Remont mieszkania - zarząd wspólnoty mieszkaniowej żąda dokumentacji technicznej

Powiadomienie nadzoru budowlanego o pracach remontowych w mieszkaniu

W prawie prywatnym dyskusyjne może być używanie czasownika „musieć” w jego ścisłym znaczeniu; za to prawu właściwe są określenia dotyczące (tytułem przykładu): obowiązków oraz uprawnień. Przedstawiony opis sytuacji wskazuje na to, że przyda się współpraca z zarządem wspólnoty mieszkaniowej oraz ze wspomagającą wspólnotę administracją. Brak współpracy może skutkować np. powiadomieniem „nadzoru budowlanego” o poważnych pracach budowlanych w Państwa mieszkaniu.

Proszę zwrócić uwagę na treści artykułu 3 ustęp 2 ustawy o własności lokali: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Strop najprawdopodobniej jest składnikiem nieruchomości wspólnej, więc już sama ingerencja w strop uzasadnia odpowiednią aktywność wspólnoty mieszkaniowej, której zarząd ma prawne obowiązki – w tym dotyczące dbałości o właściwy stan budynku (budynków) na wspólnotowej nieruchomości gruntowej.

Zobacz również: Jak zmusić spółdzielnię do remontu?

Zmiana układu pomieszczeń przy remoncie mieszkania

Zmiana układu pomieszczeń (jeżeli to oznacza „zmianę układu funkcjonalnego”) to również poważne zagadnienie; oto podstawowe przyczyny: ściany (głównie nośne) są składnikami nieruchomości wspólnej, ściany nośne (podobnie jak stropy) odgrywają ważną rolę funkcjonalną, w prowadzonej dla Państwa nieruchomości gruntowej księdze wieczystej wskazano liczbę pomieszczeń (a niekiedy wpisy z tego zakresu są dokładniejsze). Mieszkanie w budynku z innymi lokalami nie jest pojedynczym obiektem na środku odludzia (np. pustyni), więc trzeba brać pod uwagę stanowisko innych osób; nie tylko z uwagi na zasady współżycia społecznego – wskazane w art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.).

Ustawa o własności lokali a "prawo sąsiedzkie"

Gdyby nawet nie obowiązywała ustawa o własności lokali i gdyby nie obowiązywało Prawo budowlane, to już „prawo sąsiedzkie” (art. 144 i następne K.c.) wskazuje na potrzeby uzgadniania różnych okoliczności z właścicielami innych lokali w tym samym budynku. Skoro jednak obowiązuje ustawa o własności lokali, to należy brać ją pod uwagę. Niestety ta ustawa jest daleka od precyzji odnośnie do zagadnień przez Panią zaakcentowanych. Dlatego tym większego znaczenia nabiera praktyka – w tym współpraca między właścicielami (a niekiedy innymi osobami używającymi) lokali z zarządem (albo zarządcą) wspólnoty mieszkaniowej.

Państwo stają przed wyborem: współpraca albo konfrontacja; każdy z takich wariantów może wywoływać określone konsekwencje.

Zgłoszenie prac budowlanych prowadzonych w mieszkaniu

W dokonaniu wyboru może pomóc zestawienie prac w Państwa mieszkaniu z przepisami Prawa budowlanego – szczególnie z jego artykułami: 29 oraz 30. Wprawdzie wiele rodzajów prac budowlanych nie wymaga uzyskania pozwolenia budowlanego, ale często obowiązkowe jest zgłoszenie takich prac (przed ich rozpoczęciem) organowi administracji budowlanej. Co więcej, w budynkach objętych ochroną konserwatorską oraz na podlegających szczególnej ochronie obszarach przyrodniczych regułą jest wymóg uzyskania pozwolenia na wykonanie prac budowlanych. Państwo zapewne doskonale wiedzą, czy określone prace budowlane przynajmniej zgłaszano organowi administracji budowlanej lub czy wnioskowano o wydanie pozwolenia budowlanego. Mam na uwadze szczególne prace dotyczące instalacji gazowej; w praktyce – także z uwagi na tragiczność katastrof budowlanych związanych z wybuchem gazu – bardzo poważnego traktowania wymagają instalacje gazowe.

Zobacz również: Przeróbki w mieszkaniu własnościowym

Odpowiedzialność karna za spowodowanie katastrofy budowlanej

Na osobach zarządzających budynkami wielorodzinnymi lub nimi administrującymi spoczywa duża odpowiedzialność. Niekiedy może to być nawet odpowiedzialność karna (ponieważ w Kodeksie karnym przewidziano odpowiedzialność związaną z katastrofą budowlaną); poza tym w Prawie budowlanym przewidziano sankcje za niewłaściwy stan budynku). Poza tym w grę może wchodzić odpowiedzialność cywilna – czy to umowna (art. 471 i następne K.c.), czy to za tak zwane delikty prawa cywilnego (art. 415 i następne K.c.). Osoby odpowiedzialne za właściwe funkcjonowanie nieruchomości wspólnej (w tym kamienicy) tejże wspólnoty mieszkaniowej prawdopodobnie mają przynajmniej ogólną świadomość ciążącej na nich odpowiedzialności. Wydaje się mało prawdopodobne, by osoby te – nawet dla „świętego spokoju” – zrezygnowały z wyjaśnienia ważnych dla wspólnoty mieszkaniowej okoliczności, związanych z remontem Państwa mieszkania. Na ogół ludzie wolą unikać ponoszenia odpowiedzialności (zwłaszcza poważnej).

Proszę rozważyć potencjalne skutki każdego z ewentualnych wariantów: współpraca ze wspólnotą mieszkaniową albo konfrontacja; oczywiście chodzi o zagadnienia dotyczące nieruchomości wspólnej (a więc i wspólnoty mieszkaniowe) – co zaznaczam, bo czasami we wspólnotach mieszkaniowych można spotkać się ze zbytnimi ingerencjami. Gdyby prowadzone w Państwa mieszkaniu prace budowlane okazały się ryzykowne dla funkcjonowania tejże wspólnoty mieszkaniowej, to w grę mógłby wchodzić – poza wyżej wspomnianymi zagadnieniami – także problem związany z (chyba rzadko używanym w praktyce) artykułem 16 ustawy o własności lokali, który stanowi:

„1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.”

Zobacz również: Remont dachu we wspólnocie mieszkaniowej

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