Salon kosmetyczny w mieszkaniu a sposób użytkowania lokalu

Konieczność zmiany sposobu użytkowania lokalu

Jeśli posiada Pani loka mieszkalny, to prowadzenie w nim działalności gospodarczej – świadczenie usług wymaga zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania.

Podstawę prawną stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Stosownie do treści art. 71 ust. 1 ustawy zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga pozwolenia właściwego organu. Przy wydawaniu pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części odpowiednie zastosowanie ma przepis art. 32. Oznacza to, że pozwolenie może być wydane po uprzednim uzyskaniu, przez zamierzającego dokonać zmiany sposobu użytkowania, wymaganych przepisami szczególnymi uzgodnień, pozwoleń lub opinii innych organów.

Tryb postępowania przy zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego został określony w wydanym z upoważnienia art. 72 wyżej powołanej ustawy Prawo budowlane rozporządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 grudnia 1994 r. w sprawie warunków i trybu postępowania przy rozbiórkach nie użytkowanych, zniszczonych lub nie wykończonych obiektów budowlanych oraz udzielania pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części. Zgodnie z treścią § 10 owego rozporządzenia właściwy organ wydaje pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części po stwierdzeniu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, i obowiązującymi Polskimi Normami. Ponadto rozporządzenie to w par. 8 ust. 1 wymienia dokumenty i dowody, jakie należy złożyć wraz z wnioskiem o pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a wśród nich dowód stwierdzający prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Art. 71 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego regulują zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części) polegającą na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym (lub jego części) działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Tego rodzaju zmiana sposobu użytkowania zasadniczo wymaga zgłoszenia. Z kolei zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części bez wymaganego zgłoszenia uregulowanego w art. 71 ust. 2 aktualizuje konieczność przeprowadzenia procedury legalizacyjnej określonej w art. 71a.

Zobacz również: Przekształcenie lokalu mieszkalnego na użytkowy

Roboty budowlane w lokalu

Alternatywnie – jeżeli natomiast zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części ma charakter kwalifikowany i wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę; a w przypadku robót objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2–4 Prawa budowlanego (art. 71 ust. 6). Legalizacja zmiany sposobu użytkowania związanej z robotami budowlanymi nastąpi więc w trybie art. 50–51.

Wspólnota mieszkaniowa a sposób użytkowania lokalu

Według art. 140 Kodeksu cywilnego: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa do ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków.

Do zmiany sposobu użytkowania części lokalu mieszkalnego będącego wyłączną własnością wnioskodawcy nie jest wymagana zgoda właścicieli pozostałych lokali mieszkalnych. Zmiana ta bowiem nie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu o jakiej mowa w art. 22 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./. Zgodnie z pkt 4 owego przepisu prawa czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Lokal, którego niniejsze postępowanie dotyczy, nie jest częścią nieruchomości wspólnej.

Ustawodawca w art. 144 Kodeksu cywilnego wskazał:

„Art. 144. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Odnosząc to do Pani pytania – musi Pani dokonać zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu. Nie musi Pani przy tym uzyskiwać zgody wspólnoty, jeśli zmiana nie będzie dotyczyła części wspólnych (nie wiem, czy budynek i klatka spełniają wymogi budynku użytkowego – może nie i decyzja będzie odmowna). Zmiana musi być zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego lub konieczne będzie uzyskanie decyzji WZ.

Zobacz również: Przekształcenie budynku gospodarczego na usługowy

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.