Ograniczony dostęp do strychu we wspólnocie mieszkaniowej

Czy strych jest częścią nieruchomości wspólnej?

Punktem wyjścia jest ustalenie, jaki status prawny ma strych. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Strych, poddasze, dach, klatka schodowa, stropy i elementy konstrukcyjne budynku bardzo często należą więc do nieruchomości wspólnej, chyba że z aktu ustanowienia odrębnej własności lokali, księgi wieczystej, umowy albo innej dokumentacji wynika coś innego.

Jeżeli strych jest wspólny, sam fakt, że techniczny dostęp prowadzi obecnie tylko przez mieszkania na ostatniej kondygnacji, nie oznacza jeszcze, że wyłączne prawo korzystania ze strychu przysługuje właścicielom tych mieszkań. Taki układ może być skutkiem dawnych rozwiązań technicznych, ale prawnie trzeba go oceniać przez pryzmat dokumentów wspólnoty, uchwał, umów oraz rzeczywistego przeznaczenia tej części budynku.

Prawo współwłaściciela do korzystania z części wspólnej

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Podobną zasadę wyraża art. 206 Kodeksu cywilnego: każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

Nie oznacza to prawa do dowolnego, nieograniczonego używania każdej części budynku. Oznacza natomiast, że wspólnota nie powinna pozostawiać sytuacji, w której część właścicieli faktycznie korzysta ze wspólnego strychu jak z powierzchni wyłącznej, a pozostali nie mają żadnej realnej możliwości dostępu ani żadnej rekompensaty. Zarząd lub wspólnota mogą uchwałami decydować o przeznaczeniu i zasadach używania części wspólnych, ale uchwała ograniczająca dostęp do części wspólnej musi mieścić się w granicach prawa i nie może naruszać interesów właścicieli lokali.

W orzecznictwie podkreśla się, że art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali przyznaje każdemu właścicielowi prawo korzystania z nieruchomości wspólnej w zakresie dającym się pogodzić z korzystaniem przez innych właścicieli. Sąd Najwyższy wskazywał też, że nabywca lokalu nie powinien być bez swojej zgody pozbawiany prawa korzystania z nieruchomości wspólnej na podstawie umowy obligacyjnej, której nie był stroną.

Czy wspólnota może ograniczyć dostęp do strychu?

Tak, ale tylko w granicach prawa i po analizie konkretnego stanu faktycznego. Wspólnota może ustalić regulamin korzystania ze strychu, ograniczyć dostęp ze względów bezpieczeństwa, przeciwpożarowych albo technicznych, wyłączyć przechowywanie rzeczy w określonych miejscach lub zdecydować, że strych nie będzie służył jako składzik. Może także uporządkować korzystanie przez oddanie określonej części do używania konkretnym osobom, jeżeli jest to racjonalnie uzasadnione i nie prowadzi do pokrzywdzenia pozostałych właścicieli.

Nieprawidłowe będzie natomiast mechaniczne założenie, że ze wspólnego strychu mogą korzystać wyłącznie właściciele lokali na ostatniej kondygnacji, bo tylko oni mają włazy rewizyjne w mieszkaniach. Jeżeli strych ma służyć wszystkim, wspólnota powinna rozważyć wykonanie bezpiecznego wejścia z części wspólnej, np. z klatki schodowej, albo przyjąć inne rozwiązanie zapewniające właścicielom realną możliwość korzystania zgodnie z przeznaczeniem.

Trzeba też skorygować częsty błąd: w dużej wspólnocie mieszkaniowej czynności przekraczające zwykły zarząd, w tym zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, wymagają uchwały właścicieli lokali, ale co do zasady uchwały zapadają większością głosów liczonych według udziałów. Jednomyślność nie jest ustawową zasadą podejmowania takich uchwał w dużej wspólnocie. Inaczej może być w małej wspólnocie, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy; tam w zakresie zarządu nieruchomością wspólną większe znaczenie mają przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności.

Umowa quoad usum, czyli podział części wspólnej do korzystania

Właściciele mogą zawrzeć umowę o podziale nieruchomości wspólnej do korzystania, określaną jako quoad usum. Taka umowa nie znosi współwłasności i nie przenosi własności strychu na wybrane osoby. Ustala jedynie, kto faktycznie korzysta z konkretnej części nieruchomości wspólnej i na jakich zasadach.

Podstawą prawną takiego rozwiązania są przede wszystkim art. 206 i art. 207 Kodeksu cywilnego w związku z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali. W praktyce podział quoad usum powinien być precyzyjny, znany właścicielom i możliwy do pogodzenia z przeznaczeniem nieruchomości. Jeżeli dotyczy strychu, warto ustalić, czy chodzi tylko o czasowe korzystanie, przechowywanie rzeczy, dostęp techniczny, adaptację poddasza czy faktyczne wyłączenie powierzchni z używania przez innych właścicieli.

Jeżeli dawny podział do korzystania nie został prawidłowo uzgodniony albo nie wiąże nowego nabywcy lokalu, może być kwestionowany. Szczególnie wątpliwa jest sytuacja, w której kilku właścicieli korzysta ze strychu wyłącznie dlatego, że fizycznie mają do niego włazy z mieszkań, a pozostali przez lata nie mieli praktycznej możliwości wejścia.

Jak doprowadzić do wykonania wejścia na strych z klatki schodowej?

Jeżeli technicznie możliwe jest wykonanie wejścia na strych z ogólnodostępnej klatki schodowej, właściciel może wystąpić do zarządu lub zarządcy z pisemnym wnioskiem o przygotowanie projektu uchwały. Wniosek powinien wskazywać, że strych jest częścią wspólną, obecny dostęp jest faktycznie ograniczony do wybranych lokali, a proponowane rozwiązanie ma zapewnić korzystanie zgodne z art. 12 ustawy o własności lokali.

W uchwale warto określić co najmniej: zakres prac, sposób finansowania, osobę odpowiedzialną za przygotowanie dokumentacji technicznej, wymogi bezpieczeństwa, ewentualne obowiązki wobec organu administracji architektoniczno-budowlanej lub nadzoru budowlanego oraz zasady późniejszego korzystania ze strychu. Wykonanie otworu drzwiowego, ingerencja w strop, ścianę, element konstrukcyjny albo strefę przeciwpożarową nie powinny być traktowane jako zwykła czynność porządkowa. Najpierw potrzebna jest ocena techniczna, a dopiero później decyzja wspólnoty i wymagane formalności budowlane.

• Sprawdź akt notarialny, księgę wieczystą, rzuty lokali i dokumentację budynku.
• Ustal, czy istnieje uchwała, regulamin albo umowa quoad usum dotycząca strychu.
• Poproś zarząd o udostępnienie dokumentów i wprowadzenie sprawy do porządku zebrania.
• Przygotuj projekt uchwały obejmujący zarówno wykonanie wejścia, jak i późniejsze zasady korzystania.
• Jeżeli uchwała narusza Twoje prawa, pilnuj terminu do jej zaskarżenia.

Zaskarżenie uchwały ograniczającej dostęp do strychu

Jeżeli wspólnota podejmie uchwałę, która utrwala wyłączny dostęp do strychu dla części właścicieli, odmawia wykonania wejścia mimo braku racjonalnych podstaw albo w inny sposób narusza interes właściciela, można rozważyć zaskarżenie uchwały na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Podstawą pozwu może być niezgodność uchwały z prawem, z umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenie interesu właściciela.

Termin na zaskarżenie wynosi 6 tygodni. Przy uchwale podjętej na zebraniu liczy się go od dnia podjęcia uchwały. Przy uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów termin biegnie od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały. Samo wniesienie pozwu nie wstrzymuje wykonania uchwały, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Dlatego w pilnych przypadkach warto rozważyć także wniosek o zabezpieczenie.

Jeżeli problem polega nie na treści uchwały, lecz na faktycznym blokowaniu dostępu przez sąsiadów, w grę mogą wchodzić również roszczenia cywilne związane z ochroną współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Dobór właściwej drogi zależy od tego, czy istnieje uchwała, kto faktycznie blokuje dostęp i czy wspólnota ma realną możliwość technicznego udostępnienia strychu.

FAQ

Czy każdy właściciel musi mieć fizyczny klucz do strychu?

Niekoniecznie. Właściciel ma prawo współkorzystać z części wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, ale wspólnota może wprowadzić regulamin dostępu, np. ze względów bezpieczeństwa. Ważne, aby zasady nie pozbawiały części właścicieli realnej możliwości korzystania bez uzasadnienia.

Czy właściciele mieszkań na ostatnim piętrze mogą sami używać strychu?

Nie tylko dlatego, że mają do niego najłatwiejszy dostęp. Jeżeli strych jest częścią wspólną, wyłączne korzystanie powinno wynikać z prawidłowej podstawy, np. umowy, uchwały albo regulaminu zgodnego z prawem i interesem wspólnoty.

Czy zmiana dostępu do strychu wymaga jednomyślności?

W dużej wspólnocie uchwały co do zasady zapadają większością głosów liczonych według udziałów, chyba że obowiązuje skutecznie przyjęta zasada głosowania jeden właściciel jeden głos. Jednomyślność może mieć znaczenie w małej wspólnocie albo przy czynnościach wymagających zgody wszystkich z innej podstawy prawnej, dlatego trzeba ustalić liczbę lokali i charakter planowanej czynności.

Czy można żądać wykonania drzwi z klatki schodowej?

Można zgłosić taki wniosek do zarządu lub zarządcy i żądać poddania sprawy pod głosowanie. Samo żądanie nie oznacza jednak automatycznego obowiązku wykonania drzwi. Potrzebna jest ocena techniczna, uchwała wspólnoty i ewentualne formalności budowlane.

Co zrobić, gdy zarząd odmawia zajęcia się sprawą?

Warto złożyć pisemny wniosek, zażądać udostępnienia dokumentów i poprosić o umieszczenie punktu w porządku zebrania. Jeżeli zostanie podjęta uchwała odmowna albo uchwała utrwalająca nierówny dostęp, można rozważyć jej zaskarżenie.

Czy przechowywanie rzeczy na strychu jest zawsze dopuszczalne?

Nie. Nawet jeżeli strych jest częścią wspólną, wspólnota może ograniczyć przechowywanie rzeczy ze względów bezpieczeństwa, przeciwpożarowych, technicznych albo porządkowych. Zakaz powinien jednak wynikać z jasnych zasad i dotyczyć właścicieli w sposób niedyskryminujący.

Podsumowanie

Jeżeli strych jest częścią nieruchomości wspólnej, właściciele lokali mają prawo współkorzystać z niego zgodnie z przeznaczeniem. Obecny dostęp wyłącznie przez mieszkania na ostatniej kondygnacji może być problemem technicznym, ale nie powinien sam w sobie prowadzić do trwałego uprzywilejowania kilku właścicieli. Wspólnota może uporządkować korzystanie ze strychu, przyjąć regulamin, zawrzeć umowę quoad usum albo podjąć uchwałę o wykonaniu wejścia z klatki schodowej, o ile pozwalają na to warunki techniczne i przepisy.

Najważniejsze jest ustalenie statusu strychu w dokumentach oraz sprawdzenie, czy istnieją uchwały lub umowy ograniczające korzystanie. Jeżeli uchwała wspólnoty narusza prawa właściciela, termin na jej zaskarżenie wynosi 6 tygodni. W sprawach spornych warto działać szybko, bo po upływie terminu możliwości podważenia uchwały są istotnie mniejsze.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232, w szczególności art. 3, art. 12, art. 22, art. 23 i art. 25 - tekst aktu
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1071, w szczególności art. 206 i art. 207 - tekst aktu
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228, ze zm. - tekst aktu
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 kwietnia 2021 r., sygn. I ACa 454/20.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2020 r., sygn. I CSK 51/19.
6. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 stycznia 2020 r., sygn. V ACa 470/19.
7. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 31 grudnia 2018 r., sygn. V ACa 1600/17.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.