Najem okazjonalny po roku – jak bezpiecznie przedłużyć umowę i uniknąć błędów?

Wypowiedzenie umowy a prawa wynajmującego i najemcy

Nie ma możliwości wprowadzenia do umowy najmu – także okazjonalnego – zapisu, że obu stronom przysługuje prawo wypowiedzenia umowy z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Takie uprawnienie przysługuje wyłącznie najemcy.

Wynajmujący jest w tym zakresie ograniczony przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego.

Co dokładnie mówi ustawa o ochronie praw lokatorów?

Zgodnie z art. 11 ust. 1 tej ustawy:

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4–4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być – pod rygorem nieważności – dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Przyczyny wskazane w ust. 2 pkt 1-3, które mają tu zastosowanie, to:

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo rażąco lub uporczywie zakłóca porządek domowy,

2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez niego tylko wtedy, gdy lokator nie ma umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług – co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela.

Najem okazjonalny też podlega tym samym zasadom

Przepisy powyższe mają zastosowanie również do najmu okazjonalnego – na podstawie art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem m.in.: art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1–3, art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a–19d oraz art. 25d pkt 2, pod warunkiem że właściciel dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.

Czy po przedłużeniu umowy trzeba nowe oświadczenie notarialne?

Kwestia ważności oświadczenia o poddaniu się egzekucji po przedłużeniu umowy najmu nie została jednoznacznie rozstrzygnięta ani w przepisach, ani w orzecznictwie. W praktyce zdania wśród prawników – szczególnie notariuszy – są w tej sprawie podzielone.

Jeżeli w oświadczeniu nie wskazano daty obowiązywania umowy, a jedynie datę jej zawarcia, to dokument ten może zachować ważność również po przedłużeniu umowy.

Jak postąpić w praktyce – rekomendacja prawnika

W przedstawionej przez Panią sytuacji oświadczenie obejmuje jednak konkretny okres obowiązywania umowy, co oznacza, że traci moc wraz z jego upływem. Dlatego – w mojej ocenie – warto sporządzić nowe oświadczenie o poddaniu się egzekucji, tym razem bez wskazywania daty zakończenia najmu. Takie oświadczenie można będzie wykorzystać również w przyszłości, jeśli umowa zostanie ponownie przedłużona.

Źródła:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.