Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Spór z najemcą o rozliczenie kaucji

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-05-29

Wynajmowałam przez 3 lata mieszkanie. Przy podpisywaniu umowy pobrałam od najemców kaucję w wysokości 1000 zł. Niedawno ci ludzie się wyprowadzili i żądają zwrotu kaucji (po negocjacji i odliczeniu zniszczonych rzeczy) 340 zł. Moja wycena za uszkodzenie i nieposprzątanie mieszkania to 1480 zł. Rzeczoznawca wyliczył mi kwotę wyższą – 1760 zł. W jaki sposób zakończyć ten spór? Uważam, że to najemcy powinni mi dopłacić.

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za udzielone odpowiedzi jestem z nich zadowolony oraz z prędkości udzielonych odpowiedzi. 
Jan, rencista, 65 lat
Dziękuję za szybkie i wyczerpujące udzielnie odpowiedzi na pytanie.
Inna
Fachowe odpowiedzi i dobre opinie
Krzysztof, 53 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania

W stosunkach prawnych umownych duże znaczenie ma zasada swobody umów, wysłowiona w artykule 3531 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi: „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”. Odnosi się to, między innymi, do umowy najmu – art. 659 i następne K.c. oraz część przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów….

Proszę zwrócić uwagę na brzmienie artykułu 675 K.c.:

„§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.

§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.”

Proponuję sprawdzić, czy doszło do zniszczeń, czy też wystąpiły skutki prawidłowego używania – najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Tak zdecydował ustawodawca, takie prawo obowiązuje wszystkich w Polsce (zgodnie z konstytucyjną zasadą równości, której uszczegółowieniem jest zasada równości wobec prawa); niezależnie nawet od ocen jakichkolwiek rzeczoznawców – bowiem podlegamy prawu, a nie rzeczoznawcom. Poza tym w ocenie sytuacji powinna pomóc treść artykułu 681 K.c.: „Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody”. Artykuł 681 K.c. znajduje praktyczne rozwinięcie w artykule 6 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli w odnośnej umowie zabrakło postanowień odpowiednio szczegółowych, to pomocne okaże się zestawienie sytuacji z odnośnymi przepisami prawnymi (wśród których są przepisy szczegółowe).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Strony umowy najmu (jakiejkolwiek, w tym tej) są sobie równe; nikt nikomu polecenia wydać nie jest uprawniony – zwłaszcza polecenia wiążącego pod rygorem sankcji prawnych. Gdyby Pani dysponowała złożonym w formie aktu notarialnego zobowiązaniem (byłego) najemcy do zapłacenia określonej kwoty na Pani rzecz, to w grę wchodziłoby szybsze doprowadzenie do egzekucji świadczenia (wystarczyłoby uzyskać w sądzie klauzulę wykonalności przed zawnioskowaniem o wszczęcie egzekucji przez komornika sądowego) – takie rozwiązanie (właściwe zwłaszcza umowie najmu okazjonalnego) przewidziano w art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Bez takiego zobowiązania pozostają negocjacje lub droga prawna.

Jeżeli nie dojdzie do porozumienia, to każda ze stron – w tym Pani, jako (była) wynajmująca – będzie mogła skorzystać z uprawnienia do wytoczenia powództwa (a dokładniej: powództwa o zapłatę). W procesie cywilnym duże znaczenie ma odpowiednia aktywność stron (art. 230 K.p.c.) oraz wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.).

Negocjacje mogą trochę trwać – byleby unikać zbytniego odkładania w czasie drogi prawnej. Art. 677 K.c. stanowi: „Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Gdyby doszło do przedawnienia roszczeń, to mógłby zostać zgłoszony zarzut przedawnienia (art. 117 K.c.).

Z tak zwanym tradycyjnym sądzeniem się wiąże się określone ryzyko – w tym z uwagi na koszty sądowe. Z reguły strona przegrywająca ma obowiązek zwrócić koszty wygrywającemu (art. 109 i następne K.p.c.). Opłata sądowa od rozpoznania sprawy (odpowiednik dawnego wpisu sądowego) jest na ogół wyższa od opłaty sądowej od zawezwania do próby ugodowej (a wezwanie takiej kieruje się „za pośrednictwem” sądu rejonowego). Dlatego proponuję (także w przypadku rozważania klasycznej drogi sądowej) wziąć pod uwagę zawezwanie (byłego) najemcy do próby ugodowej. Być może autorytet sędziego – prowadzącego sądowe posiedzenie pojednawcze (od art. 184 do art. 186 K.p.c.) – przyczyniłby się do zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.), którą można by zawrzeć nawet bez zawezwania do próby ugodowej. Kierowane do sądu (niejako za pośrednictwem sądu) zawezwania do próby ugodowej zalicza się do czynności skutkujących przerwaniem biegu przedawnienia (art. 123 K.c.); gdyby więc negocjacje przedłużały się „do granic przedawnienia”, to wtedy zawezwanie do próby ugodowej skutkowałoby przynajmniej przerwaniem biegu przedawnienia, ale rozsądna propozycja ugodowa (w wezwaniu zawarta) mogłaby położyć kres sporowi.

Proszę w opracowywaniu strategii Pani działań brać pod uwagę także dwie następujące okoliczności: Pierwszą jest to, że różni specjaliści (np. rzeczoznawcy majątkowi) dość często „czytają w myślach klienta” i w związku z kontekstem wskazują wynik obliczeń „z dołu albo z góry widełek”. Druga okoliczność (której znać nie muszę) dotyczy delikatnego zagadnienia – opodatkowania uzyskiwanego przez Panią czynszu; niekiedy w związku ze sporami prawnymi urzędy skarbowe uzyskują informacje o najmie, którego im wcześniej nie zgłoszono.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Prawo do potrącenia z kaucji najemcy za zniszczenia w mieszkaniu

Wynajęłam dwóm dziewczynom mieszkanie. Lokatorki bez mojej wiedzy i zgody trzymały w domu kota, który podrapał dwoje nowych drzwi. Również bez...

Śmierć właściciela lokalu a przedłużenie umowy najmu

Moja zmarła córka była właścicielką lokalu, który wynajmowała bankowi. Po jej śmierci bank chce kontynuować wynajem. Córka zostawiła trzech...

Wynajem wykupionego mieszkania służbowego

Chciałabym uzyskać informację dotycząca wynajmu wykupionego mieszkania służbowego, które zostało wykupione na własność od firmy państwowej (zakład...

Jak doręczyć lokatorce wymówieniem najmu?

Wynajmuję moje mieszkanie lokatorce, która zalega z opłatami za czynsz (3 miesiące). Chciałabym wypowiedzieć mieszkanie i odzyskać zaległe...

Najem części domu należącego do rodziców

Chce wynająć pierwsze piętro i parter domu, którego właścicielami są rodzice, będę miała do tego celu pełnomocnictwo sporządzone u notariusza....

Niedogrzane mieszkanie jako przyczyna rozwiązania najmu

Wynajmuję mieszkanie (umowa ustna), w którym jest bardzo zimno. Niby centralne ogrzewanie grzeje, ale nie można utrzymać takiej temperatury, żeby...

Zawarcie umowy najmu i rozwiązanie jej tego samego dnia

Dziś zawarłem umowę najmu mieszkania, chcę z niej jednak zrezygnować. Jak mam postąpić? Co wybrać: zerwanie umowy, wypowiedzenie umowy, rozwiązanie...

Zabezpieczenie roszczeń wynajmującego

Mam w umowie najmu taki zapis: „Dla zabezpieczenia roszczeń Wynajmującego z tytułu czynszu najmu oraz z tytułu naprawienia ewentualnych...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »