Licytacja mieszkania a lokal socjalny dla domowników

Co daje nabywcy prawomocne przysądzenie własności?

Zgodnie z art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę. Jednocześnie jest ono tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości oraz opróżnienia znajdujących się na niej pomieszczeń, bez potrzeby nadawania temu postanowieniu klauzuli wykonalności. Do takiej egzekucji stosuje się odpowiednio art. 791 K.p.c.

Oznacza to, że nabywca co do zasady nie musi najpierw uzyskiwać osobnego wyroku eksmisyjnego przeciwko byłemu właścicielowi. Art. 791 pozwala prowadzić egzekucję również przeciwko domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym prawa dłużnika. Nie oznacza to jednak, że można pominąć własne prawa tych osób albo ochronę wynikającą z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Sąd w samym postanowieniu o przysądzeniu własności nie rozstrzyga automatycznie o uprawnieniu osób zajmujących lokal do najmu socjalnego. Sąd Najwyższy wskazał to m.in. w wyroku z 19 listopada 2009 r., IV CSK 238/09, dotyczącym przysądzenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Jeżeli problem analizuje nabywca mieszkania i chodzi przede wszystkim o sposób jego przejęcia, pomocny może być również artykuł o tym, jak usunąć lokatora z mieszkania kupionego na licytacji.

Były właściciel, najemca i domownik — różne sytuacje

Po licytacji nie można traktować wszystkich osób mieszkających w lokalu tak samo. Najpierw trzeba ustalić, z jakiego tytułu każda z nich korzystała z mieszkania przed przysądzeniem własności i czy ten tytuł wygasł, przekształcił się albo pozostał skuteczny wobec nabywcy.

Były właściciel

Definicja lokatora z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów obejmuje najemcę oraz osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Osoba, która zajmowała mieszkanie jako właściciel, nie była więc z tego powodu lokatorem w rozumieniu tej ustawy. Sama utrata własności na skutek licytacji i dalsze faktyczne zamieszkiwanie nie tworzą automatycznie nowego tytułu prawnego ani statusu lokatora.

Najemca lub były najemca

Inaczej wygląda sytuacja osoby, która przed licytacją zajmowała mieszkanie na podstawie najmu albo innego tytułu prawnego niż własność. Trzeba sprawdzić, czy stosunek ten trwał w chwili przysądzenia własności i jaki skutek wywołała sprzedaż egzekucyjna. Art. 1002 K.p.c. przewiduje, że nabywca co do zasady wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy na zasadach właściwych dla zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Takiej osoby nie można więc automatycznie potraktować jak domownika pozbawionego tytułu.

Jeżeli najem lub inny tytuł już ustał, znaczenie może mieć status byłego lokatora i przepisy ochronne, ale trzeba jednocześnie zbadać art. 14 ust. 7 ustawy oraz sposób, w jaki ma być realizowana ochrona w konkretnym postępowaniu.

Domownik wywodzący swoje prawo od lokatora

Domownik może mieć własny albo pochodny tytuł do korzystania z lokalu. Nie wystarcza samo pokrewieństwo z byłym właścicielem, wspólne zamieszkiwanie czy zameldowanie. Trzeba ustalić, czy jego prawo wynikało np. ze stosunku najmu, użyczenia, prawa przysługującego innemu lokatorowi albo innej podstawy prawnej i czy było skuteczne wobec nabywcy po licytacji.

Osoba bez własnego tytułu

Jeżeli osoba mieszkała wyłącznie za zgodą właściciela i nie ma własnego ani pochodnego prawa, jej sytuacja może być znacznie słabsza. Art. 791 § 2 K.p.c. pozwala wykonywać tytuł również wobec domowników, krewnych i innych osób reprezentujących prawa dłużnika. Nie oznacza to jednak pominięcia przepisów dotyczących sposobu wykonania opróżnienia lokalu, w tym w odpowiednich przypadkach regulacji o tymczasowym pomieszczeniu.

Czy po licytacji przysługuje ochrona z ustawy o ochronie praw lokatorów?

Art. 791 § 3 K.p.c. wyraźnie stanowi, że rozszerzenie skuteczności tytułu wykonawczego na inne osoby nie wyłącza praw określonych w przepisach o ochronie lokatorów. Nie oznacza to jednak, że każda osoba mieszkająca w zlicytowanym lokalu uzyskuje prawo do najmu socjalnego.

W typowej sprawie o opróżnienie lokalu art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów nakazuje sądowi rozstrzygnąć w wyroku, czy osobie objętej nakazem przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Przy ocenie ochrony sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Art. 14 ust. 4 wymienia osoby korzystające ze szczególnej ochrony, w tym:

• kobietę w ciąży,
• małoletniego, osobę niepełnosprawną albo ubezwłasnowolnioną oraz osobę sprawującą nad nią opiekę i wspólnie zamieszkałą,
• osobę obłożnie chorą,
• emeryta lub rencistę spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• osobę posiadającą status bezrobotnego,
• osobę spełniającą kryteria określone w uchwale rady gminy.

Ten katalog nie może być jednak analizowany w oderwaniu od pozostałych przepisów. Po pierwsze, trzeba ustalić, czy dana osoba ma status lokatora lub byłego lokatora i jaka była podstawa korzystania z mieszkania. Po drugie, art. 14 ust. 7 stanowi, że obowiązkowego katalogu z ust. 4 co do zasady nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Ustawa przewiduje wyjątek m.in. dla określonych stosunków prawnych nawiązanych ze spółdzielnią mieszkaniową albo społeczną inicjatywą mieszkaniową.

Dlatego sam fakt, że domownik jest bezrobotny, małoletni albo niepełnosprawny, nie pozwala jeszcze stwierdzić, że po licytacji musi otrzymać najem socjalny lokalu lub że może skorzystać z jednego, z góry określonego rodzaju pozwu.

Art. 999 i 791 K.p.c. — co badać w aktualnej egzekucji?

Współczesną egzekucję po licytacji trzeba analizować przede wszystkim przez art. 999 § 1 w związku z art. 791 K.p.c. Art. 791 § 3 rozróżnia dwie kwestie: prawa określone w przepisach o ochronie lokatorów oraz prawa skuteczne wobec wierzyciela. Nie są to pojęcia tożsame i mogą prowadzić do różnych działań procesowych.

Jeżeli osoba objęta egzekucją twierdzi, że przysługuje jej własne prawo skuteczne wobec wierzyciela, art. 791 § 3 przewiduje konkretną procedurę. Komornik wstrzymuje wobec niej czynności i poucza, że w terminie tygodnia może wytoczyć powództwo o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności w stosunku do niej. Po upływie miesiąca od wstrzymania czynności komornik podejmuje dalszą egzekucję, chyba że postępowanie zostało zawieszone przez sąd w ramach zabezpieczenia.

Ta tygodniowa procedura dotyczy twierdzenia o prawie skutecznym wobec wierzyciela. Nie należy automatycznie utożsamiać jej z dochodzeniem uprawnienia do najmu socjalnego, ponieważ uprawnienie wobec gminy ma inną konstrukcję. W przypadku ochrony lokatorskiej właściwy sposób działania trzeba ustalić na podstawie statusu osoby, dat wszczęcia postępowania, rodzaju tytułu prawnego oraz wcześniejszych orzeczeń.

Znaczenie może mieć również art. 1002 K.p.c. Jeżeli w chwili przysądzenia własności istniał stosunek najmu, trzeba sprawdzić jego dalszy los po zmianie właściciela, zamiast zakładać, że licytacja sama w każdym przypadku usuwa prawa najemcy.

Art. 35 ustawy — dlaczego 6-miesięczny tryb jest przepisem przejściowym?

Art. 35 ust. 1 dotyczy osoby z kręgu wskazanego w art. 14 ust. 4, która jeszcze przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw lokatorów została objęta orzeczeniem sądowym nakazującym opróżnienie lokalu albo odpowiednią ostateczną decyzją administracyjną, a orzeczenie lub decyzja nie zostały wykonane przed wejściem ustawy w życie. Ustawa weszła w życie 10 lipca 2001 r.

Dopiero w takim przejściowym przypadku art. 35 przewiduje powództwo przeciwko właściwej gminie, sześciomiesięczny termin liczony od zawiadomienia oraz szczególne obowiązki komornika lub organu egzekucyjnego. Nie można przenosić tych reguł na każdą licytację przeprowadzoną współcześnie.

Potwierdza to uchwała Sądu Najwyższego z 8 grudnia 2017 r., III CZP 75/17. Sąd Najwyższy wskazał w uzasadnieniu, że art. 35 nie miał zastosowania do nakazu wynikającego z orzeczenia wydanego w 2015 r. Sama uchwała dopuściła powództwo o ustalenie na podstawie art. 189 K.p.c. w sprawie prowadzonej według dawnego brzmienia art. 999 § 1 K.p.c., obowiązującego przed 3 maja 2012 r. Z tego względu tej tezy nie należy przedstawiać jako uniwersalnej instrukcji dla każdej obecnej egzekucji po licytacji.

Najem socjalny lokalu a tymczasowe pomieszczenie

Najem socjalny lokalu i tymczasowe pomieszczenie są odrębnymi instytucjami. Jeżeli w odpowiednim postępowaniu sąd orzeknie o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, art. 14 ust. 6 ustawy przewiduje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy.

Tymczasowe pomieszczenie służy natomiast ochronie na etapie wykonywania obowiązku opróżnienia lokalu. Zgodnie z art. 1046 § 4 K.p.c., jeżeli z tytułu wykonawczego nie wynika uprawnienie dłużnika do najmu socjalnego ani prawo do lokalu zamiennego, komornik w pierwszej kolejności usuwa dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego przysługuje mu tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli takiego miejsca nie ma, komornik co do zasady wstrzymuje czynności do czasu wskazania przez właściwą gminę tymczasowego pomieszczenia.

Prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje jednak w przypadkach wymienionych w art. 25d ustawy o ochronie praw lokatorów, m.in. przy niektórych eksmisjach związanych z przemocą lub rażąco nagannym zachowaniem, zajęciem lokalu bez tytułu prawnego, a także w określonych reżimach najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tymczasowe pomieszczenie, art. 1046 § 5¹ K.p.c. przewiduje usunięcie go do noclegowni, schroniska lub innej placówki wskazanej przez gminę.

Informacje o wymaganiach dotyczących lokalu oferowanego w ramach ochrony mieszkaniowej omawiamy również w artykule o minimalnej powierzchni mieszkania socjalnego.

Jak działać po otrzymaniu pisma od komornika?

Pisma od komornika należy analizować od razu. W tej kategorii spraw mogą występować krótkie terminy, ale nie ma jednego terminu właściwego dla wszystkich domowników i wszystkich podstaw ochrony.

W pierwszej kolejności warto:

• sprawdzić, jaki dokładnie tytuł wykonawczy jest wykonywany i kiedy wszczęto postępowanie egzekucyjne prowadzące do licytacji,
• ustalić osobno dla każdej osoby, na jakiej podstawie zajmowała lokal przed licytacją: jako właściciel, najemca, osoba korzystająca z innego tytułu, domownik wywodzący prawo od lokatora czy osoba bez tytułu,
• zebrać umowy, orzeczenia, decyzje, dokumenty spółdzielcze, korespondencję oraz inne dowody dotyczące tytułu do lokalu,
• sprawdzić, czy określone prawo przetrwało licytację i jest skuteczne wobec nabywcy,
• jeżeli komornik zastosował art. 791 § 3 i pouczył o tygodniowym terminie na powództwo przeciwegzekucyjne, nie odkładać reakcji,
• jeżeli spór dotyczy konkretnej czynności lub zaniechania komornika, ocenić możliwość skargi na czynności komornika; termin na jej wniesienie jest co do zasady tygodniowy i zależy od sposobu zawiadomienia lub powzięcia wiadomości o czynności, a samo wniesienie skargi nie wstrzymuje egzekucji,
• przy powoływaniu się na ochronę lokatorską sprawdzić nie tylko katalog z art. 14 ust. 4, lecz także status lokatora, art. 14 ust. 7 oraz ewentualne przepisy szczególne.

Samo zameldowanie nie jest tytułem prawnym do mieszkania. Również zaświadczenie o bezrobociu, orzeczenie o niepełnosprawności czy dokumentacja medyczna nie zastępują ustalenia podstawy prawnej zajmowania lokalu, choć mogą mieć znaczenie przy ocenie ochrony przewidzianej przepisami.

Jeżeli uprawnienie do najmu socjalnego zostało już prawomocnie orzeczone w innym postępowaniu, odmiennie wygląda etap jego realizacji. Więcej informacji zawiera materiał o realizacji prawa do lokalu socjalnego po wyroku. Niezależnie od środków procesowych osoba w trudnej sytuacji może też sprawdzić zasady ubiegania się o pomoc mieszkaniową po eksmisji, które wynikają również z lokalnych uchwał gminy.

FAQ

Czy po licytacji zawsze mam 6 miesięcy na pozew o lokal socjalny?

Nie. Sześciomiesięczny termin wynika z art. 35 ustawy o ochronie praw lokatorów, który ma charakter przejściowy i dotyczy określonych orzeczeń lub decyzji sprzed 10 lipca 2001 r., niewykonanych przed wejściem ustawy w życie. Nie jest to ogólny termin obowiązujący po każdej współczesnej licytacji.

Czy po licytacji komorniczej potrzebny jest osobny wyrok eksmisyjny?

Co do zasady nie. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest na podstawie art. 999 § 1 K.p.c. tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie i opróżnienia pomieszczeń. Przy jego wykonywaniu trzeba jednak uwzględnić art. 791 K.p.c. oraz prawa konkretnych osób.

Czy były właściciel po licytacji staje się lokatorem?

Nie z samego faktu dalszego zamieszkiwania. Ustawa definiuje lokatora jako najemcę albo osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż własność. Jeżeli były właściciel powołuje się na dodatkowy, odrębny tytuł do korzystania z lokalu, trzeba zbadać go osobno.

Czy bezrobocie, małoletność lub niepełnosprawność gwarantują najem socjalny po licytacji?

Nie automatycznie. Są to okoliczności wymienione w art. 14 ust. 4, ale trzeba najpierw ustalić status prawny osoby, zakres zastosowania ustawy i ograniczenie wynikające m.in. z art. 14 ust. 7. Istotne jest również to, czy osoba może zamieszkać w innym lokalu albo samodzielnie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe.

Czy komornik przyznaje najem socjalny lokalu?

Nie. Komornik prowadzi egzekucję i ma obowiązek respektować prawa wynikające z właściwych przepisów, ale o uprawnieniu do najmu socjalnego rozstrzyga sąd w przewidzianym prawem trybie, a obowiązek złożenia oferty zawarcia umowy obciąża właściwą gminę.

Czy każda osoba eksmitowana musi otrzymać tymczasowe pomieszczenie?

Nie. Zasady tymczasowego pomieszczenia określają art. 1046 K.p.c. oraz art. 25a–25e ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustawa przewiduje przypadki, w których prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje. Dlatego także tę kwestię trzeba oceniać na podstawie konkretnego tytułu wykonawczego i sytuacji dłużnika.