Rozliczenie kaucji za mieszkanie

• Data: 2024-01-07 • Autor: Janusz Polanowski

Artykuł omawia prawne aspekty wynikające z umowy najmu. Na podstawie polskiego Kodeksu cywilnego, w szczególności przepisów dotyczących najmu (m.in. art. 659 K.c., art. 675 K.c., art. 681 K.c.), przedstawia obowiązki i prawa najemcy oraz wynajmującego. Artykuł koncentruje się na kwestiach odpowiedzialności za stan wynajmowanego lokalu, procesie negocjacyjnym, a także pokazuje, jakie możliwości prawne mają obie strony w przypadku wystąpienia sporów. Zaprezentowana analiza podkreśla wagę zrozumienia i stosowania przepisów prawnych w kontekście najmu, jak również zwraca uwagę na potencjalne konsekwencje niewłaściwego zarządzania umową. Powyższe kwestie prezentuje na przykładzie pani Ireny.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Rozliczenie kaucji za mieszkanie

Pani Irena wynajmowała przez 3 lata mieszkanie. Przy podpisywaniu umowy pobrała od najemców kaucję w wysokości 1000 zł. Niedawno ci ludzie się wyprowadzili i żądają zwrotu kaucji (po negocjacji i odliczeniu zniszczonych rzeczy) 340 zł. Wycena pani Ireny za uszkodzenie i nieposprzątanie mieszkania to 1480 zł. Rzeczoznawca wyliczył kwotę wyższą – 1760 zł. Pani Irena zapytała nas, w jaki sposób zakończyć ten spór. Pani Irena uważa, że to najemcy powinni jej dopłacić.

Zobowiązania najemcy

W stosunkach prawnych umownych duże znaczenie ma zasada swobody umów, wysłowiona w artykule 3531 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi: „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”. Odnosi się to, między innymi, do umowy najmu – art. 659 i następne K.c. oraz części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Dlatego też mogłyby się w umowie znaleźć zapisy, które wskazywałyby, jak rozliczyć kaucję za wynajem lokalu.

Proszę zwrócić uwagę na brzmienie artykułu 675 K.c.:

§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.

§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku”.

Proponuję sprawdzić, czy doszło do zniszczeń, czy też wystąpiły skutki „prawidłowego używania” – najemca „nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania”. Tak zdecydował ustawodawca, takie prawo obowiązuje wszystkich w Polsce (zgodnie z konstytucyjną zasadą równości, której uszczegółowieniem jest zasada równości wobec prawa); niezależnie nawet od ocen jakichkolwiek rzeczoznawców – bowiem podlegamy prawu, a nie rzeczoznawcom. Poza tym w ocenie sytuacji – w podjęciu decyzji o tym, jak rozliczyć kaucję za wynajem mieszkania – powinna pomóc treść artykułu 681 K.c.: „Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody”. Artykuł 681 K.c. znajduje praktyczne rozwinięcie w artykule 6 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli w odnośnej umowie zabrakło postanowień odpowiednio szczegółowych, to pomocne okaże się zestawienie sytuacji z odnośnymi przepisami prawnymi (wśród których są przepisy szczegółowe).

Zobacz również: Co wynajmujący może potrącić z kaucji?

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Powództwo o zapłatę

Strony umowy najmu (jakiejkolwiek, w tym tej) są sobie równe; nikt nikomu polecenia wydać nie jest uprawniony – zwłaszcza polecenia wiążącego pod rygorem sankcji prawnych. Gdyby pani Irena dysponowała złożonym w formie aktu notarialnego zobowiązaniem (byłego) najemcy do zapłacenia określonej kwoty na rzecz pani Ireny, to w grę wchodziłoby szybsze doprowadzenie do egzekucji świadczenia i tym samym rozliczenia kaucji za wynajem wzór (wystarczyłoby uzyskać w sądzie klauzulę wykonalności przed zawnioskowaniem o wszczęcie egzekucji przez komornika sądowego) – takie rozwiązanie (właściwe zwłaszcza umowie najmu okazjonalnego) przewidziano w art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Bez takiego zobowiązania pozostają negocjacje lub droga prawna.

Jeżeli nie dojdzie do porozumienia i rozliczenia kaucji za mieszkanie, to każda ze stron – w tym pani Irena jako (była) wynajmująca – będzie mogła skorzystać z uprawnienia do wytoczenia powództwa (a dokładniej: powództwa o zapłatę). W procesie cywilnym duże znaczenie ma odpowiednia aktywność stron (art. 230 K.p.c.) oraz wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.).

Negocjacje mogą trochę trwać – byleby unikać zbytniego odkładania w czasie drogi prawnej. Artykuł 677 K.c. stanowi: „Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy”. Gdyby doszło do przedawnienia roszczeń, to mógłby zostać zgłoszony zarzut przedawnienia (art. 117 K.c.).

