Niedogrzane mieszkanie a rozwiązanie umowy najmu

Niedogrzane mieszkanie a zwykłe wypowiedzenie najmu

Ustna umowa najmu mieszkania jest co do zasady ważna, ale przy sporze trudniej udowodnić jej dokładną treść, w szczególności okres wypowiedzenia, wysokość czynszu, ustalenia dotyczące ogrzewania i zakres obowiązków stron. Jeżeli strony nie uzgodniły czasu trwania najmu, należy traktować umowę jako zawartą na czas nieokreślony. Podobny problem pojawia się przy zagadnieniu: wypowiedzenie najmu bez kontaktu.

Zakres obowiązków dotyczących ogrzewania, usuwania usterek i sposobu zgłaszania wad warto precyzyjnie uregulować już w umowie najmu mieszkania chroniącej właściciela.

Zgodnie z art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a gdy ich nie ma - z zachowaniem terminów ustawowych. Dla najmu lokalu mieszkalnego szczególne znaczenie ma art. 688 Kodeksu cywilnego: jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Trzeba jednak odróżnić te zasady od szczególnych ograniczeń, którym podlega wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela w przypadku lokalu mieszkalnego. Dla skuteczności wypowiedzeń, wezwań i innych oświadczeń praktyczne znaczenie ma również adres do korespondencji w umowie najmu.

Oznacza to, że samo niezadowolenie z warunków mieszkaniowych zwykle nie wystarcza do miesięcznego wypowiedzenia, jeżeli z umowy lub z okoliczności nie wynika krótszy, skutecznie uzgodniony termin. Inaczej należy ocenić sytuację, w której lokal ma wadę zagrażającą zdrowiu. Wtedy w grę wchodzi wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Kiedy zimne mieszkanie pozwala wypowiedzieć najem natychmiast?

Podstawowym przepisem jest art. 682 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

W przypadku niedogrzanego mieszkania trzeba więc ustalić nie tylko to, że w lokalu jest zimno, ale także dlaczego tak się dzieje i czy stan lokalu realnie zagraża zdrowiu. Znaczenie mogą mieć na przykład: niesprawne ogrzewanie, nieszczelne okna, zawilgocenie, zagrzybienie, wadliwa wentylacja, brak możliwości bezpiecznego korzystania z pieca albo instalacja, która mimo prawidłowego używania nie pozwala utrzymać temperatury odpowiedniej do zamieszkiwania.

Wynajmujący lokal mieszkalny ma także obowiązki wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów. Art. 6a tej ustawy nakłada na wynajmującego obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiają najemcy korzystanie m.in. z ciepła, energii elektrycznej, wody i gazu. Jeżeli instalacja grzewcza jest elementem wyposażenia lokalu lub budynku, właściciel nie może przerzucać na najemcę odpowiedzialności za jej niesprawność.

Jeżeli problem polega jedynie na tym, że najemca wolałby mieć wyższą temperaturę, ale lokal jest technicznie sprawny i możliwy do normalnego zamieszkiwania, wypowiedzenie bez terminu może być ryzykowne. Jeżeli jednak temperatura przez dłuższy czas utrzymuje się na bardzo niskim poziomie, dzieci lub osoby chore są narażone na pogorszenie zdrowia, a wynajmujący nie usuwa przyczyny problemu, powołanie się na art. 682 Kodeksu cywilnego może być uzasadnione.

Zobacz również: usterki jako podstawa wypowiedzenia.

W tym kontekście warto sprawdzić także: naprawa pieca w najmie.

Co zrobić przed wyprowadzką z niedogrzanego mieszkania?

Najbezpieczniej działać pisemnie i etapami. Najemca powinien zgłosić wynajmującemu problem, opisać objawy wady oraz zażądać niezwłocznego przywrócenia możliwości normalnego korzystania z lokalu. Przy poważnym zagrożeniu zdrowia nie trzeba czekać miesiącami, ale warto mieć dowód, że właściciel wiedział o problemie i nie zareagował odpowiednio.

W praktyce warto zebrać następujące dowody:

• regularne pomiary temperatury w mieszkaniu z datą, godziną i zdjęciem termometru,
• zdjęcia lub nagrania pokazujące stan okien, grzejników, pieca, zawilgocenia albo pleśni,
• korespondencję z właścicielem, administratorem budynku, spółdzielnią lub wspólnotą,
• rachunki za dodatkowe ogrzewanie, jeżeli najemca musiał dogrzewać lokal we własnym zakresie,
• zaświadczenia lekarskie, zwłaszcza gdy w lokalu mieszkają dzieci, osoby starsze, chore albo z obniżoną odpornością,
• opinię serwisanta, kominiarza, administratora budynku lub zgłoszenie do właściwego organu nadzoru budowlanego, jeżeli problem ma charakter techniczny.

Samo opuszczenie mieszkania bez pisemnego oświadczenia może prowadzić do sporu o dalszy czynsz. Dlatego wypowiedzenie powinno wskazywać adres lokalu, datę, strony umowy, opis wady, jej wpływ na zdrowie domowników, podstawę prawną oraz żądanie rozliczenia kaucji i opłat po wydaniu lokalu.

Jak napisać wypowiedzenie z powodu niedogrzania lokalu?

Oświadczenie nie musi mieć szczególnej formuły, ale powinno być jednoznaczne. Najemca powinien napisać, że wypowiada umowę najmu lokalu bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu wad lokalu zagrażających zdrowiu, na podstawie art. 682 Kodeksu cywilnego. Dobrze wskazać, od kiedy występuje problem, jakie temperatury odnotowano, jakie osoby mieszkają w lokalu i jakie skutki zdrowotne lub ryzyka występują.

W piśmie można też wezwać wynajmującego do uzgodnienia terminu odbioru lokalu, sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego, rozliczenia mediów oraz zwrotu kaucji po potrąceniu wyłącznie uzasadnionych należności. Przy wyprowadzce warto wykonać zdjęcia stanu mieszkania i liczników.

Jeżeli sprawa dotyczy typowego lokalu mieszkalnego, poza obowiązkami wynajmującego trzeba pamiętać również o obowiązkach najemcy przy oddawaniu lokalu. Praktyczne znaczenie mają w szczególności rozliczenie opłat, przekazanie kluczy, protokół i stan wyposażenia. Zobacz szerzej: wynajem mieszkania a obowiązki najemcy.

Co, jeśli właściciel nie zgadza się na natychmiastowe rozwiązanie umowy?

Właściciel nie musi formalnie zaakceptować wypowiedzenia, aby oświadczenie najemcy wywołało skutek. Może jednak zakwestionować zasadność wypowiedzenia i żądać zapłaty czynszu za okres, który jego zdaniem nadal obowiązywał. Wtedy spór sprowadza się do tego, czy w chwili wypowiedzenia istniała wada lokalu zagrażająca zdrowiu.

Jeżeli najemca ma słabe dowody, ryzykuje sporem o czynsz, opłaty, kaucję albo odszkodowanie. Jeżeli natomiast potrafi wykazać utrzymujące się niedogrzanie, brak reakcji wynajmującego oraz realne zagrożenie dla zdrowia, jego stanowisko jest znacznie silniejsze. Przy dzieciach, osobach starszych lub chorych dokumentacja medyczna może mieć szczególne znaczenie.

W razie mniej drastycznych wad można rozważyć także uprawnienia z art. 664 Kodeksu cywilnego, w tym żądanie obniżenia czynszu za czas trwania wad albo wypowiedzenie bez zachowania terminów, gdy wady uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie lokalu, a wynajmujący mimo zawiadomienia ich nie usuwa albo wady są nieusuwalne. Art. 682 Kodeksu cywilnego jest jednak przepisem szczególnym dla wad lokalu zagrażających zdrowiu.

Podsumowanie

Przy ustnej umowie najmu mieszkania zawartej na czas nieokreślony właściciel może mieć rację, że zwykły termin wypowiedzenia wynosi trzy miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie oznacza to jednak, że najemca musi mieszkać w lokalu, który z powodu wad zagraża zdrowiu jego lub jego dzieci.

Jeżeli niedogrzanie jest poważne, utrzymuje się mimo zgłoszeń i wynika z wady lokalu lub instalacji, najemca może złożyć wypowiedzenie bez zachowania terminu na podstawie art. 682 Kodeksu cywilnego. Decyzję warto poprzedzić zebraniem dowodów i sporządzeniem rzeczowego pisma, ponieważ w razie sporu to właśnie fakty i dokumenty będą przesądzać, czy natychmiastowe rozwiązanie najmu było uzasadnione.

FAQ

Czy mogę wyprowadzić się od razu, gdy w mieszkaniu jest zimno?

Tak, ale tylko wtedy, gdy zimno wynika z wady lokalu i realnie zagraża zdrowiu najemcy lub domowników. Jeżeli jest to jedynie przejściowa niedogodność albo problem da się szybko usunąć, natychmiastowe wypowiedzenie może być sporne.

Czy przy umowie ustnej obowiązuje trzymiesięczne wypowiedzenie?

Jeżeli jest to najem lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony, czynsz płatny jest miesięcznie i nie da się wykazać innego skutecznego ustalenia, należy liczyć się z terminem trzech miesięcy na koniec miesiąca kalendarzowego. Wynika to z art. 688 Kodeksu cywilnego.

Czy właściciel może kazać najemcy samodzielnie palić w piecu?

To zależy od rodzaju lokalu, wyposażenia i ustaleń stron. Jeżeli piec jest normalnym, sprawnym i bezpiecznym źródłem ogrzewania, najemca powinien korzystać z niego zgodnie z instrukcją. Jeżeli jednak piec lub instalacja są niesprawne, niebezpieczne albo nie pozwalają ogrzać lokalu, odpowiedzialność może obciążać wynajmującego.

Czy muszę najpierw wzywać właściciela do naprawy?

Przy art. 682 Kodeksu cywilnego decydujące jest zagrożenie zdrowia, dlatego przepis nie uzależnia wypowiedzenia od wcześniejszego wyznaczenia terminu naprawy. Mimo to w praktyce warto zgłosić problem na piśmie, ponieważ ułatwia to późniejsze wykazanie, że wada istniała i była znana wynajmującemu.

Jakie dowody są najlepsze przy wypowiedzeniu z powodu zimna?

Najlepiej połączyć kilka rodzajów dowodów: pomiary temperatury, zdjęcia, korespondencję z właścicielem, zgłoszenia do administratora, rachunki za dogrzewanie, opinię serwisanta lub kominiarza oraz dokumentację medyczną, jeżeli zimno wpływa na zdrowie domowników.