Brak ogrzewania klatki schodowej we wspólnocie mieszkaniowej

Czy wspólnota musi ogrzewać klatkę schodową i komórki lokatorskie?

Przepisy nie zawierają prostej zasady, że klatka schodowa, antresola, korytarz, hol wejściowy albo komórki lokatorskie we wspólnocie mieszkaniowej muszą być ogrzewane przez cały sezon grzewczy. Ustawa o własności lokali reguluje przede wszystkim prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz zasady zarządu nieruchomością wspólną, ale nie określa kalendarza sezonu grzewczego ani minimalnej temperatury dla każdej części wspólnej budynku.

Nie oznacza to jednak pełnej dowolności zarządu. Zarząd wspólnoty powinien dbać o prawidłową eksploatację nieruchomości wspólnej, wykonywać uchwały właścicieli i działać w granicach zasad prawidłowej gospodarki. Jeżeli w częściach wspólnych istnieją grzejniki, warto ustalić, po co zostały zaprojektowane i czy ich wyłączanie nie wpływa negatywnie na lokale sąsiednie, instalację, wilgotność albo bezpieczeństwo użytkowania budynku.

W praktyce największe znaczenie ma to, czy brak ogrzewania części wspólnych powoduje wyłącznie dyskomfort, czy też przekłada się na konkretne skutki: niedogrzanie własnego lokalu, zawilgocenie ścian, grzyb, zamarzanie instalacji, wyższe koszty ogrzewania mieszkań położonych przy zimnych pomieszczeniach albo nierówne traktowanie właścicieli.

Ogrzewanie w budynkach wspólnot mieszkaniowych

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej obejmują m.in. wydatki na remonty, bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz inne wydatki konieczne do prawidłowego utrzymania budynku. Właściciele lokali ponoszą te koszty co do zasady proporcjonalnie do udziałów, chyba że w konkretnym zakresie ustawa lub prawidłowo podjęta uchwała przewiduje dopuszczalne odmienne rozwiązanie.

Samo włączanie lub wyłączanie grzejników w częściach wspólnych najczęściej mieści się w bieżącej eksploatacji budynku, czyli w czynnościach zwykłego zarządu. Zarząd może więc podejmować takie decyzje bez każdorazowej uchwały właścicieli. Jeżeli jednak decyzja ma charakter trwałej polityki wspólnoty, prowadzi do istotnych kosztów, ryzyka szkód albo dotyczy sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, właściciele mogą uregulować tę sprawę uchwałą.

Próg uruchamiania grzejników dopiero przy temperaturze -10°C nie wynika wprost z ustawy. Może być jedynie zasadą przyjętą przez zarząd, administratora albo właścicieli. Taka zasada nie powinna być stosowana mechanicznie, jeżeli w konkretnym budynku prowadzi do szkód, naruszenia wymagań technicznych, zawilgocenia przegród albo nieracjonalnego przerzucania kosztów ogrzewania na właścicieli lokali sąsiadujących z zimnymi pomieszczeniami.

Kiedy działanie zarządu może być nieprawidłowe?

Nie każde niewłączenie grzejników w częściach wspólnych oznacza naruszenie prawa. W wielu budynkach właściciele celowo ograniczają ogrzewanie klatek lub piwnic, aby obniżyć koszty utrzymania nieruchomości. Problem pojawia się wtedy, gdy decyzja zarządu jest oderwana od warunków technicznych budynku albo skutków dla lokali.

Za nieprawidłowe może zostać uznane w szczególności takie postępowanie, które jest sprzeczne z uchwałą właścicieli, regulaminem wspólnoty, umową z dostawcą ciepła, dokumentacją techniczną instalacji albo zaleceniami wynikającymi z przeglądów budowlanych. Istotne znaczenie ma również sytuacja, w której wyłączenie ogrzewania powoduje szkodę w lokalu, zawilgocenie ścian, przemarzanie przegród, zamarzanie instalacji wodnej lub inne zagrożenie dla stanu technicznego budynku.

Właściciel lokalu powinien też zwrócić uwagę na rozliczenia. Jeżeli część wspólna nie jest ogrzewana, ale koszty są naliczane tak, jakby grzejniki pracowały, albo jeśli decyzje zarządu powodują nieuzasadnione obciążenie wybranych mieszkańców, należy zażądać wyjaśnień, dokumentów i sposobu kalkulacji opłat.

Jak właściciel może doprowadzić do zmiany zasad ogrzewania?

Pierwszym krokiem powinno być pisemne wystąpienie do zarządu lub zarządcy. W piśmie warto opisać problem, wskazać konkretne miejsca, temperatury, skutki dla lokalu oraz zażądać wyjaśnienia podstawy przyjętej zasady, np. dlaczego grzejniki mają być włączane dopiero przy -10°C. Dobrze jest dołączyć zdjęcia, pomiary temperatury, rachunki za ogrzewanie, korespondencję z administracją oraz informacje od sąsiadów.

Właściciel ma prawo współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną. W praktyce oznacza to możliwość zgłaszania wniosków, żądania podjęcia tematu na zebraniu, przedstawienia projektu uchwały i zabiegania o poparcie innych właścicieli. Uchwała może określać np. minimalną temperaturę w wybranych częściach wspólnych, termin rozpoczęcia i zakończenia ogrzewania, tryb reagowania na skargi mieszkańców albo obowiązek wykonania opinii technicznej.

Uchwały właścicieli lokali zapadają co do zasady większością głosów liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli uchwała jest sprzeczna z prawem, z umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza interes właściciela lokalu, można ją zaskarżyć do sądu. Termin na wytoczenie powództwa wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Co zrobić, gdy zimne części wspólne powodują szkody w mieszkaniu?

Jeżeli lokal graniczy z nieogrzewaną klatką schodową, komórkami, suszarnią, piwnicą lub antresolą, a skutkiem są zimne ściany, pleśń, wyższe zużycie ciepła albo obniżenie temperatury w mieszkaniu, sprawa wymaga udokumentowania. Przydatne będą regularne pomiary temperatury, dokumentacja zdjęciowa, opinia techniczna, korespondencja z zarządem oraz zestawienie kosztów ogrzewania.

Właściciel może żądać od zarządu wyjaśnienia, czy pomieszczenie sąsiednie jest zgodnie z projektem pomieszczeniem ogrzewanym, czy nieogrzewanym, czy zamontowane grzejniki są sprawne i z jakiego powodu pozostają wyłączone. Jeśli przyczyną problemu jest wada izolacji, nieszczelność, awaria instalacji albo nieprawidłowa eksploatacja budynku, zarząd nie powinien poprzestać na ogólnej odpowiedzi o oszczędnościach.

Gdy pojawia się zagrożenie dla stanu technicznego budynku lub bezpieczeństwa użytkowania, można rozważyć zawiadomienie właściwego powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Nadzór budowlany nie rozstrzyga typowych sporów finansowych we wspólnocie, ale może reagować na nieprawidłowości dotyczące utrzymania obiektu budowlanego.

Praktyczna odpowiedź na opisany problem

Jeżeli jedyną okolicznością jest to, że mieszkańcy odczuwają chłód na klatce schodowej lub w komórkach lokatorskich, a nie ma uchwały nakazującej wcześniejsze włączanie grzejników, trudno automatycznie uznać działanie zarządu za bezprawne. Zarząd może argumentować, że ogranicza koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i działa w ramach bieżącego zarządu.

Jeżeli jednak zimne pomieszczenia bezpośrednio oddziałują na Pana lokal, zwiększają koszty ogrzewania, powodują zawilgocenie albo są sprzeczne z dotychczasowymi zasadami przyjętymi przez wspólnotę, warto działać dalej. Najlepszym rozwiązaniem jest złożenie pisma z żądaniem wyjaśnień, zebranie dowodów oraz przygotowanie projektu uchwały zmieniającej zasady ogrzewania części wspólnych. Właściciele mogą w uchwale ustalić bardziej racjonalny próg temperatury lub inne kryteria, np. temperaturę wewnątrz klatki, a nie wyłącznie temperaturę na zewnątrz.

FAQ

Podsumowanie

Zarząd wspólnoty nie zawsze narusza prawo, gdy nie ogrzewa klatki schodowej, antresoli lub komórek lokatorskich przy każdej niskiej temperaturze. Decyzja o ograniczeniu ogrzewania może mieścić się w bieżącym zarządzie nieruchomością wspólną, zwłaszcza jeżeli służy kontroli kosztów i nie powoduje negatywnych skutków technicznych.

Nie należy jednak akceptować sytuacji, w której oszczędności prowadzą do szkód, zawilgocenia, przemarzania przegród, awarii instalacji albo nierównego obciążenia części właścicieli. Wtedy trzeba działać formalnie: żądać dokumentów, zgłaszać problem pisemnie, przygotować projekt uchwały, a w uzasadnionych przypadkach skorzystać z drogi sądowej lub zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 12, art. 13, art. 14, art. 22, art. 23, art. 25 i art. 27 - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388.

2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w szczególności art. 5 i art. 61 - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414.

3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.