Czy najemca garażu ma prawo pierwokupu?

W praktyce najemcy garaży często zakładają, że skoro od lat płacą czynsz i korzystają z miejsca, to przy sprzedaży powinni mieć pierwszeństwo zakupu. Prawo cywilne działa jednak inaczej. Pierwokup nie powstaje z samego faktu najmu. Musi mieć wyraźną podstawę w przepisie ustawy albo w czynności prawnej, najczęściej w umowie, aneksie lub odrębnym porozumieniu.

W opisanej sprawie pan Piotr wynajmował garaż od spółdzielni i wielokrotnie sygnalizował, że chciałby go wykupić. Po pewnym czasie otrzymał pismo wzywające go do opuszczenia garażu, ponieważ spółdzielnia znalazła nabywcę. Spółdzielnia twierdziła również, że wcześniej wysłała mu propozycję wykupu. Kluczowe pytanie brzmi: czy z umowy, korespondencji, uchwał lub regulaminów spółdzielni wynikało rzeczywiste prawo pierwokupu, czy jedynie niewiążąca deklaracja zainteresowania zakupem.

Czy najemca garażu ma automatyczne prawo pierwokupu?

Nie. W zwykłej umowie najmu garażu najemca nie uzyskuje automatycznie prawa pierwokupu. Samo korzystanie z garażu, opłacanie czynszu, długoletni najem ani ustne informowanie właściciela o chęci wykupu nie tworzą jeszcze uprawnienia do pierwszeństwa zakupu.

Prawo pierwokupu może jednak istnieć, jeżeli zostało wyraźnie zastrzeżone w umowie najmu, aneksie, uchwale, regulaminie spółdzielni albo innym porozumieniu zaakceptowanym przez obie strony. W przypadku spółdzielni warto sprawdzić nie tylko samą umowę najmu, lecz także statut, regulaminy zbywania lokali lub garaży, uchwały organów spółdzielni oraz całą korespondencję dotyczącą wykupu.

Jeżeli spółdzielnia jedynie pytała pana Piotra, czy byłby zainteresowany zakupem, albo złożyła mu niewiążącą propozycję sprzedaży, nie musi to oznaczać powstania prawa pierwokupu. Inaczej byłoby wtedy, gdyby z dokumentów wynikało, że w razie sprzedaży garażu osobie trzeciej spółdzielnia zobowiązała się najpierw umożliwić zakup panu Piotrowi na tych samych warunkach.

Na czym polega prawo pierwokupu?

Zgodnie z art. 596 Kodeksu cywilnego prawo pierwokupu polega na tym, że ustawa albo czynność prawna zastrzega dla określonej osoby pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby właściciel chciał sprzedać ją osobie trzeciej.

W praktyce oznacza to, że właściciel nie powinien sprzedać rzeczy osobie trzeciej od razu w sposób bezwarunkowy. Jeżeli istnieje prawo pierwokupu, sprzedaż powinna zostać zawarta pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta ze swojego prawa. Następnie uprawniony powinien zostać zawiadomiony o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią.

Źródłem pierwokupu może być przepis ustawy. Przykładowo gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadkach wskazanych w art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami, między innymi przy sprzedaży niektórych nieruchomości lub praw użytkowania wieczystego. Innym źródłem może być umowa stron, na przykład klauzula w umowie najmu garażu.

Jak zastrzec prawo pierwokupu w umowie najmu?

Umowne prawo pierwokupu powinno być opisane możliwie precyzyjnie. W umowie albo aneksie warto wskazać: kto jest uprawniony, jakiego garażu lub prawa dotyczy pierwokup, w jakiej sytuacji powstaje obowiązek zawiadomienia najemcy, w jaki sposób ma zostać doręczone zawiadomienie, jaki termin ma najemca na odpowiedź oraz czy uprawnienie dotyczy sprzedaży na takich samych warunkach, jakie uzgodniono z osobą trzecią.

W orzecznictwie przyjmuje się, że samo zastrzeżenie prawa pierwokupu nie musi co do zasady przybierać formy aktu notarialnego, nawet gdy dotyczy nieruchomości. Dla celów dowodowych należy jednak dążyć do formy pisemnej, a przy nieruchomościach najlepiej skonsultować treść klauzuli z prawnikiem lub notariuszem. Czym innym jest bowiem ustanowienie prawa pierwokupu, a czym innym jego późniejsze wykonanie.

Jeżeli wykonanie pierwokupu prowadzi do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno zostać złożone w takiej formie, jakiej wymaga sprzedaż tej rzeczy. Przy nieruchomości oznacza to formę aktu notarialnego.

Jak wykonuje się prawo pierwokupu?

Jeżeli prawo pierwokupu istnieje, zobowiązany powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Nie chodzi więc wyłącznie o ogólną informację, że właściciel planuje sprzedaż, ale o przedstawienie istotnych postanowień transakcji, w szczególności przedmiotu sprzedaży i ceny.

Termin wykonania prawa pierwokupu wynika z art. 598 § 2 Kodeksu cywilnego. Prawo pierwokupu dotyczące nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, a dotyczące innych rzeczy w ciągu tygodnia, chyba że strony zastrzegły inne terminy.

Po skutecznym wykonaniu prawa pierwokupu dochodzi do skutku umowa sprzedaży między zobowiązanym a uprawnionym zasadniczo o tej samej treści, co umowa zawarta z osobą trzecią. Postanowienia, które miałyby jedynie udaremnić wykonanie pierwokupu, nie powinny działać przeciwko uprawnionemu.

Czy wcześniejsza propozycja wykupu uruchamia termin?

Nie zawsze. Jeżeli właściciel lub spółdzielnia wysłali najemcy jedynie propozycję wykupu garażu, zaproszenie do rozmów albo informację o planowanej sprzedaży, nie musi to jeszcze być zawiadomieniem wymaganym przy prawie pierwokupu. Termin z Kodeksu cywilnego co do zasady biegnie od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży zawartej z osobą trzecią i o jej warunkach.

W sprawie pana Piotra istotne będzie więc, co dokładnie zawierało rzekome wcześniejsze pismo spółdzielni, czy zostało skutecznie doręczone i czy prawo pierwokupu w ogóle zostało wcześniej zastrzeżone. Jeżeli pismo nie dotarło do pana Piotra, warto ustalić, na jaki adres zostało wysłane, czy spółdzielnia ma dowód nadania i odbioru oraz czy korespondencja była kierowana zgodnie z umową.

Co grozi za sprzedaż z pominięciem prawa pierwokupu?

Skutki zależą od źródła pierwokupu. Jeżeli prawo pierwokupu wynikało z umowy, a właściciel sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo, nie zawiadomił uprawnionego albo podał mu nieprawdziwe istotne warunki sprzedaży, co do zasady odpowiada za szkodę wyrządzoną uprawnionemu.

Surowszy skutek przewidziano w niektórych przypadkach pierwokupu ustawowego. Zgodnie z art. 599 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

Dlatego w sporze ze spółdzielnią nie wystarczy samo powołanie się na długoletni najem. Trzeba ustalić, czy pan Piotr miał konkretne, możliwe do udowodnienia prawo pierwokupu, a następnie ocenić, czy spółdzielnia prawidłowo wykonała obowiązek zawiadomienia.

Co powinien zrobić najemca po wezwaniu do opuszczenia garażu?

Najemca powinien najpierw ustalić, z jakiego tytułu korzysta z garażu i na jakiej podstawie spółdzielnia żąda jego wydania. Inaczej ocenia się zwykłe wypowiedzenie umowy najmu, inaczej sprzedaż garażu z zachowaniem najmu, a jeszcze inaczej sytuację, w której spółdzielnia twierdzi, że najemca nie skorzystał z wcześniejszej propozycji wykupu.

