• Data: 2024-09-14 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Wielorodzinny budynek mieszkalny wspólnoty mieszkaniowej posiada strych jako część wspólną. Ten strych znajduje się nad pięcioma lokalami mieszkalnymi położonymi na ostatniej kondygnacji. Dostęp do strychu jest wyłącznie przez otwory rewizyjne (1 m x 1 m) w stropie z każdego mieszkania na tej kondygnacji. Możliwe technicznie jest wykonanie otworu drzwiowego umożliwiającego dostęp do tego strychu z ogólno dostępnej klatki schodowej. Proszę o podanie podstawy prawnej, iż dostęp do strychu nie powinien być reglamentowany dla wybranych, lecz dostępny dla wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych w tej wspólnocie.
Jeśli strych jest częścią wspólną wspólnoty mieszkaniowej, to rzeczywiście każdy z jej członków powinien mieć do niego równe prawa. To oznacza, że zarząd (wspólnota) uchwałami może decydować o jego przeznaczeniu (o ile przegłosuje dane pomysły, przy czym zmiana przeznaczenia to czynność przekraczająca zwykły zarząd, więc wówczas wymagana jest uchwała jednomyślna). Natomiast w braku podjęcia stosownych uchwał reglamentujących z uzasadnionych powodów dostęp do strychu zastosowanie mają przepisy ustawy o własności lokali. Oto, co stanowi art. 12 ustawy o własności lokali:
„1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.”
Potwierdzają to sądy w orzecznictwie, np.:
„Norma wyrażona w art. 12 ust. 1 u.w.l. (analogiczne jak art. 206 K.c.) przyznaje każdemu właścicielowi lokalu jako współwłaścicielowi nieruchomości wspólnej prawo do korzystania z niej zgodnie z jej przeznaczeniem. Zgodnie z powyższym uprawnieniem, każdy ze współwłaścicieli ma prawo do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i współkorzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.”
[I ACa 454/20, Prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej. Przesłanki stosowania klauzuli nadużycia prawa – Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, LEX nr 3189604 – wyrok z dnia 29 kwietnia 2021 r.]
„Nie może być akceptowana sytuacja, w której nabywca własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, bez jego zgody, zostaje pozbawiony prawa do korzystania z nieruchomości wspólnej, na podstawie umowy obligacyjnej, której nie był stroną.”
[I CSK 51/19, Zmniejszenie zakresu uprawnień właściciela lokalu w odniesieniu do korzystania z nieruchomości wspólnej. Zbycie uprawnienia wynikającego z podziału nieruchomości do korzystania – Wyrok Sądu Najwyższego, LEX nr 3100972 – wyrok z dnia 16 grudnia 2020 r.]
„Dopuszczalne jest zawarcie między współwłaścicielami umowy o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum, zmieniającej zasady korzystania z tej nieruchomości określone w art. 12 ust. 1 u.w.l. albo też zmodyfikowanie poprzednio zawartej w tym przedmiocie umowy oraz zasad udziału w pożytkach i przychodach jak również w podziale wydatków i ciężarów, zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2 u.w.l. Podstawę prawną takiej umowy stanowią art. 206 k.c. i art. 207 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. i może być ona zawarta w każdej wspólnocie mieszkaniowej, z tym że jedynie w odniesieniu do odrębnych pomieszczeń wspólnych, które dadzą się podzielić i z których korzystanie nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu.”
[V ACa 470/19, Zmiana określonego w umowach z dotychczasowym właścicielem sposobu korzystania z miejsc postojowych w drodze uchwały większości właścicieli lokali. Zawarcie między współwłaścicielami umowy o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum, zmieniającej ustawowe lub umowne zasady korzystania z tej nieruchomości. Legitymacja procesowa właściciela lokalu, który utracił prawo własności lokalu w trakcie trwającego już postępowania o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Warunki uwzględniania powództwa o ustalenie. Umowa o podziale rzeczy quoad usum. – Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, LEX nr 2784512 – wyrok z dnia 9 stycznia 2020 r.]
„Artykuł 12 ust. 1 i 2 u.w.l. ma charakter dyspozytywny, czyli względnie obowiązujący, a zatem dopuszczalne jest zawarcie między współwłaścicielami umowy zmieniającej zasady korzystania z nieruchomości określone w art. 12 ust. 1 u.w.l. oraz zasady udziału w pożytkach i przychodach, jak również w podziale wydatków i ciężarów, zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2 u.w.l. Podstawę prawną takiej umowy stanowią art. 206 k.c. i 207 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l.
[V ACa 1600/17, Umowne ustalenie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej. Czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego – Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, LEX nr 2634984 – wyrok z dnia 31 grudnia 2018 r.]
Jeśli więc żadnej z wyżej wymienionych umów właściciele nie zawali, ani nie podjęli uchwały jednomyślnej pozbawiającej niektórych członków korzystania z nieruchomości wspólnej lub zmiany jej przeznaczenia (a jednomyślności wymaga art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy własności lokali) – to stosować należy art. 12 tejże ustawy.
Zatem jeśli umowy nabycia lokali w opisanej wspólnocie mieszkaniowej dają prawo do strychu na zasadzie współwłasności, to dla wyegzekwowania wykonania otworu drzwiowego umożliwiającego dostęp do strychu jako części wspólnej nieruchomości z ogólno dostępnej klatki schodowej należy zastosować art. 12 ustawy o własności lokali i przegłosować stosowną uchwałę w zakresie robót polegających na likwidacji otworów rewizyjnych w stropie i wykonania otworu drzwiowego z klatki schodowej.
Nierówny dostęp do strychu jako problem sąsiedzki
Pan Jan, mieszkaniec wspólnoty mieszkaniowej, mieszka na pierwszym piętrze budynku. Od lat marzy o tym, aby wykorzystać strych na przechowywanie swoich sezonowych rzeczy. Niestety, dostęp do strychu mają tylko sąsiedzi z ostatniej kondygnacji, którzy korzystają z niego na wyłączność, mimo że strych jest częścią wspólną. Pan Jan postanowił zgłosić sprawę na zebraniu wspólnoty, argumentując, że dostęp do części wspólnych powinien być równy dla wszystkich członków wspólnoty. Proponuje wykonanie otworu drzwiowego na klatce schodowej, aby wszyscy mieszkańcy mogli korzystać ze strychu.
Wspólne miejsce do suszenia prania
Pani Maria, która mieszka na parterze, zauważyła, że jej sąsiadka z najwyższego piętra regularnie suszy pranie na strychu. Niestety, dostęp do tego pomieszczenia jest możliwy tylko przez mieszkania na ostatnim piętrze, co sprawia, że mieszkańcy niższych pięter nie mają możliwości korzystania z tej przestrzeni. Pani Maria sugeruje na zebraniu wspólnoty, aby przeznaczyć strych na wspólne miejsce do suszenia prania, co mogłoby rozwiązać problem braku miejsca na suszenie w jej mieszkaniu. Proponuje także wykonanie drzwi na klatce schodowej, aby ułatwić wszystkim mieszkańcom dostęp do strychu.
Potrzeba równych praw do korzystania z części wspólnych
Pan Tomasz, który niedawno kupił mieszkanie na drugim piętrze, odkrył, że strych jest dostępny tylko dla mieszkańców najwyższego piętra. Uważa, że jest to niesprawiedliwe, ponieważ strych należy do całej wspólnoty. Na zebraniu proponuje uchwałę, aby udostępnić strych wszystkim mieszkańcom, co wymagałoby wykonania nowych drzwi na klatce schodowej. Jego inicjatywa spotyka się z mieszanymi reakcjami, ale podkreśla, że jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej ma prawo do korzystania ze strychu, tak samo jak inni mieszkańcy.
Dostęp do części wspólnych, takich jak strych, powinien być równy dla wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku nierówności w korzystaniu z takich przestrzeni, warto rozważyć wprowadzenie zmian, np. wykonanie dodatkowego otworu drzwiowego, aby zapewnić sprawiedliwy dostęp wszystkim mieszkańcom zgodnie z przepisami prawa. Zastosowanie odpowiednich uchwał wspólnoty może rozwiązać ten problem i przyczynić się do lepszej współpracy między mieszkańcami.
Potrzebujesz pomocy prawnej lub wsparcia w przygotowaniu pism dotyczących dostępu do części wspólnych nieruchomości? Skontaktuj się z naszymi ekspertami online, aby uzyskać profesjonalne porady i skuteczne rozwiązania dostosowane do Twoich potrzeb.
Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 kwietnia 2021 r.,sygn. akt I ACa 454/20
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika