmuje między innymi zbycie lokalu na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem art. 68 ust. 2b, zamianę na inny lokal mieszkalny lub odpowiednią nieruchomość mieszkaniową oraz sprzedaż lokalu, gdy środki uzyskane ze sprzedaży zostaną wykorzystane w ciągu 12 miesięcy na cele wskazane w ustawie.

Przy darowiźnie na rzecz osoby bliskiej szczególnie ważny jest art. 68 ust. 2b. Jeżeli osoba bliska następnie zbywa lokal albo wykorzystuje go na cele inne niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat, okres ten liczy się od dnia pierwotnego nabycia lokalu od gminy. Nie oznacza to jednak, że osoba bliska jest w każdym przypadku pozbawiona wyjątków mieszkaniowych przewidzianych w art. 68 ust. 2a.

W wyroku z 22 czerwca 2023 r., sygn. II CSKP 1589/22, Sąd Najwyższy przyjął, że wyjątki z art. 68 ust. 2a mogą być stosowane do osoby bliskiej per analogiam. Dotyczy to także sytuacji, w której osoba bliska sprzedaje otrzymany lokal i przeznacza uzyskane środki na cele mieszkaniowe odpowiadające warunkom ustawy. Jest to istotny kierunek orzecznictwa, ponieważ wcześniej w orzecznictwie prezentowane było także bardziej rygorystyczne podejście do sytuacji osoby bliskiej.

Art. 68 ust. 2a pkt 5 przewiduje, że środki uzyskane ze sprzedaży mogą zostać wykorzystane w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo na nabycie nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe, będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.

Wyroku II CSKP 1589/22 nie należy traktować jako automatycznej gwarancji braku obowiązku zwrotu bonifikaty w każdym sporze z gminą. Trzeba sprawdzić daty kolejnych czynności, sposób nabycia i dalszego zbycia lokalu, wysokość i sposób wydatkowania środków oraz to, czy konkretne wydatki mieszczą się w ustawowym wyjątku. Znaczenie ma również stan prawny obowiązujący w chwili zdarzeń powodujących ewentualny obowiązek zwrotu.

Zobacz również: finansowanie wykupu w rodzinie

Co zrobić przed złożeniem wniosku o wykup?

Przed złożeniem wniosku o wykup mieszkania komunalnego warto przygotować się formalnie. Najemca powinien przede wszystkim uzyskać aktualne informacje z urzędu gminy lub miasta, czy lokal w ogóle został albo może zostać przeznaczony do sprzedaży i jakie zasady obowiązują przy jego nabyciu.

W praktyce należy sprawdzić:

• umowę najmu i datę jej zawarcia,
• czy najem jest zawarty na czas nieoznaczony,
• czy lokal został przeznaczony do sprzedaży,
• lokalne zasady sprzedaży lokali komunalnych,
• wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy,
• zasady udzielania bonifikaty,
• czy i w jakim zakresie znaczenie ma sytuacja mieszkaniowa małżonka i pozostałych członków gospodarstwa domowego,
• czy istnieją zaległości czynszowe albo inne naruszenia umowy najmu.

Jeżeli drugi małżonek ma mieszkanie, warto od razu przygotować dokumenty pokazujące jego sytuację prawną i faktyczną. W zależności od sprawy przydatne mogą być np. odpis księgi wieczystej, dokumenty dotyczące powierzchni i stanu technicznego lokalu, informacje o prawach innych osób oraz dane pokazujące, czy rodzina rzeczywiście może w tym lokalu zamieszkać.

FAQ

Czy rozdzielność majątkowa wystarczy, aby wykupić mieszkanie komunalne?

Nie. Rozdzielność majątkowa może mieć znaczenie przy ustalaniu, do czyjego majątku trafi lokal po zakupie, ale nie zastępuje warunków wynikających z ustawy i zasad obowiązujących w gminie. Sama umowa o rozdzielności nie tworzy roszczenia o sprzedaż lokalu.

Czy mąż może wykupić mieszkanie sam, jeżeli umowę najmu zawarł przed ślubem?

Może być to możliwe, jeżeli to on jest najemcą na czas nieoznaczony, lokal został przeznaczony do sprzedaży i spełnione są warunki wymagane w danej procedurze. Trzeba jednak sprawdzić również sytuację prawną najmu po zawarciu małżeństwa oraz zasady obowiązujące w konkretnej gminie.

Czy mieszkanie żony otrzymane w darowiźnie blokuje wykup mieszkania komunalnego przez męża?

Nie można tego przesądzić wyłącznie na podstawie faktu darowizny. Mieszkanie otrzymane w darowiźnie zwykle należy do majątku osobistego żony, ale mąż ma wynikające z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego uprawnienie do korzystania z mieszkania małżonka w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Znaczenie tej okoliczności trzeba oceniać łącznie z zasadami obowiązującymi w gminie i rzeczywistą możliwością korzystania z drugiego lokalu.

Czy gmina może wypowiedzieć najem, jeżeli małżonek najemcy ma inne mieszkanie?

Nie automatycznie. Trzeba ustalić, czy wobec samego najemcy spełnione są ustawowe przesłanki wypowiedzenia, w szczególności czy przysługuje mu odpowiedni tytuł prawny do innego lokalu, czy może go używać i czy lokal spełnia wymagania przewidziane przez ustawę. Wypowiedzenie musi być pisemne i wskazywać jego przyczynę.

Czy gmina ma obowiązek sprzedać mieszkanie komunalne najemcy?

Nie. Najemca lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony ma ustawowe pierwszeństwo w nabyciu, gdy gmina przeznaczy lokal do sprzedaży. Samo pierwszeństwo nie oznacza jednak prawa do żądania, aby gmina wystawiła dane mieszkanie na sprzedaż.

Czy po wykupie mieszkania z bonifikatą można od razu je sprzedać lub darować?

Trzeba najpierw sprawdzić art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy lokalu mieszkalnym podstawowy okres związany z obowiązkiem zwrotu bonifikaty wynosi 5 lat. Zbycie na rzecz osoby bliskiej jest ustawowym wyjątkiem, ale jej dalsza sprzedaż w tym okresie podlega art. 68 ust. 2b. Wyrok Sądu Najwyższego z 22 czerwca 2023 r., II CSKP 1589/22, dopuszcza stosowanie do osoby bliskiej także wyjątków z art. 68 ust. 2a, w tym wyjątku dotyczącego przeznaczenia środków na cele mieszkaniowe. Każdą konkretną sekwencję transakcji warto jednak sprawdzić przed jej przeprowadzeniem.

Podsumowanie

Rozdzielność majątkowa nie przekreśla możliwości wykupu mieszkania komunalnego, ale też nie gwarantuje zgody gminy. Najważniejsze jest to, czy najemca ma umowę na czas nieoznaczony, czy lokal został przeznaczony do sprzedaży, jakie zasady obowiązują w danej gminie oraz jakie znaczenie w konkretnej sprawie ma sytuacja mieszkaniowa małżonków.

Jeżeli drugi małżonek posiada mieszkanie, trzeba odróżnić własność tego lokalu od prawa drugiego małżonka do korzystania z niego oraz od ustawowych przesłanek wypowiedzenia najmu. Przy wykupie z bonifikatą szczególnej ostrożności wymagają natomiast późniejsze darowizny i sprzedaż lokalu, zwłaszcza gdy do dalszego zbycia dochodzi przed upływem 5 lat liczonych od pierwotnego nabycia.