Praktycznie warto podjąć następujące kroki:

• odszukać umowę najmu, aneksy, regulaminy i pisma dotyczące wykupu garażu,
• sprawdzić, czy w dokumentach użyto wyraźnych sformułowań o prawie pierwokupu albo pierwszeństwie nabycia,
• zażądać od spółdzielni kopii pisma, które miało być wcześniej wysłane, wraz z dowodem doręczenia,
• ustalić, czy zawarto już umowę z osobą trzecią, a jeżeli tak, czy była to umowa warunkowa i jakie były jej warunki,
• odpowiedzieć pisemnie na wezwanie do opuszczenia garażu, wskazując swoje stanowisko i żądając wyjaśnienia podstaw prawnych działania spółdzielni.

Jeżeli dokumenty potwierdzają prawo pierwokupu, najemca powinien działać szybko, ponieważ terminy na wykonanie tego prawa są krótkie. Przy nieruchomości miesięczny termin liczony jest od otrzymania prawidłowego zawiadomienia, a przy innych rzeczach termin ustawowy wynosi tydzień.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, kiedy najemca może realnie powoływać się na pierwokup, a kiedy jego sytuacja zależy głównie od treści umowy i dowodów.

FAQ

Czy każdy najemca garażu ma prawo pierwokupu?

Nie. Najemca garażu ma prawo pierwokupu tylko wtedy, gdy wynika ono z ustawy, umowy, aneksu, regulaminu albo innego wiążącego porozumienia. Zwykły najem nie daje takiego prawa automatycznie.

Czy ustna obietnica sprzedaży garażu wystarczy?

Może mieć znaczenie dowodowe, ale jest ryzykowna. Jeżeli właściciel zaprzeczy ustaleniom, najemca musi wykazać, że obie strony rzeczywiście uzgodniły prawo pierwokupu. Dlatego klauzula o pierwokupie powinna być zapisana przynajmniej w formie pisemnej.

Czy pismo z propozycją wykupu to zawsze zawiadomienie o pierwokupie?

Nie. Propozycja wykupu może być tylko zaproszeniem do negocjacji. Zawiadomienie istotne dla prawa pierwokupu powinno odnosić się do sprzedaży zawartej z osobą trzecią i przedstawiać jej istotne warunki, przede wszystkim przedmiot i cenę.

Ile czasu jest na wykonanie prawa pierwokupu?

Jeżeli strony nie zastrzegły innego terminu, przy nieruchomości termin wynosi miesiąc od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, a przy innych rzeczach tydzień. W praktyce nie należy zwlekać, bo błędna ocena terminu może doprowadzić do utraty uprawnienia.

Co zrobić, gdy spółdzielnia żąda opuszczenia garażu?

Należy sprawdzić umowę najmu, podstawę wypowiedzenia, dokumenty dotyczące sprzedaży oraz ewentualne postanowienia o pierwokupie lub pierwszeństwie nabycia. Warto odpowiedzieć pisemnie i zażądać od spółdzielni przedstawienia dokumentów, na które się powołuje.

Podsumowanie

W sprawie najemcy garażu najważniejsze jest rozróżnienie między zwykłą chęcią wykupu a wiążącym prawem pierwokupu. Jeżeli pan Piotr nie miał w umowie, aneksie, regulaminie lub innym dokumencie wyraźnie przyznanego prawa pierwokupu, samo wieloletnie wynajmowanie garażu nie daje mu pierwszeństwa zakupu. Jeżeli jednak takie uprawnienie zostało zastrzeżone, spółdzielnia powinna respektować procedurę przewidzianą w Kodeksie cywilnym lub w dokumentach wewnętrznych.

Przed podjęciem decyzji o opuszczeniu garażu albo kierowaniu roszczeń do spółdzielni warto przeanalizować komplet dokumentów. W wielu sprawach decydujące znaczenie ma nie sam fakt najmu, lecz dokładna treść umowy, korespondencji i dowodów doręczenia pism.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 596-602 - Dz.U. 2025 poz. 1071
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 109-111 - Dz.U. 2026 poz. 399
3. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2024 poz. 558
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2003 r., sygn. akt V CK 53/03
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 784/00

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.