Woda z dachu zalewa taras, rękojmia za wadliwą nieruchomość

• Data: 2024-09-19 • Autor: Katarzyna Bereda

Od pół roku jestem właścicielką mieszkania znajdującego się w bloku na parterze. Mieszkanie ma mały taras. Mam problem ze spływającą na niego wodą deszczową z dachu. Spływa ona na trawnik, który ma spad w stronę tarasu. Niestety podczas opadów większość wody deszczowej zatrzymuje się właśnie na moim tarasie. Obawiam się zawilgocenia ścian, a nawet fundamentów i dalszych problemów. Interwencje u wspólnoty mieszkaniowej nie przynoszą efektów. Czy inwestor prawidłowo wykonał odprowadzenie deszczówki? Do kogo mogę się zwrócić, co robić?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Woda z dachu zalewa taras, rękojmia za wadliwą nieruchomość

Wada nieruchomości i rękojmia

W mojej ocenie powinna Pani powołać się na wadę zakupionej nieruchomości i skorzystać z uprawnień płynących z tytułu rękojmi. Zalewanie Pani nieruchomości stanowi bowiem wadę i wpływa na stan Pani nieruchomości. Oprócz tego może Pani powołać się także na immisje uregulowane w art. 144 Kodeksu cywilnego i naruszenie Pani prawa własności na podstawie art. 222.

Zgodnie z treścią art. 5561 § 1: „Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.

Właściwości rzeczy są pojęciem szerszym niż cel, do którego także odwołuje się przepis. Podczas gdy właściwości to ogół cech rzeczy, które decydują o jej praktycznym wykorzystaniu, funkcjonalności i możliwościach (także walorach estetycznych – E. Łętowska, Prawo umów, s. 395), cel jest skonkretyzowaniem tych możliwości w kontekście umowy między stronami. Cel ten może być bezpośrednio oznaczony w umowie lub może wynikać z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy (zob. E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 5561, Nb 29, gdzie autorka analizuje kwestię momentu przekazania przez kupującego informacji o celu oraz konsekwencji przekazania takiej informacji już po zawarciu umowy). Jeśli chodzi o kryterium przeznaczenia rzeczy, w art. 5561 § 1 pkt 1 chodzi o ogólne przeznaczenie rzeczy tego typu [zob. też P. Stec, w: Ustawa (red. B. Kaczmarek-Templin, P. Stec, D. Szostek), s. 404; por. E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 5561, Nb 14].

Jeżeli więc w zapewnieniu dewelopera, a w szczególności w umowie zostały określone inne właściwości lokalu, a w szczególności nie ma wskazania, iż doszło do złego wyprofilowania terenu przy nieruchomości, jak najbardziej powinna Pani skorzystać z uprawnienia z tytułu rękojmi, a także ewentualnego powołania się na immisje.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Uprawnienia właściciela mieszkania

Z uwagi na powyższe, zgodnie z treścią art. 560 § 1 „jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady”.

Artykuł 560 określa dwa podstawowe uprawnienia, które przysługują kupującemu, a więc Panu, na podstawie przepisów o rękojmi. Na jego podstawie może Pani albo od umowy odstąpić, albo żądać obniżenia ceny – stosownie do poniesionej przez Panią szkody, wliczając do niej konieczność napraw związanych z poprawą wyprofilowania terenu itp. Przepis zawiera warunki realizacji tych uprawnień, włącznie z ograniczeniami ich realizacji – gdy przedsiębiorca niezwłocznie rzecz naprawi.

Z uwagi na to, chcąc powołać się na przepisy dotyczące rękojmi, powinna Pani skierować do przedsiębiorcy wezwanie, zawierające treść Pani żądania pod rygorem żądania poprawy wyprofilowania terenu, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy. W piśmie proszę powołać się na powyższe przepisy i stanowisko doktryny.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

Zalewany taras po każdym deszczu

Pani Anna, mieszkająca na parterze nowego bloku, po każdej większej ulewie zauważa, że jej taras zmienia się w kałużę. Woda spływająca z dachu i trawnika, który jest wyprofilowany w stronę jej mieszkania, zamiast swobodnie odpływać, gromadzi się na tarasie. Mimo wielu interwencji u zarządcy wspólnoty mieszkaniowej, problem nie został rozwiązany. Pani Anna obawia się, że woda może doprowadzić do zawilgocenia ścian, co negatywnie wpłynie na stan techniczny mieszkania.

 
Woda zalewa podłogę w salonie

Pan Jan, również mieszkaniec parteru, zauważył, że woda spływająca z dachu często przedostaje się na taras, a następnie przez nieszczelne drzwi tarasowe zalewa podłogę w salonie. Każda burza oznacza dla niego konieczność wycierania podłogi i wietrzenia mieszkania, by zapobiec powstaniu pleśni. Wspólnota mieszkaniowa, mimo zgłoszeń, nie podjęła żadnych działań. Pan Jan rozważa złożenie pozwu przeciwko deweloperowi na podstawie rękojmi, ponieważ uważa, że nieruchomość nie spełnia podstawowych wymagań dotyczących odprowadzania wody deszczowej.

 
Szkody na elewacji budynku

Pani Katarzyna, właścicielka mieszkania na parterze, zauważyła, że po intensywnych opadach deszczu, woda gromadzi się na tarasie i zaczyna niszczyć elewację budynku. Zawilgocone ściany zewnętrzne nie tylko wyglądają nieestetycznie, ale mogą również prowadzić do poważniejszych problemów konstrukcyjnych. Mimo że wielokrotnie zgłaszała problem do wspólnoty, dotychczas nie podjęto żadnych działań naprawczych. Pani Katarzyna planuje skorzystać z przepisów dotyczących rękojmi, by zmusić dewelopera do usunięcia wady konstrukcyjnej.

Podsumowanie

Zalewanie tarasu wodą deszczową może prowadzić do poważnych problemów z zawilgoceniem ścian i fundamentów, co stanowi wadę nieruchomości. W takich przypadkach właściciele mieszkań mogą powołać się na rękojmię i domagać się naprawy szkody lub obniżenia ceny od dewelopera. Warto także rozważyć skorzystanie z przepisów dotyczących immisji, by chronić swoje prawa własności.

Oferta porad prawnych

Skorzystaj z naszych profesjonalnych porad prawnych online oraz zamów przygotowanie pism, by skutecznie dochodzić swoich praw i rozwiązać problemy związane z zalewaniem tarasu przez wodę deszczową. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Katarzyna Bereda

O autorze: Katarzyna Bereda

Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »