Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy najemca ma prawo pierwokupu?

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-09-28

Dwa lata temu wynająłem garaż od spółdzielni. W rozmowach określiłem, że chcę go wykupić. Dostałem niedawno pismo, w którym spółdzielnia wzywa mnie do opuszczenia garażu, bo znalazła na niego nabywcę. Twierdzi również, że wysyłała do mnie wcześniej pismo z propozycją wykupu. Nic takiego do mnie nie doszło. Czy mam jako najemca prawo do pierwokupu?

Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

Odpowiedź na Pana pytanie zacznę od wyjaśnienia instytucji pierwokupu.

Reguluję ją art. 596 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału.

Jak wynika z treści tego przepisu, pierwokup może wynikać z ustawy – wtedy szczególny przepis prawo to wyraźnie przewiduje. Przykładem może tu być art. 109 ust 1 pkt 1 ustawy o gospodarce komunalnej, który stanowi, iż gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego.

Drugim źródłem prawa pierwokupu jest umowa stron. Umowne prawo pierwokupu może zostać zastrzeżone np. w ramach zawartej umowy sprzedaży, darowizny, najmu, dzierżawy.

Z tego, co zrozumiałam z Pana pytania, formalnie prawo pierwokupu nie zostało na Pana rzecz zastrzeżone, a jedynie Pan zgłosił spółdzielni taką wolę – nabycia garażu.

Jeżeli się jednak mylę i zostało to uzgodnione ze spółdzielnią, że w razie sprzedaży garażu Pan będzie miał prawo jego pierwokupu, wówczas – tak, będzie Pan miał podstawy do domagania się realizacji tego prawa. W nauce prawa i orzecznictwie przyjmuje się bowiem, że zastrzeżenie prawa pierwokupu może zostać dokonane w dowolnej formie. Wyjaśniono, że dotyczy to również zastrzeżenia prawa pierwokupu w odniesieniu do nieruchomości, generalnie zachowanie formy aktu notarialnego nie jest w tym przypadku konieczne. Przyjmuje się bowiem, że prawo pierwokupu nie tworzy zobowiązania do przeniesienia własności [M. Safjan, (wJ Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, art. 596 oraz wyrok Sądu Najwyższego z 21.11.2003 r., sygn. akt V CK 53/03 oraz z dnia 19.2.2002 r., sygn. akt IV CKN 784/00].

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jedynym problemem – jeśli nie zachowano formy pisemnej dla pierwokupu – jest to, czy będzie Pan w stanie udowodnić, że takie uzgodnienia miały miejsce, jeśli spółdzielnia tego nie potwierdzi. Nie wiem, czy są choćby jacyś świadkowie takich uzgodnień. Istotne jest to, że obie strony musiały akceptować prawo pierwokupu.

Chciałam też dodać, że jeszcze nic straconego, bo można jeszcze umowę pierwokupu zawrzeć nawet w tym momencie. Nie ma bowiem przeszkód, aby takie zastrzeżenie zawrzeć w odrębnym niż umowa porozumieniu.

Wyjaśnię jeszcze, że zgodnie z art. 599 § 1 jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.

Mam nadzieję, że te informacje wyjaśniają Panu w sposób dostateczny stan prawny w analizowanym zakresie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »