Wynajmujący żąda wymiany podłogi za powstałe rysy

• Data: 2024-06-13 • Autor: Janusz Polanowski

Mam problem z wynajmującym mi mieszkanie. W czasie użytkowania mieszkania, a konkretnie podłogi panelowej, powstały na dwóch panelach niewielkie rysy, które można spolerować lub usunąć płynem do usuwania rys. Wynajmujący je zauważył i zażądał wymiany całej podłogi – 40 m2. Czy jest to zgodne z prawem? W umowie mam zapis, że wszelkich napraw dokonuje wynajmujący na mój koszt.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Wynajmujący żąda wymiany podłogi za powstałe rysy

Obowiązki najemcy

Do zobowiązań zalicza się umowa najmu – uregulowana (przede wszystkim) w: art. 659 i następnych Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów…. Dlatego – poza samą treścią umowy (i związaną z tym zachętą do rozważnego składnia podpisu) – trzeba brać pod uwagę, między innymi, przepisy ogólne, w tym odsyłające do zasad współżycia społecznego. Zasady współżycia społecznego są zawarte w różnych przepisach – np. w szeroko znanym artykule 5 K.c. (mającym na celu ułatwienie, a niekiedy umożliwienie, obrony przed nadużyciem prawa podmiotowego). Warto zwrócić uwagę także na treść artykułu 354 K.c.:

„§ 1. Dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.

§ 2. W taki sam sposób powinien współdziałać przy wykonaniu zobowiązania wierzyciel.”

W artykule 364 K.c. zawarto odesłanie do tych samych rodzajów kryteriów pozaprawnych, które wskazano w art. 5 K.c. („Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.”). Można z tego wnioskować, że chodzi o ważne kryteria ocenne – właśnie te kryteria mogą wskazywać właściwą wykładnię (zarówno przepisów prawnych, jak i postanowień umownych). Chodzić może, między innymi, o unikanie przesady – tak przez Pana, jak i przez wynajmującego. Proszę zastanowić się, jakie Pan może mieć argumenty w: ewentualnych negacjach z wynajmującym, dążeniu do ugody (art. 917 i art. 918 K.c.) lub w postępowaniu sądowym (zwłaszcza rzeczywiście spornym).

Wydaje się, że jest duża rozbieżność między Pańską propozycją a skalą uszkodzeń oraz wprost ogromna różnica między zakresem uszkodzeń a proponowanym przez wynajmującego zakresem prac. Choć porównania czasami bywają nietrafne lub ryzykowne, to panele podłogowe (podobnie jak fragmenty parkietu) można porównać do dachówek lub poszczególnych blach na dachu. Czy rozsądna gospodarka polega na wymianie całego pokrycia dachowego w przypadku uszkodzenia, a nawet zniszczenia, niewielkiej liczby dachówek (lub, zwłaszcza niewielkich, blach pokrycia dachowego)? Być może Pańska propozycja rzeczywiście jest nietrafna (choć także jej nie kwestionuję), ale widać wprost horrendalną różnicę między powierzchnią dwóch paneli podłogowych – nawet w przypadku ich zniszczenia (a rysy trudno za zniszczenie uznać) – a powierzchnią około 40 m2. Jeżeli nawet proponowane przez Pana warianty rozwiązania problemu są niewłaściwe, to żądania wynajmującego można uznać za daleko wykraczające poza rozsądną wykładnię (zarówno przepisów prawnych, jak i postanowień umownych) – szczególnie przy zestawieniu żądań wynajmującego z kryteriami wskazanymi w artykułach: 5 oraz 354 K.c.

Zobacz również: Jakie naprawy obciążają wynajmującego?

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Wezwanie do próby ugodowej

Umowa najmu lokalu (np. mieszkalnego) polega głównie na udostępnieniu lokalu najemcy przez wynajmującego, za co najemca powinien płacić czynsz (art. 659 K.c.). Wymiana całej podłogi najprawdopodobniej oznaczałaby niezdatność mieszkania do korzystania przez Pana w czasie prowadzenia prac remontowych; Pan jest uprawniony mieszkać w warunkach właściwych – a nie „na placu budowy” (nie tylko dlatego, że inna jest wysokość czynszu w mieszkaniach, a inna w jakichś barakach lub komórkach). Skoro wynajmujący uważa określone prace za niezbędne oraz dąży do uczynienie odnośnego mieszkania niezdatnym do korzystania, to niech Panu zapewni mieszkanie zamienne – stosownie do art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów…, którego ustęp 4 brzmi: „Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.. Czy wymianę całej podłogi (i czy wynajmującemu wyłącznie chodzi o jej nawierzchnię) w przypadku rys na dwóch panelach można uznać za rodzaj koniecznej naprawy? Ustawodawca (np. w art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów…) traktuje zużycie lokalu jako zjawisko typowe. Rzeczy się zużywają, organizmy biologiczne na ogół słabną wraz z wiekiem (zwłaszcza zaawansowanym) – chodzi o zjawiska i prawidłowości powszechne.

