Czy najemca może wskazać własne mieszkanie w najmie okazjonalnym?

Stan prawny uwzględniony w opracowaniu: 18 maja 2026 r.

Pan Bogdan posiada mieszkanie, które wynajmuje. Chce zawrzeć z nowym najemcą umowę najmu okazjonalnego. Problem pojawił się wtedy, gdy okazało się, że najemca jako lokal, do którego miałby się wyprowadzić po zakończeniu umowy, chce wskazać mieszkanie należące do niego samego. Pan Bogdan zastanawia się, czy najemca może niejako sam sobie udzielić zgody na zamieszkanie w takim lokalu i czy takie rozwiązanie nie osłabi zabezpieczenia wynajmującego.

Najem okazjonalny lokalu mieszkalnego

Najem okazjonalny lokalu jest szczególną formą najmu mieszkania. Zgodnie z art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Do umowy najmu okazjonalnego załącza się przede wszystkim:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
• oświadczenie właściciela tego innego lokalu albo osoby posiadającej do niego tytuł prawny, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących; na żądanie wynajmującego podpis pod takim oświadczeniem powinien być notarialnie poświadczony.

Umowa najmu okazjonalnego oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. W praktyce trzeba więc zadbać nie tylko o samo podpisanie umowy, ale także o komplet załączników i późniejsze zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego.

Czy najemca może wskazać własny lokal?

Przepisy nie zawierają zakazu, aby najemca wskazał jako lokal do wyprowadzki mieszkanie, którego sam jest właścicielem. Art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy posługuje się sformułowaniem dotyczącym właściciela lokalu albo osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu. Jeżeli więc najemca jest właścicielem innego mieszkania, posiada tytuł prawny do tego lokalu i co do zasady może złożyć oświadczenie dotyczące zgody na zamieszkanie.

Nie chodzi jednak o formalną sztuczkę, ale o realne zabezpieczenie. Wskazany lokal powinien faktycznie nadawać się do zamieszkania i powinien być dostępny dla najemcy oraz osób z nim zamieszkujących w razie egzekucji opróżnienia lokalu. Jeżeli mieszkanie jest sprzedane, zajęte w sposób uniemożliwiający zamieszkanie, nie istnieje jako lokal mieszkalny albo najemca ma tylko niepewny lub sporny tytuł, wynajmujący powinien traktować takie wskazanie jako ryzykowne.

W sprawie pana Bogdana kluczowe jest więc nie to, że najemca wskazuje własny lokal, lecz to, czy lokal jest rzeczywiście innym lokalem mieszkalnym, czy najemca ma do niego skuteczny tytuł prawny i czy wynajmujący może to udokumentować. Dobrą praktyką jest zażądanie aktualnego numeru księgi wieczystej, sprawdzenie działu II księgi, ustalenie, czy lokal nie jest przedmiotem sporu, oraz uzyskanie oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym.

Jakie ryzyko ma wynajmujący?

Największym ryzykiem nie jest samo wskazanie własnego mieszkania przez najemcę, ale wadliwe przygotowanie najmu okazjonalnego. Jeżeli brakuje aktu notarialnego z poddaniem się egzekucji, wskazania innego lokalu, zgody właściciela lub osoby z tytułem prawnym albo zgłoszenia do urzędu skarbowego, właściciel może utracić najważniejszą praktyczną korzyść najmu okazjonalnego, czyli uproszczone dochodzenie opróżnienia lokalu.

Wynajmujący powinien szczególnie uważać, gdy lokal wskazany przez najemcę jest objęty współwłasnością, gdy najemca ma jedynie udział w lokalu, gdy w lokalu mieszkają inne osoby albo gdy z księgi wieczystej wynika ostrzeżenie o sporze. W takich sytuacjach warto zażądać dodatkowych dokumentów albo wskazania innego, mniej problematycznego lokalu.

Sam meldunek nie przesądza o prawie do lokalu i nie zastępuje tytułu prawnego. Jeżeli po zakończeniu najmu pojawia się problem z osobą, która nadal figuruje pod adresem mieszkania, odrębną kwestią może być wymeldowanie byłego lokatora. W najmie okazjonalnym najważniejsze pozostają jednak prawidłowe załączniki i możliwość skierowania egzekucji do lokalu wskazanego przez najemcę.

Co zrobić, gdy najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu?

Ustawa przewiduje taką sytuację. Jeżeli w czasie trwania najmu okazjonalnego najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu, który wcześniej wskazał, ma obowiązek w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie egzekucji, oraz przedstawić wymagane oświadczenie właściciela lokalu albo osoby posiadającej tytuł prawny.

Jeżeli najemca tego obowiązku nie wykona, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego na piśmie, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. Taka podstawa wypowiedzenia wynika z art. 19d ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów.

W praktyce warto wpisać do umowy obowiązek niezwłocznego informowania wynajmującego o utracie tytułu prawnego do wskazanego lokalu, sprzedaży lokalu, wszczęciu sporu dotyczącego lokalu albo innych zdarzeniach, które mogą utrudnić zamieszkanie w tym miejscu. Taki zapis nie zastępuje ustawy, ale porządkuje obowiązki stron i ułatwia wykazanie naruszenia umowy.

Kaucja i inne zabezpieczenia właściciela

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja zabezpiecza należności z tytułu najmu okazjonalnego przysługujące właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Jej wysokość nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy.

Kaucję trzeba zwrócić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Warto w umowie precyzyjnie opisać, jakie należności mogą zostać potrącone, jak będzie sporządzany protokół zdawczo-odbiorczy oraz w jaki sposób będą dokumentowane szkody lub zaległości.

W szczególnych sytuacjach można rozważyć dodatkowe zabezpieczenia, na przykład poręczenie osoby trzeciej, dobrowolne poddanie się egzekucji co do zapłaty określonych kwot albo weksel. Takie rozwiązania powinny być jednak dopasowane do konkretnej sprawy i przygotowane ostrożnie, aby nie tworzyć nieważnych lub trudnych do wyegzekwowania postanowień.

Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego

Właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel powinien przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.

To bardzo ważny obowiązek. Jeżeli właściciel nie zgłosi umowy w wymaganym terminie, nie stosuje się przepisów art. 19c i art. 19d ustawy, a więc odpada zasadnicza przewaga najmu okazjonalnego w zakresie dochodzenia opróżnienia lokalu po zakończeniu umowy.

Jak powinien postąpić pan Bogdan?

Pan Bogdan może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego z najemcą, który wskazuje własne mieszkanie jako lokal do wyprowadzki. Przed podpisaniem dokumentów powinien jednak zażądać dokumentów potwierdzających tytuł prawny najemcy do wskazanego lokalu, najlepiej aktualnego numeru księgi wieczystej oraz oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym. Jeżeli lokal jest współwłasnością albo sytuacja prawna jest niejasna, bezpieczniej będzie zażądać wskazania innego lokalu albo dodatkowych zgód.

W umowie warto też jasno zapisać wysokość kaucji, terminy płatności, zasady rozliczenia mediów, przesłanki wypowiedzenia, obowiązek informowania o utracie możliwości zamieszkania we wskazanym lokalu oraz obowiązek aktualizacji dokumentów. Jeżeli najem ma być zawierany z nietypowym podmiotem, przydatna może być osobna analiza zasad właściwych dla takich sytuacji, np. gdy w grę wchodzi najem przez przedsiębiorcę albo najem mieszkania firmie.

FAQ

Podsumowanie

Najemca może co do zasady wskazać własny lokal jako miejsce, do którego będzie mógł się wyprowadzić po zakończeniu najmu okazjonalnego. Dla wynajmującego ważniejsze od samego faktu własności jest jednak to, czy lokal jest realnie dostępny, czy najemca ma do niego skuteczny tytuł prawny oraz czy wszystkie dokumenty zostały prawidłowo przygotowane.

Pan Bogdan powinien więc nie tyle odrzucać takie rozwiązanie z góry, ile sprawdzić dokumenty, zadbać o notarialne oświadczenie najemcy, rozważyć poświadczenie podpisu pod zgodą na zamieszkanie, pobrać rozsądną kaucję i koniecznie zgłosić umowę do urzędu skarbowego w terminie. Dopiero komplet tych elementów daje praktyczne zabezpieczenie właściciela.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 19a-19d - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733 oraz tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.