Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Salon kosmetyczny w mieszkaniu a sposób użytkowania lokalu

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2020-10-05

Chciałabym w swoim mieszkaniu (nowy blok, wspólnota mieszkaniowa) zacząć prowadzić salon kosmetyczny. Czy należy zmienić sposób użytkowania lokalu? Czy mieszkańcy mogą mi zabronić wpuszczać klientów przez klatkę?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Salon kosmetyczny w mieszkaniu a sposób użytkowania lokalu

Konieczność zmiany sposobu użytkowania lokalu

Jeśli posiada Pani loka mieszkalny, to prowadzenie w nim działalności gospodarczej – świadczenie usług wymaga zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania.

Podstawę prawną stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Stosownie do treści art. 71 ust. 1 ustawy zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga pozwolenia właściwego organu. Przy wydawaniu pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części odpowiednie zastosowanie ma przepis art. 32. Oznacza to, że pozwolenie może być wydane po uprzednim uzyskaniu, przez zamierzającego dokonać zmiany sposobu użytkowania, wymaganych przepisami szczególnymi uzgodnień, pozwoleń lub opinii innych organów.

Tryb postępowania przy zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego został określony w wydanym z upoważnienia art. 72 wyżej powołanej ustawy Prawo budowlane rozporządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 grudnia 1994 r. w sprawie warunków i trybu postępowania przy rozbiórkach nie użytkowanych, zniszczonych lub nie wykończonych obiektów budowlanych oraz udzielania pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części. Zgodnie z treścią § 10 owego rozporządzenia właściwy organ wydaje pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części po stwierdzeniu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, i obowiązującymi Polskimi Normami. Ponadto rozporządzenie to w par. 8 ust. 1 wymienia dokumenty i dowody, jakie należy złożyć wraz z wnioskiem o pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a wśród nich dowód stwierdzający prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Art. 71 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego regulują zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części) polegającą na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym (lub jego części) działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Tego rodzaju zmiana sposobu użytkowania zasadniczo wymaga zgłoszenia. Z kolei zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części bez wymaganego zgłoszenia uregulowanego w art. 71 ust. 2 aktualizuje konieczność przeprowadzenia procedury legalizacyjnej określonej w art. 71a.

Roboty budowalne w lokalu

Alternatywnie – jeżeli natomiast zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części ma charakter kwalifikowany i wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę; a w przypadku robót objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2–4 Prawa budowlanego (art. 71 ust. 6). Legalizacja zmiany sposobu użytkowania związanej z robotami budowlanymi nastąpi więc w trybie art. 50–51.

Wspólnota mieszkaniowa a sposób użytkowania lokalu

Według art. 140 Kodeksu cywilnego: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa do ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków.

Do zmiany sposobu użytkowania części lokalu mieszkalnego będącego wyłączną własnością wnioskodawcy nie jest wymagana zgoda właścicieli pozostałych lokali mieszkalnych. Zmiana ta bowiem nie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu o jakiej mowa w art. 22 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./. Zgodnie z pkt 4 owego przepisu prawa czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Lokal, którego niniejsze postępowanie dotyczy, nie jest częścią nieruchomości wspólnej.

Ustawodawca w art. 144 Kodeksu cywilnego wskazał:

„Art. 144. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Odnosząc to do Pani pytania – musi Pani dokonać zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu. Nie musi Pani przy tym uzyskiwać zgody wspólnoty, jeśli zmiana nie będzie dotyczyła części wspólnych (nie wiem, czy budynek i klatka spełniają wymogi budynku użytkowego – może nie i decyzja będzie odmowna). Zmiana musi być zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego lub konieczne będzie uzyskanie decyzji WZ.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Sprzeciw na podwyższenie funduszu remontowego

Jestem właścicielem mieszkanka we wspólnocie (11 mieszkań o różnym metrażu). Zarząd stwierdził, że potrzebna jest wymiana dachu w budynku...

 

Użyczenie mieszkania a pokrywanie kosztów

Użyczenie mieszkania a pokrywanie kosztów

Czy użyczający mieszkanie musi pokrywać koszty czynszowe, czy może ich nie płacić, opłacając tylko opłaty za media itd.? Użyczający powinien umową...

Nowy podział części wspólnych nieruchomości w domu jednorodzinnym z dwoma lokalami mieszkalnymi po adaptacji poddasza

W domu jednorodzinnym są wyodrębnione dwa lokale mieszkalne. Każdy lokal posiada księgę wieczystą. Właściciel lokalu drugiego pozyskał dodatkową...

 

Opłata za miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym

Posiadam mieszkanie w bloku i miejsce postojowe na własność we wspólnym lokalu (z osobnym wpisem w księdze wieczystej). Wyliczono...

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »