• Autor: Katarzyna Bereda
Na naszym osiedlu, gdzie jest wspólnota mieszkaniowa, dużo dzieci gra w piłkę na trawniku (teren zamknięty). Część starszych osób próbowała przegłosować uchwałę zakazującą gry w piłkę, ale to nie przeszło. Niestety w dalszym ciągu czują się w obowiązku, aby uniemożliwiać im grę (zabierają piłkę, straszą policją itp.). Próby dialogu nic nie dają. Jak to wygląda od strony prawnej? Czy dzieci mogą grać w piłkę na trawniku wspólnoty (brak zakazu)? Wiadomo, że granie miesiącami powoduje wydeptanie trawy i jakieś tam zniszczenia. Czy z tego powodu jako rodzic 6-letniego piłkarza mogę ponieść straty finansowe? Czy mieszkańcy mogą wezwać straż miejską lub policję za niszczenie prywatne trawnika wspólnoty? Czy mam prawne instrumenty wymuszające zakaz straszenia/nękania mojego dziecka i ograniczania jego prawa do korzystania z trawnika? Jak formalnie zgłosić uchwałę zezwalającą na dowolne korzystanie z trawnika wspólnoty, w tym grę w piłkę?
Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”.
Zgodnie natomiast z treścią art. 12 ustawy:
„1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali”.
Powyższy przepis stanowi odzwierciedlenie zasady ogólnej wskazanej w treści art. 206 Kodeksu cywilnego, iż każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Przepis określa granice uprawnienia do korzystania i posiadania rzeczy wspólnej przez każdego ze współwłaścicieli. Ze względu na wielość uprawnionych art. 206 nie daje współwłaścicielowi prawa do pełnego korzystania i posiadania rzeczy w granicach określonych przez art. 140 Kodeksu cywilnego, lecz do takiego współposiadania i korzystania, które daje się pogodzić z takim samym uprawnieniem pozostałych współwłaścicieli. Zarazem przepis nie uzależnia zakresu współposiadania i korzystania od wielkości udziałów.
Współwłaściciele mogą w drodze umowy określić sposób posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Ustalenie takie jest z reguły czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. W braku zgody rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym na podstawie art. 199 lub 201.
Współwłaściciel może posiadać i korzystać z całej rzeczy, bowiem jego prawo ma za przedmiot całą rzecz, nie zaś jej fizyczną część.
Z uwagi na to, że prawo każdego współwłaściciela jest takie samo, zakres posiadania i korzystania musi uwzględniać tę specyfikę. Nie oznacza to jednak mechanicznego łączenia problemu współposiadania z wielkością udziału. Jak trafnie wyjaśnił SN w wyr. z 27.4.2001 r. (sygn. akt III CKN 21/99, Legalis): „Z przepisów kodeksu cywilnego regulujących współwłasność nie wynika, aby współwłaściciel miał uprawnienie do korzystania tylko z takiej części wspólnej rzeczy, która odpowiada wielkości jego udziału (…). W wypadkach objętych zakresem zastosowania art. 206 KC nie sposób więc w ogóle mówić o uprawnieniu współwłaścicieli do korzystania z rzeczy wspólnej w jakichkolwiek częściach”. W sytuacjach objętych zakresem zastosowania art. 206 nie sposób zasadnie mówić o uprawnieniu współwłaścicieli do korzystania z rzeczy wspólnej w granicach udziału. Samo zatem twierdzenie współwłaściciela o korzystaniu przez innego współwłaściciela z rzeczy wspólnej w zakresie przewyższającym przysługujący mu udział nie może dawać podstaw do dochodzenia od niego z tego tytułu jakiegokolwiek roszczenia (post. SN z 5.2.2010 r., sygn. akt III CSK 195/09, Legalis).
Z uwagi na powyższe uregulowanie, każdy członek wspólnoty może korzystać na równych prawach z części wspólnych. Nie są więc zasadne roszczenia innych członków wspólnoty w zakresie zakazu korzystania z trawnika, gdyż stanowiłoby to naruszenie.
Z uwagi jednak na brak regulacji wprost oraz zażegnanie konfliktów sąsiedzkich proponuję zatwierdzić niniejszy stan w uchwale, gdyż spowoduje to brak dalszych możliwości sąsiadów do walki z boiskiem. Ważne jest także wyznaczenie takiego boiska i w tym zakresie zwiększenie funduszu na wydatki z tym związane. Wiadome jest bowiem, że gra w piłkę powoduje zniszczenia trawy, czasami elewacji czy też innych dóbr materialnych. Ważne jest więc uchwalenie odpowiedniego budżetu na ten cel.
Taką uchwałę może zgłosić każdy członek wspólnoty i skierować ją do zarządu. Zgodnie z treścią art. 23 ust. 1 ustawy „uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania”.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika