Rozdzielność majątkowa a wykup mieszkania komunalnego

Czy rozdzielność majątkowa pozwala wykupić mieszkanie komunalne?

Rozdzielność majątkowa między małżonkami oznacza, że każdy z nich ma swój majątek osobisty i samodzielnie nim zarządza. Nie oznacza jednak automatycznie, że gmina musi zgodzić się na wykup mieszkania komunalnego przez jednego z małżonków.

W sprawach dotyczących mieszkań komunalnych decydują nie tylko przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ale również ustawa o gospodarce nieruchomościami, ustawa o ochronie praw lokatorów oraz uchwały konkretnej gminy. Dlatego ta sama sytuacja może zostać oceniona inaczej w różnych miejscowościach.

Jeżeli mąż zawarł umowę najmu mieszkania komunalnego wiele lat przed ślubem i jest najemcą lokalu na czas nieoznaczony, co do zasady może być osobą uprawnioną do pierwszeństwa w nabyciu lokalu. Nie oznacza to jednak, że gmina ma obowiązek sprzedać mu mieszkanie. Gmina musi najpierw podjąć decyzję o przeznaczeniu danego lokalu do sprzedaży, a następnie ocenić, czy najemca spełnia warunki wynikające z lokalnych zasad.

Pierwszeństwo najemcy w nabyciu lokalu komunalnego

Zbywanie lokali komunalnych na rzecz najemców odbywa się przede wszystkim na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości przysługuje między innymi osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Przepis ten jest ważny, ale trzeba go dobrze rozumieć. Pierwszeństwo w nabyciu nie oznacza roszczenia o wykup każdego mieszkania komunalnego. Najemca może skorzystać z pierwszeństwa dopiero wtedy, gdy gmina przeznaczy lokal do sprzedaży. Jeżeli lokal nie został przeznaczony do zbycia, sam wniosek najemcy nie zobowiązuje gminy do sprzedaży.

Jeżeli gmina przeznaczy lokal do sprzedaży, osobie będącej najemcą lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony doręcza się pisemne zawiadomienie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia i o przysługującym pierwszeństwie. Termin na złożenie wniosku o nabycie wskazany w zawiadomieniu nie może być krótszy niż 21 dni od dnia jego otrzymania.

W praktyce najemca powinien sprawdzić:

• czy umowa najmu jest zawarta na czas nieoznaczony,
• czy lokal został ujęty w planach sprzedaży gminy,
• czy nie ma zaległości czynszowych lub innych naruszeń umowy najmu,
• czy lokalna uchwała nie przewiduje dodatkowych warunków, np. braku innego lokalu w gospodarstwie domowym,
• czy w przypadku bonifikaty spełnione są warunki jej udzielenia.

Dlaczego uchwała gminy ma kluczowe znaczenie?

Ustawa o ochronie praw lokatorów nakłada na gminę obowiązek tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Rada gminy uchwala w tym celu między innymi wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu.

Wieloletni program powinien obejmować między innymi planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach. Z kolei lokalne zasady wynajmowania lokali określają m.in. kryteria dochodowe, warunki zamieszkiwania, tryb rozpatrywania wniosków oraz zasady weryfikacji sytuacji osób ubiegających się o lokal albo już korzystających z lokalu komunalnego.

W wielu gminach przy wykupie bada się, czy najemca albo członkowie jego gospodarstwa domowego mają tytuł prawny do innego lokalu. Może chodzić o własność mieszkania, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, najem innego lokalu albo inny tytuł umożliwiający realne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Znaczenie może mieć również to, gdzie znajduje się ten lokal, jaki ma metraż, stan techniczny i czy rzeczywiście nadaje się do zamieszkania przez rodzinę.

Nie można więc przyjąć jednej ogólnej zasady, że rozdzielność majątkowa zawsze pozwala wykupić mieszkanie komunalne albo zawsze taki wykup wyklucza. Kluczowa jest treść uchwał obowiązujących w danej gminie oraz konkretna sytuacja rodzinna i mieszkaniowa najemcy.

Mieszkanie małżonka a prawo do wykupu mieszkania komunalnego

Jeżeli żona ma własne mieszkanie nabyte przed ślubem, w drodze darowizny albo ze środków należących do jej majątku osobistego, to mieszkanie co do zasady nie wchodzi do majątku męża. Wynika to z art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym do majątku osobistego każdego z małżonków należą między innymi przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej oraz przedmioty nabyte przez darowiznę, chyba że darczyńca postanowił inaczej.

Nie oznacza to jednak, że takie mieszkanie jest obojętne dla gminy. Zgodnie z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. To nie jest przeniesienie własności ani powstanie współwłasności, ale ustawowe uprawnienie rodzinne, które gmina może brać pod uwagę przy ocenie, czy potrzeby mieszkaniowe rodziny są już zaspokojone.

Trzeba też odróżnić dwie kwestie: majątek małżonków i zasady gospodarowania lokalami komunalnymi. Z chwilą zawarcia małżeństwa co do zasady powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, chyba że zawarli umowę majątkową małżeńską ustanawiającą rozdzielność. Osobnym zagadnieniem jest małżeńska wspólność najmu, która w praktyce może mieć znaczenie przy ocenie praw małżonków do zajmowanego lokalu.

