Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy najemca ma prawo pierwokupu?

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-09-28 • Aktualizacja: 2021-07-02

Dwa lata temu wynająłem garaż od spółdzielni. W rozmowach określiłem, że chcę go wykupić. Dostałem niedawno pismo, w którym spółdzielnia wzywa mnie do opuszczenia garażu, bo znalazła na niego nabywcę. Twierdzi również, że wysyłała do mnie wcześniej pismo z propozycją wykupu. Nic takiego do mnie nie doszło. Czy mam jako najemca prawo do pierwokupu?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Czy najemca ma prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu i jego realizacja

Odpowiedź na Pana pytanie zacznę od wyjaśnienia instytucji pierwokupu.

Reguluję ją art. 596 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału.

Jak wynika z treści tego przepisu, pierwokup może wynikać z ustawy – wtedy szczególny przepis prawo to wyraźnie przewiduje. Przykładem może tu być art. 109 ust 1 pkt 1 ustawy o gospodarce komunalnej, który stanowi, iż gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego.

Drugim źródłem prawa pierwokupu jest umowa stron. Umowne prawo pierwokupu może zostać zastrzeżone np. w ramach zawartej umowy sprzedaży, darowizny, najmu, dzierżawy.

Z tego, co zrozumiałam z Pana pytania, formalnie prawo pierwokupu nie zostało na Pana rzecz zastrzeżone, a jedynie Pan zgłosił spółdzielni taką wolę – nabycia garażu.

Jeżeli się jednak mylę i zostało to uzgodnione ze spółdzielnią, że w razie sprzedaży garażu Pan będzie miał prawo jego pierwokupu, wówczas – tak, będzie Pan miał podstawy do domagania się realizacji tego prawa. W nauce prawa i orzecznictwie przyjmuje się bowiem, że zastrzeżenie prawa pierwokupu może zostać dokonane w dowolnej formie. Wyjaśniono, że dotyczy to również zastrzeżenia prawa pierwokupu w odniesieniu do nieruchomości, generalnie zachowanie formy aktu notarialnego nie jest w tym przypadku konieczne. Przyjmuje się bowiem, że prawo pierwokupu nie tworzy zobowiązania do przeniesienia własności [M. Safjan, (wJ Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, art. 596 oraz wyrok Sądu Najwyższego z 21.11.2003 r., sygn. akt V CK 53/03 oraz z dnia 19.2.2002 r., sygn. akt IV CKN 784/00].

Jedynym problemem – jeśli nie zachowano formy pisemnej dla pierwokupu – jest to, czy będzie Pan w stanie udowodnić, że takie uzgodnienia miały miejsce, jeśli spółdzielnia tego nie potwierdzi. Nie wiem, czy są choćby jacyś świadkowie takich uzgodnień. Istotne jest to, że obie strony musiały akceptować prawo pierwokupu.

Chciałam też dodać, że jeszcze nic straconego, bo można jeszcze umowę pierwokupu zawrzeć nawet w tym momencie. Nie ma bowiem przeszkód, aby takie zastrzeżenie zawrzeć w odrębnym niż umowa porozumieniu.

Wyjaśnię jeszcze, że zgodnie z art. 599 § 1 jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.

Mam nadzieję, że te informacje wyjaśniają Panu w sposób dostateczny stan prawny w analizowanym zakresie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »