Montaż rolet na balkonie we wspólnocie mieszkaniowej

Czy refleksola na balkonie wymaga zgody wspólnoty?

Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich balkonów. O tym, czy właściciel mieszkania może samodzielnie zamontować refleksolę, roletę materiałową albo inną osłonę przeciwsłoneczną, decydują przede wszystkim: sposób montażu, miejsce mocowania, wpływ na wygląd budynku oraz treść uchwał i regulaminów obowiązujących we wspólnocie.

Jeżeli chodzi o roletę materiałową mocowaną we wnęce wewnętrznej balkonu, bez wiercenia w elewacji zewnętrznej, bez naruszania konstrukcji budynku i bez trwałej zmiany jego wyglądu, argumenty właściciela są mocne. Taki balkon, jeżeli dostęp do niego ma tylko właściciel danego lokalu, w praktyce często traktowany jest w części użytkowej jako element służący wyłącznie temu lokalowi.

Wspólnota nie decyduje więc o samym komforcie życia właściciela. Może jednak decydować o nieruchomości wspólnej, ochronie elewacji, jednolitym wyglądzie budynku oraz zasadach korzystania z części wspólnych. Dlatego nawet przy montażu wewnętrznym warto sprawdzić, czy uchwała wspólnoty rzeczywiście obejmuje taki rodzaj osłony, czy dotyczy tylko rolet zewnętrznych, markiz i urządzeń mocowanych do elewacji.

Nieruchomość wspólna a balkon

Podstawowe znaczenie ma art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu ma prawo współkorzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Z kolei art. 3 ust. 2 tej ustawy stanowi, że nieruchomość wspólną tworzą grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W praktyce oznacza to, że nie każdy element balkonu należy traktować tak samo. Inaczej ocenia się przestrzeń użytkową balkonu, z której korzysta tylko właściciel mieszkania, a inaczej elewację, elementy konstrukcyjne, zewnętrzne części balustrad, stropy, płyty balkonowe lub inne elementy wpływające na bezpieczeństwo i wygląd całego budynku.

W dużej wspólnocie, czyli obecnie przy liczbie lokali większej niż trzy, właściciele powinni wybrać zarząd albo powierzyć zarząd nieruchomością wspólną w sposób przewidziany ustawą. Zarząd prowadzi sprawy zwykłego zarządu, ale czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli. Jeżeli montaż osłony balkonowej dotyczy części wspólnej, wspólnota może wymagać uprzedniej zgody.

Status prawny balkonu w orzecznictwie

W uchwale z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08, Sąd Najwyższy wskazał, że status balkonu zależy od konkretnego budynku i funkcji danego balkonu. Jeżeli balkon jest ogólnodostępny albo pełni głównie funkcję elementu elewacji, może być częścią nieruchomości wspólnej. Jeżeli natomiast dostęp do niego możliwy jest wyłącznie z jednego lokalu i służy on wyłącznie właścicielowi tego lokalu, nie można automatycznie traktować całego balkonu jako nieruchomości wspólnej.

Nie oznacza to jednak pełnej swobody właściciela. Nawet balkon przynależny funkcjonalnie do lokalu może zawierać elementy, które pozostają wspólne: konstrukcję, elewację, zewnętrzne elementy balustrady, strop lub części wpływające na bryłę budynku. Właściciel nie powinien samodzielnie wykonywać prac, które naruszają te elementy, zmieniają wygląd budynku albo mogą wpływać na bezpieczeństwo.

Podobny kierunek wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 października 2015 r., sygn. akt II OSK 1245/14. NSA zaakcentował, że balkon lub taras dostępny tylko z jednego lokalu może nie wchodzić w skład nieruchomości wspólnej jako przestrzeń użytkowa, ale ocena zawsze zależy od projektu budynku, zakresu prac i tego, czy ingerencja dotyczy części wspólnych.

Refleksola, roleta materiałowa i markiza - co jest najważniejsze?

Przy refleksoli albo rolecie materiałowej najważniejsze jest nie samo nazwanie urządzenia, lecz jego rzeczywisty sposób montażu. Jeżeli osłona jest zamontowana od wewnętrznej strony wnęki balkonowej, nie wystaje poza obrys balkonu, nie jest mocowana do elewacji zewnętrznej i nie tworzy trwałej zabudowy, można bronić stanowiska, że jest to element wyposażenia przestrzeni służącej właścicielowi lokalu.

Jeżeli jednak roleta wymaga ingerencji w elewację, widoczne z zewnątrz profile, prowadnice, kasetę, kotwienie w częściach konstrukcyjnych albo wyraźnie zmienia wygląd fasady, wspólnota może traktować ją jako ingerencję w nieruchomość wspólną. W takiej sytuacji bezpieczniej jest uzyskać zgodę zarządu albo uchwałę wspólnoty, zależnie od regulacji wewnętrznych i zakresu prac.

Znaczenie może mieć również charakter budynku. W odnowionej kamienicy wspólnota może przykładać większą wagę do jednolitej estetyki elewacji. Jeżeli budynek jest zabytkiem albo znajduje się w obszarze objętym ochroną konserwatorską, mogą pojawić się dodatkowe wymogi wynikające z przepisów o ochronie zabytków lub decyzji konserwatorskich.

Co zrobić przed montażem rolety na balkonie?

Przed montażem warto wykonać kilka praktycznych kroków. Po pierwsze, należy sprawdzić uchwały, regulamin porządku domowego oraz ewentualne wytyczne dotyczące wyglądu balkonów. Po drugie, dobrze jest ustalić, gdzie dokładnie będą prowadzone wiercenia i czy mocowanie dotknie elewacji, balustrady, stropu albo innych elementów wspólnych. Po trzecie, warto zachować kartę techniczną produktu, szkic montażu i korespondencję z zarządem lub administratorem.

Jeżeli zarząd wspólnoty odmawia zgody, właściciel powinien poprosić o wskazanie podstawy: konkretnego przepisu ustawy, uchwały, regulaminu albo elementu nieruchomości wspólnej, który miałby zostać naruszony. Inaczej ocenia się bowiem montaż niewielkiej rolety materiałowej we wnęce, a inaczej trwałą zabudowę balkonu, markizę wysuwaną poza obrys elewacji czy urządzenie mocowane do fasady.

Osobno omawiamy też zagadnienie: zadaszenie balkonu w bloku.

Uchwała wspólnoty zakazująca rolet - czy trzeba jej przestrzegać?

Jeżeli wspólnota podjęła uchwałę zakazującą montażu rolet zewnętrznych, markiz i anten satelitarnych, taka uchwała co do zasady obowiązuje, dopóki nie zostanie uchylona albo skutecznie zakwestionowana. Właściciel nie powinien zakładać, że uchwała jest nieważna tylko dlatego, że uważa ją za zbyt restrykcyjną.

Trzeba jednak odróżnić zakres uchwały od jej rozszerzającej interpretacji. Jeżeli uchwała mówi wyłącznie o roletach zewnętrznych, a planowana refleksola ma być montowana po wewnętrznej stronie balkonu i nie ingeruje w elewację, można argumentować, że uchwała nie obejmuje takiego przypadku. Warto wtedy przed montażem złożyć do zarządu krótkie pismo z opisem technicznym i poprosić o pisemne stanowisko.

Jeżeli uchwała jest bardzo szeroka i zakazuje wszelkich osłon balkonowych widocznych z zewnątrz, właściciel może rozważyć jej zaskarżenie. Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, gdy jest ona niezgodna z prawem lub umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy. Termin wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje automatycznie jej wykonania. Sąd może jednak wstrzymać wykonanie uchwały do czasu zakończenia sprawy. Jeżeli termin 6 tygodni już upłynął, sytuacja jest trudniejsza i wymaga indywidualnej analizy, zwłaszcza gdy właściciel chce podważać skutki uchwały albo doprowadzić do zmiany zasad we wspólnocie.

Czy zarząd może nakazać demontaż rolety?

Zarząd albo administrator może wezwać właściciela do demontażu rolety, jeżeli uzna, że montaż narusza uchwałę, regulamin, elewację lub inną część wspólną. Samo wezwanie nie zawsze przesądza jednak, że żądanie jest zasadne. Właściciel może domagać się wskazania podstawy prawnej i faktycznej oraz wyjaśnienia, jaki element nieruchomości wspólnej został naruszony.

Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, spór może trafić do sądu. Wspólnota może dochodzić usunięcia naruszenia, a właściciel może bronić się tym, że roleta została zamontowana w przestrzeni służącej wyłącznie jego lokalowi i nie ingeruje w nieruchomość wspólną. Wynik takiej sprawy zależy od dokumentów, zdjęć, projektu budynku, uchwał wspólnoty i sposobu faktycznego montażu.

FAQ

Czy wspólnota zawsze musi wyrazić zgodę na rolety balkonowe?

Nie zawsze. Zgoda jest szczególnie istotna wtedy, gdy montaż ingeruje w elewację, konstrukcję, zewnętrzną część balustrady albo wyraźnie wpływa na wygląd budynku. Przy montażu wyłącznie wewnątrz balkonu służącego jednemu lokalowi zgoda nie zawsze będzie konieczna.

Czy balkon należy do właściciela mieszkania?

To zależy od funkcji i konstrukcji balkonu. Część użytkowa balkonu dostępna tylko z jednego lokalu często jest traktowana jako służąca temu lokalowi, ale elementy konstrukcyjne, elewacyjne i zewnętrzne mogą być częścią nieruchomości wspólnej.

Czy zakaz rolet zewnętrznych obejmuje refleksolę wewnątrz balkonu?

Nie musi, ale zależy to od brzmienia uchwały. Jeżeli uchwała dotyczy tylko rolet zewnętrznych lub markiz mocowanych do elewacji, właściciel może argumentować, że wewnętrzna roleta materiałowa nie jest objęta zakazem. Najbezpieczniej uzyskać pisemne stanowisko zarządu.

Czy można zaskarżyć uchwałę wspólnoty zakazującą rolet?

Tak, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali, jeżeli uchwała jest sprzeczna z prawem, umową właścicieli, zasadami prawidłowego zarządu albo narusza jego interesy. Termin wynosi 6 tygodni.

Czy zaskarżenie uchwały pozwala od razu zamontować roletę?

Nie. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie. Sam pozew nie daje automatycznie prawa do ignorowania uchwały.

Co zrobić, gdy zarząd żąda demontażu rolety?

Warto poprosić o pisemne wskazanie podstawy żądania oraz wyjaśnienie, czy zarząd powołuje się na uchwałę, regulamin, naruszenie elewacji czy inny element nieruchomości wspólnej. Następnie należy porównać to z rzeczywistym sposobem montażu i dokumentacją techniczną rolety.

Podsumowanie

Montaż rolety materiałowej lub refleksoli na balkonie we wspólnocie mieszkaniowej wymaga indywidualnej oceny. Jeżeli osłona jest montowana wewnątrz balkonu, nie narusza elewacji ani konstrukcji i nie zmienia trwale wyglądu budynku, właściciel ma mocne argumenty, że zgoda wspólnoty nie jest konieczna. Jeżeli jednak montaż dotyczy części wspólnych albo uchwała wyraźnie zakazuje takich osłon, zignorowanie stanowiska wspólnoty może prowadzić do sporu.

Najrozsądniej przed montażem sprawdzić uchwały, regulamin i sposób mocowania, a w razie wątpliwości wystąpić do zarządu o pisemne stanowisko. Gdy uchwała nadmiernie ogranicza prawa właściciela, można rozważyć jej zaskarżenie w terminie przewidzianym w ustawie.