Salon kosmetyczny w mieszkaniu a zmiana sposobu użytkowania lokalu

Czy salon kosmetyczny w mieszkaniu wymaga zmiany sposobu użytkowania?

Samo zarejestrowanie działalności gospodarczej pod adresem mieszkania nie zawsze oznacza zmianę sposobu użytkowania lokalu w rozumieniu Prawa budowlanego. Inaczej wygląda jednak sytuacja, gdy w mieszkaniu ma faktycznie działać salon kosmetyczny: z przyjmowaniem klientów, wykonywaniem zabiegów, używaniem specjalistycznego sprzętu, środków dezynfekcyjnych, wytwarzaniem odpadów i zmianą organizacji części lokalu.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy Prawo budowlane przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie albo zaniechanie działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska albo wielkość lub układ obciążeń. Salon kosmetyczny bardzo często wpływa właśnie na warunki zdrowotne i higieniczno-sanitarne, a czasem również na warunki pracy, wentylację, instalacje, obciążenie lokalu lub bezpieczeństwo pożarowe.

Dlatego w praktyce przed rozpoczęciem świadczenia usług kosmetycznych w mieszkaniu należy sprawdzić, czy planowana działalność wymaga zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu. W typowym przypadku, gdy część mieszkania ma być przeznaczona na regularne przyjmowanie klientów, bezpiecznym i prawidłowym rozwiązaniem jest złożenie zgłoszenia. Podobny problem pojawia się przy przekształceniu lokalu mieszkalnego na użytkowy, zwłaszcza gdy właściciel chce prowadzić usługi w budynku mieszkalnym.

Nie ma natomiast automatycznej zasady, że każda jednoosobowa działalność wykonywana w mieszkaniu wymaga zgłoszenia. Jeżeli lokal służy wyłącznie jako adres firmy, a praca nie zmienia sposobu korzystania z mieszkania, nie przyjmuje się klientów i nie ingeruje w warunki techniczne ani sanitarne, obowiązek z art. 71 Prawa budowlanego może w ogóle nie powstać. Decydujące są konkretne okoliczności.

Jak wygląda zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania lokalu?

Aktualnie zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego albo jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Nie jest to, co do zasady, pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania. Właściwym organem będzie najczęściej starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent miasta. W niektórych sprawach właściwy jest wojewoda.

W zgłoszeniu trzeba określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania lokalu. Dołącza się w szczególności opis i rysunek wskazujący część lokalu objętą zmianą, zwięzły opis techniczny, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, dokument potwierdzający zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli planu nie ma, a także ekspertyzy, opinie, pozwolenia i uzgodnienia wymagane w danej sprawie.

Przy salonie kosmetycznym szczególne znaczenie mogą mieć warunki higieniczno-sanitarne, wentylacja, dostęp do wody, możliwość mycia i dezynfekcji powierzchni, postępowanie z bielizną, narzędziami oraz odpadami. Jeżeli planowane są zabiegi, przy których może dochodzić do naruszenia ciągłości tkanek, dochodzą obowiązki dotyczące procedur higienicznych, dezynfekcji, sterylizacji, odpadów i badań sanitarno-epidemiologicznych osób wykonujących pracę.

Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od doręczenia kompletnego zgłoszenia organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Organ może wcześniej wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia nie można już rozpocząć zmiany na podstawie starego zgłoszenia i trzeba przeprowadzić procedurę od początku.

Kiedy urząd może wnieść sprzeciw?

Organ może wnieść sprzeciw, jeżeli planowana zmiana sposobu użytkowania narusza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzję o warunkach zabudowy albo inne przepisy. Sprzeciw jest możliwy również wtedy, gdy zmiana może spowodować niedopuszczalne zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, pogorszenie stanu środowiska albo wprowadzenie, utrwalenie lub zwiększenie uciążliwości dla terenów sąsiednich.

W praktyce urząd może więc badać, czy mieszkanie nadaje się do planowanych usług, czy lokal ma właściwe warunki techniczne, czy przewidziano odpowiednie zaplecze sanitarne, czy działalność jest zgodna z planem miejscowym i czy nie będzie nadmiernie oddziaływać na pozostałych mieszkańców. Jeżeli lokal znajduje się w nowym bloku, znaczenie mogą mieć również dokumentacja techniczna budynku, regulamin porządku domowego oraz sposób korzystania z części wspólnych.

Roboty budowlane, adaptacja lokalu i wymagania sanitarne

Jeżeli uruchomienie salonu wymaga robót budowlanych, sama procedura zmiany sposobu użytkowania może nie wystarczyć. Gdy roboty wymagają pozwolenia na budowę, rozstrzygnięcie dotyczące zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeżeli roboty wymagają zgłoszenia, do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zgłoszenia robót.

Przykładowo pozwolenia, zgłoszenia albo dodatkowych uzgodnień mogą wymagać przebudowa instalacji, wykonanie wentylacji mechanicznej, istotna ingerencja w ściany, instalacje wodno-kanalizacyjne, drzwi, piony, elewację albo inne części budynku. Jeżeli działalność ma wpływać na części wspólne, na przykład przez przebudowę wejścia, montaż reklamy, przebicie instalacji albo zmianę elementów elewacji, może być potrzebna uchwała wspólnoty.

Salon kosmetyczny powinien spełniać wymagania sanitarne właściwe dla rodzaju usług. W szczególności należy zapewnić warunki do utrzymania czystości, dezynfekcji i sterylizacji narzędzi, prawidłowego przechowywania czystej i brudnej bielizny, postępowania z odpadami oraz bezpiecznej obsługi klientów. Rozpoczęcie działalności usługowej w zakresie kosmetyki należy także skonsultować z właściwym miejscowo państwowym powiatowym inspektorem sanitarnym, ponieważ inspekcja sanitarna sprawuje nadzór nad takimi zakładami.

Wspólnota mieszkaniowa a sposób użytkowania lokalu

Właściciel lokalu może korzystać z niego w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności. Wspólnota mieszkaniowa nie decyduje co do zasady o tym, czy właściciel może wykonywać legalną działalność w swoim lokalu, jeżeli działalność nie narusza przepisów i nie wymaga korzystania z części wspólnych w sposób przekraczający ich zwykłe przeznaczenie.

Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Właściciel musi korzystać z lokalu i nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych właścicieli. Z art. 144 Kodeksu cywilnego wynika obowiązek powstrzymywania się od immisji ponad przeciętną miarę, takich jak nadmierny hałas, zapachy, wzmożony ruch, zanieczyszczanie klatki schodowej czy naruszanie bezpieczeństwa. Jeżeli działalność zacznie realnie przeszkadzać mieszkańcom, wspólnota lub poszczególni właściciele mogą podejmować działania prawne.

Sama obecność klientów na klatce schodowej nie daje jeszcze wspólnocie prostego prawa do zakazania ich wpuszczania, jeżeli klatka jest normalną drogą komunikacji do lokalu. Inaczej będzie, gdy ruch klientów powoduje nadmierne uciążliwości, narusza regulamin porządkowy, prowadzi do dewastacji części wspólnych albo wymaga szczególnego korzystania z nieruchomości wspólnej. Wtedy wspólnota może reagować, a w skrajnych przypadkach kierować sprawę na drogę sądową.

Wspólnota może też rozliczać zwiększone, rzeczywiście uzasadnione koszty związane z działalnością w lokalu. Art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali pozwala uchwałą zwiększyć obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Takie podwyższenie powinno mieć racjonalny związek z dodatkowymi kosztami, na przykład częstszym sprzątaniem, większym zużyciem energii w częściach wspólnych lub realnie większą eksploatacją budynku.

Jeżeli działalność wymaga ingerencji w część wspólną, na przykład montażu szyldu na elewacji, przeróbki wejścia, przebudowy instalacji wspólnej albo zajęcia fragmentu korytarza, potrzebna może być zgoda wspólnoty. W podobnych sprawach znaczenie ma także zgoda wspólnoty na ingerencję w części wspólne.

Co grozi za rozpoczęcie salonu bez wymaganego zgłoszenia?

Jeżeli właściciel zmieni sposób użytkowania lokalu bez wymaganego zgłoszenia, zastosowanie może mieć art. 71a Prawa budowlanego. Organ nadzoru budowlanego może wstrzymać użytkowanie lokalu w zmieniony sposób i zobowiązać właściciela do przedłożenia dokumentów wymaganych przy zgłoszeniu. To nie jest czysta formalność, ponieważ organ bada, czy zmiana może zostać zalegalizowana.

