Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Umowa najmu okazjonalnego z właścicielem lokalu zastępczego

Michał Soćko • Opublikowane: 2019-03-01

Mam problem z najemcą lokalu. Planuję zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, a problem polega na tym, że najemca mojego lokalu jest jednocześnie właścicielem lokalu zastępczego, do którego miałby się wyprowadzić po ustaniu umowy. Innymi słowy mój najemca udzielałby sam sobie gwarancji mieszkania w przypadku eksmisji. Czy taka sytuacja jest dozwolona? Czy nie naraża mnie na jakieś ryzyko i jak się przed takim ryzykiem zabezpieczyć?

Michał Soćko

»Wybrane opinie klientów

Szczegolowa i szybka odpowiedz, w tym wszystkie dodatkowe pytania. Polecam
Irena, lekarka
Odpowiedź na pytanie wraz z dopytaniem była wyczerpująca i trafiająca w sedno sprawy.Znakomity serwis , szybka odpowiedź która zmieniłamój pogląd na sprawę. Bardzo polecam.
Robert, rzemieslnik
Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat

Przystępując do odpowiedzi na zadane przez Pana pytania, w pierwszej kolejności sięgnąć należy do właściwych przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733), zwanej dalej także „u.o.p.l.”.

I tak, zgodnie z art. 19a u.o.p.l.:

Art. 19a. 1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

1a. (uchylony).

2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.

4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

5. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.

6. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

7. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. z 2017 r. poz. 847 oraz z 2018 r. poz. 650).”

Przystępując do analizy powyższego przepisu zauważyć należy na wstępie, że art. 19a ust. 2 u.o.p.l. literalnie rzecz biorąc, nie zabrania by najemca był zarazem właścicielem lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu.

Przepis ten w punkcie 3 stanowi bowiem ogólnie o „oświadczeniu właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu”.

W tym kontekście wskazać należy, że jedną z reguł wykładni jest zasada lege non distinguente nec nostrum est distinguere. Oznacza to, że „gdy ustawa nie różnicuje, nie do nas należy rozróżnianie”.

Ponadto, celem tego przepisu było zapewnienie szybkości prowadzenia ewentualnej eksmisji najemcy z wynajmowanego lokalu, właśnie do lokalu przez niego wskazanego. Jak się zatem wydaje, skoro najemca jest zarazem właścicielem lokalu zastępczego, to ochrona wynajmującego jest mocniejsza niż w sytuacji, gdyby właścicielem była osoba trzecia.

A choćby z tego powodu, że będąc właścicielem lokalu będzie można w stosunku do takiego najemcy prowadzić skuteczną egzekucję. Poza tym zawsze będzie miał on gdzie się wyprowadzić.

Natomiast, gdyby w czasie trwania najmu zbył ten lokal, to wówczas na podstawie art. 19a ust. 3 u.o.p.l. powinien wskazać inny lokal zastępczy. Zatem i z tego punktu widzenia Pana interesy są zabezpieczone.

„Art. 19a. 3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.”

Moim zatem zdaniem jest to dopuszczalne. Niemniej jednak wskazać muszę, że nie udało mi się znaleźć wyroku, który by dokładnie to stanowisko potwierdzał.

Natomiast, jeżeli ma Pan dalej wątpliwości, to może Pan także zażyczyć sobie zawarcia umowy najmu okazjonalnego w formie aktu notarialnego. Zwłaszcza, że i tak trzeba się udać do notariusza celem sporządzenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (art. 19a ust. 2 pkt 1 u.o.p.l.).

W takiej sytuacji, gdyby umowa naruszała przepisy prawa, to notariusz powinien odmówić jej sporządzenia.

Może Pan również zażądać najwyższej możliwej kaucji. Zgodnie bowiem z art. 19a ust. 4 i 5 u.o.p.l. zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Ewentualnie mogą być ustalone także inne formy zabezpieczenia ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (np. poręczenie, weksel czy nawet hipoteka na lokalu, który stanowi własność najemcy).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »