Mieszkanie komunalne a małżeństwo – prawa małżonka i najem po śmierci

Narzeczony pani Ewy jest głównym najemcą mieszkania komunalnego w Warszawie. Po ślubie pani Ewa chce zamieszkać z mężem na stałe i zastanawia się, czy może zostać dopisana do umowy najmu jako drugi najemca. Chce również wiedzieć, czy w razie śmierci męża będzie mogła zostać w lokalu.

Umowa najmu mieszkania komunalnego po ślubie

Sam ślub nie powoduje automatycznego dopisania małżonka do umowy najmu mieszkania komunalnego. Jeżeli umowę z gminą zawarł tylko jeden z małżonków jeszcze przed zawarciem małżeństwa, drugi małżonek nie staje się przez to współnajemcą lokalu.

Dopisanie żony lub męża do umowy, zmiana głównego najemcy albo zawarcie aneksu do umowy wymaga zgody gminy jako właściciela lokalu. W praktyce należy złożyć wniosek do właściwego urzędu, zarządu budynków komunalnych, ZBK, ADM albo innej jednostki zarządzającej zasobem mieszkaniowym gminy. Gmina może badać m.in. sytuację mieszkaniową, dochodową, faktyczne zamieszkiwanie w lokalu i zgodność z lokalną uchwałą mieszkaniową.

Zobacz również: jak zmienić głównego najemcę mieszkania komunalnego

Prawo małżonka do mieszkania w lokalu komunalnym

Brak dopisania do umowy nie oznacza, że małżonek najemcy nie może mieszkać w lokalu. Zgodnie z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego.

Oznacza to, że po ślubie pani Ewa może mieszkać z mężem w mieszkaniu komunalnym, nawet jeżeli nie jest wpisana do umowy jako najemca. Gmina co do zasady nie może zakazać małżonkowi najemcy zamieszkiwania w lokalu tylko dlatego, że nie figuruje w umowie. Inaczej należy oceniać wspólne życie bez ślubu, ponieważ art. 28¹ K.r.o. dotyczy wyłącznie małżonków.

Uprawnienie małżonka do korzystania z mieszkania służy zaspokojeniu potrzeb rodziny. Nie jest jednak tym samym co współnajem. Małżonek niewpisany do umowy nie ma pełnej pozycji strony umowy wobec gminy, nie może samodzielnie żądać wszystkich zmian umowy i nie zawsze będzie traktowany tak jak najemca w sprawach administracyjno-mieszkaniowych.

Warto też pamiętać, że sytuacja może się zmienić po separacji, rozwodzie albo trwałym rozpadzie pożycia. W takich sprawach znaczenie mogą mieć zarówno przepisy rodzinne, jak i treść umowy najmu oraz lokalne zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Praktyczne problemy opisuje temat: rozpad małżeństwa a prawa do lokalu.

Czy zameldowanie daje prawo do mieszkania komunalnego?

Zameldowanie ma znaczenie ewidencyjne i może pomagać w wykazaniu, że dana osoba faktycznie mieszkała w lokalu, ale samo w sobie nie tworzy prawa najmu. Osoba zameldowana nie staje się z tego powodu najemcą ani współnajemcą mieszkania komunalnego.

W sprawach o kontynuację najmu po śmierci najemcy zameldowanie bywa jednym z dowodów stałego zamieszkiwania, ale nie zastępuje rzeczywistego przebywania w lokalu. Gmina może badać, czy dana osoba faktycznie prowadziła tam centrum życiowe: spała, przechowywała rzeczy, ponosiła koszty utrzymania, odbierała korespondencję i mieszkała z najemcą do chwili jego śmierci.

Prawo do mieszkania po śmierci głównego najemcy

Jeżeli pani Ewa nie zostanie dopisana do umowy najmu, nadal może być chroniona po śmierci męża. Zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunek jest jednak istotny: osoby te wstępują w najem tylko wtedy, gdy stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Dlatego w sprawie pani Ewy kluczowe byłoby nie samo małżeństwo ani meldunek, lecz faktyczne, stałe zamieszkiwanie z mężem w lokalu do dnia jego śmierci. Szerzej omawia to zagadnienie artykuł o tym, jak działa wstąpienie w najem po śmierci małżonka.

Z przepisu wynika, że do kręgu osób uprawnionych należą przede wszystkim małżonek, dzieci najemcy i jego współmałżonka, osoby alimentowane oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu. Znaczenie może mieć także sytuacja, gdy spadkobierca ma własne mieszkanie, zwłaszcza przy ocenie przez gminę dalszego korzystania z lokalu i spełnienia lokalnych kryteriów mieszkaniowych.

Kto nie wstępuje automatycznie w najem?

Wnuki, rodzeństwo, siostrzeńcy czy dalsi krewni nie są wymienieni wprost w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to, że ich sytuacja zawsze jest beznadziejna, ale nie mogą powoływać się na samo pokrewieństwo. Wnuk może mieć problem z przejęciem lokalu po babci, jeżeli nie mieści się w żadnej z ustawowych kategorii, np. nie był osobą, wobec której najemca miał obowiązek alimentacyjny. Osobno należy oceniać sytuacje, gdy wstępuje w najem wnuk.

Jeżeli nie ma osób uprawnionych do wstąpienia w najem, stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. Wtedy dalsze zajmowanie mieszkania może zostać uznane za bezumowne korzystanie z lokalu, a gmina może żądać wydania mieszkania oraz opłat za korzystanie z niego. W takich sprawach znaczenie ma także zwrot mieszkania gminie i koszty.

Długi czynszowe po śmierci najemcy

Samo wstąpienie w najem nie oznacza automatycznie odpowiedzialności za wszystkie długi spadkowe zmarłego. Trzeba odróżnić zaległości czynszowe powstałe za życia najemcy od opłat należnych po jego śmierci za dalsze korzystanie z lokalu. Odpowiedzialność może zależeć od tego, kto mieszkał w lokalu, kto był stroną umowy, czy dana osoba jest spadkobiercą oraz za jaki okres powstało zadłużenie. Praktyczne znaczenie ma tu odpowiedzialność za zaległy czynsz.

Osoba, która wstąpiła w najem, powinna jak najszybciej ustalić z gminą aktualny stan rozliczeń, wysokość czynszu i ewentualnych opłat dodatkowych. W razie sporu nie należy podpisywać ugody ani uznania długu bez sprawdzenia, czy dana osoba rzeczywiście odpowiada za wskazane należności.

Wykup mieszkania komunalnego po wstąpieniu w najem

Jeżeli sąd potwierdzi wstąpienie w stosunek najmu albo gmina uzna daną osobę za najemcę, gmina powinna traktować taką osobę jak najemcę lokalu. Nie oznacza to jednak automatycznego prawa do wykupu mieszkania komunalnego. Sprzedaż lokalu komunalnego zależy od uchwał i polityki mieszkaniowej danej gminy, przeznaczenia lokalu, sytuacji najemcy oraz obowiązujących zasad bonifikat.

W praktyce dopiero po uregulowaniu statusu najemcy można rozważać wykup po wstąpieniu w najem. Wcześniej najważniejsze jest potwierdzenie prawa do dalszego najmu, ponieważ bez tego gmina może traktować osobę pozostającą w lokalu jako osobę bez tytułu prawnego.

FAQ

Czy żona automatycznie staje się współnajemcą mieszkania komunalnego po ślubie?

Nie. Jeżeli umowę najmu zawarł tylko mąż przed ślubem, żona nie staje się automatycznie współnajemcą. Może jednak korzystać z lokalu jako małżonek najemcy, a dopisanie jej do umowy wymaga zgody gminy.

Czy mąż albo żona może mieszkać w lokalu komunalnym bez zgody gminy?

Małżonek najemcy ma prawo korzystać z mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny na podstawie art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Warto jednak zgłosić faktyczne zamieszkanie administracji, zwłaszcza gdy ma to znaczenie dla rozliczeń i późniejszego wykazania stałego zamieszkiwania.

Czy meldunek wystarczy do przejęcia mieszkania po śmierci najemcy?

Nie. Meldunek może być dowodem pomocniczym, ale nie tworzy prawa najmu. Najważniejsze jest faktyczne i stałe zamieszkiwanie z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci oraz przynależność do jednej z grup wymienionych w art. 691 Kodeksu cywilnego.

Czy konkubina albo konkubent może przejąć najem po śmierci najemcy?

Może, jeżeli pozostawał lub pozostawała z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu i stale mieszkał albo mieszkała z nim w lokalu do chwili śmierci. Taka osoba musi jednak wykazać realną więź życiową, gospodarczą i osobistą, a nie tylko okresowe przebywanie w mieszkaniu.

Czy dzieci najemcy zawsze przejmują mieszkanie komunalne?

Nie zawsze. Dzieci najemcy i jego współmałżonka są wymienione w art. 691 Kodeksu cywilnego, ale muszą stale zamieszkiwać z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Samo pokrewieństwo albo zameldowanie nie wystarczy.

Czy po wstąpieniu w najem można wykupić mieszkanie komunalne?

To zależy od zasad obowiązujących w danej gminie. Wstąpienie w najem może otworzyć drogę do złożenia wniosku o wykup, ale nie daje automatycznego roszczenia o sprzedaż lokalu ani o bonifikatę.

Podsumowanie

Małżeństwo z najemcą mieszkania komunalnego daje małżonkowi prawo do korzystania z lokalu w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, ale nie powoduje automatycznego dopisania do umowy najmu. Zmiana umowy wymaga zgody gminy. Po śmierci najemcy małżonek niewpisany do umowy może wstąpić w stosunek najmu, jeżeli stale mieszkał z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

W sprawach dotyczących mieszkań komunalnych duże znaczenie mają dowody faktycznego zamieszkiwania, lokalne uchwały mieszkaniowe, korespondencja z gminą oraz sposób rozliczenia opłat. Jeżeli gmina odmawia dopisania do umowy albo kwestionuje wstąpienie w najem, warto przeanalizować sprawę przed podpisaniem dokumentów lub opuszczeniem lokalu.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.