Jeżeli dokumenty zostaną prawidłowo złożone i organ nie stwierdzi podstaw do odmowy, ustala opłatę legalizacyjną. Opłata ta jest liczona według zasad z Prawa budowlanego jako 10-krotność iloczynu stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu. W praktyce wysokość zależy od kwalifikacji obiektu i jego parametrów.

Jeżeli właściciel nie wykona obowiązków w wyznaczonym terminie albo nadal używa lokal w zmieniony sposób mimo wstrzymania użytkowania, organ może nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania. Szerzej podobne zagadnienia omawia procedura zgłoszenia i opłata legalizacyjna, która pokazuje, jak istotne jest załatwienie formalności przed rozpoczęciem działalności.

FAQ

Czy wspólnota może zakazać salonu kosmetycznego w mieszkaniu?

Co do zasady wspólnota nie może zakazać właścicielowi legalnej działalności w jego własnym lokalu tylko dlatego, że innym mieszkańcom nie podoba się jej rodzaj. Może jednak reagować, jeżeli działalność narusza przepisy, regulamin porządku domowego, powoduje ponadprzeciętne uciążliwości albo wymaga korzystania z części wspólnych w sposób wykraczający poza ich przeznaczenie.

Czy do salonu kosmetycznego w mieszkaniu zawsze trzeba mieć zgodę wspólnoty?

Nie zawsze. Zgoda wspólnoty zwykle nie jest potrzebna do samego prowadzenia działalności w lokalu stanowiącym odrębną własność. Może być jednak wymagana, gdy planowana działalność wiąże się z ingerencją w części wspólne, na przykład elewację, klatkę schodową, instalacje wspólne, wejście do budynku albo reklamy.

Kiedy można rozpocząć działalność po zgłoszeniu?

Zmianę sposobu użytkowania można rozpocząć po upływie 30 dni od doręczenia kompletnego zgłoszenia, jeżeli organ nie wniesie sprzeciwu. Można zacząć wcześniej tylko wtedy, gdy organ wyda zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Czy salon kosmetyczny w mieszkaniu trzeba zgłosić do Sanepidu?

Działalność kosmetyczna podlega nadzorowi Państwowej Inspekcji Sanitarnej. Przed rozpoczęciem usług warto skontaktować się z właściwą powiatową stacją sanitarno-epidemiologiczną i ustalić wymagania dla konkretnego zakresu zabiegów, zwłaszcza gdy dochodzi do naruszenia ciągłości tkanek, sterylizacji narzędzi albo wytwarzania odpadów niebezpiecznych.

Czy urząd może odmówić, jeżeli plan miejscowy przewiduje tylko funkcję mieszkaniową?

Tak, jeżeli zamierzony sposób użytkowania jest sprzeczny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy. Dlatego zgodność planistyczną trzeba sprawdzić przed inwestowaniem w adaptację mieszkania.

Podsumowanie

Salon kosmetyczny w mieszkaniu jest możliwy, ale zwykle wymaga wcześniejszej analizy prawnej, technicznej i sanitarnej. Kluczowe jest ustalenie, czy planowane usługi zmieniają warunki użytkowania lokalu w rozumieniu art. 71 Prawa budowlanego. Jeżeli tak, należy złożyć zgłoszenie przed rozpoczęciem działalności i poczekać na upływ terminu na sprzeciw albo uzyskać zaświadczenie o braku podstaw do sprzeciwu.

Wspólnota mieszkaniowa nie przejmuje kompetencji organu budowlanego i nie może dowolnie zakazać właścicielowi korzystania z jego lokalu. Może natomiast chronić nieruchomość wspólną, reagować na uciążliwości, dochodzić przestrzegania regulaminu oraz rozliczać realne dodatkowe koszty, jeżeli działalność je powoduje. W praktyce najbezpieczniej jest połączyć formalne zgłoszenie z wcześniejszym sprawdzeniem wymogów Sanepidu i technicznych ograniczeń budynku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
4. Ustawa z dnia 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi - Dz.U. 2008 nr 234 poz. 1570
5. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu PB-18 - wnioski.gunb.gov.pl
6. Biznes.gov.pl, legalizacja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego - biznes.gov.pl

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.