Jeżeli gmina uznaje, że posiadanie przez jednego z małżonków mieszkania wyklucza nabycie lokalu komunalnego z bonifikatą, rozdzielność majątkowa zwykle nie wystarczy do obalenia takiego stanowiska. Nadal trzeba wykazać, że drugi lokal nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych rodziny, np. jest zbyt mały, znajduje się daleko od miejsca pracy i centrum życiowego rodziny, jest obciążony prawami osób trzecich albo z innych przyczyn nie może służyć rodzinie jako realne mieszkanie.

Zobacz również: inny lokal a prawo do najmu

Czy gmina może wypowiedzieć najem mieszkania komunalnego?

Gmina nie może dowolnie stwierdzić, że najemca ma opuścić lokal, tylko dlatego że jego małżonek posiada mieszkanie. Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego musi nastąpić na piśmie, wskazywać przyczynę wypowiedzenia i mieć podstawę w ustawie.

Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu między innymi wtedy, gdy lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej albo pobliskiej miejscowości, lokator może używać tego lokalu, a lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. W takim przypadku termin wypowiedzenia wynosi miesiąc, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Nie każde mieszkanie małżonka będzie więc automatyczną podstawą wypowiedzenia. Gmina powinna ocenić, czy najemca rzeczywiście może korzystać z tego lokalu oraz czy lokal odpowiada standardowi lokalu zamiennego. Znaczenie mogą mieć metraż, wyposażenie, stan techniczny, położenie oraz liczba osób, które miałyby w nim zamieszkać.

Odrębnie ustawa przewiduje możliwość wypowiedzenia najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu, gdy najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Inna podstawa wypowiedzenia może wynikać z wieloletniego programu gospodarowania zasobem, jeżeli gmina planuje sprzedaż lub racjonalizację zasobu i jednocześnie oferuje najem innego lokalu spełniającego ustawowe warunki.

Jeżeli najemca nie zgadza się z wypowiedzeniem, powinien niezwłocznie przeanalizować jego podstawę. W wielu sprawach zasadnicze znaczenie ma to, czy gmina prawidłowo ustaliła, że najemca może faktycznie korzystać z innego lokalu. Po bezskutecznym upływie wypowiedzenia gmina nie może samodzielnie usunąć lokatora z mieszkania; co do zasady konieczne jest uzyskanie wyroku eksmisyjnego i przeprowadzenie egzekucji zgodnie z prawem.

Kto nabywa lokal po wykupie: mąż, żona czy oboje małżonkowie?

Jeżeli tylko mąż jest najemcą mieszkania komunalnego, gmina najczęściej prowadzi procedurę wykupu wobec niego jako osoby uprawnionej z tytułu najmu. To, czy żona będzie stroną umowy sprzedaży, zależy od przepisów, treści umowy najmu, stanowiska gminy oraz ustroju majątkowego małżonków.

Przy rozdzielności majątkowej lokal nabyty przez męża za jego środki co do zasady wejdzie do jego majątku osobistego. Jeżeli jednak cena wykupu ma być finansowana przez żonę, dzieci albo innych członków rodziny, warto uregulować to pisemnie przed zawarciem umowy sprzedaży. W przeciwnym razie mogą powstać spory o to, czy środki były darowizną, pożyczką, nakładem czy formą rozliczenia rodzinnego.

Jeżeli małżonkowie nie mają rozdzielności majątkowej, a lokal jest kupowany w czasie trwania małżeństwa ze środków wspólnych, zasadą jest wejście nabytego prawa do majątku wspólnego, chyba że zachodzą przesłanki zaliczenia go do majątku osobistego. W sprawach dotyczących lokali komunalnych warto to wyjaśnić przed podpisaniem aktu notarialnego, ponieważ późniejsze korekty bywają trudne.

Bonifikata przy wykupie mieszkania komunalnego

Bonifikata przy wykupie mieszkania komunalnego nie jest prawem automatycznym. Właściwy organ może jej udzielić na podstawie odpowiedniej uchwały rady gminy albo zarządzenia, jeżeli lokal jest sprzedawany jako lokal mieszkalny. To uchwała określa warunki bonifikaty i jej wysokość.

Trzeba również pamiętać o konsekwencjach sprzedaży mieszkania wykupionego z bonifikatą. Zgodnie z art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą zbył go albo wykorzystał na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat od nabycia, może być zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Ustawa przewiduje wyjątki, między innymi zbycie na rzecz osoby bliskiej, zamianę na inny lokal mieszkalny albo sprzedaż lokalu, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną wykorzystane w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe. W przypadku zbycia na rzecz osoby bliskiej trzeba jednak uważać, bo obowiązek zwrotu bonifikaty może powstać także po stronie tej osoby, jeżeli ona następnie sprzeda lokal albo wykorzysta go niezgodnie z celem bonifikaty w ustawowym terminie.

