Kategoria: Mieszkanie komunalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Dom mieszkalny w innej gminie a mieszkanie komunalne

Małgorzata Zegarowicz-Sobuń • Opublikowane: 2018-08-08

Mam pytanie dotyczące mieszkania komunalnego w kontekście posiadania domu mieszkalnego w innej gminie. Sytuacja przedstawia się w ten sposób, że jestem najemcą lokalu komunalnego. 6 lat temu moja żona otrzymała w darowiźnie ziemię w innym województwie niż to, w którym mieszkamy w mieszkaniu komunalnym. 3 lata temu zaczęliśmy budowę małego domku letniskowego. W gminie ten domek widnieje jako dom mieszkalny. Jesteśmy już na etapie zakończenia budowy. Czy mając dom mieszkalny w innej gminie może nam być wypowiedziana umowa najmu lokalu komunalnego? Czy ma to również wpływ na możliwość wykupu lokalu?

Małgorzata Zegarowicz-Sobuń

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Kwestią wymagającą rozważenia jest posiadanie innego tytułu prawnego do lokalu. W art. 11 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2016.1610) określającym warunki wypowiedzenia najmu lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, w pkt 2 tego przepisu dopuszcza się wypowiedzenie tylko wówczas, gdy lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Przepis ten odnosi się do lokali mieszkalnych wchodzących w zasób gminy. Zgodnie z tezą wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21.03.2006 r., V CSK 185/05, LEX nr 182894: „Małżonek, którego prawo do korzystania z mieszkania wynika z art. 281 zdanie pierwsze k.r.o., jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianami kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)”.

Co do wypowiedzenia lokatorowi najmu lokalu, gdy przysługuje mu tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości – tej samej miejscowości oznacza, że tej samej, a nie w bliskiej odległości. Trudno zatem uznać, aby wypowiedzenie Panu stosunku najmu przez gminę było oparte na tej regulacji, jeżeli lokal komunalny jest położony np. w Gdańsku, a dom mieszkalny np. w województwie mazowieckim.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Ale – kolejna uwaga to treść art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów: „z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku”.

Żaden przepis ustawy nie definiuje „ważnych przyczyn”, które mogą być podstawą powództwa o rozwiązanie stosunku najmu. Taką ważną przyczyną może być fakt posiadania przez najemcę lokalu komunalnego tytułu prawnego do innego lokalu. Pomoc mieszkaniowa gminy ma na celu zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach, niemogących samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych.

Niestety poprzez brak definicji „ważnych przyczyn” może się zdarzyć tak, że chociaż lokale są w innych miejscowościach, co skutkuje tym, że wypowiedzenie, o którym jest mowa w ustawie (z powodu innego tytułu prawnego do lokalu w tej samej miejscowości – art. 11 ust. 3 ustawy) nie byłoby możliwe, to taką możliwość daje właśnie ust. 10, który pozwala potraktować posiadanie innego tytułu do lokalu jako ważną przyczynę.

Pisał Pan, że żona otrzymała w darowiźnie ziemię, na której wybudowali Państwo dom. Nie pisał Pan o tym, kto z Państwa jest właścicielem tego domu – czy tylko żona, czy Państwo wspólnie.

Sąd Okręgowy w Białymstoku w wyroku z 26 września 2014 r. (sygn. akt II Ca 729/14) stwierdził, iż uprawnienie małżonka do korzystania z mieszkania należącego wyłącznie do współmałżonka, na podstawie tzw. prawnorodzinnego tytułu do lokalu, nie może być podstawą do wypowiedzenia przez gminę umowy najmu mieszkania komunalnego.

Zgodnie z art. 281 K.r.o., jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Zdaniem sądu w przepisie tym ustawodawca wyraźnie odróżnił „prawo do mieszkania” od „uprawnienia do korzystania z mieszkania”. Prawo do mieszkania to prawo własności, prawo najmu lub użyczenia mieszkania albo spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu. Natomiast uprawnienie do korzystania z mieszkania ma charakter pochodny: istnieje zależnie od prawa do lokalu drugiego małżonka i wygasa z chwilą ustania małżeństwa. Nie są to zatem pojęcia tożsame.

Jak zauważył sąd w przepisie art. 11 ust. 3 pkt 2 użyto pojęcia „tytuł prawny do innego lokalu”. Oznacza ono tytuł samodzielny wynikający ze stosunku cywilnego-rzeczowego czy zobowiązaniowego (tu doktryna też wymienia prawo własności, prawa spółdzielcze do lokalu, najem). I nie jest tożsame z pojęciem „uprawnienie do korzystania z mieszkania, do którego prawo przysługuje drugiemu małżonkowi”.

W przypadku wykupu mieszkania komunalnego od gminy pierwszeństwo w nabyciu takiego lokalu mają najemcy pod warunkiem, że najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Wynika to z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2018.121). Nie jestem w stanie odpowiedzieć Panu na pytanie, czy posiadanie domu w innej miejscowości ma wpływ na ewentualny wykup mieszkania, ponieważ zasady wykupu mieszkań komunalnych określają uchwały poszczególnych gmin w danej miejscowości, które wydawane są na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »