Czy komornik może zająć partycypację w TBS?

Stan prawny: 22 maja 2026 r.

Czy komornik może zająć partycypację w TBS?

Odpowiedź wymaga rozróżnienia dwóch rzeczy: samej wpłaconej partycypacji oraz wierzytelności o jej zwrot. Wpłacona partycypacja nie jest środkami pieniężnymi leżącymi na rachunku najemcy. Jest to kwota wniesiona do TBS/SIM na warunkach określonych w ustawie i w umowie partycypacji. Z tego względu istotny jest charakter prawny partycypacji w TBS: do czasu rozliczenia nie należy traktować jej jak zwykłej kaucji mieszkaniowej.

Komornik nie może więc po prostu „zabrać partycypacji” w trakcie trwania najmu tak, jak zajmuje środki z rachunku bankowego. Jeżeli najem nadal trwa, a lokal nie został opróżniony, TBS/SIM zwykle nie ma jeszcze obowiązku wypłacić najemcy konkretnej kwoty. W praktyce komornik może jednak skierować zajęcie do TBS/SIM jako do dłużnika zajętej wierzytelności i objąć nim wierzytelność o przyszły zwrot partycypacji, jeżeli ta wierzytelność jest możliwa do oznaczenia.

Najważniejszy praktyczny skutek jest następujący: samo pismo komornika nie powoduje, że TBS/SIM ma natychmiast wypłacić pieniądze. Jeżeli roszczenie o zwrot partycypacji nie jest jeszcze wymagalne, TBS/SIM powinien odpowiedzieć komornikowi, z czego wynika prawo najemcy do rozliczenia i kiedy ewentualnie może powstać obowiązek zapłaty.

Kiedy powstaje wierzytelność o zwrot partycypacji?

Aktualnie przepisy posługują się pojęciem społecznej inicjatywy mieszkaniowej, czyli SIM. Ustawa wskazuje jednak, że gdy mowa o SIM, należy przez to rozumieć także towarzystwo budownictwa społecznego utworzone przed wejściem w życie zmian z 2021 r. Dlatego w praktyce wiele spraw nadal potocznie określa się jako sprawy TBS.

Zgodnie z art. 29a ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa osoba fizyczna może zawrzeć z SIM umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Jeżeli lokal został wybudowany przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, kwota partycypacji nie może przekroczyć 30% kosztów budowy lokalu.

Najemcy przysługuje wobec TBS/SIM wierzytelność o wypłatę partycypacji, ale kluczowy jest moment powstania wierzytelności o zwrot partycypacji. Przy lokalach wskazanych w art. 29a ust. 3 ustawy kwota partycypacji podlega zwrotowi po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu mieszkalnego, nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu.

Jeżeli umowa najmu uzależnia termin zwrotu partycypacji od zawarcia umowy z następnym najemcą, zwrot następuje z dniem zawarcia tej kolejnej umowy, ale nie później niż w ustawowym terminie 12 miesięcy. Wysokość zwracanej partycypacji ustala się według zasad określonych w ustawie, a nie wyłącznie przez proste oddanie nominalnej wpłaconej kwoty.

Jak działa zajęcie wierzytelności przez komornika?

Egzekucja z wierzytelności polega na tym, że komornik zawiadamia dłużnika, aby nie odbierał świadczenia ani nie rozporządzał zajętą wierzytelnością, a jednocześnie wzywa osobę lub podmiot, który ma zapłacić dłużnikowi, aby nie płacił dłużnikowi, lecz komornikowi albo do depozytu sądowego. W sprawie partycypacji takim podmiotem może być TBS/SIM.

Jeżeli zajęcie dotyczy wierzytelności o zwrot partycypacji, TBS/SIM powinien sprawdzić przede wszystkim: kto jest stroną umowy partycypacji, czy najem już się zakończył, czy lokal został opróżniony, jaka jest podstawa obliczenia kwoty zwrotu oraz czy nie istnieją potrącenia lub inne rozliczenia wynikające z umowy i przepisów. Dopiero wtedy można ocenić, czy TBS/SIM ma realny obowiązek zapłaty.

Wierzyciel może być zainteresowany zajęciem wierzytelności jeszcze przed wyprowadzką najemcy, aby „zarezerwować” przyszłą wypłatę. Taka sytuacja nie oznacza jednak automatycznego przejęcia lokalu, rozwiązania umowy najmu ani prawa komornika do wejścia w miejsce najemcy. Zajęcie dotyczy rozliczenia pieniężnego, a nie samego prawa najmu lokalu.

Co powinien zrobić najemca po zajęciu partycypacji?

Najemca powinien ustalić, czy komornik rzeczywiście zajął wierzytelność przysługującą jemu, czy może pismo obejmuje kwotę, do której prawo ma inna osoba, np. rodzic, były małżonek albo osoba, która zawarła umowę partycypacji, ale nie jest dłużnikiem w postępowaniu egzekucyjnym. W sprawach TBS/SIM często decydujące znaczenie ma to, kto został wskazany jako partycypant i komu zgodnie z umową ma nastąpić zwrot.

Warto również zażądać od TBS/SIM informacji o stanie rozliczeń. Jeżeli najem się nie zakończył, lokal nie został opróżniony albo wierzytelność nie jest jeszcze wymagalna, TBS/SIM powinien uwzględnić te okoliczności w odpowiedzi kierowanej do komornika. Jeżeli zajęcie jest nieprecyzyjne albo obejmuje prawo, które nie należy do dłużnika, należy szybko reagować, ponieważ w postępowaniu egzekucyjnym terminy na zaskarżanie czynności są krótkie.

Jeżeli problem dotyczy samego długu, podstawy egzekucji albo praw osoby trzeciej do zwrotu partycypacji, właściwy środek prawny zależy od sytuacji. Czasem potrzebna jest skarga na czynność komornika, czasem powództwo przeciwegzekucyjne, a w przypadku osoby trzeciej - powództwo o zwolnienie przedmiotu spod egzekucji. Nie należy zakładać, że sam kontakt telefoniczny z kancelarią komorniczą wystarczy do ochrony pieniędzy.

Czy TBS/SIM może potrącić swoje należności przed zwrotem?

Zwrot partycypacji nie zawsze oznacza wypłatę całej kwoty, której oczekuje najemca. TBS/SIM może analizować zapisy umowy, przepisy szczególne oraz ewentualne należności związane z lokalem. W praktyce sporne bywają zwłaszcza zaległości czynszowe, koszty napraw, rozliczenia po opróżnieniu lokalu oraz sposób ustalenia zwracanej kwoty według ustawowego wzoru.

Jeżeli wierzytelność została skutecznie zajęta, TBS/SIM powinien zachować ostrożność przy potrąceniach i wypłacie. Zapłata do rąk najemcy mimo skutecznego zajęcia może narazić TBS/SIM na zarzut naruszenia obowiązków wynikających z zajęcia. Z kolei najemca powinien zweryfikować, czy potrącenia są rzeczywiście przewidziane w umowie lub w przepisach, i czy zostały prawidłowo udokumentowane.

FAQ

Czy komornik może zająć partycypację, gdy nadal mieszkam w TBS?

Może próbować zająć oznaczoną wierzytelność o przyszły zwrot partycypacji, ale to nie oznacza natychmiastowej wypłaty. Dopóki najem trwa i lokal nie został opróżniony, TBS/SIM zazwyczaj nie ma jeszcze wymagalnego obowiązku zwrotu.

Czy zajęcie partycypacji powoduje utratę mieszkania?

Nie. Zajęcie wierzytelności o zwrot partycypacji dotyczy rozliczenia pieniężnego, a nie samego prawa najmu. Umowa najmu może trwać dalej, o ile nie ma odrębnych podstaw do jej wypowiedzenia.

Czy TBS może wypłacić zwrot najemcy mimo zajęcia?

Jeżeli zajęcie jest skuteczne i obejmuje wymagalną wierzytelność, TBS/SIM nie powinien wypłacać pieniędzy najemcy. Wypłata powinna nastąpić zgodnie z wezwaniem komornika, najczęściej na rachunek komornika albo do depozytu sądowego.

Co zrobić, gdy zajęcie dotyczy partycypacji wpłaconej przez inną osobę?

Należy sprawdzić umowę partycypacji, umowę najmu i dokumenty potwierdzające, komu przysługuje zwrot. Jeżeli wierzytelność należy do osoby trzeciej, a nie do dłużnika, trzeba rozważyć formalne zakwestionowanie egzekucji.

Czy komornik może zająć całą kwotę zwrotu partycypacji?

Co do zasady wierzytelność o zwrot partycypacji nie korzysta z takich samych limitów ochrony jak wynagrodzenie za pracę. Ostateczna kwota zależy jednak od wysokości długu, kosztów egzekucji, treści zajęcia oraz rozliczeń TBS/SIM.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, w szczególności art. 23 ust. 5 oraz art. 29a - tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1273.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o egzekucji z wierzytelności, art. 895-908, art. 896 i art. 900 - tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.