Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Remont mieszkania - zarząd wspólnoty mieszkaniowej żąda dokumentacji technicznej

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-10-14

Przeprowadzamy remont mieszkania w kamienicy polegający na zmianie układu funkcjonalnego wewnątrz i wymianie instalacji wod.-kan., CO i elektrycznej. Zgłaszaliśmy do administracji i zarządu te elementy remontu, które ingerowały w części wspólne obiektu, tj. wymianę skrzynki elektrycznej na klatce, instalację klimatyzatora na dachu i budowę nowych kominów na potrzeby pieca gazowego. Ostatnio otrzymaliśmy mailowe wezwanie do przesłania protokołu wykonanych pomiarów instalacji elektrycznej, protokołu z wykonania próby szczelności instalacji wodnych, CO oraz protokołu kominiarskiego, a także przesłanie projektu przebudowy mieszkania oraz rysunków powykonawczych warstw stropu po dokonanym usunięciu gruzu. Nie wiem, na ile uzasadnione prawnie są takie żądania zarządu wspólnoty. Czy muszę się do nich odnosić? Proszę o wyjaśnieni!

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za udzielone odpowiedzi jestem z nich zadowolony oraz z prędkości udzielonych odpowiedzi. 
Jan, rencista, 65 lat
Dziękuję za szybkie i wyczerpujące udzielnie odpowiedzi na pytanie.
Inna
Fachowe odpowiedzi i dobre opinie
Krzysztof, 53 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania

W prawie prywatnym dyskusyjne może być używanie czasownika „musieć” w jego ścisłym znaczeniu; za to prawu właściwe są określenia dotyczące (tytułem przykładu): obowiązków oraz uprawnień. Przedstawiony opis sytuacji wskazuje na to, że przyda się współpraca z zarządem wspólnoty mieszkaniowej oraz ze wspomagającą wspólnotę administracją. Brak współpracy może skutkować np. powiadomieniem „nadzoru budowlanego” o poważnych pracach budowlanych w Państwa mieszkaniu.

Proszę zwrócić uwagę na treści artykułu 3 ustęp 2 ustawy o własności lokali: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Strop najprawdopodobniej jest składnikiem nieruchomości wspólnej, więc już sama ingerencja w strop uzasadnia odpowiednią aktywność wspólnoty mieszkaniowej, której zarząd ma prawne obowiązki – w tym dotyczące dbałości o właściwy stan budynku (budynków) na wspólnotowej nieruchomości gruntowej. Zmiana układu pomieszczeń (jeżeli to oznacza „zmianę układu funkcjonalnego”) to również poważne zagadnienie; oto podstawowe przyczyny: ściany (głównie nośne) są składnikami nieruchomości wspólnej, ściany nośne (podobnie jak stropy) odgrywają ważną rolę funkcjonalną, w prowadzonej dla Państwa nieruchomości gruntowej księdze wieczystej wskazano liczbę pomieszczeń (a niekiedy wpisy z tego zakresu są dokładniejsze). Mieszkanie w budynku z innymi lokalami nie jest pojedynczym obiektem na środku odludzia (np. pustyni), więc trzeba brać pod uwagę stanowisko innych osób; nie tylko z uwagi na zasady współżycia społecznego – wskazane w art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Gdyby nawet nie obowiązywała ustawa o własności lokali i gdyby nie obowiązywało Prawo budowlane, to już „prawo sąsiedzkie” (art. 144 i następne K.c.) wskazuje na potrzeby uzgadniania różnych okoliczności z właścicielami innych lokali w tym samym budynku. Skoro jednak obowiązuje ustawa o własności lokali, to należy brać ją pod uwagę. Niestety ta ustawa jest daleka od precyzji odnośnie do zagadnień przez Panią zaakcentowanych. Dlatego tym większego znaczenia nabiera praktyka – w tym współpraca między właścicielami (a niekiedy innymi osobami używającymi) lokali z zarządem (albo zarządcą) wspólnoty mieszkaniowej.

Państwo stają przed wyborem: współpraca albo konfrontacja; każdy z takich wariantów może wywoływać określone konsekwencje. W dokonaniu wyboru może pomóc zestawienie prac w Państwa mieszkaniu z przepisami Prawa budowlanego – szczególnie z jego artykułami: 29 oraz 30. Wprawdzie wiele rodzajów prac budowlanych nie wymaga uzyskania pozwolenia budowlanego, ale często obowiązkowe jest zgłoszenie takich prac (przed ich rozpoczęciem) organowi administracji budowlanej. Co więcej, w budynkach objętych ochroną konserwatorską oraz na podlegających szczególnej ochronie obszarach przyrodniczych regułą jest wymóg uzyskania pozwolenia na wykonanie prac budowlanych. Państwo zapewne doskonale wiedzą, czy określone prace budowlane przynajmniej zgłaszano organowi administracji budowlanej lub czy wnioskowano o wydanie pozwolenia budowlanego. Mam na uwadze szczególne prace dotyczące instalacji gazowej; w praktyce – także z uwagi na tragiczność katastrof budowlanych związanych z wybuchem gazu – bardzo poważnego traktowania wymagają instalacje gazowe.

Na osobach zarządzających budynkami wielorodzinnymi lub nimi administrującymi spoczywa duża odpowiedzialność. Niekiedy może to być nawet odpowiedzialność karna (ponieważ w Kodeksie karnym przewidziano odpowiedzialność związaną z katastrofą budowlaną); poza tym w Prawie budowlanym przewidziano sankcje za niewłaściwy stan budynku). Poza tym w grę może wchodzić odpowiedzialność cywilna – czy to umowna (art. 471 i następne K.c.), czy to za tak zwane delikty prawa cywilnego (art. 415 i następne K.c.). Osoby odpowiedzialne za właściwe funkcjonowanie nieruchomości wspólnej (w tym kamienicy) tejże wspólnoty mieszkaniowej prawdopodobnie mają przynajmniej ogólną świadomość ciążącej na nich odpowiedzialności. Wydaje się mało prawdopodobne, by osoby te – nawet dla „świętego spokoju” – zrezygnowały z wyjaśnienia ważnych dla wspólnoty mieszkaniowej okoliczności, związanych z remontem Państwa mieszkania. Na ogół ludzie wolą unikać ponoszenia odpowiedzialności (zwłaszcza poważnej).

Proszę rozważyć potencjalne skutki każdego z ewentualnych wariantów: współpraca ze wspólnotą mieszkaniową albo konfrontacja; oczywiście chodzi o zagadnienia dotyczące nieruchomości wspólnej (a więc i wspólnoty mieszkaniowe) – co zaznaczam, bo czasami we wspólnotach mieszkaniowych można spotkać się ze zbytnimi ingerencjami. Gdyby prowadzone w Państwa mieszkaniu prace budowlane okazały się ryzykowne dla funkcjonowania tejże wspólnoty mieszkaniowej, to w grę mógłby wchodzić – poza wyżej wspomnianymi zagadnieniami – także problem związany z (chyba rzadko używanym w praktyce) artykułem 16 ustawy o własności lokali, który stanowi:

„1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.”

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Pobyt w zakładzie karnym a lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego – czy można przekazać rodzinie?

Przed 13 laty syn w kupił na kredyt samochód, niestety po roku przestał go spłacać i wyjechał. Pisma, które przychodziły, były do odbioru...

Problem z zabudową balkonu

Mam problem z zabudową balkonu. Otóż, odziedziczyłam mieszkanie po dziadkach, którzy kilka lat temu zabudowali sobie balkon szybami przesuwnymi. Teraz...

Obcy ludzie od lat zameldowani w moim mieszkaniu, czy spółdzielnia zawiniła?

Przed 25 laty otrzymałam od spółdzielni mieszkaniowej przydział na mieszkanie z rynku wtórnego. W 2008 r. lokal wykupiłam. Kilka dni temu,...

Użytkowanie piwnic we wspólnocie mieszkaniowej

Problem dotyczy użytkowania piwnic we wspólnocie mieszkaniowej. Po wojnie, od początku zasiedlenia budynku, został dokonany podział piwnic pomiędzy...

Czy dzieci mogą grać w piłkę na trawniku wspólnoty mieszkaniowej?

Na naszym osiedlu, gdzie jest wspólnota mieszkaniowa, dużo dzieci gra w piłkę na trawniku (teren zamknięty). Część starszych osób próbowała...

Żądanie przez spółdzielnie wniesienia pełnego wkładu mieszkaniowego

Czy spółdzielnia mieszkaniowa może żądać od osoby, która stara się o przywrócenie lokatorskiego prawa w związku z całkowitą spłatą...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »