Dom w innej gminie a mieszkanie komunalne

Dom w innej gminie a wypowiedzenie najmu mieszkania komunalnego

Podstawowe znaczenie ma art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Wynika z niego, że wypowiedzenie stosunku prawnego przez właściciela lokalu może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie. Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie i musi wskazywać przyczynę wypowiedzenia. Brak formy pisemnej albo brak konkretnej przyczyny może prowadzić do nieważności wypowiedzenia.

W przypadku lokali, w których czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, szczególnie ważny jest art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z aktualnym brzmieniem tego przepisu właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje inny tytuł prawny do lokalu położonego w tej samej lub w pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, o ile lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

To oznacza, że obecnie nie wystarczy już sprawdzenie, czy drugi lokal znajduje się w tej samej miejscowości. Trzeba również ustalić, czy jest to miejscowość pobliska. Ustawa nie zawiera ścisłej definicji „pobliskiej miejscowości”, dlatego w praktyce znaczenie mogą mieć m.in. odległość, możliwość codziennego dojazdu, połączenia komunikacyjne, położenie względem pracy, szkoły, leczenia i centrum życia rodziny.

Jeżeli mieszkanie komunalne znajduje się na przykład w dużym mieście, a dom mieszkalny jest położony w innym województwie, daleko od miejsca pracy, szkoły dzieci i dotychczasowego centrum życia rodziny, gmina nie powinna automatycznie traktować takiej nieruchomości jako podstawy do wypowiedzenia najmu. Sytuacja może wyglądać inaczej, gdy dom znajduje się w miejscowości sąsiedniej albo w takiej odległości, że realnie umożliwia zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny.

Czy dom musi nadawać się do zamieszkania?

Tak. Sam wpis w dokumentach, że budynek jest domem mieszkalnym, nie powinien przesądzać o możliwości wypowiedzenia najmu. Istotne jest to, czy lokator może z tego budynku rzeczywiście korzystać w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

W praktyce trzeba ocenić przede wszystkim, czy dom jest ukończony, bezpieczny, wyposażony w podstawowe instalacje, nadaje się do całorocznego zamieszkania i ma powierzchnię pozwalającą na zamieszkanie osób tworzących gospodarstwo domowe. Jeżeli budynek jest jeszcze w budowie, nie ma odbioru, brakuje mediów albo faktycznie służy wyłącznie celom rekreacyjnym, gmina powinna uwzględnić te okoliczności.

Warunek „lokalu zamiennego” nie oznacza, że drugi dom musi być identyczny z mieszkaniem komunalnym. Chodzi jednak o lokal, który realnie może zaspokajać potrzeby mieszkaniowe i odpowiada minimalnym wymaganiom określonym w ustawie, w szczególności co do stanu technicznego, wyposażenia i powierzchni.

Własność domu przez żonę lub męża

Osobnej analizy wymaga sytuacja, w której działka albo dom należy nie do najemcy, lecz do jego małżonka. Jeżeli żona otrzymała nieruchomość w darowiźnie, zwykle wchodzi ona do jej majątku osobistego, chyba że darczyńca wyraźnie postanowił inaczej. Budynek wzniesiony na tej działce co do zasady staje się częścią składową gruntu, dlatego właścicielem domu jest właściciel gruntu.

Nie oznacza to jednak, że drugi małżonek nie ma żadnych uprawnień. Zgodnie z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Jest to tzw. rodzinny tytuł do korzystania z mieszkania.

W orzecznictwie zwraca się uwagę, że trzeba odróżniać własny tytuł prawny do lokalu, taki jak własność, najem albo spółdzielcze prawo do lokalu, od pochodnego uprawnienia małżonka wynikającego z prawa rodzinnego. Sąd Okręgowy w Białymstoku w wyroku z 26 września 2014 r., sygn. akt II Ca 729/14, wskazał, że małżonek a uprawnienia do lokalu to zagadnienie wymagające rozróżnienia pomiędzy tytułem prawnym do lokalu a uprawnieniem do korzystania z mieszkania współmałżonka.

Z kolei w wyroku Sądu Najwyższego z 21 marca 2006 r., sygn. akt V CSK 185/05, przyjęto, że małżonek, którego prawo do korzystania z mieszkania wynika z art. 28¹ K.r.o., jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów. Orzeczenie to ma znaczenie przede wszystkim przy ocenie ochrony lokatorskiej, ale nie oznacza automatycznie, że każdy małżonek właściciela domu ma taki sam samodzielny tytuł prawny jak właściciel.

Dom z darowizny, spadku albo dziedziczenia

Dla gminy znaczenie może mieć nie tylko zakup domu, lecz także nabycie nieruchomości w drodze darowizny, spadku lub działu spadku. Jeżeli najemca otrzymał dom albo lokal mieszkalny, trzeba ocenić, czy jest to nieruchomość nadająca się do zamieszkania oraz czy znajduje się w tej samej albo pobliskiej miejscowości.

Inaczej należy ocenić sytuację, w której najemca dziedziczy udział w nieruchomości, a inaczej sytuację, gdy staje się wyłącznym właścicielem gotowego domu. Sam udział we współwłasności nie zawsze daje realną możliwość zamieszkania, zwłaszcza gdy w domu mieszkają inni spadkobiercy, istnieje konflikt albo nieruchomość wymaga działu spadku. Podobne wątpliwości może wywołać nieruchomość z dziedziczenia w innym powiecie, jeżeli nie pozwala ona faktycznie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych najemcy.

Gmina nie powinna opierać się wyłącznie na informacji, że najemca lub jego małżonek figuruje w księdze wieczystej. Konieczne jest ustalenie, jaki jest charakter prawa, gdzie położona jest nieruchomość, czy jest dostępna, czy nadaje się do zamieszkania i czy może zaspokoić potrzeby mieszkaniowe całej rodziny.

Powództwo o rozwiązanie najmu z ważnych przyczyn

Poza klasycznym wypowiedzeniem ustawa przewiduje jeszcze inną drogę. Zgodnie z art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, z ważnych przyczyn, innych niż określone w art. 11 ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Ten przepis nie daje gminie prawa do prostego, jednostronnego wypowiedzenia najmu. Oznacza konieczność skierowania sprawy do sądu. To sąd ocenia, czy istnieje ważna przyczyna uzasadniająca rozwiązanie stosunku najmu. Posiadanie innej nieruchomości może być jednym z argumentów gminy, ale nie zawsze będzie wystarczające.

W takiej sprawie sąd powinien uwzględnić całokształt okoliczności, w tym sytuację rodzinną i materialną najemcy, realną możliwość zamieszkania w drugim lokalu, odległość od obecnego miejsca życia, stan techniczny nieruchomości, prawa innych osób do domu oraz to, czy najemca rzeczywiście nadużywa pomocy mieszkaniowej gminy.

Czy gmina może odmówić wykupu mieszkania komunalnego?

Wykup mieszkania komunalnego rządzi się innymi zasadami niż wypowiedzenie najmu. Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pierwszeństwo w nabyciu lokalu przysługuje najemcy lokalu mieszkalnego, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Trzeba jednak odróżnić pierwszeństwo w nabyciu od roszczenia o sprzedaż. Gmina co do zasady sama decyduje, czy przeznaczy dany lokal do sprzedaży. Zasady sprzedaży, bonifikaty, wyłączenia i dokumenty wymagane od najemcy wynikają zwykle z uchwał rady gminy oraz wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Posiadanie domu w innej gminie nie musi automatycznie wykluczać wykupu, chyba że lokalne przepisy gminne przewidują takie ograniczenie albo gmina uzna, że sytuacja najemcy wymaga wcześniejszego wyjaśnienia z punktu widzenia dalszego prawa do lokalu. Dlatego przed złożeniem wniosku o wykup warto sprawdzić aktualną uchwałę gminy dotyczącą sprzedaży lokali komunalnych oraz zasady udzielania bonifikat.

Jeżeli gmina doręczy najemcy zawiadomienie o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży i przysługującym pierwszeństwie, najemca musi pilnować terminu wskazanego w zawiadomieniu. Zgodnie z art. 34 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami termin na złożenie wniosku o nabycie nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.

Co zrobić po otrzymaniu pisma z gminy?

Jeżeli gmina pyta o posiadanie innego lokalu albo wzywa do złożenia oświadczenia majątkowego, nie warto ignorować takiego pisma. Należy odpowiedzieć zgodnie z prawdą i jednocześnie przedstawić okoliczności, które pokazują, że druga nieruchomość nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych rodziny albo nie stanowi realnej alternatywy dla mieszkania komunalnego.

W odpowiedzi warto opisać w szczególności:

• kto jest właścicielem działki, domu albo lokalu,
• czy nieruchomość należy do majątku osobistego małżonka, czy do majątku wspólnego,
• czy budynek jest ukończony i dopuszczony do użytkowania,
• czy ma media, ogrzewanie i warunki do całorocznego zamieszkania,
• jaka jest odległość od obecnego mieszkania, pracy, szkoły i lekarzy,
• czy z nieruchomości korzystają inne osoby albo współwłaściciele,
• czy lokal może pomieścić wszystkich członków gospodarstwa domowego.

Jeżeli gmina doręczy wypowiedzenie, trzeba sprawdzić, czy zostało sporządzone na piśmie, czy wskazuje konkretną podstawę prawną i faktyczną, czy zachowano właściwy termin wypowiedzenia oraz czy wskazana przyczyna rzeczywiście istnieje. W razie sporu gmina może kierować sprawę do sądu, a lokator może bronić się, wykazując, że przesłanki wypowiedzenia nie zostały spełnione.

FAQ

Podsumowanie

Posiadanie domu mieszkalnego w innej gminie nie przesądza samo przez się o utracie mieszkania komunalnego. Aktualne przepisy pozwalają gminie wypowiedzieć najem przede wszystkim wtedy, gdy najemca ma tytuł prawny do innego lokalu w tej samej albo pobliskiej miejscowości, może z niego korzystać i lokal ten spełnia warunki lokalu zamiennego.

Największe znaczenie mają konkretne fakty: odległość od lokalu komunalnego, stan techniczny domu, możliwość całorocznego zamieszkania, własność albo współwłasność nieruchomości oraz to, czy dom należy do najemcy, jego małżonka czy kilku osób. Przy wykupie mieszkania komunalnego trzeba dodatkowo sprawdzić uchwały danej gminy, ponieważ to one często określają praktyczne warunki sprzedaży i bonifikat.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 2, art. 11 i art. 21.
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741, w szczególności art. 34-37.
3. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59, w szczególności art. 28¹.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2006 r., sygn. akt V CSK 185/05 - orzeczenie SN.
5. Wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 26 września 2014 r., sygn. akt II Ca 729/14 - SAOS.
Stan prawny uwzględniony w artykule: 15 maja 2026 r.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.