Opłaty do spółdzielni za wspólne mieszkanie po rozwodzie

Opłaty do spółdzielni po rozwodzie a wspólne mieszkanie

Po rozwodzie ustaje wspólność majątkowa małżeńska, ale samo orzeczenie rozwodu nie powoduje jeszcze, że jeden z byłych małżonków przestaje być uprawniony do mieszkania. Jeżeli lokal nadal należy do kilku osób albo kilku osobom przysługuje do niego spółdzielcze własnościowe prawo, trzeba odróżnić dwie kwestie: odpowiedzialność wobec spółdzielni oraz wewnętrzne rozliczenia między współwłaścicielami.

W praktyce opłaty do spółdzielni są potocznie nazywane czynszem, choć najczęściej chodzi o opłaty eksploatacyjne, fundusz remontowy, zaliczki na media, koszty zarządu nieruchomością, utrzymanie części wspólnych oraz inne pozycje wynikające ze statutu, regulaminów i uchwał spółdzielni. Samo to, że jeden współwłaściciel nie korzysta z mieszkania, nie oznacza jeszcze, że może jednostronnie przestać płacić. Wspólne koszty trzeba odróżnić od decyzji dotyczących korzystania z części wspólnych; przykładem takiej decyzji jest montaż monitoringu na klatce schodowej.

Solidarne zobowiązanie do opłacania mieszkania

Podstawową zasadą prawa cywilnego jest to, że solidarności nie domniemywa się. Zgodnie z art. 369 Kodeksu cywilnego zobowiązanie jest solidarne tylko wtedy, gdy wynika to z ustawy albo z czynności prawnej, np. z umowy. Oznacza to, że nie każde wspólne prawo do lokalu automatycznie tworzy pełną odpowiedzialność solidarną wszystkich osób za całość długu w każdej relacji.

W przypadku lokalu w spółdzielni mieszkaniowej szczególne znaczenie ma art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten określa obowiązek uczestniczenia w kosztach eksploatacji i utrzymania lokalu, nieruchomości wspólnych oraz mienia spółdzielni. W zależności od rodzaju prawa do lokalu obowiązek dotyczy m.in. członków spółdzielni, właścicieli lokali oraz osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Art. 4 ust. 6 tej ustawy przewiduje też odpowiedzialność solidarną określonych osób. Za opłaty mogą odpowiadać solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali albo osobami uprawnionymi ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu. Odpowiedzialność tych osób jest jednak ograniczona do opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania albo faktycznego korzystania z lokalu.

W opisanej sytuacji spółdzielnia będzie więc patrzeć przede wszystkim na to, kto ma tytuł prawny do lokalu oraz kto z lokalu faktycznie korzysta. Jeżeli nadal jest Pani współwłaścicielką albo współuprawnioną do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, samo opuszczenie mieszkania nie usuwa ryzyka żądania zapłaty przez spółdzielnię. Wewnętrznie może Pani natomiast dochodzić rozliczeń od byłego męża, jeżeli to on wyłącznie korzysta z mieszkania i powinien ponosić większą część kosztów eksploatacyjnych.

Zobacz również: obowiązek opłat eksploatacyjnych

Współwłasność mieszkania i rozliczenia między współwłaścicielami

Jeżeli mieszkanie jest współwłasnością w częściach ułamkowych, zastosowanie ma art. 207 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jeżeli więc udziały wynoszą po 1/3, punktem wyjścia jest ponoszenie kosztów po 1/3.

Nie zawsze oznacza to jednak, że rozliczenie musi pozostać identyczne w relacji między byłymi małżonkami. Jeżeli z lokalu korzysta wyłącznie były mąż, można rozważać porozumienie, w którym przejmie on bieżące opłaty w całości albo w większej części. Można także dochodzić rozliczeń sądownie, zwłaszcza przy podziale majątku wspólnego, zniesieniu współwłasności albo roszczeniu o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ponad udział.

Takie ustalenie między współwłaścicielami nie zawsze będzie jednak skuteczne wobec spółdzielni. Spółdzielnia nie jest automatycznie związana prywatną umową, w której były małżonek zobowiązuje się przejąć opłaty. Umowa taka może natomiast stanowić podstawę do późniejszego żądania zwrotu zapłaconych kwot od osoby, która zgodnie z ustaleniami miała je ponosić.

Podobnie wygląda partycypacja w kosztach inwestycji dotyczących nieruchomości lub zasobów spółdzielni. To, że dany współwłaściciel nie korzysta z określonego elementu budynku albo lokalu, nie zawsze wystarczy do odmowy zapłaty. Trzeba sprawdzić, czy dana opłata wynika z ustawy, statutu, regulaminu, uchwały albo rzeczywiście dotyczy lokalu lub nieruchomości, z którą związane jest prawo właściciela.

Czy meldunek decyduje o obowiązku płacenia?

Meldunek nie jest tytułem prawnym do lokalu i sam w sobie nie przesądza o obowiązku opłacania należności do spółdzielni. Może mieć znaczenie dowodowe, bo wskazuje, że dana osoba deklarowała pobyt w lokalu, ale nie zastępuje ustalenia, kto jest właścicielem, komu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, kto stale zamieszkuje i kto faktycznie korzysta z mieszkania.

Wymeldowanie się z mieszkania może ograniczyć spory dowodowe dotyczące faktycznego zamieszkiwania, ale nie zwolni Pani z obowiązków wynikających z samego prawa do lokalu. Jeżeli pozostaje Pani współwłaścicielką, spółdzielnia nadal może kierować do Pani korespondencję dotyczącą opłat i zaległości, zwłaszcza jeśli nie poinformuje jej Pani o aktualnym adresie do doręczeń.