Wynajmujący udostępnił Panu mieszkanie do używania (art. 659 K.c.). Czymś oczywistym jest, że po podłodze się chodzi – z czym może wiązać się zużycie (typowe, normalne); poza tym warto brać pod uwagę ewentualne wady podłogi lub nieprawidłowości w jej (za)montowaniu. Zupełnie bezzasadne – zwłaszcza w warunkach ziemskich (z uwagi na przyciąganie ziemskie) – byłoby domaganie się, zupełnego nieużywania podłogi (a jak coś jest używane, to mogą być ślady używania).

Proszę rozważyć zawezwanie wynajmującego do próby ugodowej (przed sądem rejonowym); opłata sądowa jest niska, a ponadto do zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) może przyczynić się autorytet sędziego, kierującego sądowym posiedzeniem pojednawczym – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Przydałoby się opracowanie i przedstawienie Pańskiej propozycji ugodowej. Bierność może skutkować przejęciem (większej) inicjatywy przez wynajmującego.

Pan mógłby zapytać wynajmującego o właściwy dla niego urząd skarbowy, który mógłby stać się adresatem Pańskiego ewentualnego pytania o to, czy sfinansowanie przez Pana kosztów wymiany powierzchni podłogi dużo większej od powierzchni paneli z rysami może być przesłanką obowiązków podatkowych – np. w związku z dochodem wynajmującego lub w związku z otrzymaniem przez niego darowizny (w kategoriach ekonomicznych). Jeżeli otrzymywany przez wynajmującego czynsz nie jest faktycznie opodatkowany, to wynajmujący mógłby mieć dodatkowe okoliczności do przemyślenia w związku z właściwością organów administracji skarbowej.

Przykłady

 
Rysy na podłodze podczas użytkowania

Pan Jan wynajął mieszkanie w centrum miasta. Po dwóch latach użytkowania zauważył, że na podłodze panelowej pojawiły się niewielkie rysy, głównie w miejscach o dużym ruchu. Użył specjalnego płynu do usuwania rys, aby poprawić wygląd podłogi. Mimo tego, podczas rutynowej kontroli wynajmujący zażądał wymiany całej podłogi o powierzchni 40 m², argumentując, że rysy obniżają wartość mieszkania. Pan Jan uważa, że wymiana całej podłogi z powodu kilku rys jest nieuzasadniona i nadmierna, zwłaszcza że istnieją inne, mniej kosztowne metody naprawy.

 
Przeprowadzka do nowego mieszkania

Pani Anna wynajęła mieszkanie na przedmieściach, gdzie zamieszkała z rodziną. Po kilku miesiącach zauważyła drobne zarysowania na panelach w salonie, spowodowane przez zabawy dzieci. Gdy wynajmujący przyszedł na kontrolę, zażądał natychmiastowej wymiany całej podłogi. Pani Anna próbowała wyjaśnić, że rysy są niewielkie i możliwe do naprawienia, ale wynajmujący był nieugięty. Pani Anna zastanawia się, czy tak duże żądania są zgodne z prawem, gdyż nie wpłynęły one znacząco na użyteczność mieszkania.

 
Normalne zużycie podłogi

Pan Marek wynajął mieszkanie od starszej pary, która dbała o lokal z dużą starannością. Podczas trzyletniego najmu pojawiły się naturalne oznaki zużycia, w tym drobne rysy na podłodze panelowej w kuchni i korytarzu. Gdy nadszedł czas na przedłużenie umowy, właściciele zażądali, aby Pan Marek sfinansował wymianę całej podłogi na nową. Pan Marek uważał, że ich żądanie jest przesadne, ponieważ rysy były typowym efektem codziennego użytkowania, a wymiana całej podłogi była nieproporcjonalna do skali uszkodzeń. Pan Marek zdecydował się na mediację, aby znaleźć kompromisowe rozwiązanie.

Podsumowanie

 

Żądanie wynajmującego dotyczące wymiany całej podłogi z powodu niewielkich rys może być nieproporcjonalne i nieuzasadnione. Zgodnie z przepisami prawa oraz zasadami współżycia społecznego, należy dążyć do rozwiązań adekwatnych do skali uszkodzeń. Najemcy powinni rozważyć negocjacje lub mediację, aby osiągnąć kompromis z wynajmującym.

Oferta porad prawnych

 

Skorzystaj z naszych profesjonalnych porad prawnych online i uzyskaj wsparcie w przygotowaniu pism, aby skutecznie rozwiązać spory z wynajmującym. Nasz zespół prawników pomoże Ci bronić Twoich praw i znaleźć sprawiedliwe rozwiązanie. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Janusz Polanowski

O autorze: Janusz Polanowski

Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowegospadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »