Czy dzieci mogą grać w piłkę na trawniku wspólnoty mieszkaniowej?

Prawa i obowiązki wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”.

Zgodnie natomiast z treścią art. 12 ustawy:

„1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali”.

Prawo współwłaścicieli do korzystania rzeczy wspólnej

Powyższy przepis stanowi odzwierciedlenie zasady ogólnej wskazanej w treści art. 206 Kodeksu cywilnego, iż każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Przepis określa granice uprawnienia do korzystania i posiadania rzeczy wspólnej przez każdego ze współwłaścicieli. Ze względu na wielość uprawnionych art. 206 nie daje współwłaścicielowi prawa do pełnego korzystania i posiadania rzeczy w granicach określonych przez art. 140 Kodeksu cywilnego, lecz do takiego współposiadania i korzystania, które daje się pogodzić z takim samym uprawnieniem pozostałych współwłaścicieli. Zarazem przepis nie uzależnia zakresu współposiadania i korzystania od wielkości udziałów.

Jak określić sposób korzystania z rzeczy wspólnej

Współwłaściciele mogą w drodze umowy określić sposób posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Ustalenie takie jest z reguły czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. W braku zgody rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym na podstawie art. 199 lub 201.

Współwłaściciel może posiadać i korzystać z całej rzeczy, bowiem jego prawo ma za przedmiot całą rzecz, nie zaś jej fizyczną część.

Wielkość udziałów a prawa współwłaścicieli do korzystania z rzeczy wspólnej

Z uwagi na to, że prawo każdego współwłaściciela jest takie samo, zakres posiadania i korzystania musi uwzględniać tę specyfikę. Nie oznacza to jednak mechanicznego łączenia problemu współposiadania z wielkością udziału. Jak trafnie wyjaśnił SN w wyr. z 27.4.2001 r. (sygn. akt III CKN 21/99, Legalis): „Z przepisów kodeksu cywilnego regulujących współwłasność nie wynika, aby współwłaściciel miał uprawnienie do korzystania tylko z takiej części wspólnej rzeczy, która odpowiada wielkości jego udziału (…). W wypadkach objętych zakresem zastosowania art. 206 KC nie sposób więc w ogóle mówić o uprawnieniu współwłaścicieli do korzystania z rzeczy wspólnej w jakichkolwiek częściach”. W sytuacjach objętych zakresem zastosowania art. 206 nie sposób zasadnie mówić o uprawnieniu współwłaścicieli do korzystania z rzeczy wspólnej w granicach udziału. Samo zatem twierdzenie współwłaściciela o korzystaniu przez innego współwłaściciela z rzeczy wspólnej w zakresie przewyższającym przysługujący mu udział nie może dawać podstaw do dochodzenia od niego z tego tytułu jakiegokolwiek roszczenia (post. SN z 5.2.2010 r., sygn. akt III CSK 195/09, Legalis).

Konflikty sąsiedzkie we wspólnocie mieszkaniowej

Z uwagi na powyższe uregulowanie, każdy członek wspólnoty może korzystać na równych prawach z części wspólnych. Nie są więc zasadne roszczenia innych członków wspólnoty w zakresie zakazu korzystania z trawnika, gdyż stanowiłoby to naruszenie.

Z uwagi jednak na brak regulacji wprost oraz zażegnanie konfliktów sąsiedzkich proponuję zatwierdzić niniejszy stan w uchwale, gdyż spowoduje to brak dalszych możliwości sąsiadów do walki z boiskiem. Ważne jest także wyznaczenie takiego boiska i w tym zakresie zwiększenie funduszu na wydatki z tym związane. Wiadome jest bowiem, że gra w piłkę powoduje zniszczenia trawy, czasami elewacji czy też innych dóbr materialnych. Ważne jest więc uchwalenie odpowiedniego budżetu na ten cel.

Kto może zgłosić uchwałę we wspólnocie mieszkaniowej

Taką uchwałę może zgłosić każdy członek wspólnoty i skierować ją do zarządu. Zgodnie z treścią art. 23 ust. 1 ustawy „uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania”.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Sądu Najwyższgo z dnia 27 marca 2001 r. sygn. akt III CKN 21/99
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5.2.2010 r., sygn. akt III CSK 195/09

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.