Kategoria: Eksmisja

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z eksmisją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zameldowanie a prawo do przebywania w lokalu

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2016-03-09

Mieszkanie, w którym jest zameldowana moja żona, zostało sprzedane. Żona zapisała to mieszkanie synowi z pierwszego małżeństwa i on je sprzedał. Żona jest w nim zameldowana od około 30 lat. Po ślubie zamieszkałem z nią w tym mieszkaniu i mieszkam około 20 lat. Nowy właściciel chce, aby żona opuściła lokal. Żona powiedziała właścicielowi, że czeka na wyrok sądu o eksmisję. Czy mam prawo do przebywania w tym mieszkaniu wbrew woli właściciela do chwili wydania wyroku sądowego? Czy właściciel może nakazać mi opuszczenie lokalu? Ja nie mam tam meldunku.

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

Przyjrzyjmy się ustawowemu określeniu własności, czyli treści artykułu 140 Kodeksu cywilnego (K.c.): „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Jak widać, nie tylko własność nie jest jakąś „świętością”, ale nawet są wspomniane ograniczenia prawa własności. Warto się tym zagadnieniom przyjrzeć, zwłaszcza w związku z tytułami prawnymi do lokalu (np. mieszkalnego).

Najsilniejszym tytułem prawnym jest własność, ale są również inne tytuły prawne – tak z zakresu prawa rzeczowego (art. 140 i następne K.c.), jak i właściwe prawu zobowiązań (art. 353 i następne K.c.). Jeśli komuś przysługuje odpowiedni tytuł prawny, to niekiedy nawet właściciel pozbawiony jest legalnej możliwości doprowadzenia do zakończenia korzystania z jego rzeczy przez uprawnioną osobę trzecią (która nie jest właścicielem). Moim zdaniem, warto „pójść tym tropem”. Oczywiście treścią swego pytania określił Pan główny temat mej odpowiedzi, ale – w ramach dbałości o Pana (Państwa) uprawnienia – dodaję również uwagi na tematy, które być może warte są sprawdzenia (zwłaszcza z uwagi na toczące się postępowanie sądowe).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Prawu właściwa jest precyzja – tak ujęć, jak i wysławiania się. To jest ogromnie ważne w sprawach sądowych. Dalekie od precyzji jest Pańskie pytanie o możliwość przebywania w owym cudzym mieszkaniu – cudzym ze względu na prawo własności (ognisko domowe to zagadnienie odrębne). Gdyby Pan nie chciał opuścić miejsca, w którym przedłużałaby się udzielona Panu wcześniej gościna (np. w hotelu, jakimś biurze lub czyimś mieszkaniu), to posiadacz (niekoniecznie właściciel) danego lokalu mógłby doprowadzić do usunięcia Pana stamtąd. Chodzi przede wszystkim o możliwość zastosowania legalnej obrony koniecznej lub legalnej samopomocy (art. 343 K.c.) przeciwko bezprawnemu naruszeniu posiadania (art. 342 K.c.). Taka reakcja na bezprawne naruszenie posiadania powinna odbywać się bez używania przemocy wobec człowieka. Niekiedy we wskazanych kontekstach może chodzić nawet o przestępstwo naruszenia miru domowego.

Skoro Pan jednak mieszka w danym mieszkaniu – i to od wielu lat – to prawdopodobnie stał się Pan jego posiadaczem; zapewne zależnym (czyli akceptującym czyjąś zwierzchność nad sobą, w zakresie posiadania). Na wszelki wypadek odwołajmy się do brzmienia artykułu 336 K.c., w którym zawarto ustawowe określenia obydwu rodzajów posiadania (samoistnego i zależnego): „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”. W posiadaniu, które w Polsce uważa się za stan faktyczny (a nie za stan prawny), spore znaczenie ma nastawienie (łacińskie animus), a nie tylko samo władanie. Niekiedy to nastawienie jest tak słabe, że nawet trudno mówić o posiadaniu i mamy do czynienia z samym dzierżeniem – art. 338 K.c. stanowi: Kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego, jest dzierżycielem”. Najemca (co wiadomo z artykułu 336 K.c.) jest posiadaczem zależnym, podobnie osoba uprawniona na podstawie służebności (art. 285 i następne K.c.) oraz używająca cudzej rzeczy na podstawie umowy użyczenia (art. 710 i następne K.c.); to są wybrane przykłady, które podałem dlatego, że przydadzą się w dalszych rozważaniach. Natomiast osoba, którą prosi się o przysłowiowe podlewanie kwiatków w cudzym mieszkaniu najczęściej jest jego dzierżycielem; jeszcze wyraźniej widać dzierżenie w przypadku osoby, którą prosi się o potrzymanie jakiejś rzeczy (np. torby w czasie rozmowy telefonicznej). Również dzierżenie korzysta z ochrony prawnej (na co wyraźnie wskazano w artykule 343 K.c.).

