Czy dzieci mogą grać w piłkę na trawniku wspólnoty mieszkaniowej?

Prawa i obowiązki we wspólnocie mieszkaniowej

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Kluczowe znaczenie ma art. 12 ust. 1 tej ustawy: właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Jeżeli trawnik jest częścią nieruchomości wspólnej, nie jest przypisany wyłącznie do jednego lokalu ani nie został skutecznie wyłączony z określonego sposobu używania, mieszkańcy mogą z niego korzystać. Dotyczy to także dzieci, które korzystają z części wspólnych za zgodą i pod nadzorem rodziców.

To prawo nie jest jednak nieograniczone. Art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali nakłada na właściciela obowiązek przestrzegania porządku domowego, uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, korzystania z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałania w ochronie wspólnego dobra. W praktyce oznacza to, że gra w piłkę nie powinna prowadzić do uporczywego hałasu, uszkadzania elewacji, niszczenia nasadzeń ani uniemożliwiania innym mieszkańcom normalnego korzystania z terenu.

Prawo współwłaścicieli do korzystania z rzeczy wspólnej

Prawo właściciela lokalu do korzystania z nieruchomości wspólnej jest zbieżne z ogólną zasadą wynikającą z art. 206 Kodeksu cywilnego. Każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

Nie można więc przyjąć, że jedna grupa mieszkańców ma prawo samodzielnie „odebrać” dzieciom możliwość korzystania z trawnika tylko dlatego, że część osób woli ciszę albo nie akceptuje gry w piłkę. Z drugiej strony rodzice nie mogą traktować trawnika jak wyłącznego boiska, jeżeli w praktyce pozbawiałoby to innych mieszkańców spokojnego wypoczynku albo powodowało trwałe uszkodzenia zieleni.

Granica jest praktyczna: korzystanie powinno być możliwe do pogodzenia z prawami innych właścicieli. Podobne problemy pojawiają się także przy sporach o wyłączne korzystanie z ogródka, miejsc postojowych, piwnic, suszarni czy innych części wspólnych.

Uchwała zakazująca gry w piłkę a regulamin korzystania z trawnika

Wspólnota może uchwalić zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, w tym z trawnika, placu zabaw albo wewnętrznego dziedzińca. Taka uchwała powinna jednak służyć prawidłowemu zarządzaniu nieruchomością i godzić interesy mieszkańców, a nie prowadzić do nieuzasadnionego wyłączenia części właścicieli z korzystania z części wspólnych.

Inaczej należy ocenić całkowity zakaz gry w piłkę na każdym fragmencie terenu, a inaczej rozsądny regulamin, który przewiduje np. wyznaczone miejsce do gry, godziny korzystania, zakaz kopania piłką w elewację, zakaz niszczenia nasadzeń oraz obowiązek naprawienia konkretnych szkód. Im bardziej uchwała ingeruje w prawa właścicieli, tym lepiej powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wspólnoty.

Jeżeli uchwała zostałaby podjęta i naruszałaby przepisy prawa, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo interes właściciela, właściciel lokalu może ją zaskarżyć do sądu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Termin wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia zawiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jak określić sposób korzystania z części wspólnej?

Najlepszym rozwiązaniem w podobnych sporach jest nie uchwała „za” albo „przeciw” dzieciom, lecz jasne określenie sposobu korzystania z części wspólnej. Projekt uchwały może przewidywać, że trawnik służy rekreacji mieszkańców, a gra w piłkę jest dopuszczalna w określonych godzinach i w sposób nienaruszający zieleni, elewacji, okien, zaparkowanych pojazdów oraz prawa innych osób do wypoczynku.

W sprawach wspólnoty mieszkaniowej czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uchwały właścicieli. Jeżeli zasady korzystania z trawnika mają zmienić przeznaczenie części nieruchomości wspólnej, np. faktycznie przekształcić zieleń w boisko, sprawa powinna zostać poddana pod uchwałę.

Warto zaproponować rozwiązanie, które ograniczy konflikt: wyznaczenie fragmentu trawnika do rekreacji, budżet na pielęgnację zieleni, zasady naprawy szkód oraz zakaz zachowań uciążliwych. Analogiczne mechanizmy stosuje się przy sporach o parkingi i wyznaczanie sposobu korzystania z przestrzeni wspólnej.

Odpowiedzialność rodzica za zniszczenie trawnika

Samo to, że dziecko gra w piłkę na trawniku, nie oznacza jeszcze automatycznej odpowiedzialności finansowej rodzica. Aby wspólnota skutecznie żądała zapłaty, musi co do zasady wykazać szkodę, jej wysokość, zdarzenie powodujące szkodę oraz związek przyczynowy między zachowaniem konkretnej osoby a szkodą.

W przypadku 6-letniego dziecka znaczenie ma art. 426 Kodeksu cywilnego: małoletni, który nie ukończył 13 lat, nie ponosi odpowiedzialności za wyrządzoną szkodę. Nie zamyka to jednak sprawy, ponieważ na podstawie art. 427 Kodeksu cywilnego odpowiedzialność może ponosić osoba zobowiązana do nadzoru, np. rodzic, jeżeli szkoda powstała z powodu nienależytego nadzoru. Rodzic może się bronić, wykazując, że nadzór wykonywał należycie albo że szkoda powstałaby także przy starannym nadzorze.

W praktyce czym innym jest naturalne wydeptanie trawy wynikające z normalnego korzystania z części wspólnej przez wielu mieszkańców, a czym innym konkretna szkoda, np. zniszczenie nasadzeń, rozbicie lampy, uszkodzenie elewacji lub wybicie szyby. Roszczenie wspólnoty powinno dotyczyć rzeczywistej szkody, a nie ogólnego niezadowolenia części mieszkańców.

Czy sąsiedzi mogą zabierać piłkę, straszyć dziecko albo wzywać policję?

Sąsiedzi nie powinni samodzielnie wymierzać „kar” dzieciom, zabierać piłki ani nękać dziecka tylko dlatego, że nie zgadzają się z jego obecnością na trawniku. Jeżeli piłka stwarza bezpośrednie zagrożenie albo doszło do konkretnej szkody, właściwą drogą jest zgłoszenie sprawy rodzicowi, zarządowi wspólnoty albo odpowiednim służbom, a nie samowolne działania wobec małoletniego.

Wezwanie policji lub straży miejskiej jest możliwe, ale nie oznacza automatycznie, że dziecko albo rodzic popełnili wykroczenie. Art. 144 Kodeksu wykroczeń dotyczy niszczenia lub uszkadzania roślinności oraz deptania trawnika na terenach przeznaczonych do użytku publicznego w miejscach innych niż wyznaczone do rekreacji przez właściwego zarządcę terenu. Zamknięty teren wspólnoty mieszkaniowej nie zawsze będzie terenem przeznaczonym do użytku publicznego, dlatego ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Jeżeli natomiast doszło do umyślnego uszkodzenia cudzej rzeczy, można rozważać art. 124 Kodeksu wykroczeń, gdy szkoda nie przekracza 800 zł, albo przepisy Kodeksu karnego przy wyższej wartości szkody. W typowej sytuacji spornej, gdy chodzi o zwykłą zabawę dzieci i stopniowe zużycie trawnika, właściwsze jest uregulowanie zasad korzystania z terenu przez wspólnotę niż interwencje porządkowe.

Konflikty sąsiedzkie i obowiązki właścicieli lokali

Konflikt między rodzicami dzieci a osobami oczekującymi ciszy należy rozpatrywać z dwóch stron. Rodzice mogą oczekiwać, że dzieci będą mogły korzystać z części wspólnych, ale powinni reagować na realne uciążliwości. Sąsiedzi mogą oczekiwać poszanowania spokoju i zieleni, ale nie powinni samodzielnie odbierać innym mieszkańcom prawa do współkorzystania z nieruchomości.

Właściciele lokali mają nie tylko prawa, lecz także obowiązki. Dotyczy to zarówno ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych, jak i współdziałania w ochronie wspólnego dobra. Przykładowo podobne znaczenie mają obowiązki właścicieli lokali przy działaniach organizowanych przez wspólnotę, takich jak utrzymanie porządku, konserwacja, remonty czy czynności konieczne dla bezpieczeństwa budynku.

Warto dokumentować incydenty: daty, świadków, treść rozmów z zarządem, zdjęcia ewentualnych szkód oraz naganne zachowania dorosłych wobec dzieci. Jeżeli dochodzi do uporczywego zastraszania dziecka, naruszania jego spokoju, gróźb albo zabierania rzeczy, rodzic może zgłosić sprawę zarządowi, wezwać sąsiada do zaprzestania takich działań, a w poważniejszych przypadkach skorzystać z ochrony prawnej.

Kto może zgłosić projekt uchwały we wspólnocie?

Projekt uchwały może przygotować i złożyć do zarządu każdy właściciel lokalu. W projekcie warto wskazać podstawę prawną, opisać problem, zaproponować konkretne zasady korzystania z trawnika oraz wskazać sposób pokrywania kosztów utrzymania zieleni, jeżeli korzystanie z terenu będzie intensywniejsze.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo w trybie mieszanym. Co do zasady zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w odpowiednim trybie przewidziano zasadę jeden właściciel - jeden głos.

Jeżeli zarząd nie chce zająć się sprawą, warto złożyć pisemny wniosek o wprowadzenie punktu do porządku obrad najbliższego zebrania. Zebrania mogą być zwoływane przez zarząd lub zarządcę, a także na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Co powinna zawierać uchwała dotycząca gry w piłkę?

Dobra uchwała nie powinna ograniczać się do stwierdzenia, że „dzieci mogą grać” albo „dzieci nie mogą grać”. Lepsze jest określenie zasad, które będą możliwe do wykonania i zaakceptowania przez większość mieszkańców.

W projekcie można uwzględnić w szczególności:

• wskazanie części terenu przeznaczonej do rekreacji lub gry w piłkę,
• godziny, w których gra jest dopuszczalna, zwłaszcza w dni robocze i w weekendy,
• zakaz kopania piłką w elewację, okna, drzwi, ogrodzenie, urządzenia techniczne i zaparkowane samochody,
• zasady naprawiania konkretnych szkód oraz sposób zgłaszania ich zarządowi,
• budżet na pielęgnację trawnika, dosiewanie trawy albo montaż prostych zabezpieczeń, jeżeli wspólnota uzna to za potrzebne,
• zasady reagowania na konflikty, np. zgłoszenie do zarządu zamiast samodzielnego zabierania dzieciom piłki.

FAQ

Czy dzieci mogą grać w piłkę na trawniku wspólnoty, jeżeli nie ma zakazu?

Tak, co do zasady mogą korzystać z trawnika jako części wspólnej, jeżeli robią to zgodnie z przeznaczeniem terenu i nie utrudniają korzystania innym mieszkańcom. Brak zakazu nie oznacza jednak zgody na niszczenie zieleni, elewacji albo zakłócanie spokoju.

Czy wspólnota może całkowicie zakazać gry w piłkę?

Może uchwalić zasady korzystania z części wspólnych, ale całkowity zakaz powinien mieć racjonalne uzasadnienie i nie może naruszać praw właścicieli. Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest regulamin określający miejsce, godziny i warunki gry.

Czy rodzic odpowiada za szkody wyrządzone przez 6-letnie dziecko?

Dziecko poniżej 13 lat nie ponosi odpowiedzialności za szkodę na podstawie art. 426 Kodeksu cywilnego. Rodzic może jednak odpowiadać jako osoba zobowiązana do nadzoru, jeżeli szkoda wynikła z nienależytego nadzoru.

Czy można wezwać straż miejską za grę na trawniku?

Można wezwać służby, ale samo wezwanie nie przesądza o wykroczeniu. Art. 144 Kodeksu wykroczeń dotyczy terenów przeznaczonych do użytku publicznego, dlatego przy zamkniętym terenie wspólnoty ocena zależy od okoliczności. Znaczenie ma też to, czy doszło do rzeczywistego uszkodzenia zieleni.

Co zrobić, gdy sąsiedzi straszą dziecko albo zabierają piłkę?

Najpierw warto zgłosić sprawę zarządowi i wezwać sąsiadów do zaprzestania takich działań. Jeżeli zachowanie jest uporczywe, agresywne albo obejmuje zabieranie rzeczy dziecka, należy rozważyć pisemne wezwanie, mediację, a w poważniejszych przypadkach zgłoszenie odpowiednim służbom.

Podsumowanie

Dzieci mogą korzystać z trawnika wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli jest to część nieruchomości wspólnej i korzystanie odbywa się w granicach praw innych mieszkańców. Wspólnota nie powinna rozwiązywać sporu przez nieformalne zakazy ani działania poszczególnych sąsiadów, lecz przez jasne zasady przyjęte w uchwale lub regulaminie.

Najbardziej praktyczne rozwiązanie to ustalenie miejsca i godzin gry, zasad ochrony zieleni, sposobu zgłaszania szkód oraz zakazu samowolnego zabierania dzieciom piłki. Jeżeli pojawiają się roszczenia finansowe, trzeba odróżnić zwykłe zużycie części wspólnej od konkretnej, wykazanej szkody.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 232 - Dziennik Ustaw.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1071 - Dziennik Ustaw.
3. Ustawa z dnia 20 maja 1971 r. - Kodeks wykroczeń, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 734 - Dziennik Ustaw.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2001 r., sygn. akt III CKN 21/99.
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2010 r., sygn. akt III CSK 195/09.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.