Jak zgodnie z prawem pozbyć się rzeczy pozostawionych przez najemcę?

Prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy

Jeśli chodzi o Pana sytuację prawną, to po zdjęciu zastawu przez komornika, o ile ruchomości pozostają w lokalu, który był przedmiotem najmu, przysługuje Panu ustawowe prawo zastawu na tych rzeczach. Zgodnie z art. 670 Kodeksu cywilnego (K.c.) – dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Artykuł 671 K.c. stanowi natomiast, że przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

Ustawowe prawo zastawu zabezpiecza jedynie wskazane w art. 670 K.c. świadczenia, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. „Zaleganie” oznacza zwykłe opóźnienie. Zaległość ma nie przekraczać roku, ale nie musi to być rok ostatni (tak też M. Olczyk, Najem lokalu, s. 89). Omawiane prawo zastawu nie obejmuje zatem świadczeń, jeśli są one już wymagalne ponad rok, a ponadto innych niż wymienione w art. 670 K.c. świadczeń przysługujących wynajmującemu od najemcy (np. odszkodowania). Pisze Pan, że kwestie związane z „pozbyciem się” nierzetelnego lokatora trwały dłuższy czas, być może zatem nie można już mówić w Pana przypadku o prawie zastawu.

Zobacz również: Co zrobić z rzeczami zmarłego najemcy?

Czy można przenieść rzeczy najemcy w inne miejsce?

Osoba zajmująca ruchomości przejmuje za nie odpowiedzialność. Zasadniczo dopuszcza się wyniesienie tych rzeczy z lokalu przez wynajmującego (wygaśnięcie prawa zastawu, zgodnie ze stanowiskiem części przedstawicieli doktryny, powoduje tylko usunięcie ich z lokalu przez najemcę), tyle tylko, że wówczas wynajmujący odpowiada wobec właściciela tych rzeczy za ich zniszczenie lub utratę. Odpowiada on także za przypadkową ich utratę lub zniszczenie, nawet w przypadku zachowania należytej staranności (zob. wyrok SA w Poznaniu z 14.4.2010 r., I ACa 240/10, Legalis; J. Panowicz-Lipska, w: System PrPryw, t. 8, 2011, Nb 53, s. 42). Należy przyjąć, że wynajmujący ponosi również odpowiedzialność odszkodowawczą za nieuprawnione zatrzymanie rzeczy najemcy, co może wynikać z nieistnienia wierzytelności zabezpieczanej lub istnienia innego zabezpieczenia (tak J. Jezioro, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 671 KC, Nb 2, s. 1308; G. Kozieł, w: Kidyba, Komentarz, 2014, t. III, cz. 2, art. 671 KC, Nb 4, s. 486). 

Nie wygasa owo prawo zastawu także po przedawnieniu się roszczeń zastawnika. Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem nie narusza uprawnienia zastawnika do uzyskania zaspokojenia z rzeczy obciążonej.

Jeśli więc istnieje możliwość zajęcia rzeczy najemcy, to ma Pan możliwość wezwać najemcę do odbioru przedmiotu najmu za zapłatą czynszu. Ma Pan prawo wskazać, że w przypadku braku odbioru przedmioty zastawu zostaną przeniesione w inne miejsce, gdzie będą czekały na odbiór. Tu jednak naraża się Pan na ryzyko oskarżenia o zniszczenie, uszkodzenie mebli. Oczywiście zwykłe zużycie, zniszczenie na skutek upływu czasu nie obciąża Pana, jednak w tym przypadku w razie sporu w grę będzie wchodził biegły, co zwiększy Pana koszty.

Rzeczywiście w tej sytuacji zatrzymywanie mebli do czasu zapłaty przez najemcę zaległego czynszu może być problematyczne i obciąża Pana dość dużym ryzykiem. Stąd rezygnacja z zastawu, poszukiwanie zaspokojenia w inny sposób, wydaje się być dobrym pomysłem.

Zobacz również: Porzucenie mieszkania przez najemcę

Porzucenie rzeczy przez najemcę

Rzeczywiście w przypadku pozostawienia przez najemcę rzeczy w lokalu doradza się zastosowanie konstrukcji porzucenia rzeczy przez najemcę. Zgodnie z art.180 K.c.: „Właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci”. Porzucenie wymaga wyzbycia się faktycznego władztwa nad rzeczą (posiadania rzeczy) przez właściciela w taki sposób, by umożliwić zawładnięcie nią (a więc objęcie w posiadanie samoistne) przez inną osobę. Nadto działanie właściciela musi cechować wola (animus) wyzbycia się rzeczy, a więc zamanifestowanie faktu niesprawowania już nad nią faktycznego władztwa. Faktyczne, fizyczne (corpus) wyzbycie się posiadania rzeczy, któremu nie towarzyszy taka wola, nie może być traktowane jako porzucenie rzeczy w rozumieniu komentowanego przepisu. Do rzeczy ruchomych, które zostały porzucone bez zamiaru wyzbycia się własności, mają odpowiednie zastosowanie przepisy o rzeczach znalezionych (art. 187 i 189 K.c. oraz przepisy ustawy z 20 lutego 2015 r. o rzeczach znalezionych (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 908).

Zobacz również: Wyrzucenie lokatora z mieszkania

Wyzbycie się posiadania

Problematyczne jest zatem to, czy poinformowanie najemcy o konieczności odbioru rzeczy z zastrzeżeniem, że w razie braku reakcji zostanie uznane, iż rzeczy swoje porzucił, jest wystarczające dla uznania, że mamy po stronie najemcy zamiar wyzbycia się rzeczy. W mojej ocenie jest to wielce ryzykowne. Dla przykładu można podać, że taki zapis w przypadku regulaminu punktu naprawy został uznany za nieważny przez sąd antymonopolowy (wyrok SOKiK z 6.10.2005 r., XVII AmC 71/04, Wok. 2006, Nr 7-8, s. 101). Brak tu jednoznacznej woli porzucenia, brak także oświadczenia o wyzbyciu się posiadania (elementu faktycznego władztwa). Niestety nie znalazłam wyroku jasno potwierdzającego taką możliwość.

Ustawa o rzeczach znalezionych

Bezpieczniejsze jest w takim przypadku uznanie, że mamy do czynienia z rzeczami znalezionymi. Zgodnie z art. 187 K.c. – rzecz znaleziona, która nie zostanie przez osobę uprawnioną odebrana w ciągu roku od dnia doręczenia jej wezwania do odbioru, a w przypadku niemożności wezwania – w ciągu dwóch lat od dnia jej znalezienia, staje się własnością znalazcy, jeżeli uczynił on zadość swoim obowiązkom. Jeżeli jednak rzecz została oddana staroście, znalazca staje się jej właścicielem, jeżeli rzecz odebrał w wyznaczonym przez starostę terminie. Obowiązki znalazcy są uregulowane w ustawie o rzeczach znalezionych. Zgodnie z tą ustawą – kto znalazł rzecz i zna osobę uprawnioną do jej odbioru oraz jej miejsce pobytu, niezwłocznie zawiadamia ją o znalezieniu rzeczy i wzywa do jej odbioru. To samo tyczy się osoby przechowującej cudzą rzecz. Kto znalazł rzecz i nie zna osoby uprawnionej do jej odbioru lub nie zna jej miejsca pobytu, niezwłocznie zawiadamia o znalezieniu rzeczy starostę właściwego ze względu na miejsce zamieszkania znalazcy lub miejsce znalezienia rzeczy (właściwy starosta).

Do przechowania rzeczy przez znalazcę lub przechowującego stosuje się odpowiednio przepisy tytułu XXVIII księgi trzeciej ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, z tym że mamy do czynienia z nieodpłatnym przechowaniem. Przechowawca jest uprawniony, a nawet obowiązany zmienić określone w umowie miejsce i sposób przechowania rzeczy, jeżeli okaże się to konieczne dla jej ochrony przed utratą lub uszkodzeniem. Jeżeli uprzednie uzyskanie zgody składającego jest możliwe, przechowawca powinien ją uzyskać przed dokonaniem zmiany.

Zawiadomienie starosty o rzeczy niczyjej

Jeśli więc najemca rzeczy nie odbierze, to mamy już w mojej ocenie zaliczone zawiadomienie. W drugiej kolejności trzeba o rzeczach niczyich zawiadomić starostę. Odebranie zawiadomienia o znalezieniu rzeczy oraz przyjęcie rzeczy przez właściwego starostę stwierdza się w sporządzonym przez niego protokole, który stanowi podstawę wydania znalazcy poświadczenia przyjęcia zawiadomienia o znalezieniu rzeczy albo znalezieniu oraz przyjęciu rzeczy. Protokół i poświadczenie sporządza się także w przypadku wskazania przez znalazcę miejsca, w którym rzecz się znajduje. W poświadczeniu wskazuje się imię, nazwisko i adres zamieszkania znalazcy oraz dokładnie określa rzecz, czas i miejsce znalezienia rzeczy. Właściwy starosta poucza znalazcę o prawie do żądania znaleźnego oraz zasadach nabycia własności w przypadku bezskutecznego upływu terminu do odbioru rzeczy przez osobę uprawnioną. Jeżeli znalazca żąda znaleźnego, czyni się o tym wzmiankę w poświadczeniu. Złożenie zawiadomienia o znalezieniu rzeczy, zgłoszenie żądania znaleźnego, a także nabycie własności w przypadku bezskutecznego upływu terminu do odbioru rzeczy przez osobę uprawnioną znalazca potwierdza w protokole, własnoręcznym podpisem.

Po zawiadomieniu to starosta poszukuje uprawnionego do odbioru. W przypadku gdy rzecz znaleziona nie została odebrana przez osobę uprawnioną do jej odbioru, w terminie określonym w art. 187 K.c., właściwy starosta zawiadamia o tym znalazcę oraz wzywa go do odbioru rzeczy w terminie, nie krótszym niż 2 tygodnie, z pouczeniem, że w przypadku nieodebrania rzeczy w tym terminie jej właścicielem stanie się powiat. Myślę, że ta ścieżka jest bezpieczna.

Warunki zasiedzenia rzeczy ruchomych

Nie ma natomiast możliwości zasiedzenia własności rzeczy ruchomych w tych okolicznościach. Zgodnie z art. 174 K.c. posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze. Posiadanie w złej wierze oznacza, że posiadacz ma świadomość, iż kto inny jest właścicielem rzeczy, że nie ma prawa do jej dysponowaniem. W dobrej wierze jest zatem posiadacz samoistny, który żywi uzasadnione okolicznościami przekonanie, że przysługuje mu prawo, które faktycznie wykonuje. W piśmiennictwie trafnie zwraca się uwagę, że kryterium, które stosuje się dla oceny dobrej wiary w chwili nabycia posiadania, nie może być identyczne z tym, według którego ocenia się, czy dobra wiara trwa przez cały 3-letni okres. O ile przy nabyciu posiadania wymagać można z pewnością zachowania należytej staranności przy ocenie okoliczności uzyskania posiadania, o tyle trudno byłoby oczekiwać, by posiadacz w sposób ciągły przez 3 lata podejmował działania zmierzające do upewnienia się, czy jest właścicielem rzeczy pozostającej w jego posiadaniu. Utratę dobrej wiary spowoduje zatem jedynie uzyskanie przez posiadacza pozytywnej wiedzy o tym, że nie jest właścicielem (zob. m.in. J.S. Piątowski, w: System PrCyw, t. II, s. 346; E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. I, art. 174, s. 555, Nb 5).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