Warto więc złożyć do spółdzielni pisemne oświadczenie o aktualnym adresie korespondencyjnym, wskazać, że nie mieszka Pani w lokalu i nie korzysta z niego, a także poprosić o przesyłanie rozliczeń oraz informacji o ewentualnym zadłużeniu. Takie pismo nie usuwa obowiązku zapłaty, ale pomaga wcześniej reagować na zaległości i ograniczyć ryzyko egzekucji z zaskoczenia.

Jak uniknąć odpowiedzialności za cudze zaległości?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest trwałe uregulowanie prawa do mieszkania. Po rozwodzie można przeprowadzić podział majątku wspólnego, zniesienie współwłasności, sprzedaż udziału albo przeniesienie udziału na osobę, która faktycznie korzysta z lokalu. Dopóki jednak Pani udział albo prawo do lokalu istnieje, ryzyko związane z opłatami nie znika całkowicie.

W sprawach rozwodowych i porozwodowych dobrym rozwiązaniem bywa umowa określająca, kto mieszka w lokalu, kto ponosi bieżące opłaty, kto spłaca ewentualne zaległości i jak strony rozliczą się przy sprzedaży lub podziale majątku. Umowa powinna być pisemna, precyzyjna i najlepiej powiązana z rzeczywistymi rozliczeniami ze spółdzielnią.

Jeżeli były małżonek nie płaci, nie odbiera korespondencji albo dopuszcza do narastania zadłużenia, warto działać szybko. Można wystąpić do spółdzielni o saldo lokalu, historię naliczeń i wpłat, a następnie podjąć decyzję, czy uregulować część należności z zastrzeżeniem dochodzenia zwrotu, czy kwestionować konkretne opłaty. Przy sporze o naliczenia przydatna może być reklamacja kosztów u zarządu, zwłaszcza gdy spółdzielnia nie wyjaśnia podstaw rozliczenia.

Co może zrobić spółdzielnia przy zaległościach?

Jeżeli opłaty nie są regulowane, spółdzielnia może naliczać odsetki za opóźnienie, kierować wezwania do zapłaty, a następnie dochodzić należności w postępowaniu sądowym. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego możliwa jest egzekucja komornicza, np. z rachunku bankowego, wynagrodzenia albo innych składników majątku dłużnika.

Jeżeli współwłaściciele planują zbycie lokalu, trzeba też ustalić, jaki wpływ ma zadłużenie wobec spółdzielni na sprzedaż mieszkania.

W praktyce spółdzielnia może kierować roszczenia do osób, które według jej dokumentów odpowiadają za lokal. Dlatego bierne czekanie zwykle działa na niekorzyść współwłaściciela, który już nie mieszka w mieszkaniu. Lepiej uzyskać bieżące saldo, zgłaszać zastrzeżenia na piśmie i równolegle porządkować relacje z osobą faktycznie korzystającą z lokalu.

Jeżeli spór dotyczy nowych składników opłat, zasad sprzątania, remontów, funduszu remontowego albo kosztów zarządu, należy sprawdzić statut, regulaminy i uchwały. Nie każda nowa pozycja jest automatycznie bezprawna, ale spółdzielnia powinna umieć wskazać podstawę jej naliczenia. Przydatna może być analiza, czy chodzi o dodatkowe opłaty wprowadzane przez zarząd, uchwałę właściwego organu czy koszt wynikający z bieżącej eksploatacji nieruchomości.

Co zrobić krok po kroku?

Po pierwsze, należy ustalić aktualny stan prawny lokalu: czy jest to odrębna własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy inny tytuł prawny, oraz jakie udziały przysługują poszczególnym osobom. Po drugie, trzeba sprawdzić saldo zadłużenia i strukturę opłat w spółdzielni. Po trzecie, warto pisemnie poinformować spółdzielnię o aktualnym adresie do korespondencji i o tym, że nie korzysta Pani z lokalu.

Po czwarte, należy uregulować relacje z byłym mężem i córką. Jeżeli były mąż faktycznie mieszka w lokalu sam albo z innymi osobami, powinien ponosić koszty korzystania z mieszkania w zakresie uzasadnionym okolicznościami. Po piąte, jeżeli porozumienie nie jest możliwe, trzeba rozważyć sądowy podział majątku, zniesienie współwłasności, sprzedaż udziału albo roszczenia regresowe o zwrot zapłaconych opłat.

FAQ

Podsumowanie

Współwłaściciel mieszkania w spółdzielni nie powinien zakładać, że brak zamieszkiwania automatycznie zwalnia go z opłat. Obowiązek może wynikać z samego prawa do lokalu, a odpowiedzialność innych osób może dodatkowo wynikać z faktu stałego zamieszkiwania albo faktycznego korzystania z mieszkania. Meldunek ma znaczenie pomocnicze, ale nie rozstrzyga samodzielnie o odpowiedzialności.

Aby realnie ograniczyć ryzyko zadłużenia, trzeba działać dwutorowo: kontrolować rozliczenia ze spółdzielnią oraz uporządkować relacje z pozostałymi współwłaścicielami. W sprawach po rozwodzie najczęściej konieczne jest pisemne porozumienie, podział majątku, zniesienie współwłasności albo dochodzenie zwrotu kosztów od osoby faktycznie korzystającej z lokalu.