Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak zgodnie z prawem pozbyć się rzeczy pozostawionych przez najemcę?

Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2020-10-19

Po długiej i zawiłej sprawie udało się doprowadzić do dobrowolnego opuszczenia mojego mieszkania przez najemcę, który nie płacił. W mieszkaniu pozostały jego meble – stanowią one mój zastaw na poczet niezapłaconego czynszu. Mam tytuł wykonawczy na zadłużenie najemcy za niepłacony czynsz (podpisał notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji). Meble są zajęte przez komornika, ale najemca nie zgodził się z ich wyceną (chodzi o kwotę 4-5 tys. zł) i potrzebny jest biegły. Komornik znalazł jednego, ale za wycenę chce 2 tys. zł. To mi się nie kalkuluje, ale jak nie zapłacę, to komornik umorzy postępowanie. Zatem czy jest inny sposób na pozbycie się tych rzeczy z mieszkania? Nie mam co liczyć na spłatę zadłużenia przez najemcę, gdyż to „zawodowy dłużnik” i bardzo sprytny człowiek, może próbować wszystkiego. Zastanawiam się nad różnymi wariantami i proszę o ich ocenę prawną. Zakładam, że nie opłacę rzeczoznawcy i postępowanie komornicze zostanie umorzone. Komornik zdejmuje zajęcie z mebli, ale pozostaną one pod moim zastawem na poczet niezapłaconego czynszu. Meble musiałbym trzymać w lokalu tak długo, aż najemca spłaci dług. On tego nigdy nie zrobi, czy jest więc jakiś limit czasowy tego przetrzymywania? Na dłuższą to dla mnie nie do przyjęcia. Gdybym w końcu chciał wynieść je z mieszkania, to „zdjąłbym zastaw” i wezwał najemcę do odbioru swoich rzeczy. Jeśli tego by nie zrobił, czy mógłbym złożyć je w jakimś innym miejscu i po 3 latach przejąć na własność przez „zasiedzenie”, a następnie wyrzucić lub sprzedać? Inny wariant: jeśli wezwę najemcę do zabrania mebli „z zastrzeżeniem terminu uczynienia zadość temu zobowiązaniu, a także wskazując, że uchybienie wezwaniu poczytane zostanie za porzucenie rzeczy ruchomym z zamiarem wyzbycia się ich własności” – czy będzie to działanie skuteczne i bez jakiegoś dla mnie ryzyka? Czy da się uznać „porzucenie” w tej sprawie? A może są jakieś inne sposoby pozbycia się tych rzeczy bez dużych kosztów i ryzyka roszczeń ze strony najemcy?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak zgodnie z prawem pozbyć się rzeczy pozostawionych przez najemcę?

Prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy

Jeśli chodzi o Pana sytuację prawną, to po zdjęciu zastawu przez komornika, o ile ruchomości pozostają w lokalu, który był przedmiotem najmu, przysługuje Panu ustawowe prawo zastawu na tych rzeczach. Zgodnie z art. 670 Kodeksu cywilnego (K.c.) – dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Artykuł 671 K.c. stanowi natomiast, że przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

Ustawowe prawo zastawu zabezpiecza jedynie wskazane w art. 670 K.c. świadczenia, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. „Zaleganie” oznacza zwykłe opóźnienie. Zaległość ma nie przekraczać roku, ale nie musi to być rok ostatni (tak też M. Olczyk, Najem lokalu, s. 89). Omawiane prawo zastawu nie obejmuje zatem świadczeń, jeśli są one już wymagalne ponad rok, a ponadto innych niż wymienione w art. 670 K.c. świadczeń przysługujących wynajmującemu od najemcy (np. odszkodowania). Pisze Pan, że kwestie związane z „pozbyciem się” nierzetelnego lokatora trwały dłuższy czas, być może zatem nie można już mówić w Pana przypadku o prawie zastawu.

Czy można przenieść rzeczy najemcy w inne miejsce?

Osoba zajmująca ruchomości przejmuje za nie odpowiedzialność. Zasadniczo dopuszcza się wyniesienie tych rzeczy z lokalu przez wynajmującego (wygaśnięcie prawa zastawu, zgodnie ze stanowiskiem części przedstawicieli doktryny, powoduje tylko usunięcie ich z lokalu przez najemcę), tyle tylko, że wówczas wynajmujący odpowiada wobec właściciela tych rzeczy za ich zniszczenie lub utratę. Odpowiada on także za przypadkową ich utratę lub zniszczenie, nawet w przypadku zachowania należytej staranności (zob. wyrok SA w Poznaniu z 14.4.2010 r., I ACa 240/10, Legalis; J. Panowicz-Lipska, w: System PrPryw, t. 8, 2011, Nb 53, s. 42). Należy przyjąć, że wynajmujący ponosi również odpowiedzialność odszkodowawczą za nieuprawnione zatrzymanie rzeczy najemcy, co może wynikać z nieistnienia wierzytelności zabezpieczanej lub istnienia innego zabezpieczenia (tak J. Jezioro, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 671 KC, Nb 2, s. 1308; G. Kozieł, w: Kidyba, Komentarz, 2014, t. III, cz. 2, art. 671 KC, Nb 4, s. 486). 

Nie wygasa owo prawo zastawu także po przedawnieniu się roszczeń zastawnika. Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem nie narusza uprawnienia zastawnika do uzyskania zaspokojenia z rzeczy obciążonej.

Jeśli więc istnieje możliwość zajęcia rzeczy najemcy, to ma Pan możliwość wezwać najemcę do odbioru przedmiotu najmu za zapłatą czynszu. Ma Pan prawo wskazać, że w przypadku braku odbioru przedmioty zastawu zostaną przeniesione w inne miejsce, gdzie będą czekały na odbiór. Tu jednak naraża się Pan na ryzyko oskarżenia o zniszczenie, uszkodzenie mebli. Oczywiście zwykłe zużycie, zniszczenie na skutek upływu czasu nie obciąża Pana, jednak w tym przypadku w razie sporu w grę będzie wchodził biegły, co zwiększy Pana koszty.

Rzeczywiście w tej sytuacji zatrzymywanie mebli do czasu zapłaty przez najemcę zaległego czynszu może być problematyczne i obciąża Pana dość dużym ryzykiem. Stąd rezygnacja z zastawu, poszukiwanie zaspokojenia w inny sposób, wydaje się być dobrym pomysłem.

Porzucenie rzeczy przez najemcę

Rzeczywiście w przypadku pozostawienia przez najemcę rzeczy w lokalu doradza się zastosowanie konstrukcji porzucenia rzeczy przez najemcę. Zgodnie z art.180 K.c.: „Właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci”. Porzucenie wymaga wyzbycia się faktycznego władztwa nad rzeczą (posiadania rzeczy) przez właściciela w taki sposób, by umożliwić zawładnięcie nią (a więc objęcie w posiadanie samoistne) przez inną osobę. Nadto działanie właściciela musi cechować wola (animus) wyzbycia się rzeczy, a więc zamanifestowanie faktu niesprawowania już nad nią faktycznego władztwa. Faktyczne, fizyczne (corpus) wyzbycie się posiadania rzeczy, któremu nie towarzyszy taka wola, nie może być traktowane jako porzucenie rzeczy w rozumieniu komentowanego przepisu. Do rzeczy ruchomych, które zostały porzucone bez zamiaru wyzbycia się własności, mają odpowiednie zastosowanie przepisy o rzeczach znalezionych (art. 187 i 189 K.c. oraz przepisy ustawy z 20 lutego 2015 r. o rzeczach znalezionych (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 908).

Wyzbycie się posiadania

Problematyczne jest zatem to, czy poinformowanie najemcy o konieczności odbioru rzeczy z zastrzeżeniem, że w razie braku reakcji zostanie uznane, iż rzeczy swoje porzucił, jest wystarczające dla uznania, że mamy po stronie najemcy zamiar wyzbycia się rzeczy. W mojej ocenie jest to wielce ryzykowne. Dla przykładu można podać, że taki zapis w przypadku regulaminu punktu naprawy został uznany za nieważny przez sąd antymonopolowy (wyrok SOKiK z 6.10.2005 r., XVII AmC 71/04, Wok. 2006, Nr 7-8, s. 101). Brak tu jednoznacznej woli porzucenia, brak także oświadczenia o wyzbyciu się posiadania (elementu faktycznego władztwa). Niestety nie znalazłam wyroku jasno potwierdzającego taką możliwość.

Ustawa o rzeczach znalezionych

Bezpieczniejsze jest w takim przypadku uznanie, że mamy do czynienia z rzeczami znalezionymi. Zgodnie z art. 187 K.c. – rzecz znaleziona, która nie zostanie przez osobę uprawnioną odebrana w ciągu roku od dnia doręczenia jej wezwania do odbioru, a w przypadku niemożności wezwania – w ciągu dwóch lat od dnia jej znalezienia, staje się własnością znalazcy, jeżeli uczynił on zadość swoim obowiązkom. Jeżeli jednak rzecz została oddana staroście, znalazca staje się jej właścicielem, jeżeli rzecz odebrał w wyznaczonym przez starostę terminie. Obowiązki znalazcy są uregulowane w ustawie o rzeczach znalezionych. Zgodnie z tą ustawą – kto znalazł rzecz i zna osobę uprawnioną do jej odbioru oraz jej miejsce pobytu, niezwłocznie zawiadamia ją o znalezieniu rzeczy i wzywa do jej odbioru. To samo tyczy się osoby przechowującej cudzą rzecz. Kto znalazł rzecz i nie zna osoby uprawnionej do jej odbioru lub nie zna jej miejsca pobytu, niezwłocznie zawiadamia o znalezieniu rzeczy starostę właściwego ze względu na miejsce zamieszkania znalazcy lub miejsce znalezienia rzeczy (właściwy starosta).

Do przechowania rzeczy przez znalazcę lub przechowującego stosuje się odpowiednio przepisy tytułu XXVIII księgi trzeciej ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, z tym że mamy do czynienia z nieodpłatnym przechowaniem. Przechowawca jest uprawniony, a nawet obowiązany zmienić określone w umowie miejsce i sposób przechowania rzeczy, jeżeli okaże się to konieczne dla jej ochrony przed utratą lub uszkodzeniem. Jeżeli uprzednie uzyskanie zgody składającego jest możliwe, przechowawca powinien ją uzyskać przed dokonaniem zmiany.

Zawiadomienie starosty o rzeczy niczyjej

Jeśli więc najemca rzeczy nie odbierze, to mamy już w mojej ocenie zaliczone zawiadomienie. W drugiej kolejności trzeba o rzeczach niczyich zawiadomić starostę. Odebranie zawiadomienia o znalezieniu rzeczy oraz przyjęcie rzeczy przez właściwego starostę stwierdza się w sporządzonym przez niego protokole, który stanowi podstawę wydania znalazcy poświadczenia przyjęcia zawiadomienia o znalezieniu rzeczy albo znalezieniu oraz przyjęciu rzeczy. Protokół i poświadczenie sporządza się także w przypadku wskazania przez znalazcę miejsca, w którym rzecz się znajduje. W poświadczeniu wskazuje się imię, nazwisko i adres zamieszkania znalazcy oraz dokładnie określa rzecz, czas i miejsce znalezienia rzeczy. Właściwy starosta poucza znalazcę o prawie do żądania znaleźnego oraz zasadach nabycia własności w przypadku bezskutecznego upływu terminu do odbioru rzeczy przez osobę uprawnioną. Jeżeli znalazca żąda znaleźnego, czyni się o tym wzmiankę w poświadczeniu. Złożenie zawiadomienia o znalezieniu rzeczy, zgłoszenie żądania znaleźnego, a także nabycie własności w przypadku bezskutecznego upływu terminu do odbioru rzeczy przez osobę uprawnioną znalazca potwierdza w protokole, własnoręcznym podpisem.

Po zawiadomieniu to starosta poszukuje uprawnionego do odbioru. W przypadku gdy rzecz znaleziona nie została odebrana przez osobę uprawnioną do jej odbioru, w terminie określonym w art. 187 K.c., właściwy starosta zawiadamia o tym znalazcę oraz wzywa go do odbioru rzeczy w terminie, nie krótszym niż 2 tygodnie, z pouczeniem, że w przypadku nieodebrania rzeczy w tym terminie jej właścicielem stanie się powiat. Myślę, że ta ścieżka jest bezpieczna.

Warunki zasiedzenia rzeczy ruchomych

Nie ma natomiast możliwości zasiedzenia własności rzeczy ruchomych w tych okolicznościach. Zgodnie z art. 174 K.c. posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze. Posiadanie w złej wierze oznacza, że posiadacz ma świadomość, iż kto inny jest właścicielem rzeczy, że nie ma prawa do jej dysponowaniem. W dobrej wierze jest zatem posiadacz samoistny, który żywi uzasadnione okolicznościami przekonanie, że przysługuje mu prawo, które faktycznie wykonuje. W piśmiennictwie trafnie zwraca się uwagę, że kryterium, które stosuje się dla oceny dobrej wiary w chwili nabycia posiadania, nie może być identyczne z tym, według którego ocenia się, czy dobra wiara trwa przez cały 3-letni okres. O ile przy nabyciu posiadania wymagać można z pewnością zachowania należytej staranności przy ocenie okoliczności uzyskania posiadania, o tyle trudno byłoby oczekiwać, by posiadacz w sposób ciągły przez 3 lata podejmował działania zmierzające do upewnienia się, czy jest właścicielem rzeczy pozostającej w jego posiadaniu. Utratę dobrej wiary spowoduje zatem jedynie uzyskanie przez posiadacza pozytywnej wiedzy o tym, że nie jest właścicielem (zob. m.in. J.S. Piątowski, w: System PrCyw, t. II, s. 346; E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. I, art. 174, s. 555, Nb 5).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Czy osoba wykluczona ze spółdzielni może znów stać się jej członkiem?

Czy osoba wykluczona ze spółdzielni może znów stać się jej członkiem?

Czy osoba wykluczona ze spółdzielni za długi może z powrotem być przyjęta na członka i na jakich zasadach? Co z jej wkładem mieszkaniowym,...

Włamanie do wynajmowanego mieszkania - kto ponosi koszty naprawy?

Włamanie do wynajmowanego mieszkania - kto ponosi koszty naprawy?

Kto ponosi koszty naprawy wyłamanych drzwi i popsutych zamków po włamaniu do lokalu użytkowego – wynajmujący czy najemca?

Eksmisja osoby przebywającej w zakładzie karnym

Eksmisja osoby przebywającej w zakładzie karnym

Mój syn ma 30 lat i aktualnie odbywa karę pozbawienia wolności w zakładzie karnym. Jak napisać pozew o jego eksmisję? Jak go wymeldować? Wraz...

Wysokość bonifikaty przy wykupie mieszkania z zasobów wojskowych

Wysokość bonifikaty przy wykupie mieszkania z zasobów wojskowych

Od 1987 pracowałem w jednostce wojskowej jako pracownik cywilny wojska i dostałem mieszkanie z jednostki. W 1999 r. zostałem żołnierzem...

Ściąganie kwoty bonifikaty od nabywcy mieszkania

Ściąganie kwoty bonifikaty od nabywcy mieszkania

W 2011 r. zakupiłam mieszkanie od znajomych z bonifikatą. W akcie notarialnym zagwarantowali, że dopełnią wszystkich formalności, i zapewnili,...

Upadłość ogólnopolskiego TBS, czym to grozi?

Pytanie dotyczy mieszkania TBS, a konkretnie chodzi mi o TBS ogólnopolski, który ogłosił upadłość układową. Czy kupienie takiej partycypacji jest...

 

Czy potrzebna jest zgoda wspólnoty na postawienie altanki w ogródku?

Kupiłam mieszkanie z ogródkiem. Cytuję zapis z aktu notarialnego kupna: „przylega ogródek o powierzchni 192 m, przeznaczony do...

 

Żądanie zapłaty za mieszkanie od współlokatora po wyprowadzce

Żądanie zapłaty za mieszkanie od współlokatora po wyprowadzce

Moje pytanie dotyczy najmu pokoju bez umowy na spółkę ze współlokatorką. Kiedy się wyprowadzałam, współlokatorka oznajmiła, że mam zapłacić jej...

Rozwiązanie umowy najmu i zniesienie tytułu prawnego zajmowania lokalu

Rozwiązanie umowy najmu i zniesienie tytułu prawnego zajmowania lokalu

Jestem właścicielem lokalu mieszkalnego. Kamienica, w której znajduje się lokal, była przejęta w zasoby gminy, a kilka lat temu, decyzją...

Łamanie zakazu palenia w bloku na klatce i korytarzach

Łamanie zakazu palenia w bloku na klatce i korytarzach

Mieszkam od kilku lat w bloku TBS. Jakiś czas temu, na moim piętrze zamieszkał młody mężczyzna z matką, niepracujący i nieuczący się....

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »