Wynajmujący żąda wymiany podłogi za rysy – prawa najemcy

Czy wynajmujący może żądać wymiany całej podłogi?

Samo pojawienie się rys na panelach nie oznacza jeszcze, że najemca ma zapłacić za wymianę całej podłogi. W najmie lokalu mieszkalnego trzeba odróżnić zwykłe, eksploatacyjne zużycie mieszkania od uszkodzeń przekraczających normalne używanie. Podłoga jest elementem lokalu, po którym codziennie się chodzi, przesuwa krzesła, stawia meble i wykonuje zwykłe czynności domowe. Dlatego niewielkie rysy, przetarcia lub ślady użytkowania nie zawsze są szkodą obciążającą najemcę.

Podstawowe znaczenie ma art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, ale nie ponosi odpowiedzialności za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli więc rysy są drobne i wynikają z normalnej eksploatacji, nie uzasadnia to samo w sobie żądania odszkodowania odpowiadającego kosztowi nowej podłogi.

Trzeba jednak odróżnić odpowiedzialność za szkodę od obowiązku naprawy i konserwacji. Art. 675 § 1 K.c. nie oznacza, że najemca jest zwolniony ze wszystkich prac przy podłodze. W ustawowym modelu najmu mieszkania art. 6b ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na najemcę obowiązek naprawy i konserwacji podłóg, posadzek i wykładzin. Z kolei art. 6a ust. 3 pkt 3 lit. b zalicza wymianę tych elementów do obowiązków wynajmującego w zakresie nieobciążającym najemcy.

Oznacza to, że miejscowe usunięcie rys, naprawa pojedynczych paneli albo uzasadniona konserwacja mogą należeć do obowiązków najemcy, nawet gdy nie powstała szkoda przekraczająca normalne zużycie. Nie należy jednak utożsamiać takich prac z kapitalną wymianą całej podłogi. Przy zakończeniu najmu trzeba dodatkowo uwzględnić art. 6e ust. 1 dotyczący odnowienia lokalu i wykonania napraw obciążających najemcę.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy najemca faktycznie doprowadził do uszkodzenia podłogi, na przykład przez zalanie, głębokie przecięcia, przypalenia, niewłaściwe przesuwanie ciężkich mebli bez zabezpieczenia albo używanie lokalu sprzecznie z umową. Wtedy wynajmujący może domagać się naprawienia szkody, ale nadal powinien żądać kosztów adekwatnych do zakresu uszkodzenia.

Jeżeli lokal znajduje się poza publicznym zasobem mieszkaniowym, trzeba również sprawdzić umowę. Art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala stronom ustalić odmiennie prawa i obowiązki przewidziane w art. 6a–6e. Dlatego nie można zakładać, że w każdej umowie prywatnego najmu podział kosztów napraw i wymiany podłogi jest identyczny.

Obowiązki najemcy przy korzystaniu z mieszkania

Umowa najmu jest uregulowana przede wszystkim w art. 659 i następnych Kodeksu cywilnego. Najemca ma prawo używać lokalu zgodnie z umową i jego przeznaczeniem, a wynajmujący ma obowiązek oddać lokal do używania i utrzymywać go w stanie przydatnym do umówionego użytku, z uwzględnieniem obowiązków przypisanych najemcy. Jednocześnie najemca powinien dbać o lokal i nie może dopuszczać do szkód, które wykraczają poza normalną eksploatację.

W przypadku zwykłego najmu lokali mieszkalnych znaczenie mają także art. 6a i art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący odpowiada między innymi za zapewnienie sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, a najemca za utrzymywanie lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym.

W zakresie podłóg ustawowy podział obowiązków jest następujący:

• Naprawa i konserwacja podłóg – zgodnie z art. 6b ust. 2 pkt 1 obciąża najemcę. Chodzi o potrzebne prace utrzymaniowe i naprawcze, których zakres zależy od rodzaju podłogi i jej stanu.
• Wymiana zużytej podłogi – zgodnie z art. 6a ust. 3 pkt 3 lit. b w ustawowym podziale należy co do zasady do wynajmującego. Nie wyklucza to odpowiedzialności najemcy za szkodę, którą rzeczywiście spowodował.
• Odnowienie lokalu po zakończeniu najmu – art. 6e ust. 1 przewiduje obowiązek odnowienia lokalu i dokonania obciążających najemcę napraw. Nie jest to jednak samodzielna podstawa do automatycznego obciążenia go kosztem wymiany wszystkich paneli na nowe.

Art. 681 Kodeksu cywilnego zalicza do drobnych nakładów obciążających najemcę między innymi drobne naprawy podłóg. W praktyce może to oznaczać obowiązek usunięcia określonych rys, naprawy pojedynczych paneli albo pokrycia rozsądnych kosztów miejscowej naprawy. Nie oznacza natomiast automatycznie obowiązku sfinansowania wymiany całej podłogi, jeżeli uszkodzenie dotyczy niewielkiej części powierzchni.

W przypadku mieszkania z prywatnego rynku najmu postanowienia umowy mogą zmienić ustawowy podział obowiązków na podstawie art. 6f. Natomiast przy najmie lokalu należącego do publicznego zasobu mieszkaniowego nie można w taki sam sposób powołać się na swobodę przewidzianą w tym przepisie.

Opisany podział z art. 6a–6f dotyczy przede wszystkim zwykłego najmu mieszkalnego. Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym obowiązują szczególne wyłączenia stosowania ustawy o ochronie praw lokatorów, wynikające odpowiednio z art. 19e i art. 19j. W tych przypadkach zakres napraw należy ocenić przede wszystkim według właściwych postanowień umowy i przepisów Kodeksu cywilnego.

Szersze omówienie tego podziału zawiera poradnik naprawy w wynajmowanym mieszkaniu – co płaci najemca, a co właściciel?.

Zapis w umowie: naprawy wykonuje wynajmujący na koszt najemcy

Zapis umowny, że wszelkich napraw dokonuje wynajmujący na koszt najemcy, nie powinien być interpretowany w oderwaniu od pozostałych postanowień umowy i właściwych przepisów. Taki zapis może porządkować sposób wykonania napraw, ale nie daje właścicielowi nieograniczonego prawa do obciążenia najemcy każdym kosztem, bez względu na przyczynę, skalę uszkodzenia i konieczność wykonania prac.

W najmie lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego art. 6f pozwala stronom odmiennie określić podział obowiązków z art. 6a–6e. Skuteczna umowa może więc przewidywać inny zakres napraw, konserwacji, odnowienia, a nawet wymiany podłóg niż ustawowy model. Nie oznacza to jednak, że każda ogólnikowa klauzula pozwala obciążyć najemcę dowolnie ustaloną kwotą.

Trzeba zbadać, czy zapis rzeczywiście przenosi na najemcę określony obowiązek, czy jedynie pozwala wynajmującemu organizować prace, których koszt zgodnie z umową lub ustawą ponosi najemca. Znaczenie ma także skuteczność postanowienia, w szczególności w świetle przepisów o niedozwolonych postanowieniach umownych, jeżeli znajdują zastosowanie do danej umowy.

Jeżeli właściciel dochodzi odszkodowania za ponadnormalne uszkodzenie, powinien wykazać stan podłogi przy wydaniu lokalu, zakres pogorszenia, podstawę odpowiedzialności najemcy i wysokość szkody. Jeżeli natomiast żąda zwrotu kosztów wykonania naprawy lub konserwacji obciążającej najemcę, musi wykazać przede wszystkim istnienie i niewykonanie tego obowiązku oraz zasadność poniesionych kosztów. Nie są to identyczne podstawy roszczenia.

Wynajmujący żądający wymiany 40 m² podłogi z powodu rys na dwóch panelach powinien wyjaśnić, dlaczego nie wystarczy naprawa miejscowa albo wymiana pojedynczych elementów. Brak identycznych paneli w sprzedaży może utrudniać naprawę, lecz nie przesądza samodzielnie, że najemca musi zapłacić za całą nową posadzkę.

W sporze sądowym znaczenie mogą mieć art. 5 i art. 354 Kodeksu cywilnego. Prawo nie powinno być wykonywane w sposób sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa lub zasadami współżycia społecznego, a zobowiązanie powinno być wykonywane zgodnie z jego treścią, celem, zasadami współżycia społecznego i ustalonymi zwyczajami. Przepisy te mogą wspierać ocenę sposobu wykonywania uprawnień, ale nie zastępują ustalenia konkretnej podstawy i wysokości roszczenia.

Kaucja i potrącenie kosztów naprawy

Jeżeli wynajmujący chce potrącić koszt wymiany podłogi z kaucji, powinien wskazać konkretną podstawę rozliczenia i przedstawić jego uzasadnienie. Kaucja w zwykłym najmie lokalu mieszkalnego zabezpiecza należności z tytułu najmu przysługujące wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego. Należy również uwzględnić ustawowe zasady waloryzacji kaucji. W najmie okazjonalnym i instytucjonalnym trzeba sprawdzić szczególne przepisy dotyczące kaucji.

Podstawa potrącenia zależy od rodzaju roszczenia. Jeżeli chodzi o odszkodowanie za uszkodzenie wykraczające poza prawidłowe używanie mieszkania, wynajmujący musi uzasadnić odpowiedzialność najemcy i wysokość szkody. Jeżeli rozlicza koszt wykonania naprawy lub konserwacji, którą zgodnie z właściwymi przepisami albo skuteczną umową powinien wykonać najemca, musi wykazać ten obowiązek oraz zasadność kosztu zastępczego wykonania prac.

Nie można dwa razy rozliczyć tej samej szkody lub tych samych prac, przedstawiając je jednocześnie jako pełne odszkodowanie i osobny koszt naprawy.

W praktyce najemca powinien domagać się pisemnego rozliczenia kaucji, kosztorysu, faktury albo przynajmniej wiarygodnej wyceny naprawy. Samo ogólne stwierdzenie, że trzeba wymienić całą podłogę, nie powinno wystarczać.

Jeżeli wynajmujący twierdzi, że konieczna jest wymiana całej powierzchni, należy ocenić techniczną możliwość naprawy miejscowej, dostępność odpowiednich materiałów, wiek podłogi, jej dotychczasowy stopień zużycia i rzeczywisty zakres przywrócenia poprzedniego stanu. Odszkodowanie nie powinno prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia właściciela przez sfinansowanie modernizacji lokalu na koszt najemcy. Nie istnieje przy tym jedna ustawowa stawka procentowego pomniejszenia wartości paneli za każdy rok ich użytkowania.

Szczegółowe wyjaśnienia zawiera artykuł o potrąceniu z kaucji za zniszczenia w mieszkaniu.

Remont w trakcie najmu i lokal zamienny

Jeżeli wynajmujący chciałby przeprowadzić wymianę całej podłogi w trakcie trwania najmu, trzeba ocenić, czy rzeczywiście chodzi o konieczną naprawę. Zgodnie z art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów lokator powinien udostępnić lokal między innymi w celu przeglądu, ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania, na zasadach określonych w tym przepisie.

Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator ma obowiązek opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Zastosowanie tej procedury wymaga spełnienia ustawowych przesłanek, a nie samej decyzji właściciela o przeprowadzeniu remontu.

Przepis ten dotyczy napraw koniecznych, a nie każdej pracy remontowej zaplanowanej przez właściciela. Trudno uznać, że rysy na dwóch panelach, które można usunąć miejscowo, same w sobie uzasadniają opróżnienie mieszkania i wymianę całej podłogi. Jeżeli jednak podłoga stwarza zagrożenie, jest wadliwie zamontowana, odspaja się lub uszkodzenie ma szerszy charakter, ocena może być inna.

Jak praktycznie bronić się przed nadmiernym żądaniem?

Najemca powinien działać rzeczowo i spokojnie. W pierwszej kolejności warto poprosić wynajmującego o wskazanie podstawy żądania, opis uszkodzeń, zdjęcia, kosztorys oraz wyjaśnienie, dlaczego konieczna ma być wymiana całej podłogi. Należy również sprawdzić, czy właściciel powołuje się na szkodę, niewykonanie obowiązkowej konserwacji, odnowienie lokalu po zakończeniu najmu czy szczególny zapis umowy.

Następnie można zaproponować rozwiązanie proporcjonalne, na przykład polerowanie, użycie preparatu do usuwania rys, naprawę miejscową albo wymianę tylko uszkodzonych paneli, jeżeli są dostępne i taka technologia jest właściwa dla danej podłogi. Przy większym sporze pomocna może być niezależna ocena fachowca.

Duże znaczenie ma dokumentacja. Najemca powinien zachować zdjęcia i protokół zdawczo-odbiorczy z dnia wydania mieszkania, zdjęcia aktualne, korespondencję z właścicielem oraz ewentualną opinię specjalisty. Art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje sporządzenie protokołu określającego stan techniczny i stopień zużycia instalacji oraz urządzeń, stanowiącego podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Jeżeli przy wydaniu lokalu nie sporządzono protokołu albo nie opisano dokładnie stanu podłogi, spór dowodowy może być trudniejszy dla obu stron. Z art. 675 § 3 Kodeksu cywilnego wynika domniemanie, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku, chyba że zostanie wykazane co innego. Domniemanie to nie przesądza jednak automatycznie, że wszystkie później ujawnione ślady są uszkodzeniami obciążającymi najemcę.

Jeżeli rozmowy nie przynoszą skutku, można rozważyć pisemne wezwanie do prawidłowego rozliczenia kaucji, mediację albo zawezwanie do próby ugodowej. Zawezwanie wiąże się z opłatą sądową ustalaną według obowiązujących przepisów o kosztach sądowych i nie gwarantuje zawarcia ugody. W razie braku porozumienia pozostaje dochodzenie zwrotu należności przed sądem.

Przy końcowym rozliczeniu przydatny jest również poradnik rozliczenie najmu po zdaniu mieszkania i koszty napraw. Jeżeli problem dotyczy przede wszystkim zatrzymanych pieniędzy, warto przeczytać także materiał o tym, co zrobić, gdy właściciel mieszkania nie chce oddać kaucji.

Spór o rysy na podłodze nie uprawnia właściciela do samodzielnej kontroli lokalu w dowolnym czasie. Odrębne zasady stosuje się, gdy wynajmujący wchodzi do mieszkania bez zgody najemcy.

FAQ

Czy najemca zawsze płaci za rysy na panelach?

Nie. Zwykłe zużycie wynikające z prawidłowego używania nie powoduje automatycznie odpowiedzialności odszkodowawczej. Jednak art. 6b ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów może nakładać na najemcę obowiązek naprawy i konserwacji podłogi. Trzeba też sprawdzić umowę, ponieważ w prywatnym najmie art. 6f dopuszcza odmienny podział obowiązków.

Czy właściciel może potrącić z kaucji koszt całej podłogi?

Może rozliczyć jedynie należność, która ma odpowiednią podstawę prawną i uzasadnioną wysokość. Jeżeli uszkodzone są dwa panele, a cała podłoga ma 40 m², najemca może kwestionować konieczność i koszt pełnej wymiany. Właściciel powinien wykazać, czy dochodzi odszkodowania za zniszczenie, czy kosztu niewykonanej naprawy lub konserwacji. Nie może automatycznie przerzucać kosztu ulepszenia lokalu na najemcę.

Kto odpowiada za kapitalną wymianę starej podłogi?

W ustawowym modelu zwykłego najmu lokalu mieszkalnego art. 6a ust. 3 pkt 3 lit. b przewiduje wymianę podłóg, posadzek i wykładzin po stronie wynajmującego. Jeżeli jednak najemca spowodował ponadnormalne uszkodzenie albo skuteczna umowa prywatnego najmu przewiduje odmienny podział obowiązków, wynik rozliczenia może być inny. Sam fakt, że podłoga jest stara, nie oznacza odpowiedzialności ostatniego najemcy za koszt całkowitej wymiany.

Czy art. 675 Kodeksu cywilnego zwalnia ze wszystkich napraw wynikających z normalnego zużycia?

Nie. Przepis wyłącza odpowiedzialność za zużycie będące następstwem prawidłowego używania, ale nie znosi odrębnych obowiązków utrzymania, konserwacji, naprawy i odnowienia lokalu. Te obowiązki należy ustalać na podstawie właściwych przepisów, w szczególności art. 6b i 6e ustawy o ochronie praw lokatorów, oraz skutecznych postanowień umownych.

Co zrobić, gdy właściciel nie chce oddać kaucji?

Najlepiej wezwać go pisemnie do rozliczenia i zwrotu kaucji, żądając wskazania podstaw potrącenia oraz przedstawienia kosztorysów lub faktur. Jeżeli to nie pomoże, można rozważyć mediację, zawezwanie do próby ugodowej albo pozew o zapłatę. Przy zwykłym najmie mieszkalnym ustawowy termin zwrotu kaucji wynosi miesiąc od opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po rozliczeniu należności wynajmującego.

Czy protokół zdawczo-odbiorczy jest konieczny?

Art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje sporządzenie protokołu przed wydaniem lokalu najemcy. W praktyce dokument ten jest bardzo ważny dla późniejszych rozliczeń. Zdjęcia i dokładny opis stanu podłogi przy wydaniu oraz zwrocie mieszkania pomagają ustalić, czy rysy istniały wcześniej i jaki jest rzeczywisty zakres pogorszenia. Brak protokołu nie przesądza automatycznie o wygranej którejkolwiek strony.

Czy umowa prywatnego najmu może przerzucić wymianę podłogi na najemcę?

Tak, art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów dopuszcza w lokalach niewchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego odmienny podział obowiązków określonych w art. 6a–6e. Trzeba jednak ocenić treść i skuteczność konkretnej klauzuli, charakter prac oraz uzasadnienie ich kosztu. Przepis ten nie oznacza, że każdy ogólny zapis o naprawach automatycznie pozwala wynajmującemu obciążyć najemcę kosztem nowej podłogi.

Co wynika z tych zasad dla sporu o porysowane panele?

Żądanie wymiany całej podłogi z powodu niewielkich rys na dwóch panelach co do zasady wymaga szczególnego uzasadnienia. Jeżeli rysy są skutkiem normalnego używania, nie stanowią same w sobie podstawy do odszkodowania za nową posadzkę. Mogą jednak istnieć odrębne obowiązki drobnej naprawy lub konserwacji wynikające z ustawy albo umowy.

Najbezpieczniej prowadzić spór pisemnie, ustalić właściwy rodzaj najmu, sprawdzić umowę, żądać kosztorysu, dokumentować stan podłogi i proponować rozwiązanie proporcjonalne do skali problemu. Jeżeli właściciel zatrzyma kaucję bez uzasadnionej podstawy albo żąda zapłaty za całą podłogę, najemca może dochodzić zwrotu należnych pieniędzy lub bronić się przed roszczeniem właściciela.