Wynajmujący żąda wymiany podłogi za powstałe rysy

Obowiązki najemcy

Do zobowiązań zalicza się umowa najmu – uregulowana (przede wszystkim) w: art. 659 i następnych Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów…. Dlatego – poza samą treścią umowy (i związaną z tym zachętą do rozważnego składnia podpisu) – trzeba brać pod uwagę, między innymi, przepisy ogólne, w tym odsyłające do zasad współżycia społecznego. Zasady współżycia społecznego są zawarte w różnych przepisach – np. w szeroko znanym artykule 5 K.c. (mającym na celu ułatwienie, a niekiedy umożliwienie, obrony przed nadużyciem prawa podmiotowego). Warto zwrócić uwagę także na treść artykułu 354 K.c.:

„§ 1. Dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.

§ 2. W taki sam sposób powinien współdziałać przy wykonaniu zobowiązania wierzyciel.”

W artykule 364 K.c. zawarto odesłanie do tych samych rodzajów kryteriów pozaprawnych, które wskazano w art. 5 K.c. („Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.”). Można z tego wnioskować, że chodzi o ważne kryteria ocenne – właśnie te kryteria mogą wskazywać właściwą wykładnię (zarówno przepisów prawnych, jak i postanowień umownych). Chodzić może, między innymi, o unikanie przesady – tak przez Pana, jak i przez wynajmującego. Proszę zastanowić się, jakie Pan może mieć argumenty w: ewentualnych negacjach z wynajmującym, dążeniu do ugody (art. 917 i art. 918 K.c.) lub w postępowaniu sądowym (zwłaszcza rzeczywiście spornym).

Wydaje się, że jest duża rozbieżność między Pańską propozycją a skalą uszkodzeń oraz wprost ogromna różnica między zakresem uszkodzeń a proponowanym przez wynajmującego zakresem prac. Choć porównania czasami bywają nietrafne lub ryzykowne, to panele podłogowe (podobnie jak fragmenty parkietu) można porównać do dachówek lub poszczególnych blach na dachu. Czy rozsądna gospodarka polega na wymianie całego pokrycia dachowego w przypadku uszkodzenia, a nawet zniszczenia, niewielkiej liczby dachówek (lub, zwłaszcza niewielkich, blach pokrycia dachowego)? Być może Pańska propozycja rzeczywiście jest nietrafna (choć także jej nie kwestionuję), ale widać wprost horrendalną różnicę między powierzchnią dwóch paneli podłogowych – nawet w przypadku ich zniszczenia (a rysy trudno za zniszczenie uznać) – a powierzchnią około 40 m². Jeżeli nawet proponowane przez Pana warianty rozwiązania problemu są niewłaściwe, to żądania wynajmującego można uznać za daleko wykraczające poza rozsądną wykładnię (zarówno przepisów prawnych, jak i postanowień umownych) – szczególnie przy zestawieniu żądań wynajmującego z kryteriami wskazanymi w artykułach: 5 oraz 354 K.c.

Zobacz również: Jakie naprawy obciążają wynajmującego?

Wezwanie do próby ugodowej

Umowa najmu lokalu (np. mieszkalnego) polega głównie na udostępnieniu lokalu najemcy przez wynajmującego, za co najemca powinien płacić czynsz (art. 659 K.c.). Wymiana całej podłogi najprawdopodobniej oznaczałaby niezdatność mieszkania do korzystania przez Pana w czasie prowadzenia prac remontowych; Pan jest uprawniony mieszkać w warunkach właściwych – a nie „na placu budowy” (nie tylko dlatego, że inna jest wysokość czynszu w mieszkaniach, a inna w jakichś barakach lub komórkach). Skoro wynajmujący uważa określone prace za niezbędne oraz dąży do uczynienie odnośnego mieszkania niezdatnym do korzystania, to niech Panu zapewni mieszkanie zamienne – stosownie do art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów…, którego ustęp 4 brzmi: „Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.”. Czy wymianę całej podłogi (i czy wynajmującemu wyłącznie chodzi o jej nawierzchnię) w przypadku rys na dwóch panelach można uznać za rodzaj koniecznej naprawy? Ustawodawca (np. w art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów…) traktuje zużycie lokalu jako zjawisko typowe. Rzeczy się zużywają, organizmy biologiczne na ogół słabną wraz z wiekiem (zwłaszcza zaawansowanym) – chodzi o zjawiska i prawidłowości powszechne.

Wynajmujący udostępnił Panu mieszkanie do używania (art. 659 K.c.). Czymś oczywistym jest, że po podłodze się chodzi – z czym może wiązać się zużycie (typowe, normalne); poza tym warto brać pod uwagę ewentualne wady podłogi lub nieprawidłowości w jej (za)montowaniu. Zupełnie bezzasadne – zwłaszcza w warunkach ziemskich (z uwagi na przyciąganie ziemskie) – byłoby domaganie się, zupełnego nieużywania podłogi (a jak coś jest używane, to mogą być ślady używania).

Proszę rozważyć zawezwanie wynajmującego do próby ugodowej (przed sądem rejonowym); opłata sądowa jest niska, a ponadto do zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) może przyczynić się autorytet sędziego, kierującego sądowym posiedzeniem pojednawczym – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Przydałoby się opracowanie i przedstawienie Pańskiej propozycji ugodowej. Bierność może skutkować przejęciem (większej) inicjatywy przez wynajmującego.

Pan mógłby zapytać wynajmującego o właściwy dla niego urząd skarbowy, który mógłby stać się adresatem Pańskiego ewentualnego pytania o to, czy sfinansowanie przez Pana kosztów wymiany powierzchni podłogi dużo większej od powierzchni paneli z rysami może być przesłanką obowiązków podatkowych – np. w związku z dochodem wynajmującego lub w związku z otrzymaniem przez niego darowizny (w kategoriach ekonomicznych). Jeżeli otrzymywany przez wynajmującego czynsz nie jest faktycznie opodatkowany, to wynajmujący mógłby mieć dodatkowe okoliczności do przemyślenia w związku z właściwością organów administracji skarbowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.