Zobacz również: finansowanie wykupu w rodzinie

Co zrobić przed złożeniem wniosku o wykup?

Przed złożeniem wniosku o wykup mieszkania komunalnego warto przygotować się formalnie. Najemca powinien przede wszystkim uzyskać aktualne informacje z urzędu gminy lub miasta, czy lokal w ogóle może zostać sprzedany i jakie warunki trzeba spełnić.

W praktyce należy sprawdzić:

• umowę najmu i datę jej zawarcia,
• czy najem jest zawarty na czas nieoznaczony,
• lokalną uchwałę dotyczącą sprzedaży lokali komunalnych,
• wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy,
• zasady udzielania bonifikaty,
• czy gmina bada sytuację mieszkaniową małżonka i innych członków gospodarstwa domowego,
• czy posiadane przez małżonka mieszkanie może być uznane za realne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny,
• czy istnieją zaległości czynszowe albo inne naruszenia umowy najmu.

Jeżeli drugi małżonek ma mieszkanie, warto od razu przygotować argumenty i dokumenty pokazujące, czy lokal ten rzeczywiście nadaje się do zamieszkania przez rodzinę. Może to być np. odpis księgi wieczystej, dokumenty dotyczące metrażu, zdjęcia, informacje o stanie technicznym, dokumenty potwierdzające zamieszkiwanie innych osób albo dane o odległości od miejsca pracy i szkoły dzieci.

FAQ

Czy rozdzielność majątkowa wystarczy, aby wykupić mieszkanie komunalne?

Nie. Rozdzielność majątkowa może mieć znaczenie przy ustalaniu, do czyjego majątku trafi lokal po zakupie, ale nie zastępuje warunków wynikających z ustawy i uchwał gminy. Gmina może badać sytuację mieszkaniową gospodarstwa domowego, w tym małżonka.

Czy mąż może wykupić mieszkanie sam, jeżeli umowę najmu zawarł przed ślubem?

Może być to możliwe, jeżeli to on jest najemcą na czas nieoznaczony, lokal został przeznaczony do sprzedaży i spełnia warunki obowiązujące w danej gminie. Trzeba jednak sprawdzić, czy gmina nie wymaga badania sytuacji mieszkaniowej małżonka albo całego gospodarstwa domowego.

Czy mieszkanie żony otrzymane w darowiźnie blokuje wykup mieszkania komunalnego przez męża?

Może blokować, ale nie zawsze. Mieszkanie otrzymane w darowiźnie zwykle należy do majątku osobistego żony, jednak mąż może mieć ustawowe uprawnienie do korzystania z niego w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Gmina może to uwzględnić przy ocenie prawa do wykupu, zwłaszcza gdy lokal nadaje się do zamieszkania i znajduje się w tej samej albo pobliskiej miejscowości.

Czy gmina może wypowiedzieć najem, jeżeli małżonek najemcy ma inne mieszkanie?

Tak, ale tylko wtedy, gdy spełnione są ustawowe warunki wypowiedzenia. W szczególności trzeba ustalić, czy najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu w tej samej albo pobliskiej miejscowości, czy może z niego korzystać i czy lokal spełnia warunki lokalu zamiennego. Wypowiedzenie musi być pisemne i wskazywać przyczynę.

Czy gmina ma obowiązek sprzedać mieszkanie komunalne najemcy?

Nie. Najemca lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony ma pierwszeństwo w nabyciu, gdy gmina przeznaczy lokal do sprzedaży. Samo pierwszeństwo nie oznacza jednak, że gmina musi sprzedać każde mieszkanie na wniosek najemcy.

Czy po wykupie mieszkania z bonifikatą można od razu je sprzedać lub darować?

Trzeba zachować ostrożność. Sprzedaż albo wykorzystanie mieszkania na inny cel przed upływem 5 lat może skutkować obowiązkiem zwrotu bonifikaty po waloryzacji. Ustawa przewiduje wyjątki, ale każdą transakcję warto wcześniej sprawdzić, zwłaszcza gdy w grę wchodzi darowizna dla osoby bliskiej lub dalsza sprzedaż przez tę osobę.

Podsumowanie

Rozdzielność majątkowa nie przekreśla możliwości wykupu mieszkania komunalnego, ale też nie gwarantuje zgody gminy. Najważniejsze jest to, czy najemca ma umowę na czas nieoznaczony, czy lokal został przeznaczony do sprzedaży, jakie warunki przewiduje uchwała gminy oraz czy małżonkowie mają realną możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w innym lokalu.

Jeżeli drugi małżonek posiada mieszkanie, gmina może badać tę okoliczność zarówno przy rozpatrywaniu wniosku o wykup, jak i przy ocenie dalszego prawa do zajmowania lokalu komunalnego. Nie każda własność małżonka automatycznie przesądza jednak o utracie najmu. Znaczenie ma konkretna sytuacja: położenie lokalu, możliwość korzystania z niego, standard, metraż, liczba domowników oraz treść lokalnych przepisów.

Źródła

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
4. Art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami - pierwszeństwo w nabyciu lokalu

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.