Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podnajem mieszkania komunalnego bez zgody gminy

Michał Soćko • Opublikowane: 2019-06-07

Z powodu zawarcia przeze mnie z moją babcią umowy podnajmu mieszkania komunalnego na czas nieokreślony urząd gminy wysłał mi mailem wypowiedzenie umowy najmu. Wskazał w nim, że zawarłam taką umowę bez wcześniejszego uzyskania zgody urzędu. Jak tę umowę podnajmu rozwiązać i jak cofnąć decyzję gminy? Proszę o pomoc!

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podnajem mieszkania komunalnego bez zgody gminy

Zasady wynajmowania mieszkań komunalnych ustala gmina

W przedstawionej sprawie zastosowanie będą miały zarówno przepisy ustawowe, jak i akty prawa miejscowego wydane przez właściwą gminę, która przejęła budynek oraz umowa najmu wymienionego lokalu komunalnego.

Zgodnie bowiem z art. 21 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 r. Nr 71, poz. 733; zwanej dalej także „u.o.p.l.”), gmina jest obowiązana do przyjęcia uchwały, w której będą określone zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Podnajmowanie mieszkania komunalnego należącego do gminy

Po tej uwadze wstępnej chciałbym odnieść się do kwestii rozwiązania umowy najmu.

Rozwiązanie takie może nastąpić na różne sposoby. Niemniej jednak, jeżeli jest zgodna wola stron, tj. podnajemcy i podwynajmującego (Pani i babci), to najłatwiej byłoby rozwiązać taką umowę w drodze aneksu do pierwotnej umowy.

Wystarczyłoby napisać, że „dnia … strony zgodnie postanowiły rozwiązać umowę … ze skutkiem natychmiastowym albo od dnia …”.

Natomiast, jeżeli babcia nie godziłaby się na rozwiązanie umowy w powyższy sposób, to w grę może wchodzić wypowiedzenie umowy. Wówczas umowa rozwiązuje się z upływem terminu wypowiedzenia, a jeżeli jest wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym, to zaraz po doręczeniu takiego wypowiedzenia.

W takiej jednak sytuacji musiałaby Pani sięgnąć do umowy podnajmu i sprawdzić, czy jest przewidziane wypowiedzenie oraz ewentualnie, jakieś są terminy wypowiedzenia.

Odnosząc się do kwestii podnajmu, wskazać należy, że możliwy jest on po uzyskaniu zgody właściciela. I tak, zgodnie z art. 2 pkt 1 u.o.p.l., ilekroć w ustawie jest mowa o lokatorze, należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Z kolei art. 11 u.o.p.l. przewiduje sytuacje, kiedy możliwe jest wypowiedzenia umowy najmu:

„Art. 11. 1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

7. Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.

9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.

10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

11. Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.”

Z art. 11 ust. 2 pkt 4 u.o.p.l. wynika, że możliwe jest wypowiedzenie umowy, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

W związku z powyższym przyjąć należy, że właściciel mógł wypowiedzieć umowę, skoro nie uzyskała Pani zgody na podnajem.

Zatem co może Pani w takiej sytuacji ewentualnie zrobić? Po pierwsze, na pewno należałoby jak najszybciej umowę podnajmu rozwiązać i przesłać do urzędu. Samo to może być jednak niewystarczające, gdyż do podnajmu już doszło. Warto to jednak uczynić. Po drugie zaś może Pani kwestionować formę, w jakiej doszło do wypowiedzenia umowy. Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 1 zd. 2 u.o.p.l. powinno nastąpić to na piśmie pod rygorem nieważności. Natomiast przesłanie wypowiedzenia mailem nie odpowiada formie pisemnej. Wyjątkiem będzie jednak sytuacja, gdy pismo przesłane mailem zostało opatrzone kwalifikowanym podpisem elektronicznym.

Zgodnie bowiem z art. 78[1] § 2 Kodeksu cywilnego (K.c.) taka forma zrównana jest z formą pisemną.

„Art. 78 [1]. § 1. Do zachowania elektronicznej formy czynności prawnej wystarcza złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym.

§ 2. Oświadczenie woli złożone w formie elektronicznej jest równoważne z oświadczeniem woli złożonym w formie pisemnej.”

Art. 78. § 1. Do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Do zawarcia umowy wystarcza wymiana dokumentów obejmujących treść oświadczeń woli, z których każdy jest podpisany przez jedną ze stron, lub dokumentów, z których każdy obejmuje treść oświadczenia woli jednej ze stron i jest przez nią podpisany.

§ 2. (uchylony).”

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Mieszkanie komunalne - czy decyzję można przepisać na wnuka?

Mieszkam wraz z mamą i babcią w mieszkaniu komunalnym od urodzenia, czyli od 32 lat. Babcia wraz z matką oraz dziadkiem są wpisani na...

Problemy z Administracją Domów Miejskich (ADM)

Moja siostra posiada od 15 lat mieszkanie z ADM. Dwa miesiące temu wzięła kredyt hipoteczny na siebie (dla mnie) w innym mieście. Czy teraz może...

Utrata mieszkania komunalnego w Warszawie

Moja sprawa dotyczy kwestii mieszkaniowych. Mieszkam wspólnie z siostrą w mieszkaniu, którego najemca była babcia. Chciałabym się dowiedzieć, czy...

Jakie mam szanse na zatrzymanie mieszkania komunalnego?

Jakie mam szanse na zatrzymanie mieszkania komunalnego?

W mieszkaniu komunalnym po rewitalizacji mieszkała moja mama, która ostatnio zmarła. W mieszkaniu zameldowana jest wnuczka, która opiekowała się babcią....

Czy mam jakąś szansę, aby nie stracić mieszkania komunalnego?

Czy mam jakąś szansę, aby nie stracić mieszkania komunalnego?

Ostatnio zmarł mój ojciec, który mieszkał w mieszkaniu komunalnym. W ubiegłych latach staraliśmy się o wykup tego mieszkania, ale nam...

Nieuregulowane prawo do najmu mieszkania komunalnego

Najemcami mieszkania komunalnego byli moi rodzice, którzy zmarli w zeszłym roku. Mieszkałam w tym mieszkaniu i regulowałam wszystkie należności...

Możliwość zostania najemcą mieszkania po śmierci mamy

Moja mama jest najemcą lokalu komunalnego. W tym mieszkaniu jestem zameldowana wraz z mężem. Ostatnio (ze względu na ciężki stan zdrowia mojej mamy)...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »