Montaż rolet na balkonie we wspólnocie mieszkaniowej

Zakładam, że w Pani kamienicy istnieje wspólnota mieszkaniowa składająca się z więcej niż 7 lokali.

Nieruchomość wspólna

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. – właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. W tym miejscu pojawia się konieczność ustalenia, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, i zaznaczyć tu należy, że decydujące powinny być w tym zakresie nie tyle przepisy ustawy. Zgodnie z treścią art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali – nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Balkon i jego statut prawno-rzeczowy w orzecznictwie

W uchwale z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08, Sąd Najwyższy stwierdził, iż „na konieczność podwójnej kwalifikacji statusu prawno-rzeczowego balkonu wskazuje się zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie. Podkreśla się przy tym, że status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna danego budynku. Zwraca się uwagę, że balkon może być tylko częścią elewacji, spełniającą funkcję zdobnicze oraz być przeznaczony do użytku mieszkańców nie jednego lokalu, ale dostęp do niego mają wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku. Z drugiej strony budynek może być tak zaprojektowany i wykonany, że do pomieszczenia balkonowego dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu mieszkalnego i służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu.

W pierwszej sytuacji przyjmuje się, że balkony stanowią ogólnodostępne części budynku i dlatego są częścią nieruchomości wspólnej, natomiast w sytuacji drugiej, że balkony nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanowią część składową lokalu mieszkalnego, co nie wyklucza kwalifikowania takiego balkonu jako pomieszczenia przynależnego w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy (wyrok SN z dnia 3 października 2002, III RN 153/01, OSNP 2003/18/423; wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 września 2005, VII SA/Wa 1498/04)”.

Jeżeli zatem dany balkon służy do wyłącznego użytku jednego tylko właściciela lokalu, gdyż np. wejście na ten balkon znajduje się wyłącznie w jego mieszkaniu, to nie można zakwalifikować tego balkonu jako części wspólnej budynku i powinien on być traktowany jako pomieszczenie przynależne do danego lokalu. Należy jednak zaznaczyć, iż zgodnie z innymi poglądami judykatury właściciel lokalu jest uprawniony zgodnie z powyższym stanowiskiem do ingerencji w przeznaczenie danego przynależnego do jego lokalu balkonu, o ile ingerencja ta nie oznacza wkroczenia w części konstrukcyjne powiązane ze strukturą budynku i elewacji, czyli np. właściciel ten nie może wciąż samodzielnie podjąć decyzji co do wyburzenia balkonu lub też jego powiększenia.

Zobacz również: Zabudowa balkonu w bloku spółdzielczym

Zabudowanie balkonu

Sprawa ewentualnego zabudowania balkonu również może wykraczać poza kompetencje właściciela, gdy w ten sposób wkroczyłby on w część wspólną budynku, tj. do tej zabudowy wykorzystał elewację wokół balkonu.

Jeżeli Pani rolety materiałowe chciałaby zastosować dla okien balkonowych – moim zdaniem zgoda wspólnoty nie jest potrzebna.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 października 2015 r. II OSK 1245/14 – „jeśli dostęp do tarasu czy balkonu ma więcej mieszkańców, to jest on częścią nieruchomości wspólnej, gdy dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu i taras służy do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu, nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Jego przebudowa nie wymaga więc zgody całej wspólnoty”.

W stanie faktycznym rozpoznawanym w powyższej sprawie sporna inwestycja polegała na przeszkleniu tarasu. Zakres robót budowlanych z tym związanych obejmuje wymurowanie murku o szerokości 24 cm i wysokości 54 cm, dwustronnie ocieplonego po wewnętrznej stronie balustrady balkonowej i osadzenie na nim otworów okiennych umocowanych na górze do istniejącego podciągu.

„Organ podkreślił też, powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. sygn. akt III CZP 10/08, że elementy wewnętrzne balkonu czy tarasu, takie jak podłoga, balustrada, ściany boczne i sufit stanowią część składową lokalu. Z kolei elementy architektonicznej konstrukcji balkonu (tarasu) trwale połączone z bryłą budynku i usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznaje się za stanowiące nieruchomość wspólną. W myśl przyjętych w judykaturze poglądów za elementy takie uważa się fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp.

Przedstawiając powyższą analizę przepisów i orzecznictwa Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego nie podzielił stanowiska organu I instancji, iż przeszklenie tarasu i związane z tym roboty budowlane dotyczą nieruchomości wspólnej, a tym samym ich realizacja wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, (...).”

Zobacz również: Zgoda wspólnoty na montaż paneli fotowoltaicznych

Zaskarżenie uchwały wspólnoty do sądu

Mając powyższe na uwadze, jeżeli Pani inwestycja nie wychodzi poza bryłę balkonu, nie potrzebna jest zgoda wspólnoty na instalację rolet. Wskazała Pani jednak, że taka uchwała już została podjęta, toteż moim zdaniem zakaz obowiązuje, chyba że uchwała wspólnoty zostanie zakwestionowana sądownie. Według art. 25 ustawy o własności lokali:

„1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.”

Uchwała wspólnoty nawet niezgodna z prawem, która nie została zaskarżona, jest prawem obowiązującym we wspólnocie. Proszę zatem sprawdzić jeszcze raz, jakie konkretnie sformułowania zawiera uchwała wspólnoty. Jeżeli uchwała nie dotyczy rolet materiałowych (nie wymienia ich), to moim zdaniem zamontowanie ich po wewnętrznej stronie powierzchni balkonu nie będzie zabronione. Jeżeli komuś ze wspólnoty się to nie spodoba, sprawa może mieć swój finał w sądzie.

Zobacz również: Powiększenie okna w bloku

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Uchwala Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2002, III RN 153/01,
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 września 2005, VII SA/Wa 1498/04
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 października 2015 r. II OSK 1245/14
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. sygn. akt III CZP 10/08

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.