Co zrobić z rzeczami pozostawionymi przez najemcę?

Najemca, który opuszcza lokal, ale zostawia w nim meble, sprzęt, dokumenty albo inne przedmioty, stawia wynajmującego w trudnej sytuacji. Lokal trzeba często szybko ponownie wynająć, ale pochopne opróżnienie mieszkania może skończyć się roszczeniami o odszkodowanie, zarzutem naruszenia posiadania, a w skrajnych przypadkach także zawiadomieniem o zniszczeniu lub przywłaszczeniu mienia.

Bezpieczne działanie zależy od kilku okoliczności: czy umowa najmu już ustała, czy najemca zalega z czynszem, czy rzeczy mają realną wartość, czy wynajmujący zna aktualny adres najemcy oraz czy mienie jest objęte zajęciem komorniczym. Jeżeli ruchomości są zajęte przez komornika, nie należy ich przenosić ani utylizować bez wyjaśnienia sprawy z organem egzekucyjnym.

Gdy najemca zostawia rzeczy w lokalu — od czego zacząć?

Pierwszym krokiem powinno być udokumentowanie sytuacji. W praktyce warto sporządzić protokół, zrobić zdjęcia lub nagranie, opisać stan i przybliżoną wartość rzeczy, wskazać datę wejścia do lokalu oraz osoby obecne przy oględzinach. Dobrze jest też sprawdzić, czy wśród pozostawionych przedmiotów nie ma dokumentów, pieniędzy, kosztowności, kluczy, kart dostępu, rzeczy o wartości historycznej albo przedmiotów niebezpiecznych. Dla takich kategorii przepisy przewidują szczególne zasady postępowania.

Następnie należy wysłać do najemcy pisemne wezwanie do odbioru rzeczy. Najlepiej zrobić to listem poleconym, e-mailem, SMS-em lub innym kanałem, który pozostawia dowód doręczenia albo próby doręczenia. W wezwaniu warto wskazać termin, miejsce odbioru, listę rzeczy, informację o kosztach dalszego przechowywania oraz zastrzeżenie, że brak reakcji może skutkować zastosowaniem procedury przewidzianej dla rzeczy znalezionych lub innym zgodnym z prawem sposobem zabezpieczenia mienia.

Prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy

Jeżeli najemca zalega z czynszem albo świadczeniami dodatkowymi, wynajmujący powinien najpierw rozważyć, czy przysługuje mu ustawowe prawo zastawu. Zgodnie z art. 670 Kodeksu cywilnego dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

To oznacza, że zastaw nie obejmuje każdego długu najemcy. Nie zabezpiecza automatycznie wszystkich roszczeń wynajmującego, np. odszkodowania za zniszczenie lokalu, jeżeli nie mieści się ono w pojęciu czynszu lub świadczeń dodatkowych. Nie obejmuje też rzeczy wyłączonych spod egzekucji. Trzeba również pamiętać o rocznym ograniczeniu zaległości — chodzi o zaległości nie dłuższe niż rok.

Art. 671 Kodeksu cywilnego przewiduje, że prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Wynajmujący może sprzeciwić się ich usunięciu i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie zostanie zapłacony lub zabezpieczony. Jeżeli rzeczy zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego, wynajmujący zachowuje prawo zastawu tylko wtedy, gdy zgłosi je temu organowi przed upływem 3 dni.

Prawo zastawu nie jest jednak prawem do samodzielnej sprzedaży, zniszczenia albo zatrzymania rzeczy na zawsze. Jeżeli wynajmujący chce uzyskać zaspokojenie z ruchomości, co do zasady powinien korzystać z drogi egzekucyjnej. Samowolna sprzedaż mebli lub sprzętu najemcy bez podstawy prawnej może rodzić odpowiedzialność cywilną.

Czy można przenieść rzeczy najemcy w inne miejsce?

Przeniesienie rzeczy do piwnicy, garażu, magazynu lub przechowalni bywa praktycznie konieczne, zwłaszcza gdy lokal ma zostać wydany kolejnemu najemcy. Trzeba jednak odróżnić przeniesienie rzeczy w celu ich zabezpieczenia od bezprawnego rozporządzania cudzą własnością. Wynajmujący, który przechowuje rzeczy, odpowiada za ich utratę, zniszczenie lub uszkodzenie, jeżeli nie dochowa należytej staranności, a przy zatrzymaniu rzeczy na podstawie art. 671 K.c. działa na własne niebezpieczeństwo.

Przed przeniesieniem rzeczy warto zawiadomić najemcę, wskazać nowy adres przechowywania oraz sporządzić szczegółową dokumentację. Jeżeli rzeczy mają większą wartość, należy rozważyć przechowanie w miejscu suchym, zamkniętym i bezpiecznym. Koszty transportu i przechowania można następnie próbować dochodzić od najemcy, ale powinny być one racjonalne i możliwe do wykazania.

Jeżeli rzeczy są bezwartościowe, zniszczone albo stanowią odpady, nadal warto zachować ostrożność. Sam opis wynajmującego może nie wystarczyć w razie sporu. Bezpieczniej udokumentować ich stan zdjęciami, filmem i protokołem, a w przypadku większego ryzyka uzyskać pisemne potwierdzenie najemcy albo opinię osoby trzeciej.

Porzucenie rzeczy przez najemcę

Zgodnie z art. 180 Kodeksu cywilnego właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci. Kluczowe są więc dwa elementy: faktyczne wyzbycie się władztwa nad rzeczą oraz zamiar wyzbycia się własności. Sam fakt, że najemca zostawił meble w lokalu, nie zawsze wystarcza do przyjęcia, że chciał przestać być ich właścicielem.

W praktyce spotyka się wezwania, w których wynajmujący pisze, że brak odbioru rzeczy w wyznaczonym terminie zostanie uznany za ich porzucenie. Taki zapis może mieć znaczenie dowodowe, ale nie przesądza automatycznie o utracie własności przez najemcę. Jeżeli najemca później wykaże, że nie miał zamiaru porzucić rzeczy, może dochodzić roszczeń. Podobnie ostrożnie należy traktować postanowienia regulaminów lub umów, które z góry uznają brak odbioru rzeczy za porzucenie.

Najbezpieczniejsze jest uzyskanie jednoznacznego oświadczenia najemcy, że rezygnuje z rzeczy i pozwala na ich wyrzucenie, sprzedaż albo przekazanie innej osobie. Oświadczenie powinno wskazywać, jakich rzeczy dotyczy. Przy wynajmie warto też zawczasu zadbać o dobre zapisy umowy, protokół zdawczo-odbiorczy i kaucję, bo właściwa ochrona przy wynajmie lokalu zmniejsza ryzyko podobnych sporów.

Rzeczy znalezione i zawiadomienie starosty po zmianach w 2026 r.

Jeżeli nie ma pewności, że najemca skutecznie porzucił rzeczy z zamiarem wyzbycia się własności, można rozważyć zastosowanie przepisów o rzeczach znalezionych, które stosuje się odpowiednio do rzeczy porzuconych bez zamiaru wyzbycia się własności. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy najemca nie odbiera korespondencji, nie jest znany jego aktualny adres albo odmawia odbioru rzeczy mimo wezwania.

Od 19 maja 2026 r. istotnie zmieniły się terminy z art. 187 Kodeksu cywilnego. Rzecz znaleziona, która nie zostanie odebrana przez osobę uprawnioną w ciągu 6 miesięcy od dnia doręczenia wezwania do odbioru, a jeżeli wezwanie nie jest możliwe — w ciągu roku od dnia jej znalezienia, staje się własnością znalazcy, jeżeli wykonał on swoje obowiązki. Jeżeli rzecz została oddana staroście, znalazca staje się jej właścicielem tylko wtedy, gdy odbierze ją w terminie wyznaczonym przez starostę.

Zmiana ma charakter przejściowy: do rzeczy znalezionych przed 19 maja 2026 r. stosuje się przepisy dotychczasowe, czyli wcześniejsze terminy roczne i dwuletnie. Dlatego w sprawach rozpoczętych przed tą datą trzeba ustalić, kiedy rzeczy zostały znalezione i kiedy wysłano wezwania.

Po zmianach zasadą jest, że właściwy jest starosta ze względu na miejsce znalezienia rzeczy. Znalazca może jednak zawiadomić także starostę właściwego ze względu na swoje miejsce zamieszkania albo tam oddać rzecz, a ten organ przekazuje sprawę właściwemu staroście. Starosta może odmówić przyjęcia rzeczy, której szacunkowa wartość nie przekracza 5% minimalnego wynagrodzenia za pracę, chyba że jest to rzecz o wartości historycznej, naukowej lub artystycznej albo dokument zawierający dane osobowe.

Trzeba też pamiętać o szczególnych kategoriach przedmiotów. Dokumenty zawierające dane osobowe, klucze, karty dostępu, piloty i inne rzeczy umożliwiające dostęp do pomieszczeń, pojazdów lub zamykanych przedmiotów po upływie terminu nie stają się własnością znalazcy, lecz powiatu. Przepisy przewidują następnie ich zniszczenie przez starostę. Broń, amunicję, materiały wybuchowe albo rzeczy, których oddanie wiązałoby się z zagrożeniem życia lub zdrowia, należy zgłosić Policji.

Czy można zasiedzieć rzeczy pozostawione przez najemcę?

Zasiedzenie rzeczy ruchomej jest możliwe tylko wtedy, gdy posiadacz posiada rzecz nieprzerwanie przez 3 lata jako posiadacz samoistny i nie jest w złej wierze. Wynika to z art. 174 Kodeksu cywilnego. W typowej sytuacji wynajmujący wie jednak, że właścicielem mebli, sprzętu lub innych ruchomości jest najemca. Taka wiedza co do zasady wyklucza dobrą wiarę.

Dlatego przechowywanie cudzych mebli przez 3 lata nie powoduje automatycznie, że wynajmujący staje się ich właścicielem. Zasiedzenie nie jest bezpiecznym sposobem na rozwiązanie problemu pozostawionych rzeczy. W praktyce lepsze jest wezwanie najemcy, udokumentowanie stanu rzeczy, ewentualne skorzystanie z procedury rzeczy znalezionych albo rozstrzygnięcie sporu na drodze sądowej.

Jak powinno wyglądać wezwanie do odbioru rzeczy?

Wezwanie powinno być konkretne i możliwe do późniejszego wykazania. Warto wskazać w nim: datę opuszczenia lokalu, listę pozostawionych rzeczy, termin i miejsce odbioru, osobę kontaktową, informację o obowiązku wcześniejszego uzgodnienia terminu, zastrzeżenie naliczania uzasadnionych kosztów przechowywania oraz pouczenie, że brak odbioru może skutkować zawiadomieniem właściwego starosty lub innymi zgodnymi z prawem działaniami.

Nie należy pisać, że rzeczy na pewno staną się własnością wynajmującego po upływie kilku dni, jeżeli nie ma ku temu podstawy prawnej. Bezpieczniejsze jest sformułowanie, że brak odbioru zostanie potraktowany jako okoliczność wskazująca na brak zainteresowania rzeczą i będzie podstawą do podjęcia dalszych czynności przewidzianych prawem. Jeżeli wynajmujący chce zwolnić lokal, powinien poinformować najemcę o planowanym przeniesieniu rzeczy w inne miejsce i wskazać adres przechowania.

FAQ

Podsumowanie

Najbezpieczniejsze postępowanie z rzeczami pozostawionymi przez najemcę polega na dokumentowaniu, pisemnym wezwaniu do odbioru, sprawdzeniu prawa zastawu i unikaniu samowolnej sprzedaży albo utylizacji wartościowego mienia. Jeżeli najemca nie reaguje, można rozważyć zastosowanie procedury rzeczy znalezionych, z uwzględnieniem zmian obowiązujących od 19 maja 2026 r.

Każda sprawa wymaga indywidualnej oceny. Inaczej należy postąpić z bezwartościowymi odpadami, inaczej z meblami objętymi zastawem, a jeszcze inaczej z dokumentami, pieniędzmi, kluczami albo rzeczami zajętymi przez komornika. Im większa wartość rzeczy i im bardziej konfliktowy najemca, tym ważniejsze jest zachowanie formalnej, dobrze udokumentowanej procedury.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o rzeczach znalezionych - Dz.U. 2015 poz. 397
3. Ustawa z dnia 23 stycznia 2026 r. o zmianie ustawy o rzeczach znalezionych oraz ustawy - Kodeks cywilny - Dz.U. 2026 poz. 184
4. Wyrok SOKiK z dnia 6 października 2005 r., sygn. akt XVII AmC 71/04
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 14 kwietnia 2010 r., sygn. akt I ACa 240/10

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.