Kategoria: Mieszkanie spółdzielcze

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na powiększenie okien w mieszkaniu

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-06-16

Planuję powiększenie okien w mieszkaniu i zrobienie balkonów. Wiąże się to z przebudową dachu. W jakiej formie powinnam uzyskać zgodę od wspólnoty mieszkaniowej?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

Skoncentrowanie się przez Panią na zgodzie wspólnoty mieszkaniowej wskazuje na to, że chodzi o wspólnotę, której sprawy są załatwiane według przepisów ustawy o własności lokali – czyli o tak zwaną dużą wspólnotę mieszkaniową. W małych wspólnotach mieszkaniowych na ogół pierwszeństwo mają dotyczące współwłasności przepisy Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego. Przed podjęciem starań o uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej proponuję zestawić zakres planowanych prac z Prawem budowlanym, bo jego przepisy mogą mieć kluczowe znaczenie.

W zakresie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych przedstawiony zakres planowanych prac wiąże się ściśle z treścią artykułu 22 ustęp 3 („Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:”) punkt 5) ustawy o własności lokali, który stanowi: „udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego”. Skoro chodzi o czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (a ściany zewnętrzne oraz dach budynku wspólnego z pewnością są składnikami nieruchomości wspólnej), to wyłączona jest reguła samodzielnego podejmowania decyzji przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej (przewidziana w artykule 22 ustęp 1 ustawy o własności lokali). Przywołajmy także brzmienie artykułu 22 ustęp 2 ustawy o własności lokali: „Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej”. Przebudowa budynku na nieruchomości wspólnej w małej wspólnocie mieszkaniowej wymagałaby zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.); wspominam o tym na wszelki wypadek – gdyby się okazało, że przepisy K.c. mają duże znaczenie w zarządzaniu odnośną nieruchomością wspólną.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Oczywistością jest forma pisemna – chociażby z uwagi na duże znaczenie formy pisemnej (zwłaszcza art. 74 K.c. oraz przepisy proceduralne). Na piśmie powinny być sporządzone dokumenty „wspólnotowe” – zarówno zawierające treść uchwały wspólnoty mieszkaniowej, jak również ewentualnego stanowiska zarządu (albo zarządcy) tejże wspólnoty mieszkaniowej; proponuję sprawdzić sposób zarządzania odnośną nieruchomością wspólną – według art. 18 oraz art. 19 ustawy o własności lokali, oficjalne ustanowienie zarządcy wyklucza działanie zarządu w tej samej wspólnocie mieszkaniowej. Wspominam o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną, bo w praktyce można spotkać się z wprost niesamowitymi sytuacjami – przykładowo: nazywanie „zarządcą” administratora (jakby rzeczownik „administrator” był obraźliwy) lub działanie „przedstawicieli” obok zarządcy.

Udokumentowanie uzyskania zgody, udzielonej w imieniu danej wspólnoty mieszkaniowej, może mieć duże znaczenie w trakcie załatwiania spraw przed organem administracji budowlanej. Wprawdzie daje się zauważyć przejawy tak zwanej liberalizacji przepisów budowlanych, ale nie oznacza to zupełnej dowolności i samodzielności właścicieli nieruchomości oraz wspólnot mieszkaniowych. Wprost przeciwnie – szczególnie w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych, bo właśnie takie wspólnoty mieszkaniowe działają „na bazie” dużych budynków (rzadko spotyka się jedną wspólnotę mieszkaniową dla zespołu niewielkich budynków).

Według art. 3 punkt 7) Prawa budowlanego, przebudowa zalicza się do szerszej kategorii znaczeniowej „roboty budowlane”. Samą zaś przebudowę (w punkcie 7a artykułu 3 Prawa budowlanego) określono następująco: „należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego;”. W przypadku budynku dużego (zwłaszcza bloku mieszkalnego) prawdopodobnie prawnie wymagane byłoby uzyskanie pozwolenia budowlanego na wskazany zakres planowanych prac; przynajmniej zaś należałoby dokonać zgłoszenia prac budowlanych (odpowiednio wcześniej przed ich rozpoczęciem!) – choć sama ingerencja w ściany zewnętrzne (zapewne nośne) budynku wielorodzinnego oraz w dach takiego budynku zwiększa prawdopodobieństwo uzyskania pozwolenia budowlanego. Nawet zgoda wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości wspólnej nie zmniejsza znaczenia przepisów prawa publicznego – w tym zawartych w Prawie budowlanym.

Proponuję przynajmniej skonsultować zakres planowanych prac ze specjalistą (mającym aktualne uprawnienia) – np. z architektem lub konstruktorem budowlanym – lub zapytanie w tej sprawie miejscowo właściwego organu administracji budowlanej jeszcze przed rozpoczęciem starań o uzyskanie zgody we wspólnocie mieszkaniowej na planowany przez Panią zakres prac. Funkcjonowanie budynków wielorodzinnych to poważna sprawa, więc sama zgoda wspólnoty mieszkaniowej może być czynnikiem niewystarczającym. Konstrukcja budynku (np. rozbijanie ścian z płyt budowlanych wydaje się niemalże nieprawdopodobne), jego otoczenie oraz względy estetyczne (np. okna w sąsiedztwie) mogą mieć duże znaczenie. Odpowiednie konsultacje powinny pomóc w uniknięciu zbędnych nakładów (w tym sił i czasu) oraz być może w uniknięciu nieprzyjemności (np. związanych z interwencjami „nadzoru budowlanego”).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Uczestnictwo w walnym zgromadzeniu spółdzielni

Mąż i żona są członkami spółdzielni mieszkaniowej, mieszkają za granicą. Żona jest obłożnie chora i nie może uczestniczyć w walnym...

Czuję się oszukany przez spółdzielnię, co robić?

Żona została wykluczona z członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, kilka miesięcy później zmarła. Dostałem nakaz eksmisji, w końcu...

Zgoda na montaż klimatyzacji w bloku

Parę dni temu poprosiłem zarządcę nieruchomości o zgodę na zamontowanie na balkonie klimatyzacji zewnętrznej, spełniającej normy europejskie. Nie...

Zamontowanie klimatyzatorów bez zgody wspólnoty

Zamontowałem dwa klimatyzatory zewnętrzne bez zgody wspólnoty (w tym wypadku zarządzającego dewelopera,bo nie było żadnych aktów notarialnych)....

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »