Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Niedogrzane mieszkanie jako przyczyna rozwiązania najmu

Paula Dąbrowska • Opublikowane: 2017-06-09

Wynajmuję mieszkanie (umowa ustna), w którym jest bardzo zimno. Niby centralne ogrzewanie grzeje, ale nie można utrzymać takiej temperatury, żeby w mieszkaniu było ciepło. Mam dwójkę małych dzieci, które marzną i płaczą. Chcę się wyprowadzić, ale właściciel nie chce przyjąć miesięcznego wypowiedzenia, tylko twierdzi, że obowiązuje nas trzymiesięczne wypowiedzenie lub mam nauczyć się palić w piecu. Za trzy miesiące to moje dzieci wylądują w szpitalu na zapalenie płuc. Jestem załamana, jak z tego wybrnąć?

Paula Dąbrowska

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za udzielone odpowiedzi jestem z nich zadowolony oraz z prędkości udzielonych odpowiedzi. 
Jan, rencista, 65 lat
Dziękuję za szybkie i wyczerpujące udzielnie odpowiedzi na pytanie.
Inna
Fachowe odpowiedzi i dobre opinie
Krzysztof, 53 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania

Zakładam, że umowa została zawarta w formie ustnej na czas nieokreślony.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi wypowiadania umów najmu, czyli art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.), jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Zgodnie z art. 673 § 2 K.c. ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Jednak według art. 688 K.c. – jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Uregulowanie zawarte w art. 688 K.c. zmienia ogólne terminy wypowiedzenia najmu wynikające z umowy zawartej na czas nieoznaczony określone w art. 673 § 2 K.c.

W odniesieniu do najmu lokalu wydłużeniu ulega ustawowy termin wypowiedzenia. Jeżeli czas trwania najmu nie został oznaczony w umowie, a czynsz płatny jest miesięcznie, to najem wypowiedzieć można najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepis zawiera normę bezwzględnie obowiązującą, co oznacza, że strony nie mogą określić w umowie krótszego terminu wypowiedzenia. Inne określenie terminu nie odnosi skutku prawnego – wypowiedziana umowa rozwiąże się po upływie 3 miesięcy na koniec miesiąca kalendarzowego. Chodzi tu co do zasady o ochronę lokatora – najemcy.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Najemca może rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia na podstawie art. 682 K.c. – jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. W związku z tym art. 682 K.c. może być stosowany w takich sytuacjach faktycznych odnoszących się do stanu najętego lokalu jak zawilgocenie, zagrzybienie (zob. wyrok SN z dnia 21 maja 1974 r., II CR 199/74, OSPiKA 1975, z. 2, poz. 67), emitowanie przez materiały użyte do budowy budynku (w którym znajduje się lokal) substancji toksycznych (zob. wyrok SN z dnia 1 grudnia 1986 r., II CR 362/86, OSNC 1988, nr 7-8, poz. 98), niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu oddziaływanie sąsiednich lokali lub nieruchomości – nadmierny hałas, emisja czynników wywołujących alergię (zob. m.in. F. Błahut [w:] Komentarz, t. II, 1972, s. 1479; J. Jezioro [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski, Komentarz, 2013, s. 1203). Niewykluczone, że za taką wadę można uznać również ogrzewanie niezgodne z zapewnieniami wynajmującego, która jest wadą uniemożliwiającą korzystanie z lokalu. Jeśli nie ma możliwości ogrzania lokalu w żaden inny sposób.

Podsumowując, moim zdaniem, bazując na podstawie przedstawionych informacji (jeśli istnieją nieujawnione przez Panią fakty zmieniające stan faktyczny tak jak i szczególna treść umowy – porada może się zdezaktualizować), co do zasady obowiązuje Panią trzymiesięczny okres wypowiedzenia, chyba że zaistniał przypadek z art. 682 K.c., a moim zdaniem prawdopodobnie brak ogrzewania zagraża zdrowiu najemcy i może tym samym stanowić przyczynę rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Najem wspólnego mieszkania przez jednego małżonka

Żona nie zgadza się na wynajem wspólnego mieszkania, generuje to koszty związane m.in. z opłatą administracyjną. Dojdą koszty ponownego podłączenia...

Jak doręczyć lokatorce wymówieniem najmu?

Wynajmuję moje mieszkanie lokatorce, która zalega z opłatami za czynsz (3 miesiące). Chciałabym wypowiedzieć mieszkanie i odzyskać zaległe...

Spór z najemcą o rozliczenie kaucji

Wynajmowałam przez 3 lata mieszkanie. Przy podpisywaniu umowy pobrałam od najemców kaucję w wysokości 1000 zł. Niedawno ci ludzie się wyprowadzili...

Najem części domu należącego do rodziców

Chce wynająć pierwsze piętro i parter domu, którego właścicielami są rodzice, będę miała do tego celu pełnomocnictwo sporządzone u notariusza....

Zawarcie umowy najmu i rozwiązanie jej tego samego dnia

Dziś zawarłem umowę najmu mieszkania, chcę z niej jednak zrezygnować. Jak mam postąpić? Co wybrać: zerwanie umowy, wypowiedzenie umowy, rozwiązanie...

Wspólny najem mieszkania i składanie się na opłaty

Jeszcze na studiach podpisałem umowę na wynajem mieszkania. Nie mieszkałem sam, ale z innymi osobami – razem składaliśmy się na opłaty (nie...

Zabezpieczenie roszczeń wynajmującego

Mam w umowie najmu taki zapis: „Dla zabezpieczenia roszczeń Wynajmującego z tytułu czynszu najmu oraz z tytułu naprawienia ewentualnych...

Czy mogę pobierać dwa czynsze równolegle?

Najemcy mają umowę do końca września zawartą na warunkach najmu okazjonalnego bez prawa do skrócenia umowy. Zdali mieszkanie dwa miesiące temu protokołem...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »