Wynajmujący żąda wymiany podłogi za rysy – prawa najemcy

Czy wynajmujący może żądać wymiany całej podłogi?

Samo pojawienie się rys na panelach nie oznacza jeszcze, że najemca ma zapłacić za wymianę całej podłogi. W najmie lokalu mieszkalnego trzeba odróżnić zwykłe, eksploatacyjne zużycie mieszkania od uszkodzeń przekraczających normalne używanie. Podłoga jest elementem lokalu, po którym codziennie się chodzi, przesuwa krzesła, stawia meble i wykonuje zwykłe czynności domowe. Dlatego niewielkie rysy, przetarcia lub ślady użytkowania nie zawsze są szkodą obciążającą najemcę.

Podstawowe znaczenie ma art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, ale nie ponosi odpowiedzialności za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli więc rysy są drobne, wynikają z normalnej eksploatacji i można je usunąć przez polerowanie, użycie preparatu naprawczego albo wymianę pojedynczych paneli, żądanie wymiany całej podłogi może być nieproporcjonalne.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy najemca faktycznie doprowadził do uszkodzenia podłogi, na przykład przez zalanie, głębokie przecięcia, przypalenia, niewłaściwe przesuwanie ciężkich mebli bez zabezpieczenia albo używanie lokalu sprzecznie z umową. Wtedy wynajmujący może domagać się naprawienia szkody, ale nadal powinien żądać kosztów adekwatnych do zakresu uszkodzenia.

Obowiązki najemcy przy korzystaniu z mieszkania

Umowa najmu jest uregulowana przede wszystkim w art. 659 i następnych Kodeksu cywilnego. Najemca ma prawo używać lokalu zgodnie z umową i jego przeznaczeniem, a wynajmujący ma obowiązek oddać lokal do używania i utrzymywać go w stanie przydatnym do umówionego użytku. Jednocześnie najemca powinien dbać o lokal i nie może dopuszczać do szkód, które wykraczają poza normalną eksploatację.

W przypadku lokali mieszkalnych znaczenie mają także art. 6a i art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący odpowiada między innymi za zapewnienie sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, a najemca odpowiada za utrzymywanie lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Ustawa wskazuje również, że najemcę obciąża naprawa i konserwacja podłóg, posadzek i wykładzin, ale nie oznacza to prawa właściciela do dowolnego narzucenia kosztownego remontu bez wykazania rzeczywistej potrzeby.

Art. 681 Kodeksu cywilnego zalicza do drobnych nakładów obciążających najemcę między innymi drobne naprawy podłóg. W praktyce może to oznaczać obowiązek usunięcia rys, naprawy pojedynczych paneli albo pokrycia rozsądnych kosztów miejscowej naprawy. Nie oznacza natomiast automatycznie obowiązku sfinansowania wymiany całej podłogi, jeżeli uszkodzenie dotyczy niewielkiej części powierzchni.

Zobacz również: naprawy w wynajmowanym mieszkaniu

Zapis w umowie: naprawy wykonuje wynajmujący na koszt najemcy

Zapis umowny, że wszelkich napraw dokonuje wynajmujący na koszt najemcy, nie powinien być interpretowany w oderwaniu od przepisów i zasad odpowiedzialności odszkodowawczej. Taki zapis może porządkować sposób wykonania napraw, ale nie daje właścicielowi prawa do obciążenia najemcy każdym kosztem, bez względu na przyczynę, skalę uszkodzenia i konieczność wykonania prac.

Wynajmujący powinien wykazać co najmniej cztery elementy: że podłoga była w określonym stanie przy wydaniu lokalu, że doszło do pogorszenia przekraczającego normalne zużycie, że za pogorszenie odpowiada najemca oraz że wskazany koszt naprawy jest rzeczywiście potrzebny i uzasadniony. Jeżeli właściciel żąda wymiany 40 m² podłogi z powodu rys na dwóch panelach, powinien wyjaśnić, dlaczego nie wystarczy naprawa miejscowa albo wymiana pojedynczych elementów.

W sporze sądowym znaczenie mogą mieć art. 5 i art. 354 Kodeksu cywilnego. Prawo nie powinno być wykonywane w sposób sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa lub zasadami współżycia społecznego, a zobowiązanie powinno być wykonywane zgodnie z jego treścią, celem, zasadami współżycia społecznego i ustalonymi zwyczajami. Z tych zasad wynika, że roszczenie właściciela powinno być rozsądne i proporcjonalne.

Kaucja i potrącenie kosztów naprawy

Jeżeli wynajmujący chce potrącić koszt wymiany podłogi z kaucji, powinien wskazać konkretną podstawę potrącenia i przedstawić rozliczenie. Kaucja w najmie lokalu mieszkalnego zabezpiecza należności z tytułu najmu przysługujące właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu, a zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności właściciela.

W praktyce najemca powinien domagać się pisemnego rozliczenia kaucji, kosztorysu, faktury albo przynajmniej wiarygodnej wyceny naprawy. Samo ogólne stwierdzenie, że trzeba wymienić całą podłogę, nie powinno wystarczać. Jeżeli spór dotyczy zakończenia najmu, pomocny może być również materiał o tym, kiedy przysługuje zwrot kaucji po zakończeniu najmu.

Zobacz również: potrącenie z kaucji za zniszczenia w mieszkaniu

Remont w trakcie najmu i lokal zamienny

Jeżeli wynajmujący chciałby przeprowadzić wymianę całej podłogi w trakcie trwania najmu, trzeba ocenić, czy rzeczywiście chodzi o konieczną naprawę. Zgodnie z art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów lokator powinien udostępnić lokal między innymi w celu przeglądu, ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator ma obowiązek opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak nie dłużej niż na rok.

Przepis ten dotyczy napraw koniecznych, a nie każdej pracy remontowej zaplanowanej przez właściciela. Trudno uznać, że rysy na dwóch panelach, które można usunąć miejscowo, same w sobie uzasadniają opróżnienie mieszkania i wymianę całej podłogi. Jeżeli jednak podłoga stwarza zagrożenie, jest wadliwie zamontowana, odspaja się lub uszkodzenie ma szerszy charakter, ocena może być inna.

Jak praktycznie bronić się przed nadmiernym żądaniem?

Najemca powinien działać rzeczowo i spokojnie. W pierwszej kolejności warto poprosić wynajmującego o wskazanie podstawy żądania, opis uszkodzeń, zdjęcia, kosztorys oraz wyjaśnienie, dlaczego konieczna ma być wymiana całej podłogi. Następnie można zaproponować rozwiązanie proporcjonalne, na przykład polerowanie, użycie preparatu do usuwania rys, naprawę miejscową albo wymianę tylko uszkodzonych paneli, jeżeli są dostępne.

Duże znaczenie ma dokumentacja. Najemca powinien zachować zdjęcia i protokół zdawczo-odbiorczy z dnia wydania mieszkania, zdjęcia aktualne, korespondencję z właścicielem oraz ewentualną opinię fachowca. Jeżeli przy wydaniu lokalu nie sporządzono protokołu albo nie opisano dokładnie stanu podłogi, spór dowodowy może być trudniejszy dla obu stron. Z art. 675 § 3 Kodeksu cywilnego wynika domniemanie, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku, chyba że strony udowodnią co innego.

Jeżeli rozmowy nie przynoszą skutku, można rozważyć pisemne wezwanie do prawidłowego rozliczenia kaucji, mediację albo zawezwanie do próby ugodowej. W sprawach majątkowych opłata od wniosku o zawezwanie do próby ugodowej wynosi obecnie 120 zł, gdy wartość przedmiotu sporu nie przekracza 20 000 zł, albo 300 zł, gdy jest wyższa. Takie postępowanie może pomóc ustalić kompromis, ale nie zastępuje pełnego procesu, jeżeli strony pozostają przy sprzecznych stanowiskach.

FAQ

Podsumowanie

Żądanie wymiany całej podłogi z powodu niewielkich rys na dwóch panelach co do zasady powinno być oceniane jako nadmierne, jeżeli rysy są skutkiem normalnego używania albo da się je usunąć miejscowo. Najemca może odpowiadać za drobne naprawy podłóg, ale nie powinien finansować remontu, który prowadzi do nieuzasadnionego odnowienia całego lokalu kosztem najemcy.

Najbezpieczniej prowadzić spór pisemnie, żądać kosztorysu, dokumentować stan podłogi i proponować rozwiązanie proporcjonalne do skali problemu. Jeżeli właściciel zatrzyma kaucję bez podstaw albo żąda zapłaty za całą podłogę, najemca może dochodzić zwrotu pieniędzy lub bronić się przed roszczeniem właściciela.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 5, art. 354, art. 659, art. 675 i art. 681.
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 6, art. 6a, art. 6b i art. 10.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 184-186.
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398, w szczególności art. 23a.