Proszę się zastanowić, jaka jest Pańska sytuacja. Czy Panu samemu przysługuje (a przynajmniej może przysługiwać tytuł prawny do danego mieszkania, czy też – ujmując rzecz kolokwialnie – Pan mieszka „przy żonie” (inaczej rzecz ujmując: Pan jest osobą reprezentującą jej prawa). Dobrze byłoby to sprawdzić w dokumentach (być może nawet sporządzonych wiele lat temu), ewentualnie zastanowić się nad tym, czy doszło do sytuacji, z której może wynikać Pański własny tytuł prawny do lokalu. Teraz zameldowanie (meldunek) nie jest tytułem prawnym do lokalu (pomimo siły błędnych przekonań na ten temat), ale proponuję, by Pan wywiązał się z prawnego obowiązku meldunkowego, który na Panu ciąży (meldują gminy a nie właściciele mieszkań), więc śmiało może Pan zawnioskować o zameldowanie (na piśmie!).

Sam Pański wniosek o zameldowanie – dogodniejszy, jeśli nie zależy Panu na utrzymaniu (faktycznie fikcyjnego) meldunku „pod innym adresem” – mógłby mieć znaczenie również dla toku toczącego się procesu cywilnego. Pański wniosek o zameldowanie mógłby być (przynajmniej formalnie) powodem do zawnioskowania (zapewne przez Pańską żonę) o zawieszenie owej sprawy cywilnej – art. 174 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). O ile dobrze zrozumiałem, to Państwu „nie śpieszy się do wyroku”, więc zawieszenie postępowania cywilnego mogłoby pomóc Państwu w zebraniu dowodów, w opracowaniu nowej lub lepszej taktyki przed żądaniami powodów. Być może Pan zdecydowałby się formalnie (na piśmie i w sposób pozwalający na udowodnienie złożenia pisma) zawnioskować o traktowanie Pana jako współpozwanego – ewentualnie Pańska żona mogłaby Pana wskazać jako pożądanego współpozwanego; bez znajomości akt sprawy trudno jest dawać rady w tym zakresie, ale zachęcam do zapoznania się z aktami postępowania, do czego każda ze stron jest uprawniona. Pańskie formalne przyłączenie się do odnośnego procesu cywilnego wydaje się bardziej potrzebne, jeżeli przysługuje Panu tytuł prawny do lokalu (własny albo pochodny wobec tytułu prawnego Pańskiej żony), zaś mniej zasadne wydaje się to w przypadku uważania się Pana za „męża mieszkającego przy żonie” (bez własnego tytułu prawnego). Podkreślam, że chodzi o kolejną hipotezę, którą mogłaby zweryfikować analiza materiałów (być może nie tylko zawartych w aktach sprawy).

Jeżeli Pan nie ma własnego tytułu prawnego (nawet pochodnego wobec tytułu prawnego Pańskiej żony) do danego lokalu, to przeciwko żądaniu „trzymania się z dala” od owego mieszkania przez Pana przemawiają zasady współżycia społecznego (art. 5 K.c.), zwłaszcza dotyczące życia małżeńskiego (a mogą wchodzić również inne okoliczności, np. z zakresu stanu zdrowia). Na zasady współżycia społecznego powinien powoływać się ten, komu na tym zależy – bez czekania na „zmiłowanie” sądu, a zwłaszcza strony przeciwnej. Podobnie jest z inną argumentacją. Proces cywilny ma charakter sporny, więc należy korzystać z własnego prawa do sądu – bez narzekania na korzystanie z niego przez przeciwnika, jeżeli samemu się z takich możliwości nie korzysta. Należy się rzeczywiście spierać (art. 230 K.p.c.), zwłaszcza merytorycznie – najlepiej w powiązaniu z dowodami. Jeśli się jest biernym (np. nie odpowiada się na pozew albo lekceważy się potrzebę wskazywania dowodów), to można spodziewać się przegranej (przynajmniej częściowo), ponieważ sąd jest uprawniony uznać przejawy bierności (np. brak polemiki ze stanowiskiem przeciwnym lub dowodami) za przejaw zgody z kimś innym (art. 230 K.p.c.). Daleki jestem od zakładania, jak się sprawy mają w rzeczonym procesie cywilnym, ale wielka syntetyczność przekazanych przez Pana informacji skłaniają mnie do wyrażenia zachęty, by Pan sprawdził (zapewne we współpracy ze swą żoną), jak się sprawy mają naprawdę, także w zakresie rzeczywistego bronienia się z sensem. Proszę wywiązywać się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.); sąd za Państwa dowodów szukać nie będzie, więc trzeba proponować dowody.

Poza wyżej wskazaną możliwością obrony przez odwoływanie się do zasad współżycia społecznego (art. 5 K.c.), warto wspomnieć o konstytucyjnej deklaracji ochrony rodziny i życia rodzinnego (zwłaszcza art. 18 Konstytucji RP) – przepisy konstytucyjne najczęściej mogą być stosowane przez sądy (art. 8 ustęp 2 Konstytucji RP), więc można się na nie powoływać przed sądami – np. w treści pism procesowych; zachęcam do przedstawiania swego stanowiska sądowi na piśmie, w możliwie szerokim zakresie.

Co do samego Pańskiego tytułu prawnego: Jeśli nie ma Pan własnego tytułu prawnego, np. ustanowionej na Pańską rzecz służebności mieszkania albo umowy użyczenia (nie tylko na piśmie), to trzeba sprawdzić możliwość przysługiwania Panu tytułu prawnego związanego z „głównym” tytułem prawnym, przysługującym Pańskiej żonie.

Zakładam (w ramach jeszcze jednej hipotezy), że Panu nie przysługuje służebność osobista (art. 286 i następne K.c.) – w tym służebność mieszkania (art. 301 i art. 302 K.c.) do danego mieszkania. Jednak zachęcam do sprawdzenia, czy – zwłaszcza w związku z odnośną umową darowizny (art. 888 i następne K.c.) – została ustanowiona przez ówczesnego właściciela służebność osobista (np. służebność mieszkania) na rzecz Pańskiej żony. Jeżeli taką służebność ustanowiono – w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – to należy (możliwie jak najszybciej) zawnioskować o ujawnienie danej służebności we właściwej księdze wieczystej. Wniosek taki może złożyć każda osoba, która ma w tym interes prawny. W przypadku służebności mieszkania, prawdopodobne wydaje się uznanie Pańskiego interesu prawnego w tym zakresie, z uwagi na treść artykułu 301 K.c.:

„§ 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.”

Jeśli Pańskiej żonie przysługuje do danego mieszkania służebność mieszkania, to również Pan ma swój tytuł prawny jako małżonek „przyjęty na mieszkanie”. Jak sprawdzić, czy ustanowiono służebność osobistą? Najlepiej przez zapoznanie się z właściwym aktem notarialnym – bardzo często w praktyce takie służebności są ustanawiane przez obdarowanych w tym samym akcie notarialnym, w którym zawarto umowę darowizny (różnie bywa z wpisywaniem służebności do ksiąg wieczystych). Można wnioskować o ujawnienie służebności (w tym służebności mieszkania) bez porozumienia z właścicielem mieszkania, ponieważ służebność (jako ograniczone prawo rzeczowe) jest poważnym ograniczeniem własności. Jeśli komuś z Państwa (np. wyłącznie Pańskiej żonie) przysługuje służebność osobista, to zniesienie takiej służebności może zostać orzeczone przez sąd w zamian za rentę. Państwa powinna interesować własna sytuacja prawna, a nie ewentualny spór prawny między sprzedającym mieszkanie a kupującym je. Wykazanie swego interesu prawnego powinno umożliwić uzyskanie w sądowym wydziale ksiąg wieczystych dostępu do akt właściwej księgi wieczystej, a w takich aktach prawdopodobnie są akty notarialne – być może również zawierający ewentualnie ustanowioną służebność mieszkania.

Jeżeli nie ustanowiono służebności mieszkania, to Państwu (a przynajmniej Pańskiej żonie) przysługuje do danego mieszkania prawo najmu (art. 659 i następne K.c.) albo status osoby biorącej cudzą rzecz w użyczenie (art. 710 i następne K.c.) – zależnie od tego, czy płacono czynsz (najem), czy też nie (użyczenie). Gdyby taki tytuł prawny przysługiwał wyłącznie Pańskiej żonie, to Panu przysługiwałby swoisty tytuł prawny z nim związany – jako małżonkowi, na podstawie artykułu 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

O każdym tytule prawnym – czy to Pańskim, czy to Pańskiej żony – należy bardzo szybko poinformować sąd w sprawie o eksmisję. „Sprzedanie mieszkania z darczyńcą” może uzasadniać odwołanie darowizny oraz ewentualnie związaną z tym „skargę pauliańską”, zaś Pańska żona prawdopodobnie mogłaby za coś takiego wydziedziczyć swego syna. Te zagadnienia jedynie sygnalizuję, ale warto mieć je na uwadze (nawet na wszelki wypadek).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z eksmisją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Eksmisja syna bez zapewnienia lokalu zastępczego

Moja ciocia mieszka z synem alkoholikiem. On nie pracuje, nie dokłada się w żaden sposób do budżetu domowego. Znęca się nad nią fizycznie...

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego

Jestem współnajemcą wraz z moim ojcem mieszkania komunalnego. Ojciec jest alkoholikiem i jest uciążliwy dla mieszkańców. Po kilkukrotnych skargach...

Eksmisja osoby niepełnosprawnej z mieszkania socjalnego

Syn, który jest osobą niepełnosprawną ma przyznane prawomocnym wyrokiem sądu prawo do mieszkania socjalnego. Mieszka w prywatnej kamienicy. Czy...

Co zrobić, by pozwani mieli prawo do lokalu socjalnego?

Rok temu sąd rejonowy wydał wyrok o eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego. Nowy właściciel nabył mieszkanie z lokatorami, którzy nie mieli...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »