• Data: 2023-09-01 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Podczas kontroli szczelności gazu we wspólnocie mieszkaniowej w mieszkaniu jej członka stwierdzono niewielką nieszczelność przy zaworze doprowadzającym gaz do tego lokalu. Właściciel mieszkania wezwał pogotowie gazowe, które odcięło dopływ gazu do danego pionu. Likwidacja nieszczelności wymagała dojścia do kanału technicznego, zabudowanego płytkami ceramicznymi przez właściciela, a więc konieczny był demontażu. Kto ponosi koszty demontażu i ponownego montażu zabudowy? Czy koszty wezwania pogotowia gazowego ponosi wzywający, mimo że nie korzysta z gazu, bo wszystkie urządzenia są u niego zasilane elektrycznie, czy są to koszty wspólne?
Kwestia ustalenia, na kim spoczywa koszt demontażu i montażu ponownej zabudowy, przez którą biegnie dojście do kanału, zależy od tego, kto jest odpowiedzialny za stwierdzoną nieszczelność.
Jeśli stwierdzono nieszczelność elementu, za który odpowiada właściciel mieszkania, to na nim spoczywa obowiązek i koszt naprawy, aby instalacja spełniania warunki bezpieczeństwa. Wówczas wszelkie koszty pochodne, np. związane z zabudową prowadzącą do dojścia do instalacji – również obciążą właściciela mieszkania.
Jeśli zaś za nieszczelność odpowiada wspólnota i to z jej środków będzie wykonywana naprawa, to co do zasady można forsować stanowisko, że właściciel ma roszczenie o przywrócenie lokalu objętego naprawami do stanu pierwotnego. To umowa ze wspólnotą powinna stanowić, czy otrzyma finansową rekompensatę, czy też wspólnota sama dokona ponownej zabudowy zgodnej z tą, która uległa uszkodzeniu na skutek niezbędności dojścia do instalacji.
Jeśli wspólnota nie przywróci pomieszczenia do stanu sprzed ingerencji ani nie pokryje kosztów niezbędnych do przywrócenia tego stanu przez właściciela, wówczas taki właściciel może próbować dochodzić odszkodowania za realne szkody na mocy art. 415 Kodeksu cywilnego (K.c.) – pod warunkiem, że to z winy wspólnoty te prace były konieczne, bo to z winy wspólnoty nastąpiła owa nieszczelność obejmująca dany lokal. Od razu jednak wskazuję, że jest to moje zdanie, bowiem przepisy nie mówią wprost, kto powinien ponieść koszty usunięcia awarii i koszty pochodne z tym związane, gdy wspólnota usuwa usterkę zagrażającą życiu. Bardzo często regulują to wewnętrzne zasady uchwalone w danej wspólnocie, np. regulamin, do którego przestrzegania właściciele są obowiązani. Gdyby jednak regulaminu nie było lub nie obejmował takiej kwestii, to w mojej ocenie, jeśli usterka (awaria) nie wynika z winy właściciela lokalu, ma on roszczenie odszkodowawcze z art. 415 K.c. w zakresie realnej szkody, tj. kwota, jaka jest niezbędna, aby przywrócić dane pomieszczenie do stanu zgodnego z prawem.
Zwracam bowiem uwagę, że § 8 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych stanowi:
„1. Przy remontach budynku należy zapewnić:
1) realizację robót w kolejności wynikającej z opracowanego planu remontów,
2) bezpieczeństwo użytkowników i osób trzecich w trakcie prowadzenia robót,
3) stosowanie rozwiązań technicznych, materiałowych i technologicznych ograniczających uciążliwość użytkowania lokali oraz podnoszących walory użytkowe lokali.
2. Wszelkie zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywane w związku z wykonywaniem robót remontowych, nie powinny powodować pogorszenia stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich.”
Zabudowany zawór w łazience
Pani Ewa podczas rutynowej kontroli instalacji gazowej w swoim mieszkaniu usłyszała od technika, że w miejscu doprowadzenia gazu do lokalu wykryto niewielką nieszczelność. Problem polegał na tym, że zawór gazowy znajdował się za ścianą techniczną w łazience, którą kilka lat wcześniej pani Ewa samodzielnie zabudowała płytkami i szafką. Pogotowie gazowe odcięło dopływ gazu do całego pionu, a wspólnota wezwała firmę do usunięcia nieszczelności. Gdy okazało się, że problem dotyczył fragmentu instalacji należącej do lokalu pani Ewy, wspólnota uznała, że to właścicielka musi pokryć nie tylko koszt samej naprawy, ale i demontażu swojej zabudowy oraz jej odtworzenia. Sprawa zakończyła się na koszt właścicielki – wspólnota nie ponosiła winy za powstałą awarię.
Nieszczelność w części wspólnej budynku
W jednym z warszawskich bloków starszego typu w trakcie kontroli gazowej wykryto nieszczelność w miejscu, gdzie rury gazowe przechodzą przez ścianę między mieszkaniami i klatką schodową. Aby zlokalizować dokładne źródło nieszczelności, firma serwisowa musiała zdemontować część zabudowy z kuchni pana Tomasza, mimo że ten nie korzystał z gazu – jego sprzęty działały na prąd. Po ustaleniu, że problem dotyczył instalacji należącej do wspólnoty, ta przejęła obowiązek naprawy i poniesienia kosztów odtworzenia zabudowy kuchennej u pana Tomasza. Dodatkowo wspólnota opłaciła koszty wezwania pogotowia gazowego, uznając, że działania były podjęte w interesie bezpieczeństwa wszystkich mieszkańców.
Brak regulaminu, spór o odpowiedzialność
W jednej z mniejszych wspólnot na obrzeżach Krakowa po wykryciu nieszczelności przy pionie gazowym w lokalu pani Haliny doszło do sporu. Wspólnota nie miała uchwalonego regulaminu, który precyzowałby zasady przywracania stanu pierwotnego po naprawach. Po wykonanej naprawie – obejmującej demontaż części ściany w kuchni i zniszczenie dekoracyjnych kafli – wspólnota odmówiła zwrotu kosztów, twierdząc, że odpowiadała jedynie za samą naprawę instalacji. Pani Halina wniosła sprawę do sądu i powołała się na art. 415 K.c., argumentując, że wspólnota jako winna awarii powinna pokryć koszty szkody. Sprawa zakończyła się ugodą – wspólnota zgodziła się częściowo sfinansować prace odtworzeniowe, a w ślad za tym mieszkańcy przegłosowali wprowadzenie regulaminu precyzującego zasady odpowiedzialności za przyszłe naprawy.
W przypadku nieszczelności instalacji gazowej we wspólnocie mieszkaniowej kluczowe znaczenie ma ustalenie, która część instalacji uległa awarii i kto ponosi za nią odpowiedzialność. Jeśli usterka dotyczy elementu znajdującego się w zakresie odpowiedzialności właściciela lokalu, to on ponosi koszty naprawy, w tym także demontażu i ponownego montażu zabudowy. Gdy jednak problem leży po stronie wspólnoty, właściciel może domagać się przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego lub rekompensaty, zwłaszcza jeśli awaria powstała z jej winy. W braku szczegółowych regulacji wewnętrznych rozstrzygnięcia często opierają się na ogólnych zasadach odpowiedzialności odszkodowawczej oraz przepisach technicznych, dlatego warto, by wspólnoty wcześniej precyzyjnie ustalały zasady postępowania w takich sytuacjach.
Potrzebujesz pomocy w sprawach dotyczących odpowiedzialności za instalacje w budynku, kosztów napraw czy sporów ze wspólnotą mieszkaniową? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu uzyskasz profesjonalną opinię prawnika, który wskaże Ci najlepsze rozwiązanie w Twojej konkretnej sytuacji.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika