Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na powiększenie okien w mieszkaniu

Funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych

Skoncentrowanie się przez Panią na zgodzie wspólnoty mieszkaniowej wskazuje na to, że chodzi o wspólnotę, której sprawy są załatwiane według przepisów ustawy o własności lokali – czyli o tak zwaną dużą wspólnotę mieszkaniową. W małych wspólnotach mieszkaniowych na ogół pierwszeństwo mają dotyczące współwłasności przepisy Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego. Przed podjęciem starań o uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej proponuję zestawić zakres planowanych prac z Prawem budowlanym, bo jego przepisy mogą mieć kluczowe znaczenie.

W zakresie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych przedstawiony zakres planowanych prac wiąże się ściśle z treścią artykułu 22 ustęp 3 („Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:”) punkt 5) ustawy o własności lokali, który stanowi: „udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego”. Skoro chodzi o czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (a ściany zewnętrzne oraz dach budynku wspólnego z pewnością są składnikami nieruchomości wspólnej), to wyłączona jest reguła samodzielnego podejmowania decyzji przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej (przewidziana w artykule 22 ustęp 1 ustawy o własności lokali). Przywołajmy także brzmienie artykułu 22 ustęp 2 ustawy o własności lokali: „Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej”. Przebudowa budynku na nieruchomości wspólnej w małej wspólnocie mieszkaniowej wymagałaby zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.); wspominam o tym na wszelki wypadek – gdyby się okazało, że przepisy K.c. mają duże znaczenie w zarządzaniu odnośną nieruchomością wspólną.

Zobacz również: Wymiana drzwi w bloku pozwolenie

Uzyskiwanie prawa do przebudowy

Oczywistością jest forma pisemna – chociażby z uwagi na duże znaczenie formy pisemnej (zwłaszcza art. 74 K.c. oraz przepisy proceduralne). Na piśmie powinny być sporządzone dokumenty „wspólnotowe” – zarówno zawierające treść uchwały wspólnoty mieszkaniowej, jak również ewentualnego stanowiska zarządu (albo zarządcy) tejże wspólnoty mieszkaniowej; proponuję sprawdzić sposób zarządzania odnośną nieruchomością wspólną – według art. 18 oraz art. 19 ustawy o własności lokali, oficjalne ustanowienie zarządcy wyklucza działanie zarządu w tej samej wspólnocie mieszkaniowej. Wspominam o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną, bo w praktyce można spotkać się z wprost niesamowitymi sytuacjami – przykładowo: nazywanie „zarządcą” administratora (jakby rzeczownik „administrator” był obraźliwy) lub działanie „przedstawicieli” obok zarządcy.

Udokumentowanie uzyskania zgody, udzielonej w imieniu danej wspólnoty mieszkaniowej, może mieć duże znaczenie w trakcie załatwiania spraw przed organem administracji budowlanej. Wprawdzie daje się zauważyć przejawy tak zwanej liberalizacji przepisów budowlanych, ale nie oznacza to zupełnej dowolności i samodzielności właścicieli nieruchomości oraz wspólnot mieszkaniowych. Wprost przeciwnie – szczególnie w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych, bo właśnie takie wspólnoty mieszkaniowe działają „na bazie” dużych budynków (rzadko spotyka się jedną wspólnotę mieszkaniową dla zespołu niewielkich budynków).

Według art. 3 punkt 7) Prawa budowlanego, przebudowa zalicza się do szerszej kategorii znaczeniowej „roboty budowlane”. Samą zaś przebudowę (w punkcie 7a artykułu 3 Prawa budowlanego) określono następująco: „należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego;”. W przypadku budynku dużego (zwłaszcza bloku mieszkalnego) prawdopodobnie prawnie wymagane byłoby uzyskanie pozwolenia budowlanego na wskazany zakres planowanych prac; przynajmniej zaś należałoby dokonać zgłoszenia prac budowlanych (odpowiednio wcześniej przed ich rozpoczęciem!) – choć sama ingerencja w ściany zewnętrzne (zapewne nośne) budynku wielorodzinnego oraz w dach takiego budynku zwiększa prawdopodobieństwo uzyskania pozwolenia budowlanego. Nawet zgoda wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości wspólnej nie zmniejsza znaczenia przepisów prawa publicznego – w tym zawartych w Prawie budowlanym.

Proponuję przynajmniej skonsultować zakres planowanych prac ze specjalistą (mającym aktualne uprawnienia) – np. z architektem lub konstruktorem budowlanym – lub zapytanie w tej sprawie miejscowo właściwego organu administracji budowlanej jeszcze przed rozpoczęciem starań o uzyskanie zgody we wspólnocie mieszkaniowej na planowany przez Panią zakres prac. Funkcjonowanie budynków wielorodzinnych to poważna sprawa, więc sama zgoda wspólnoty mieszkaniowej może być czynnikiem niewystarczającym. Konstrukcja budynku (np. rozbijanie ścian z płyt budowlanych wydaje się niemalże nieprawdopodobne), jego otoczenie oraz względy estetyczne (np. okna w sąsiedztwie) mogą mieć duże znaczenie. Odpowiednie konsultacje powinny pomóc w uniknięciu zbędnych nakładów (w tym sił i czasu) oraz być może w uniknięciu nieprzyjemności (np. związanych z interwencjami „nadzoru budowlanego”).

Zobacz również: Wymiana okien w mieszkaniu komunalnym

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.