Z tak zwanym tradycyjnym sądzeniem się wiąże się określone ryzyko – w tym z uwagi na koszty sądowe. Z reguły strona przegrywająca ma obowiązek zwrócić koszty wygrywającemu (art. 109 i następne K.p.c.). Opłata sądowa od rozpoznania sprawy (odpowiednik dawnego wpisu sądowego) jest na ogół wyższa od opłaty sądowej od zawezwania do próby ugodowej (a wezwanie takiej kieruje się „za pośrednictwem” sądu rejonowego). Dlatego proponuję (także w przypadku rozważania klasycznej drogi sądowej) wziąć pod uwagę zawezwanie (byłego) najemcy do próby ugodowej. Być może autorytet sędziego – prowadzącego sądowe posiedzenie pojednawcze (od art. 184 do art. 186 K.p.c.) – przyczyniłby się do zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.), którą można by zawrzeć nawet bez zawezwania do próby ugodowej. Kierowane do sądu (niejako za pośrednictwem sądu) zawezwania do próby ugodowej zalicza się do czynności skutkujących przerwaniem biegu przedawnienia (art. 123 K.c.); gdyby więc negocjacje przedłużały się „do granic przedawnienia”, to wtedy zawezwanie do próby ugodowej skutkowałoby przynajmniej przerwaniem biegu przedawnienia, ale rozsądna propozycja ugodowa (w wezwaniu zawarta) mogłaby położyć kres sporowi.

Proszę panią Irenę, aby w opracowywaniu strategii działań brała pod uwagę także dwie następujące okoliczności: Pierwszą jest to, że różni specjaliści (np. rzeczoznawcy majątkowi) dość często „czytają w myślach klienta” i w związku z kontekstem wskazują wynik obliczeń „z dołu albo z góry widełek”. Druga okoliczność (której znać nie muszę) dotyczy delikatnego zagadnienia – opodatkowania uzyskiwanego przez panią Irenę czynszu; niekiedy w związku ze sporami prawnymi urzędy skarbowe uzyskują informacje o najmie, którego im wcześniej nie zgłoszono.

Zobacz również: Odpowiedzialność najemcy za szkody

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

Uszkodzenie podłogi

Pan Jan wynajmował mieszkanie od pani Kowalskiej. Podczas przeprowadzki uszkodził on podłogę, zostawiając głębokie zadrapania. Pani Kowalska, powołując się na art. 675 K.c., zażądała od pana Jana pokrycia kosztów wymiany podłogi. Jednakże, jak się okazało, zadrapania to wynik normalnego użytkowania, a podłoga była już stara i zużyta. Ostatecznie, dzięki analizie przepisów i negocjacjom, doszli do porozumienia, zgodnie z którym pan Jan pokrył tylko część kosztów, odpowiadającą rzeczywistemu stopniowi zużycia podłogi.

 

Podnajem

Pani Nowak wynajmowała mieszkanie, które następnie podnajęła studentowi. Gdy umowa najmu się zakończyła, wynajmujący zauważył uszkodzenia mebli. Pani Nowak, powołując się na art. 675 § 2 K.c., wskazała, że odpowiedzialność za nie ponosi student. Sprawa skomplikowała się, gdy student odmówił pokrycia kosztów, twierdząc, że uszkodzenia były wcześniej. Ostatecznie, po weryfikacji stanu mebli i negocjacjach, student zgodził się na częściowe pokrycie kosztów, co było zgodne z zasadami odpowiedzialności określonymi w Kodeksie cywilnym.

 

Zwrot nakładów

Pan Kowalczyk wynajmował mieszkanie, w którym na własny koszt przeprowadził remont kuchni. Po zakończeniu najmu zażądał od właścicielki zwrotu poniesionych kosztów. Właścicielka odmówiła, powołując się na brak wcześniejszych ustaleń. Pan Kowalczyk, opierając się na art. 677 K.c., postanowił dochodzić swoich praw w sądzie. Sprawa zakończyła się polubownie, a obie strony zgodziły się na podział kosztów, co pokazało, że nakłady ponoszone przez najemcę bez zgody wynajmującego nie zawsze podlegają zwrotowi. 

Podsumowanie

Podsumowując, artykuł rzuca światło na kluczowe aspekty prawne związane z umową najmu. Podkreśla, że zarówno najemcy, jak i wynajmujący powinni być świadomi swoich praw i obowiązków. Przedstawione przykłady pokazują, że znajomość przepisów Kodeksu cywilnego, które regulują kwestie wynajmu, oraz rozsądne podejście do sytuacji mogą pomóc w rozwiązywaniu potencjalnych sporów.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie najmu? Skontaktuj się z nami! Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w redagowaniu pism związanych z umowami najmu, dostosowanych do Twoich indywidualnych potrzeb. Już dziś opisz nam swój problem w formularzu umieszczonym pod tekstem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Janusz Polanowski

O autorze: Janusz Polanowski

Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowegospadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »