Śmierć właściciela mieszkania a umowa najmu

Czy umowa najmu wygasa po śmierci właściciela?

Nie. Umowa najmu nie wygasa tylko dlatego, że zmarł właściciel mieszkania. W takiej sytuacji dochodzi do następstwa prawnego po stronie wynajmującego. Zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na spadkobierców, o ile nie są ściśle związane z jego osobą albo nie przechodzą na oznaczone osoby z mocy szczególnych przepisów.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego nie jest prawem ściśle osobistym wynajmującego. Oznacza to, że spadkobiercy zmarłego właściciela stają się nowymi wynajmującymi i co do zasady przejmują zarówno prawo do pobierania czynszu, jak i obowiązki wynikające z umowy, np. obowiązek umożliwienia spokojnego korzystania z lokalu.

Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza nie tworzy dopiero prawa spadkobierców do mieszkania. Dokument ten urzędowo potwierdza, kto jest spadkobiercą. Samo nabycie spadku następuje z chwilą otwarcia spadku, czyli zasadniczo z chwilą śmierci spadkodawcy, co wynika z art. 925 Kodeksu cywilnego.

Komu płacić czynsz po śmierci wynajmującego?

Najemca powinien płacić czynsz osobom, które wykazały, że są następcami prawnymi zmarłego wynajmującego. W praktyce warto poprosić o okazanie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia albo innego dokumentu potwierdzającego następstwo prawne. Dobrze jest także uzyskać pisemną informację, na jaki rachunek bankowy i w jakiej wysokości należy płacić czynsz oraz opłaty.

Jeżeli spadkobierców jest kilku, mogą oni wskazać jedną osobę albo jeden rachunek do przyjmowania płatności. Najemca nie powinien samodzielnie rozstrzygać sporów między spadkobiercami. Jeżeli powstał realny spór, kto jest uprawniony do odbioru czynszu, a najemca nie wie, komu bezpiecznie zapłacić, w szczególnych sytuacjach można rozważyć złożenie świadczenia do depozytu sądowego na podstawie art. 467 Kodeksu cywilnego. To rozwiązanie wymaga jednak ostrożności i oceny konkretnego stanu faktycznego.

Czy trzeba podpisywać nową umowę ze spadkobiercami?

Co do zasady nie trzeba podpisywać nowej umowy najmu tylko dlatego, że zmarł dotychczasowy właściciel mieszkania. Dotychczasowa umowa nadal wiąże strony, a po stronie wynajmującego występują spadkobiercy. Wystarczające bywa pisemne potwierdzenie danych nowych wynajmujących, sposobu kontaktu i numeru rachunku do zapłaty czynszu.

Osobno omawiamy też zagadnienie: mieszkanie służbowe dla leśniczego.

Nowa umowa albo aneks mogą być jednak praktyczne, jeżeli strony chcą uporządkować dokumenty, zmienić dane wynajmującego, przedłużyć czas trwania najmu albo zmienić wysokość czynszu. Trzeba wtedy zadbać, aby dokument podpisały wszystkie osoby uprawnione albo osoba działająca na podstawie ważnego pełnomocnictwa. W przeciwnym razie może powstać spór, czy nowa umowa rzeczywiście zastąpiła starą. W tym kontekście warto też sprawdzić omówienie „kolejna umowa najmu na czas”. W tym kontekście warto też sprawdzić omówienie „wypowiedzenie najmu z decyzji kwaterunkowej”.

Jeżeli najemcy podpisali nową umowę tylko z córką zmarłego właściciela, trzeba sprawdzić, czy działała ona wyłącznie we własnym imieniu, czy także jako pełnomocnik drugiego spadkobiercy. Jeżeli oboje spadkobiercy są właścicielami mieszkania, najbezpieczniej jest mieć dokument podpisany przez wszystkich współuprawnionych albo przez jednego z nich z wyraźnym umocowaniem pozostałych. Podobny problem pojawia się przy zagadnieniu: licytacja mieszkania a najem.

Co zrobić, gdy po śmierci właściciela podpisano nową umowę?

W pierwszej kolejności należy porównać treść obu dokumentów: starej umowy zawartej ze zmarłym właścicielem i nowej umowy podpisanej ze spadkobiercą albo spadkobiercami. Najważniejsze jest ustalenie, czy nowa umowa wprost wskazuje, że zastępuje poprzednią, czy tylko powiela jej warunki albo wprowadza zmiany bez formalnego rozwiązania poprzedniej umowy.

Jeżeli nowa umowa została podpisana po to, aby zastąpić poprzednią, dobrze jest mieć w niej albo w osobnym porozumieniu zapis, że strony zgodnie rozwiązują wcześniejszą umowę i od określonej daty obowiązuje nowa. Jeżeli takiego zapisu nie ma, nie zawsze oznacza to automatycznie istnienie dwóch pełnych umów, ale może rodzić niepotrzebne ryzyko interpretacyjne.

W praktyce najbezpieczniej jest podpisać krótkie porozumienie wyjaśniające, że wcześniejsza umowa zawarta ze zmarłym właścicielem została zastąpiona nową umową od konkretnej daty. Jeżeli strony chcą zakończyć najem, pismo wypowiadające albo porozumienie o rozwiązaniu umowy powinno być skierowane do aktualnych wynajmujących, czyli do spadkobierców, i powinno jasno wskazywać, którego stosunku najmu dotyczy.

Jak wypowiedzieć umowę najmu po śmierci właściciela?

Śmierć właściciela mieszkania sama w sobie nie daje najemcy automatycznego prawa do natychmiastowego zakończenia najmu. Umowę wypowiada się według zasad wynikających z jej treści oraz z przepisów Kodeksu cywilnego.

Jeżeli umowa jest zawarta na czas nieoznaczony, najemca może ją wypowiedzieć z zachowaniem terminów umownych, a gdy ich nie ma - z zachowaniem terminów ustawowych. Przy najmie lokalu, gdy czynsz jest płatny miesięcznie, art. 688 Kodeksu cywilnego przewiduje wypowiedzenie najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że z umowy lub szczególnych okoliczności wynika inne dopuszczalne rozwiązanie.

Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, możliwość wcześniejszego wypowiedzenia zależy przede wszystkim od tego, czy umowa przewiduje konkretne przypadki wypowiedzenia. Wynika to z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Gdy takich postanowień nie ma, najczęściej pozostaje porozumienie stron albo szczególne podstawy ustawowe, np. związane z istotnymi wadami lokalu.

Wypowiedzenie najlepiej złożyć na piśmie i doręczyć wszystkim aktualnym wynajmującym albo ich pełnomocnikowi. W piśmie warto wskazać datę umowy, adres lokalu, podstawę wypowiedzenia, termin zakończenia najmu oraz prośbę o ustalenie terminu zdania lokalu i rozliczenia kaucji.

Czy spadkobiercy mogą wypowiedzieć najem albo usunąć lokatora?

Spadkobiercy zmarłego właściciela wchodzą w jego prawa, ale nie oznacza to pełnej dowolności w zakończeniu najmu lokalu mieszkalnego. Jeżeli najemca jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie przez właściciela musi spełniać wymagania tej ustawy, zwłaszcza art. 11. Wypowiedzenie powinno być pisemne i wskazywać przyczynę, a przyczyna musi mieścić się w przepisach.

Spadkobiercy nie mogą samowolnie wymienić zamków, odciąć mediów ani wyrzucić rzeczy najemcy tylko dlatego, że zmarł poprzedni właściciel. Jeżeli umowa skutecznie się zakończy, a lokator nie wyda lokalu dobrowolnie, właściciel musi skorzystać z drogi sądowej i egzekucyjnej. W takich sprawach znaczenie ma sądowa procedura eksmisji.

Najważniejsze praktyczne kroki dla najemcy

Po śmierci właściciela mieszkania najemca powinien przede wszystkim zachować ciągłość płatności i dokumentów. Warto poprosić spadkobierców o dokument potwierdzający ich prawa, pisemne wskazanie rachunku do zapłaty czynszu oraz dane do kontaktu. Jeżeli podpisywana jest nowa umowa, należy dopilnować, aby jasno wynikało z niej, czy zastępuje ona poprzednią umowę.

Jeżeli najemca chce zakończyć najem, powinien sprawdzić, czy umowa jest na czas oznaczony czy nieoznaczony, jakie przewiduje terminy wypowiedzenia i kto jest aktualnie stroną wynajmującą. Przy kilku spadkobiercach pismo najlepiej skierować do wszystkich albo do pełnomocnika, którego umocowanie można wykazać.

FAQ

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 467, art. 673, art. 688, art. 922 i art. 925.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 11.

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności przepisy dotyczące wykonania orzeczeń o opróżnieniu lokalu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.