Dom mieszkalny w innej gminie a mieszkanie komunalne

Wypowiedzenie stosunku najmu przez gminę

Kwestią wymagającą rozważenia jest posiadanie innego tytułu prawnego do lokalu. W art. 11 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2016.1610) określającym warunki wypowiedzenia najmu lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, w pkt 2 tego przepisu dopuszcza się wypowiedzenie tylko wówczas, gdy lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Przepis ten odnosi się do lokali mieszkalnych wchodzących w zasób gminy. Zgodnie z tezą wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21.03.2006 r., V CSK 185/05, LEX nr 182894: „Małżonek, którego prawo do korzystania z mieszkania wynika z art. 28¹ zdanie pierwsze k.r.o., jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianami kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)”.

Co do wypowiedzenia lokatorowi najmu lokalu, gdy przysługuje mu tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości – tej samej miejscowości oznacza, że tej samej, a nie w bliskiej odległości. Trudno zatem uznać, aby wypowiedzenie Panu stosunku najmu przez gminę było oparte na tej regulacji, jeżeli lokal komunalny jest położony np. w Gdańsku, a dom mieszkalny np. w województwie mazowieckim.

Ale – kolejna uwaga to treść art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów: „z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku”.

Zobacz również: Bezumowne korzystanie z lokalu gminnego

Powody rozwiązania umowy najmu

Żaden przepis ustawy nie definiuje „ważnych przyczyn”, które mogą być podstawą powództwa o rozwiązanie stosunku najmu. Taką ważną przyczyną może być fakt posiadania przez najemcę lokalu komunalnego tytułu prawnego do innego lokalu. Pomoc mieszkaniowa gminy ma na celu zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach, niemogących samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych.

Niestety poprzez brak definicji „ważnych przyczyn” może się zdarzyć tak, że chociaż lokale są w innych miejscowościach, co skutkuje tym, że wypowiedzenie, o którym jest mowa w ustawie (z powodu innego tytułu prawnego do lokalu w tej samej miejscowości – art. 11 ust. 3 ustawy) nie byłoby możliwe, to taką możliwość daje właśnie ust. 10, który pozwala potraktować posiadanie innego tytułu do lokalu jako ważną przyczynę.

Pisał Pan, że żona otrzymała w darowiźnie ziemię, na której wybudowali Państwo dom. Nie pisał Pan o tym, kto z Państwa jest właścicielem tego domu – czy tylko żona, czy Państwo wspólnie.

Sąd Okręgowy w Białymstoku w wyroku z 26 września 2014 r. (sygn. akt II Ca 729/14) stwierdził, iż uprawnienie małżonka do korzystania z mieszkania należącego wyłącznie do współmałżonka, na podstawie tzw. prawnorodzinnego tytułu do lokalu, nie może być podstawą do wypowiedzenia przez gminę umowy najmu mieszkania komunalnego.

Zgodnie z art. 281 K.r.o., jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Zdaniem sądu w przepisie tym ustawodawca wyraźnie odróżnił „prawo do mieszkania” od „uprawnienia do korzystania z mieszkania”. Prawo do mieszkania to prawo własności, prawo najmu lub użyczenia mieszkania albo spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu. Natomiast uprawnienie do korzystania z mieszkania ma charakter pochodny: istnieje zależnie od prawa do lokalu drugiego małżonka i wygasa z chwilą ustania małżeństwa. Nie są to zatem pojęcia tożsame.

Jak zauważył sąd w przepisie art. 11 ust. 3 pkt 2 użyto pojęcia „tytuł prawny do innego lokalu”. Oznacza ono tytuł samodzielny wynikający ze stosunku cywilnego-rzeczowego czy zobowiązaniowego (tu doktryna też wymienia prawo własności, prawa spółdzielcze do lokalu, najem). I nie jest tożsame z pojęciem „uprawnienie do korzystania z mieszkania, do którego prawo przysługuje drugiemu małżonkowi”.

W przypadku wykupu mieszkania komunalnego od gminy pierwszeństwo w nabyciu takiego lokalu mają najemcy pod warunkiem, że najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Wynika to z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2018.121). Nie jestem w stanie odpowiedzieć Panu na pytanie, czy posiadanie domu w innej miejscowości ma wpływ na ewentualny wykup mieszkania, ponieważ zasady wykupu mieszkań komunalnych określają uchwały poszczególnych gmin w danej miejscowości, które wydawane są na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zobacz również: Czy można starać się o mieszkanie komunalne w innym mieście?

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.